[요지] 쟁점부동산의 공매절차에서 공매 대상 물건에 대한 실물확인, 실제 현황확인 등이 입찰자의 책임 아래에 있음이 청구법인에게 고지된 점, 청구법인이 쟁점부동산에 대한 현장조사를 소홀히 한 것으로 보기 어려우므로, 국기법§57①단서에 따른 청구법인에 중대한 손해가 생기는 것을 예방할 필요성이 긴급하다고 보기 어러운 점 등에 비추어 공매절차에 중대한 하자가 있다거나 공매절차의 집행을 정지하여야 한다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[참조결정] 조심2023구1079
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 공매공고에 유치권에 관한 사항을 제대로 공시하지 아니한바, 이 건 공매절차는 현황조사를 제대로 하지 아니한 중대한 절차적 하자가 있어 국세징수법제84조 제1항 제4호에 따른 “그 밖에 매각결정을 할 수 없는 중대한 사실”이 발생하였다고 보아야 하고, 청구법인을 매수인으로 한 매각결정은 위법하여 취소되는 것이 타당하다. 쟁점부동산에는 여러 차례 신탁등기와 압류등기가 되어 있었고, 공매 또한 개시되었다가 취소되는 등 복잡한 권리관계가 형성되어 있었고, 공매 당시에 쟁점부동산의 주위에는 가림막이 설치되어 있었는데, 그 가림막은 토지 소유자 외에 시공사 등 업체에서 설치하였을 것을 충분히 예측할 수 있었다. 처분청은 국세징수법제69조 제2항 및 제3항에 따라 쟁점부동산에 대한 유치권의 존재 유무를 조사할 권한과 의무가 있었음에도 불구하고, 공매절차에 있어 그 의무를 소홀히 하여 쟁점부동산에 대한 유치권 행사에 관한 사항을 공매공고 당시에 공시하지 아니하였다. 국세징수법 제69조 및 제77조의 규정의 취지를 감안하면, 현황조사를 할 적법한 권한을 갖고 있는 세무서나 그 세무서로부터 공매절차를 위탁받은 자산관리공사는 법률에 규정된 권한을 적절하게 행사하여 점유관계에 관한 충실한 조사를 통하여 공매절차의 매수인이 예측할 수 없는 손해를 입지 않도록 방지할 주의의무가 있다. 한편, 처분청은 공매의 입찰자인 청구법인에게 현황조사에 대한 확인의무가 있다는 의견이나, 청구법인은 쟁점부동산의 공매공고서에 기재된 대로 입찰서 제출 전에 공부를 열람하고, 현지답사를 통하여 유치권 행사 여부를 살펴보았으나, 등기부등본 등 공부나 압류재산 공매재산 명세서, 현황조사서를 통해서는 유치권의 존재 여부를 확인할 수 없었으며, 현지답사 과정에서도 유치권 현수막 등을 보지 못하여 유치권의 존재를 확인할 수 없었다. 더군다나 청구법인은 매수신청인에 지나지 않아 폐문부재인 쟁점부동산을 출입하여 점유자가 있는지 확인하는 것은 불가능하였다. 나아가 처분청이 제시한 압류재산인터넷공매입찰참가자준수규칙 제15조에 기재된 매수신청인의 확인의무는 공고사항이 아닌 공매안내를 위한 자료의 내용에 관한 확인의무일 뿐, 점유관계 등은 국세징수법 제69조 및 제77조에 명시되어 있듯이 필수적으로 공고해야 하는 사항인바, 위 규칙의 내용을 들어 청구법인의 책임을 물을 수 없다. 처분청은 법원 판례(수원지방법원 2022.7.7. 선고 2021가단539977 판결)을 처분근거로 들고 있으나, 동 판결은 한국자산관리공사가 잘못된 정보를 공지하더라도 그 확인 등의 책임이 있다고 판단한 사실이 없으며, 단지 공매매각 결정은 사법상 매매가 아닌 관계로 민법상의 매도인의 담보책임 규정이 적용될 수 없고, 매각결정이 당연무효라고 볼만한 증거가 없다고 판단한 것에 불과하여 이 건에 직접적으로 원용할 수 있는 판결이 아니다. 따라서 이 건 공매는 처분청이 현황조사를 소홀히 한 중대한 하자가 있으므로, 청구법인을 매수인으로 하여 매각결정한 처분은 취소되는 것이 타당하다.
(2) 국세기본법제57조 제1항 단서에 따른 집행정지의 요건을 충족하므로, 조세심판 사건의 결정시까지 공매절차의 집행을 정지하여야 한다. 이 건의 공매절차가 정지되지 않는다면, 2023.12.6.로 예정된 잔금 납부기한까지 거액의 잔금(약 OOO원)을 납부해야 하는 불이익을 당하게 되고, 잔금 납부 후에 채권자들에 대한 배분절차까지 이루어질 경우 입찰대금을 회수하기 어려운 위험에 처하게 되어 중대한 손해를 입게될 우려가 있다. 또한, 잔금을 미납할 때에는 납부한 보증금(약 OOO원)을 몰취당하게 되는 중대한 재산상 손해를 보게 될 위험이 있을 뿐만 아니라, 그 손해를 예방하기 위한 필요성이 긴급하다고 보는 것이 타당하므로, 집행정지 신청을 인용하는 것이 타당하다.
(1) 한국자산관리공사가 2023.11.6. 청구법인에게 보낸 “매각불허가결정 신청에 대한 회신”을 보면, 2023.11.3. 공매재산의 현황을 확인한 결과, 매각물건 주위로 가림막이 일부 설치되어 있고, “가림막에 유치권 행사 중”이라는 문구가 없으며, 어떠한 시공의 흔적을 찾을 수 없었다고 되어 있어 공매입찰 당시에 유치권 행사가 이루어지지 않았다는 것을 알 수 있다. 또한 쟁점부동산을 수탁ㆍ소유하고 있는 B 주식회사는 한국자산관리공사에게 주식회사 A이 유치권을 신고한 사실이 없다고 회신하고 있는 것을 보아도 유치권 행사가 진행 중이었다고 볼 수 없다.
(2) 한국자산관리공사에서 입찰자에게 적용하는 “압류재산 인터넷 공매입찰 참가자 준수규칙” 제15조에서 공고내용이 실제 현황과 다를 수 있고, 입찰자의 책임 하에 그 현황을 확인하여야 한다고 규정하고 있으며, 이 건 공매공고서에 기재된 주의사항에도 “입찰서 제출 전에 매수신청인 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등을 통해 공매재산을 사전확인하시기 바랍니다.”라고 기재되어 있어 현황확인에 대한 책임이 입찰자에게 있다는 것을 명확하게 공시하고 있다. 따라서 설령 공매공고에 잘못된 정보가 포함되어 있다 하더라도 그에 대한 확인 책임은 입찰자에게 있고, 매각결정이 당연무효가 되는 것은 아니다(수원지방법원 2022.7.7. 선고 2021가단539977 판결 참조).
3. 심리 및 판단
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산에 대한 공매절차 등은 아래와 같다. ㅇ 2023.7.27. 공매공고(최저입찰가 OOO원, 감정가액 OOO원) ㅇ 2023.10.23.〜2023.10.25. 입찰(청구법인 입찰가격 OOO원) ㅇ 2023.10.26. 개찰(낙찰, 낙찰금액 OOO원) ㅇ 2023.11.1. ㈜A 청구법인에게 통고서 송달 ㅇ 2023.11.6. 처분청의 매각허가결정 ㅇ 2023.12.6. 공매대금 납부기한(독촉기한 2023.12.18.) (나) 쟁점부동산의 공매 당시 공매재산의 이용 및 점유현황에는 “본 건 방문시 폐문부재로 인하여 공사장 가림벽 등에 배분요구안내 통지서 부착함, 본 건 폐문부재로 인하여 정확한 임차내역은 별도 재확인을 요함, 본 건 지상에 폐기물 적재되어 있으므로 입찰자 책임하 공부 및 현황 등 사전조사 후 입찰바람” 등이 기재되어 있고, 유치권에 관한 별도의 내용은 기재되어 있지 아니하다. (다) 법무사 A이 2023.11.1. 청구법인에게 보낸 통고서 및 최고서에는 주식회사 A이 쟁점부동산에 관한 공사비 OOO원을 투입하였고, 쟁점부동산의 경계에 가림막을 설치하여 유치권을 행사하고 있다는 등의 내용이 나타나고, 법원 홈페이지에서 검색된 사건 진행내용에 따르면, 주식회사 A은 2023.11.13. 청구법인을 상대로 유치권존재확인 소송을 제기한 것으로 나타난다. (라) 처분청 한국자산관리공사 대구경북지역본부 본부장이 2023.11.6. 청구법인에게 보낸 “매각불허가결정 신청에 대한 회신”에는 2023.11.3. 공매재산 현황확인 결과, 쟁점부동산 주위로 가림막이 일부 설치되어 있고, 가림막에 ‘유치권 행사 중’이라는 문구가 없으며, 일부 지상에 폐기물이 쌓여 있을 뿐 어떠한 시공 흔적도 찾을 수 없다는 내용이 기재되어 있다. (마) 청구법인이 법무사 A으로부터 2023.11.1. 통고서 등을 받은 후에 촬영한 것이라며 제출한 사진에는 쟁점부동산의 경계에 설치된 가림막의 외벽에 “유치권 행사 중”이라는 표시가 되어 있다. (바) 한국자산관리공사가 운영하는 공매 웹사이트(www.onbid.co.kr)에 게시된 “압류재산 인터넷공매 입찰참가자 준수규칙”에는 공매안내를 위한 자료의 내용이 실제 현황과 다를 수 있어 입찰자의 책임 하에 그 현황을 확인하여야 하고(제15조), 공매물건에 대한 제3자의 권리침해 등의 하자나 현황 차이 등에 대하여 한국자산관리공사는 일체의 책임을 지지 아니하므로, 입찰자의 책임하에 물건을 확인하고 공매에 참여하여야 한다(제16조)는 등의 내용이 기재되어 있다. (사) 처분청이 제시한 쟁점부동산 공매공고 전문 제15항(주의사항) 나목에는 “공매재산에 있어 물건의 특성상 매각에 의하여 소멸되지 아니하는 부동산의 권리와 공부 및 지적부상 표시의 상이, 행정상의 규제 또는 수량 등의 차이에 대하여 입찰서 제출 전에 매수신청인 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등을 통해 공매자산을 사전 확인하시기 바랍니다”라는 내용이 기재되어 있다. (아) 대법원 사건 검색자료에 따르면, 주식회사 A은 2023.11.13. 청구법인을 상대로 유치권존재확인 소송(OOO)을 제기한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구법인은 유치권에 관한 처분청의 현황조사가 미비하여 공매절차에 중대한 하자가 있으므로, 청구법인을 매수인으로 한 매각결정을 취소하여야 하고, 심판결정이 있기 전까지 공매절차의 집행을 정지하여야 한다고 주장한다. (나) 살피건대, 쟁점부동산에 대한 공매절차에서 공매 대상 물건에 대한 실물확인, 실제 현황확인 등이 입찰자의 책임 아래에 있음이 “압류재산 인터넷공매 입찰참가자 준수규칙”, 공매공고 전문의 주의사항 등을 통하여 입찰자인 청구법인에게 고지되었는바, 쟁점부동산에 대한 유치권의 존재 여부가 비록 공매공고에 명시되어 있지 아니하더라도 이를 들어 이 건 공매에 중대한 하자가 있다고 보기 어려운 점, 공매대상 물건의 공고된 내용과 실제 현황이 다를 경우에 그에 대한 확인책임은 입찰자에게 있다 할 것인바 청구법인이 쟁점부동산에 대한 현장조사를 소홀히 한 것으로 보이는 등 국세기본법 제57조 제1항 단서에 따른 중대한 손해가 생기는 것을 예방할 필요성이 긴급하다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 공매절차에 중대한 하자가 있다거나 공매절차의 집행을 정지하여야 한다는 등의 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 국세기본법 제57조(심사청구 등이 집행에 미치는 효력) ① 이의신청, 심사청구 또는 심판청구는 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 해당 처분의 집행에 효력을 미치지 아니한다. 다만, 해당 재결청(裁決廳)이 처분의 집행 또는 절차의 속행 때문에 이의신청인, 심사청구인 또는 심판청구인에게 중대한 손해가 생기는 것을 예방할 필요성이 긴급하다고 인정할 때에는 처분의 집행 또는 절차 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 “집행정지”라 한다)를 결정할 수 있다.
② 재결청은 집행정지 또는 집행정지의 취소에 관하여 심리ㆍ결정하면 지체 없이 당사자에게 통지하여야 한다.
(2) 국세징수법 제69조[공매재산에 대한 현황조사] ① 관할 세무서장은 제68조에 따라 공매예정가격을 결정하기 위하여 공매재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다.
② 세무공무원은 제1항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 체납자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 공매재산의 현황과 관련된 질문을 하거나 문서의 제시를 요구할 수 있다.
③ 세무공무원은 제2항에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 경우 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다. 제72조[공매공고] ① 관할 세무서장은 공매를 하려는 경우 다음 각 호의 사항을 공고하여야 한다.
1. 매수대금을 납부하여야 할 기한(이하 "대금납부기한"이라 한다)
2. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 공매예정가격, 그 밖의 중요한 사항
3. 입찰서 제출 또는 경매의 장소와 일시(기간입찰의 경우 그 입찰서 제출기간)
10. 매각으로 소멸하지 아니하고 매수인이 인수하게 될 공매재산에 대한 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기가 있는 경우 그 사실
⑦ 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 공매공고에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제77조[공매재산명세서의 작성 및 비치 등] ① 관할 세무서장은 공매재산에 대하여 제69조에 따른 현황조사를 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 공매재산명세서를 작성하여야 한다.
1. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 공매예정가격, 그 밖의 중요한 사항
2. 공매재산의 점유자 및 점유 권원(權原), 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
② 관할 세무서장은 다음 각 호의 자료를 입찰서 제출 시작 7일 전부터 입찰서 제출 마감 전까지 세무서에 갖추어 두거나 정보통신망을 이용하여 게시함으로써 입찰에 참가하려는 자가 열람할 수 있게 하여야 한다.
1. 제1항에 따른 공매재산명세서
2. 제68조 제2항에 따라 감정인이 평가한 가액에 관한 자료
3. 그 밖에 입찰가격을 결정하는 데 필요한 자료 제84조[매각결정 및 대금납부기한 등] ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 사유가 없으면 매각결정기일에 제82조에 따른 최고가 매수신청인을 매수인으로 정하여 매각결정을 하여야 한다.
1. 제79조에 따른 공유자ㆍ배우자의 우선매수 신청이 있는 경우
2. 최고가 매수신청인이 제80조에 따른 매수인의 제한 또는 제81조에 따른 공매참가의 제한을 받는 자에 해당하는 경우
3. 매각결정 전에 제88조에 따른 공매 취소ㆍ정지 사유가 있는 경우
4. 그 밖에 매각결정을 할 수 없는 중대한 사실이 있다고 관할 세무서장이 인정하는 경우
② 매각결정의 효력은 매각결정기일에 매각결정을 한 때에 발생한다. 제86조[매각결정의 취소] 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.
1. 제84조에 따른 매각결정을 한 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 압류와 관련된 체납액을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우. 이 경우 체납자는 매수인의 동의를 받아야 한다.
2. 제85조에 따라 납부를 촉구하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니한 경우 제88조[공매의 취소 및 정지] ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 취소하여야 한다.
1. 해당 재산의 압류를 해제한 경우
2. 그 밖에 공매를 진행하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
② 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 정지하여야 한다.
1. 제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우
2. 국세기본법 제57조 또는 행정소송법 제23조에 따라 강제징수에 대한 집행정지의 결정이 있는 경우
3. 그 밖에 공매를 정지하여야 할 필요가 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
③ 관할 세무서장은 매각결정기일 전에 공매를 취소한 경우 공매취소 사실을 공고하여야 한다.
(3) 국세징수법 시행령 제58조[공매공고 사항] ① 관할 세무서장은 법 제72조에 따라 공매공고를 할 때 공매할 토지의 지목(地目) 또는 지적(地籍)이 토지대장의 표시와 다른 경우 그 사실을 공매공고문에 함께 적어야 한다.
② 관할 세무서장은 법 제72조에 따라 공고한 사항이 변경된 경우 그 변경된 사항을 지체 없이 다시 공고해야 한다. 제62조[공매취소의 사유] 법 제88조 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 관할 세무서장이 직권으로 또는 제71조 제1항에 따른 한국자산관리공사의 요구에 따라 해당 재산에 대한 공매대행 의뢰를 해제한 경우를 말한다. ※ 압류재산 인터넷공매 입찰참가자 준수규칙 제15조[공매물건 표시기준] 공매공고사항 중 부동산에 대한 공매물건의 표시는 등기사항증명서를 기준으로 한 것이며, 공고사항이 아닌 각종 공매안내를 위한 자료의 내용이 공매물건의 실제 현황과 일치하지 아니할 수 있으므로 매수신청인(입찰자)의 책임 하에 그 현황을 확인하여야 합니다. 제16조[하자책임] 공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제 또는 규격, 품질, 수량 등의 상이에 대하여 우리 공사는 일체의 책임을 지지 아니하므로 매수신청인(입찰자)의 책임 하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 합니다.