[요지] 임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
[요지] 임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2023구1069 / 조심2022서2204
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방자치단체의 임대사업자 등록말소를 이유로 오피스텔에 대한 주택임대업 계속사업자인 청구법인에게 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 위법하다. 현행 민간임대주택법 제6조 제5항에 의하면, “종전의 민간임대주택법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”라고 규정하고 있으므로 임대차계약 기간이 종료되지 않는 한 등록말소의 효력이 없다. 따라서 지방자치단체가 임의로 임대사업자 등록말소처분을 한 사실만으로 종합부동산세를 부과할 수는 없다.
(2) 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 하고 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다고 규정하고 있는데, 청구법인의 경우 합산배제신청을 할 만한 변동사항이 없었고, 이에 따라 당연히 합산배제 신고를 하지 아니하였는데도 불구하고 처분청은 이 건 부과처분을 하였으므로 부당하다.
(3) 한편, 주택법 제2조 제4호에서 준주택이란 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설”이라 정의하고 있고, 대법원은 “오피스텔의 요건을 충족하고 공부상 용도 역시 업무시설이므로 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부나 사실상 주거 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었고, 실제로 주거의 용도로 사용되었는지 여부와 관계없이 주택법상 주택이 아닌 것”으로 판시(대법원 2021.1.14. 선고 2020두40914 판결 참조)하고 있으며, 종합부동산세법상 주택의 정의를 주택법에 위임하고 있는 이상 오피스텔은 종합부동산세법상 주택이 아닌 별도로 구분되는 준주택이므로 쟁점임대주택을 주택분 종합부동산세 과세대상으로 본 이 건 처분은 위법하다. 추가로 납세의무자를 정의한 종합부동산세법 제7조와 과세표준을 정의한 제8조는 별도의 조문으로 개별적인 과세요건을 명확하게 규정하고 있는바, 제8조에서 별도로 주택분 재산세 과세대상을 과세표준에 합산하도록 정하지 않는 이상 쟁점임대주택을 과세표준에 합산한 처분은 행정편의적인 법률의 확장해석이고, 법률을 유추 적용하여 조세법률주의의 엄격해석의 원칙에도 반한다.
(1) 청구법인은 임대차계약이 종료되지 않는 한 등록말소처분의 효력은 없는 것이고, 지방자치단체장의 임의적 등록말소처분은 위법하다고 주장하나, 민간임대주택법상 “임대의무기간”은 구(舊)민간임대주택법 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간으로 주택임대차보호법상의 “임대차 계약기간”을 의미하는 것이 아니며, 민간임대주택법 제6조 제6항이 “임대차계약의 보호”에 대하여 별도로 규정하고는 있으나 그 범위는 임대차 당사자 간의 관계로 한정되는 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 한편, 민간임대주택법은 지방자치단체장에게 등록말소의 여부를 판단할 권한을 부여하고 있지 아니하고, “단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”라고 직접 규정하고 있으므로, “별도 행정처분이나 사법재판을 매개로 하지 아니하고 직접 국민에게 권리나 의무를 발생하게 하는 법률, 즉 법률이 직접 자동집행력을 갖는 처분적 법률”에 해당한다. 따라서 지방치단체장의 등록말소 처분은 ‘법률이 행한 처분의 확인적 절차’에 그치므로, 청구주장의 ‘임의적 등록말소 처분’은 성립하지 아니한다. 또한 처분성을 가지는 개별적 법률조항의 합헌 여부에 대한 판단의 권한은 헌법재판소에 있고, 상기 조항에 대하여 헌법재판소가 위헌으로 판단한 사실이 없으므로, 현시점에서 당해 개별적 법률조항에 의한 등록말소처분은 위법한 처분에 해당하지 아니하므로 지방자치단체장이 행한 등록말소 처분은 적법하며, 그 처분 결과에 따라 종합부동산세를 부과한 이 건 처분도 적법하다.
(2) 종합부동산세법 시행령 제3조는 “민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자”가 종합부동산세 합산배제신청을 할 수 있는 임대사업자임을 명시하고 있다. 즉, 종합부동산세법 시행령 제3조 후단의 ‘주택임대업 사업자등록을 한 자’가 민간임대주택에 대하여 종합부동산세 합산배제 신청을 하기 위한 요건은 민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 사업자등록과 그 등록을 유효하게 유지하는 것(부산지방법원 2014.10.2. 선고 2014구합20248 판결)인바, 청구법인은 2021년 종합부동산세 과세기준일 현재 민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서의 등록을 유효하게 유지하고 있지 아니하므로 합산배제신청을 할 수 있는 임대사업자에 해당하지 아니한다. 따라서 쟁점임대주택을 주택분 종합부동산세 과세표준에 합산하여 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
(3) 청구법인은 공부상의 용도를 들어 상기 각 호실이 주택이 아님을 주장하나, 종합부동산세법 제2조 제3호에서 ‘주택’을 지방세법 제104조 제3호에 의한 주택으로 정의하고 있고, 지방세법 제104조 제3호는 ‘주택’을 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로 정의하고 있으며,주택법 제2조 제1호에서 ‘주택’이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다”라고 규정하고 있다. 따라서, 종합부동산세법상 ‘주택’의 의미는 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지”를 의미하고, 종합부동산세법상 납세의무를 부담하는 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하며, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조)이다. (가) 종합부동산세는 재산세 과세구분에 따라 납세의무자가 결정되고, 과세기준일 현재 지방세법상 “주택분 재산세”와 “토지분 재산세” 과세대상으로 구분하여 과세대상을 결정하는 조세이며, 지방세법 시행령 제119조는 “재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다”라고 명시하여 재산세 현황부과원칙을 천명하고 있다. 상기 원칙에 따른 재산세의 부과내용은 후행세에 해당하는 종합부동산세에도 당연히 적용되는 것으로, 이는 전술한 법원의 판시사항에서도 확인할 수 있다. 청구법인은 임대사업자 등록말소 후 2022.5.20. 경상북도 포항시장에게 민간임대주택사업자를 재등록하면서 쟁점임대주택 중 206호를 제외(사업용 오피스텔로 전환)한 나머지 호실 전부를 장기임대주택으로 재차 신고·등록하였고, 이러한 사실은 처분청이 포항시 남구청장으로부터 회신받은 재산세 과세내역에서도 확인된다. (나) 포항시장은 청구법인이 상기 각 호실을 최초로 민간임대주택으로 등록한 이래 2021.6.1.까지는 모든 호실, 2022.6.1.에는 206호를 제외(사업용으로 전환)한 나머지 모든 호실에 대하여 재산세 현황부과원칙에 따라 “주택분 재산세”를 부과하여 왔다. 이는 포항시장이 상기 각 호실을 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 “실제 용도가 사실상 주거에 공하는” 건물로 판단하고, “그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물”로 확인하였다는 것을 의미한다. 청구법인은 과세전적부심사청구 당시에도 상기 각 호실 중 206호를 청구법인의 사무실로 사용하고 있으며, 그 외 301호, 307호, 406호 및 OOO603호를 사무실로 임대하고 부가가치세를 신고하였으므로 해당 호실은 주택이 아니며, 따라서 종합부동산세 과세대상이 아님을 주장한 바 있으나, 2022년도에 발생한 206호의 변경사항은 이 건 처분과는 무관하다. 또한, 청구법인의 부가가치세 신고내용 확인결과, 청구법인은 포항시 남구 OOO603호 주택을 OOO에게 2021.3.1.〜2021.6.30. 기간 동안 임차한 것으로 부동산임대공급가액명세서를 기재하여 제출한 바 있으나, OOO은 2021.2.15. 포항시 남구 OOO로 사업장을 이전하여 실제 임대차 기간은 2020.12.15.〜2021.2.14.인 것으로 확인되어, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용된 것에 불과하므로 과세기준일 현재 주택이 아닌 것으로 볼 수 없다. 추가로 포항시 남구 OOO의 경우 부가가치세를 신고한 사실이 없으며 오히려 OOO406호에 거주중인 임차인이 제출한 자료(거주사실확인서)는 임차인이 당해 호실을 임대주택으로 계약하여 거주하고 있음이 기재되어 있어, 청구법인의 주장과는 달리 주거용이라는 사실을 뒷받침하고 있다.
(4) 청구법인은 지방자치단체에 쟁점임대주택의 각 호실을 민간임대주택으로 신고ㆍ등록하여 재산세의 감경을 지속적으로 받아왔음은 물론, 국세청에도 상기 각 호실을 종합부동산세법 제8조 제2항의 민간임대주택으로 기재하여 합산배제 신청을 하였다. 이를 통해 최초 합산배제 신청일부터 등록말소일까지의 기간 동안 상기 각 호실을 종합부동산세 과세표준에서 제외하는 세제혜택을 지속적으로 누려왔다. 요컨대, 청구법인이 재산세 및 종합부동산세의 세제혜택을 적용받은 이유는 청구법인 스스로 공법적 신고행위를 통해 쟁점임대주택이 ‘주거용 오피스텔로서 사실상 주택 해당한다는 것’을 공표하여 왔기 때문이다. 위 사실을 감안할 때 청구법인이 “과세기준일인 2021.6.1.현재 상기 각 호실은 종합부동산세법상의 주택에 해당하지 아니한다”는 주장은 받아들일 수 없다. 추가적으로 종합부동산세는 재산세의 후행 세목으로서 청구주장이 인용되기 위해서는 재산세의 경정이 선행되어야 하며, 그 결과에 따라 종합부동산세의 경정을 청구하여야 할 것으로 사료되고, 아울러 청구법인이 청구서에 적시한 대법원 2020두40914 판결의 설시사항은 조세특례제한법 시행령 제106조 등에 따른 부가가치세 면세 대상여부에 대한 것으로써, 종합부동산세의 납세의무자와 과세대상 및 과세표준을 결정한 이 건 처분과는 규율의 대상이 달라 적용하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 종합부동산세법(2021.9.14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
1. "시·군·구"라 함은 지방자치법 제2조에 따른 지방자치단체인 시·군 및 자치구(이하 "시·군"이라 한다)를 말한다.
2. "시장·군수·구청장"이라 함은 지방자치단체의 장인 시장·군수 및 자치구의 구청장(이하 "시장·군수"라 한다)을 말한다.
3. "주택"이라 함은 지방세법 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 제17조(결정과 경정) ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과·징수할 수 있다.
② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.
④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가 지방세법 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.
(2) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 제10조(추징액 등) ① 법 제17조 제5항에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.
1. 합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액
2. 합산배제 임대주택 등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액
② 법 제17조 제5항에 따라 추징하여야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
1. 합산배제 임대주택 등으로 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간
2. 1일당 10만분의 25
③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 않는다.
1. 제3조 제1항 제1호 나목, 같은 항 제2호 나목, 같은 항 제7호 나목 및 같은 항 제8호 가목2)에 따른 최소 임대의무기간이 지난 후에 같은 항 제1호 다목, 같은 항 제2호 다목, 같은 항 제7호 다목 및 같은 항 제8호 가목3)의 요건을 충족하지 않게 된 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호 또는 같은 조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(3) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.
(4) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
(6) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
3. “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
(7) 건축법시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
(8) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제 ＜2020.8.18＞
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다. 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 종합부동산 경정결의서 등 심리자료를 보면, 아래 내용과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 쟁점임대주택에 대하여 2012.10.10. 경상북도 포항시에 최초 임대사업자등록을 하였으나, 포항시장은 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법에 의하여 2021.1.22. 위 임대사업자 등록을 직권 말소하였고, 이에 청구법인은 2022.5.20. 동 주택에 대한 임대사업자를 재신청․등록하였는데, 임대사업자 등록 이력 및 임대주택 세부내용은 아래 ＜표1＞, ＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 청구법인의 지방자치단체 임대사업자 등록 이력 ＜표2＞ 청구법인의 임대주택 세부내용 (나) 청구법인이 국세청에 신고한 사업자등록 내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구법인의 사업자등록이력 (다) 청구법인은 2021.11.25. 2021년 귀속 종합부동산세 신고시 위 ＜표2＞의 주택 64호 중 4호에 대해서만 종합부동산세 과세대상으로 신고하였으나, 처분청은 2023.7.24. 포항시 남구청장에게 청구법인의 재산세 과세내역을 조회(임대주택에 대한 재산세 감면사항 포함)․확인하여 위 ＜표2＞의 주택 전부에 대하여 임대사업자 등록말소로 인한 종합부동산세 과세대상인 것으로 보아 이 건 부과처분을 하였는데, 남구청장의 회신자료는 아래 ＜표4＞와 같고, 이 건 종합부동산세 등 부과처분 상세내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표4＞ 포항시 남구청장의 쟁점임대주택 관련 재산세 부과 회신내용 (단위: 원) ＜표5＞ 이 건 종합부동산세 등 경정내용 (단위: 원)
(2) 민간임대주택법이 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되면서 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하고, 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외하였으며, 단기민간임대주택에 관한 규정이 삭제된 것으로 확인된다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점임대주택에 대한 임대사업자등록이 말소되어 과세기준일 현재 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 쟁점임대주택에 대하여 종합부동산세 등을 부과한 처분은 부당하고, 쟁점임대주택은 주택법상 ‘주택’이 아닌 ‘준주택’으로서 주택분 종합부동산세 등을 부과한 처분은 위법하다고 주장한다. (나) 그러나 조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수, 같은 뜻임)하는 것인바, 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항 및 민간임대주택법 제2조 제7호 규정 등에 의하면, 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이 되기 위해서는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택이어야 하는데, 청구법인은 2012.10.10. 쟁점임대주택에 대하여 경상북도 포항시에 임대주택으로 등록하였으나 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되어 쟁점임대주택은 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점(조심 2022서2204, 2022.5.10., 같은 뜻임), 민간임대주택법 및 종합부동산세법의 법 규정 및 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정은 두고 있지 아니하여 이 건 처분이 관련 법령을 위반한 사정은 나타나지 아니하고, 법률의 헌법 위반 또는 대통령령의 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리․판단하여야 할 영역인 점, 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세ㆍ재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼 조세에 관한 법규ㆍ제도는 신축적으로 변할 수밖에 없어 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이 유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수 없고, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어려운 점(헌재 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정 등, 같은 취지) 등에 비추어, 처분청이 쟁점임대주택을 주택분 종합부동산세 과세대상에 포함하여 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (다) 쟁점임대주택이 오피스텔로서 주택분 종합부동산세 과세대상이 되는지 여부에 관하여 살펴보면, 지방세법 제105조, 제104조 제2호 및 건축법 제2조 제1항 제2호, 제2항 및 그 위임에 따른 건축법 시행령 제3조의5 [별표1] 제14호는 재산세 과세대상인 ‘건축물’ 중 일반업무시설의 하나로 ‘오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)’을 명시하였고, 지방세법 제105조, 제104조 제3호, 주택법 제2조 제1호는 재산세 과세대상인 ‘주택’을 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 정하면서, 재산세 과세대상인 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다고 규정하였다. 구 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제119조는 ‘재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다’라고 규정하였으므로, 재산세 과세대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 공부상의 용도에 관계없이 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용되는지를 기준으로 판단함이 타당하다. 이 건에서 청구법인은 쟁점임대주택(오피스텔)을 민간임대주택법에 따라 민간임대주택으로 등록한 후 주거용으로 임대한 사실이 확인되고, 포항시장은 쟁점임대주택에 대하여 주택분 재산세를 부과해 온 것으로 확인된 점, 오피스텔의 공부상 등재 현황이 일반 업무시설인 오피스텔이고, 구주택법 및 그 시행령이 업무시설에 해당하는 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것)을 준주택(주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설)으로 분류하고 있더라도 사실상의 현황에 따라 주택으로 취급하여 재산세 등을 부과한 처분은 적법한 것으로 볼 수 있는 점(대법원 2023.11.16. 선고 2023두47435 판결, 같은 뜻임), 위 재산세 부과처분이 취소 또는 경정되지 아니한 이상 그 후행조세인 이 건 종합부동산세 등의 부과처분은 유효하다 할 것인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점임대주택에 대해 주택분 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.