[요지] 청구인이 쟁점건물 신축을 위하여 터파기 추가공사비와 옥상방수공사비로 각 0억원과 0억원을 지급하였다고 주장하는 가운데 터파기공사와 ①옥상방수공사는 건물신축시 통상적으로 필요한 공사에 해당하고 청구인이 제출한 은행거래내역을 보면 금액에 다소 차이가 있으나 03.12.22.과 04.4.2.에 총 000원이 수표로 대체 출금된 내역이 나타나는 동시에 ③청구인의 수기노트에 터파기 등과 관련한 ‘추가공사비 000’의 메모들이 존재하는 점 등에 비추어 쟁점취득가액 외에 위 공사비용이 쟁점건물 신축과 관련하여 추가비용으로 지출되었을 것으로 보이므로 이를 쟁점건물의 취득가액에 반영하여 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단됨
[주 문] 북대구세무서장이 2022.11.4. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 대구광역시 북구 OOO 소재 제2종 근린생활시설 5층 건물을 신축하며 지출한 터파기공사비 OOO원과 옥상방수공사비 OOO원을 건물 취득가액에 포함하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 산정한 쟁점건물의 쟁점취득가액은 실취득가액을 반영하지 못하고 있으므로 관련 법령에 따라 산정된 환산취득가액을 쟁점건물의 취득가액으로 보아야 한다. (가) 처분청이 쟁점취득가액을 세금계산서 등을 근거로 산정하였으나, 만약 청구인이 신고한 환산가액이 쟁점취득가액보다 작았을 경우 처분청은 쟁점취득가액을 부인하고 환산가액을 쟁점건물의 취득가액으로 결정하였을 것이다. (나) 청구인이 산정한 쟁점건물의 환산취득가액은 OOO백만원이고 정부가 고시한 표준건축비는 OOO백만원, 처분청이 산정한 쟁점취득가액은 OOO백만원인바, 쟁점취득가액은 정부가 고시한 가액의 51.8%에 불과하여 쟁점취득가액과 정부고시가액의 중간에 있는 환산취득가액이 오히려 합리적인 취득가액이라 할 수 있다. (다) 쟁점건물의 건축경위는 아래와 같다.
1. 청구인은 ㈜AAA과 건축 뼈대만 시공하기로 계약을 체결한 후 나머지 공사는 청구인 배우자의 지인인 BBB㈜의 AAA에게 일임하였다. AAA과 부가가치세를 포함한 OOO백만원에 계약을 체결하였으나 현재 계약서는 찾을 수 없다.
2. 당초 계약금은 OOO백만원이었으나 실제로 AAA에게 지급한 금액은 이보다 더 많으며 이 중 OOO백만원에 대해서만 세금계산서를 수령하였다. ㈜AAA과 계약한 건과 관련하여 엘리베이터 공사의 경우에만 청구인이 직접 공사대금을 지급하였고 나머지는 AAA에게 지급하였으며 세금계산서를 수령하지 못한 공사대금은 터파기 공사등을 포함해 184백만원 정도이다.
3. AAA이 공사 준공 후 일광설비에 공사대금을 지급하지 않아 일광설비에서 청구인에게 내용증명을 발송하였고 이에 청구인이 AAA으로 하여금 공사대금을 지급하게 한 사실이 있는바, 쟁점건물은 AAA의 주도하에 직영 건축된 것이다.
4. 청구인과 ㈜AAA이 작성한 도급계약서를 보면 특약사항에 전기, 설비, 엘리베이터, 소방, 인테리어 등은 별도로 시공한다고 명시되어 있는바, 이는 AAA 주도하에 쟁점건물이 직영되었다는 증빙에 해당하고 청구인이 제출한 입금약정서는 신축당시 담보대출로 받은 2억5천만원을 AAA에게 입금받은 것으로 AAA이 쟁점건물을 직영하였다는 또다른 증빙에 해당한다. (라) 소득세법제114조 제7항 밑 같은 법 시행령 제76조의2 제1항에 따라 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우와 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우에 장부나 그 밖에 증명서류에 의하여 해당자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 추계결정 할 수 있다고 규정하고 있다. 청구인의 경우 쟁점건물 신축 과정에서 장부가 존재하지 않고, 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우에도 해당하므로 추계결정하여 환산취득가액을 쟁점건물의 취득가액으로 보아야 한다.
(2) 쟁점건물과 관련한 터파기 추가공사비 30백만원과 옥상방수공사비 36백만원을 쟁점건물의 취득가액으로 추가로 인정하여야 한다. (가) 앞서 설명한 바와 같이 ㈜AAA과 도급공사계약을 체결하였으나 전기, 소방, 인테리어 등은 제외한 점, 쟁점건물 건축 당시 추가 공사분은 OOO원으로 메모지에 기재되어 있는 점 등으로 보아 터파기와 옥상방수공사와 관련하여 추가지출이 있었다는 사실을 인정하여야 한다. (나) 처분청은 조사청의 감사지적 이후 청구인이 억울함을 호소하였음에도 건물분 취득세 OOO백만원과 법무사 비용 등을 취득가액에서 빠뜨렸을 정도로 오로지 필요한 부분만 확인한 것에 그치고 실지거래가액을 확인하기 위한 노력은 소홀히 하였다고 판단된다.
(1) 쟁점취득가액은 관할 지방자치단체로부터 회신받은 민간건설공사 표준도급계약서, 설계․감리계약서와 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 세금계산서를 근거로 하여 산정된 것이고, 청구인이 직접 신고한 종합소득세 내용과도 거의 일치하므로 쟁점취득가액을 쟁점건물의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다. (가) 소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 실제 금액에 의하여 결정하는 것이 원칙이고 추계조사 방법에 의하여 이를 결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이므로 납세자 스스로 추계의 방법에 의한 조사결정을 원하고 있다는 사유만으로는 추계조사의 요건이 갖추어진 것으로 볼 수 없다(대법원 1999.1.15. 선고 97누20304판결 등 참조). (나) 그리고 소득세법상 과세표준을 정하기 위한 실지조사는 특별한 방법상의 제한이 없다 할 것이므로 근거과세의 원칙에 위반되지 않게 일정한 과세자료에 기초하였다면 적법한 실지조사 방법에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2004.4.27. 선고 2003두14284 판결 등 참조). (다) 따라서 양도소득세 납세자가 자신이 주장하는 취득가액을 입증하지 못하는 경우라고 하더라도 과세관청으로서는 근거과세의 원칙에 부합하는 일정한 과세자료에 기초하여 실지취득가액을 조사한 후 이에 따라 과세를 함이 마땅하고, 다만 예외적으로 위와 같은 과세자료가 없어 과세관청이 실지가액을 밝힐 방법이 도저히 없는 경우에 한하여 추계과세가 허용될 뿐이다(서울행정법원 2014.11.19. 선고 2014구단2846 판결 등 참조). (라) 청구인은 처분청이 부가가치세 신고서상의 증빙들만을 발췌한 세금계산서와 세금납부내역만을 근거로 쟁점건물의 실제신축비용을 산정하였다고 주장하나, 쟁점취득가액은 관할 지방자치단체로부터 회신 받은 민간건설공사 표준도급계약서, 설계ㆍ감리계약서와 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 세금계산서를 근거로 하여 산정된 것으로 이는 청구인이 직접 신고한 종합소득세 내용과도 거의 일치한다. (마) 청구인은 쟁점취득가액이 표준건축비 정부고시가격 대비 절반(51.8%)에 불과하여 현실을 반영하지 못하는 가액이라고 주장하나, 표준건축비는 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 건축비 상한가격을 의미하는 것이므로 상가건물인 쟁점건물의 건축비 산정에 표준건축비를 적용하는 것은 타당하지 않다. (바) 청구인은 쟁점건물 신축을 위해 AAA에게 OOO백만원 이상을 지급하는 등 증빙 없이 지출된 공사비가 상당하다고 주장하나, 청구인 주장에 대한 구체적이고 객관적인 입증자료가 없고, 쟁점취득가액에 지출사실이 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하는 일부의 금액이 반영되어 있지 않다고 해서 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 볼 수 없다. (사) 청구인은 쟁점건물 신축 과정에서 기재한 장부 자체가 없으므로 추계사유에 해당한다고 주장하나, 청구인과 건설사간에 도급계약서가 작성되어지고 해당 계약금액에 따라 정상적으로 세금계산서가 발급되어 청구인이 부가가치세 매입세액을 공제받은 사실이 확인되고, 종합소득세 신고시 제출한 장부가액도 이와 유사한 것으로 보아 쟁점실지거래가액은 쟁점건물의 실제신축비용이므로 추계결정을 적용할 여지는 없다. (아) 아울러 쟁점부동산 취득 당시 발생된 서류(1999.8.27. 계약된 택지공급계약서, 2001년 4월 및 2002년 7월 취ㆍ등록세영수증, 2003년 12월 건설공사 기성실적증명(신청)서, 2005년 7월 작성된 BBB㈜ AAA의 영수확인서)를 온전히 보관하다 제출하고 있으면서도 관련 장부 및 증빙서류가 존재하지 않아 추계 결정하여야 한다는 청구인의 모순된 주장이 받아들여질 경우 양도자산의 취득가액을 실지거래가액으로 할 것인지 또는 환산가액으로 할 것인지를 취사선택할 수 있게 하여 선택적 조세회피를 가능하게 해 조세의 신고ㆍ납부체계의 근간이 뒤흔들릴 수 있다.
(2) 청구인의 예비적 청구와 관련하여 터파기 추가공사(OOO백만원)와 옥상방수공사(OOO백만원)는 청구인의 계좌에서 수표대체 출금되었다고 하나 인출금액 전액이 쟁점건물 취득과 관련한 대금으로 사용되었는지 여부와 쟁점취득가액에 포함된 공사비 외 별도의 공사비인지 여부가 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고 도급계약서, 세금계산서 등을 근거로 산정한 쟁점취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
② 터파기 추가공사비 등을 쟁점건물의 취득가액에 반영하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제76조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였더나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 조사청은 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 쟁점건물의 취득가액을 도급계약서와 세금계산서 등을 근거로 산정한 OOO원(쟁점취득가액)으로 보아 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액 OOO원을 부인하고 쟁점취득가액을 적용하여 2022.11.4. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세를 경정·고지하였다. 청구인은 쟁점취득가액 외에 추가 공사비가 존재하고 이를 확인하기 어려우므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 취지 등으로 심판청구를 하였다. ＜표1＞ 수정신고 및 경정내역 ㅇㅇㅇ (나) 처분청이 산정한 쟁점취득가액의 세부내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 처분청 산정 쟁점취득가액 내역 ㅇㅇㅇ (다) 청구인이 종합소득세 신고시 쟁점건물과 관련한 신고내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 내역 ㅇㅇㅇ (라) 처분청이 대구광역시 북구청 건축주택과로부터 회신 받은문서목록은 아래 ＜표4＞와 같고, 설계계약서, 민간건설공사 표준도급계약서, 공사감리계약서, 착공신고서는 ＜표5＞와 같다. ＜표4＞ 대구광역시 북구청 수신 문서 목록 ㅇㅇㅇ ＜표5＞ 설계계약서 등 ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 2003.3.17. ㈜AAA과 도급계약서를 작성하면서 공사특약으로 ‘전기, 설비, 엘리베이터, 소방, 부가세, 인테리어외 별도’로 별도공사로 기재하여 작성하였다고 주장하며 제출한 자료는 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 도급계약서상 특약내용(청구인 제출) ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 AAA에게 쟁점건물 신축공사를 일임하였다고 주장하며 이에 대한 증빙으로 제출한 입금약정서와 영수증서, 입금표는 아래 ＜표7＞, ＜표8＞, ＜표9＞와 같다. ＜표7＞ 입금약정서 ㅇㅇㅇ ＜표8＞ 영수증서 ㅇㅇㅇ ＜표9＞ 입금표 ㅇㅇㅇ (사) 청구인은 이의신청결정(2023.3.23.)을 통해 취등록세 OOO원, 감가상각비 OOO원 및 법무사 비용 OOO원 합계 OOO원을 쟁점건물의 취득가액으로 추가로 인정받은 바 있다. (아) 구 건설교통부 고시 ‘공공건설임대주택의 표준건축비(건설교통부고시 제2004-232호, 시행 204.9.20.)’는 아래 ＜표10＞과 같고, 쟁점건물의 표준건축비를 계산(852.1×연면적 998.04㎡)하면 OOO백만원이 산출된다. ＜표10＞ 공공건설임대주택 표준건축비 (단위: 천원/㎡) 구분 (주거전용면적) 건축비 상한가격 (주택공급면적에 적용) 5층 이하 40㎡ 이하 856.6 40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하 870.7 50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 843.6 60㎡ 초과 852.1 6∼10층 이하 생략 11층~20층 이하 생략 21층 이상 생략 (자) 청구인은 예비적 청구와 관련하여 터파기추가공사비 OOO백만원, 옥상방수공사비 OOO백만원이 수표로 대체 출금되었다고 주장하며 은행거래내역을 아래 ＜표11＞과 같이 제출하였다. ＜표11＞ 은행거래내역 ㅇㅇㅇ (차) 청구인은 터파기추가공사와 옥상방수공사 비용이 발생하였다는 증빙으로 당시 청구인이 작성한 수기노트를 제출하였고, 노트를 보면 터파기 등과 관련한 ‘추가공사비 OOO’의 메모 등이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점취득가액 이외에 쟁점건물 신축과 관련한 추가 공사비가 존재하고 이를 확인하기 어려우므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제97조 제1항 제1호에서 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제76조의2 제1항에 의하면 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우나 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우에 취득가액을 환산취득가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청이 쟁점건물의 취득가액으로 산정한 쟁점취득가액은 청구인과 쟁점건물 신축공사를 진행한 ㈜AAA이 작성한 도급계약서 및 세금계산서 등에 근거하여 확인되는 금액으로 그 증빙서류들이 명백히 거짓이라고 보이지 아니하는 점 등에 비추어 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 보인다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 쟁점건물 신축을 위하여 터파기 추가공사비와 옥상방수공사비로 각 OOO백만원과 OOO백만원을 지급하였다고 주장하는 가운데 터파기공사와 옥상방수공사는 건물신축시 통상적으로 필요한 공사에 해당하고 청구인이 제출한 은행거래내역을 보면 금액에 다소 차이가 있으나 쟁점건물의 신축(2003.12.12.) 시기에 인접한 때(2003.12.22., 2004.4.2.)에 총 OOO원이 수표로 대체 출금된 내역이 나타나는 동시에 청구인의 수기노트에 터파기 등과 관련한 ‘추가공사비 OOO’의 메모 등이 존재하는 점(위 도급계약서상 특약사항에 전기 등 일부항목의 공사가 별도라고 기재되어 있는 반면에 처분청에서 도급계약서상 청구인이 주장하는 항목이 존재하여서 중복계상된다는 등의 반증을 제시하지도 않았음) 등에 비추어 쟁점취득가액 외에 위 공사비용(OOO백만원)이 쟁점건물 신축과 관련하여 추가비용으로 지출되었을 것으로 보이므로 이를 쟁점건물의 취득가액에 반영하여 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.