[요지] 청구인은 쟁점주택 양도 당시 쟁점주택을 포함한 3채의 아파트를 소유하고 있었고 쟁점주택의 경우 양도 당시 조정지역대상지역 내에 소재하였을 뿐만 아니라 달리 중과배제주택에 해당한다는 사정이 확인되지 않는 점, 소득세법령상 A‧B주택이 양도소득세 부과시 주택 수에 포함되지 않는 다거나 청구인과 같이 자금마련의 사정이 있는 경우에는 양도시기를 달리 볼 수 있다는 규정도 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2013구4165
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 손주들을 돌보기 위한 목적으로 아들과 같은 아파트 단지에 거주하고자, 2021.6.16. 2018.8.25.자 매매를 원인으로 OOO(이하 “A주택”이라 한다)를 청구인의 배우자 AAA와 함께 취득(소유권이전등기 접수)하였으나, 막상 손주를 돌볼 사정이 여의치 않고 청구인의 직장과 멀어, 실제로 A주택에 입주하지는 않았다. (나) 한편, 청구인은 2020.9.30. OOO(이하 “B주택”이라 한다)에 관한 부동산 매수인 지위승계 계약을 체결하여, 2020.11.18. 권리의무 승계에 대한 사업주체의 확인을 얻은 후, 2021.12.7. 잔금을 지급하고, 2022.2.16. 청구인의 배우자 AAA 명의와 지분 OOO을 취득하는 내용의 소유권이전등기접수를 하였다.
(2) 청구인은 집단 대출에 따른 선의로 잔금지급일이 조정되어 쟁점주택 양도 당시 부득이하게 3주택자가 되었고, 쟁점주택 양도 후 곧바로 B주택에서 거주하고 있으며, 달리 여기에 투기 등의 목적이 있었다고 볼 수 없으므로, 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보아, 일시적 2주택자에 대한 비과세 특례규정을 적용하여야 한다. (가) 법원은 이 건과 유사한 사안에 대하여 종전주택과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(대체주택)을 취득하여 장기임대주택 외 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기 목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다고 판시한 바 있다(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결, 서울행정법원 2022.8.10. 선고 2021구단73167 판결, 의정부지방법원 2022.12.13. 선고 2021구합15279 판결). (나) 청구인은 임대주택(A주택) 1채 보유한 상황에서 대체주택(B주택) 취득 후 3일만에 쟁점주택을 양도하였는바, 위 판결들과 같이, 여기에 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다고 보아, 1세대 3주택자가 아닌, 일시적 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 특례규정을 적용하여야 한다. 청구인은 주택 담보대출을 받아 B주택의 취득자금을 마련하고자, 2021.11.3. OOO에서 대출상담을 받으면서 2021.12.10.자로 대출을 실행하기로 하고 서류에 자서하였는데, 대출 담당자가 2021.12.5. 독촉 연락을 하여, 대출을 조기마감하고자 하니 예정한 2021.12.10. 이전에 대출을 실행하여야 한다고 했고, 청구인은 당시 정부의 대출규제가 심해 이번 기회를 놓치면 대출을 받을 수 없을 것 같아, 부득이하게 2021.12.7.자로 대출을 실행했다. 이 때 청구인은 담보대출 실행 시, 청구인 명의의 예금계좌에 대출금이 직접 입금되는 줄 알고 대출 조기집행에 동의한 것이었는데, 은행은 대출금을 곧바로 분양자인 BBB에게 송금해버렸고, 이로 인해 B주택에 대한 잔금지급일이 2021.12.7.이 되어, 쟁점주택 양도 후 B주택을 취득하고자 한 청구인의 계획이 무산되었다. 실제로 청구인은 잔금을 치룬 2021.12.7.이 아니라 쟁점주택 양도일인 2021.12.10.에 B주택에 전입하였고, 분양자인 BBB에 이와 같은 상황을 읍소하면서, 잔금을 반환한 후 다시 잔금을 치르게 해 달라는 요청을 하였으나 거절당하자, 2021.12.16. 내용증명으로 협조문을 보내기도 하였는바, 이러한 점들은 청구인이 당초에는 쟁점주택 양도일에 B주택을 취득하고자 하였던 사실을 방증한다. 만약 B주택의 주택담보대출이 3일 뒤 실행되었다거나, 대출금이 BBB로 바로 입금되지 않고 3일 후에 잔금지급처리가 이루어졌다면, 청구인은 소득세법 시행령 제155조에 따라 쟁점주택 양도 당시 일시적 2주택자로서 양도소득세 비과세를 적용받았을 것인데, 단체 대출업무를 처리하는 금융기관의 독촉으로 인하여 불가피하게 20년 이상 거주하던 쟁점택을 양도하기 3일 전 신규주택(B주택)을 취득하였고, 신규주택(B주택)을 취득한 이후 곧바로 해당 주택에서 거주를 하였는바, 청구인이 쟁점주택 양도 당시 3주택자가 된 데에 투기목적 없이 주택거래의 현실에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다고 보아, 청구인을 3주택자로 보아 이루어진 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
(3) 설령 청구인에게 일시적 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 특례규정을 적용할 수 없다 하더라도, 장기보유특별공제 배제 및 3주택자에 대한 중과세율(30%)의 적용은 부당하다. 대법원은 신규주택을 취득하고 11일 후 종전주택을 양도한 사안(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결)에서, 일시적 1세대 2주택 비과세규정을 적용할 수는 없으나, 3주택 중과세율도 적용할 수 없다고 판시(여기에는 장기임대주택이 포함되어 있지 않다)하였는데, 이와 같은 판결의 법리를 고려하면, B주택의 잔금을 주택 담보대출을 통해 치르는 과정에서 신규 분양아파트의 집단대출로 인한 금융사의 요청으로 대출을 조기 실행하는 바람에 부득이하게 3주택자가 되었고, 쟁점주택을 양도한 이후 바로 B주택으로 이사하여 거주하고 있는 점을 고려하면, 청구인은 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐, 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 청구인에게 3주택자에 대한 중과규정인 소득세법 제104조 제7항 제3호가 적용될 수 없고, 그에 따라 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제 제외대상에도 해당하지 않는다.
(1) 쟁점주택의 양도는 소득세법령상 1세대 1주택 비과세 특례 적용대상에 해당하지 않는다. (가) 청구인은 자신의 귀책사유 없이 불가항력적으로 1세대 3주택이 되어 일시적 1세대 2주택자에 대한 비과세 특례를 적용받지 못했다고 주장하나, 청구인은 2020.9.30. B주택에 대한 분양계약(부동산 매수인 지위승계계약)을 체결하여 2021년 12월 완공시 B주택을 취득하는 것이 예정되어 있는 상태에서, 거주목적이 아닌 A주택을 취득하였고, 거주목적이 아닌 A주택의 취득은 청구인의 자율적 선택에 따라 이루어진 것이므로, 불가항력적으로 1세대 3주택자가 되었다는 청구주장은 사실과 다르다. 청구인의 계획대로 B주택 취득 전에 쟁점주택을 양도하지 못해 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족하지 못한 사정은 인정되나, 1세대 3주택자인 상태에서 쟁점주택을 양도하여 비과세 요건을 충족하지 못한 상황을 생각해보면, 일반적인 2주택자와는 그 사정이 다르다. (나) 또한, 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 부동산의 양도시기는 원칙적으로 자산의 대금청산일이고, 대금청산일이 분명하지 아니하거나 대금청산 이전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이므로, 주택담보대출을 받아 잔금을 지급하는 과정에서 잔금일자가 앞당겨졌다고 하여, 세법상 규정된 양도시기를 달리 판단할 사유가 없고(조심 2013구4165, 2013.12.12. 외 다수), 청구인은 쟁점주택의 양도일 기준으로 다른 2주택을 추가적으로 소유하고 있는 것으로 확인되므로, 소득세법령상 일시적 1세대 2주택에 대한 비과세 특례를 적용할 수는 없다.
(2) 설령 일시적 2주택자에 대한 비과세 특례규정을 적용하지는 못하더라도, 3주택자에 대한 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제는 부당하다는 청구주장 또한 타당하지 않다. (가) 소득세법 제104조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제167조의3 제1항은 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 예외로 규정하고 있지 않으므로, 엄격해석의 원칙상 중과세율이 부과되는 1세대 3주택을 투기 목적으로 3주택을 소유하는 경우에 한정하여 해석하는 것은 타당하지 않다. (나) 청구인이 관련 판례로 언급한 3가지 판례들은 모두 장기임대주택을 포함한 3주택자로서 소득세법 시행령 제155조 제20항이 적용된 사안으로, 청구인의 상황과 다르다. 소득세법 시행령 제155조 제20항은, 주택을 소유하지 않은 국민들의 주거비용 절감을 위해 국가가 정책적으로 주택소유주들의 임대주택등록을 장려하기 위하여, 임대등록주택 외 2주택 보유자가 일시적 2주택 비과세요건을 충족하는 경우에는 3주택자라 하더라도 1세대 1주택인지 여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택수에 산입하지 않아 비과세를 적용해주는 것인데, 청구인이 이와 달리, 쟁점주택 양도 당시 순수한 3주택자로서, 쟁점주택과 거주 목적으로 취득한 B주택 외에 A주택을 추가적으로 취득한 경우인바, 불가항력적으로 3주택을 보유하게 되어 중과대상이 되지 않는 특별한 사정에 해당된다고 볼 근거가 없다. 청구인은 직접 거주와 상관없는 A주택을 2021.6.16. 자율의사로 취득하였고, A주택을 취득하지 않았다면 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 1세대 3주택으로 중과세율이 적용될 일도 없었으며, A주택 취득 당시에는 이미 B주택의 분양계약을 체결한 상태여서 A주택의 양도 전에 B주택에 대한 잔금청산 시 3주택자가 될 것임이 예상가능했을 뿐만 아니라, 1세대 2주택의 경우에도 조정대상지역의 주택을 양도할 때는 중과세율을 적용하여 장기보유특별공제를 인정하지 않는다(소득세법 제104조 제7항 및 같은 법 시행령 제167조 제11항). 또한, 일시적으로 3주택이 된 경우에는 일시적 1세대 2주택자와 달리 투기 목적이 없었다고 단정하기 어렵고, 1세대 다주택자에 대한 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 등을 규정한 소득세법은 거주목적 주택 가격 안정 등을 위한 정부의 정책적인 목적을 원인으로 부동산 시장의 상황과 거래의 현실 등에 따라 자주 그 법령이 변경되어 왔으므로, 소득세법령상 규정을 위배하면서까지 청구인의 양도소득세를 비과세 요건을 충족하는 것으로 보거나, 3주택자에 대한 중과세율을 적용하는 것이 타당하지 않다고 볼 이유가 없다. 참고로 청구인의 2020.9.30.자 B주택에 대한 분양계약 및 2021.6.16.자 A주택 취득 이전에 이루어진 2020.7.10.자 부동산 대책을 보면, 2021.6.1. 이후 양도분에 대하여 단기보유 자산에 대한 양도소득세 세율을 인상하고, 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율을 인상하며, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 다주택 중과세율 적용 시 주택수에 2021.1.1. 이후 취득한 분양권을 포함하는 등 부동산 대책의 내용을 더욱 강화한 것으로 나타난다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 OOO과 같다. (나) 등기사항전부증명서 및 주민등록표(초본)에 의하면, 청구인의 주택 보유이력 및 거주기간은 OOO와 같다. (다) 청구인은 2021.10.29. CCC과 OOO과 같이, 쟁점주택을 OOO원에 매매하는 내용의 “아파트매매계약서”를 작성하였는데, 계약서 상 잔금지급일자는 2021.12.13.이고, 그 특약사항 중 하나로, ‘잔금지급일을 앞의 날짜로 조정할 수 있다’는 내용이 기재되어 있다. (라) B주택에 대한 주택담보대출 관련 주요 내용은 다음과 같다.
1. 등기사항전부증명서에 의하면, 2022.2.16. B주택에 대하여 2021.11.15.자 설정계약을 원인으로 하여, 근저당권자가 OOO이고, 채무자가 청구인인 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.
2. 청구인이 OOO과 작성한 대출거래약정서에는 대출개시일을 2021.12.7.로 하여 대출금액 OOO원에 대한 대출거래계약을 체결하는 것으로 되어 있으나, 약정서 작성일자는 별도로 기재되어 있지 않다.
3. B주택이 속한 아파트 단지 내 대출자 리스트에 의하면, 청구인의 대출약정서 작성일자는 2021.11.3.인 것으로 나타난다. (마) 청구인은 2021.12.16. B주택의 소유권보존등기자(OOO)인 BBB에 ‘분양자금을 12.10.자로 송금하였어야 하나 날짜 착오로 12.7.에 송금하였고, 이로 인해 3주택자가 되어 양도소득세가 중과되었는바, 분양잔금일자를 2021.12.7.에서 2021.12.10.로 변경하여 달라’는 내용의 협조문을 발송한 것으로 나타난다. (바) 국토교통부공고 제2021-1309호에 의하면, 쟁점주택, A주택 및 B주택 소재지인 OOO 2021.8.30. 현재 조정대상지역으로 지정된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것인다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임). 청구인은 금융기관의 사정으로 쟁점주택을 양도하기 3일 전에 신규주택을 취득하게 되었으므로, 쟁점주택의 양도에 대하여 일시적 2주택자에 대한 비과세 특례규정을 적용하여야 하고, 설령 비과세 특례규정을 적용할 수 없다 하더라도 최소한 3주택자에 대한 중과세율 적용 및 장기보유특별세액공제 배제 대상에서는 제외하여야 한다고 주장하나, 소득세법령은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 중과세율(30% 가산)을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하도록 하면서, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에 해당하는 경우에는 중과배제주택으로 보아 중과대상에서 제외하고 있을 뿐, 일시적 2주택과 달리 별도로 일시적 3주택의 개념을 도입하여 이에 대한 비과세 또는 중과배제 등의 예외 규정을 마련하고 있지는 않은 점, 그런데 청구인은 쟁점주택 양도 당시 쟁점주택을 포함한 3채의 아파트를 소유하고 있었고, 쟁점주택의 경우 양도 당시 조정대상지역 내에 소재하였을 뿐만 아니라, 달리 중과배제주택에 해당한다는 사정도 확인되지 않으므로, 쟁점주택은 소득세법령상 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 대상인 1세대 3주택의 요건을 충족한 것으로 보이는 점, 나아가, 소득세법령상 AㆍB주택이 양도소득세 부과 시 주택 수에 포함되지 않는다거나 청구인과 같이 자금마련의 사정이 있는 경우에는 양도시기를 달리 볼 수 있다는 등의 규정도 확인되지 않는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점주택의 양도 당시 청구인을 3주택자로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 일부개정된 것) 제89조 [비과세양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. 제104조 [양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
(2) 소득세법 시행령(2021.5.4. 대통령령 제31659호로 일부개정된 것) 제154조 [1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. 제155조 [1세대1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다. 제167조의3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법 제6조 제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
1. 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것
2. 5년 이상 임대하는 것일 것
3. 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것
4. 수도권 밖의 지역에 소재할 것
5. 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)}
6. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택이 아닐 것
7. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택이 아닐 것
1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]
2. 2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
3. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택
10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)
11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택