[요지] 매매당사자들이 작성하여 시장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것인바, 청구인은 당초 이 사건 4필지토지에 대하여 ... 매매계약을 체결하였다고 하여 양도소득세 신고를 하였고 등기사항전부증명서 및 부동산거래계약신고필증에도 매매계약일이 ...로 되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 매매당사자들이 작성하여 시장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것인바, 청구인은 당초 이 사건 4필지토지에 대하여 ... 매매계약을 체결하였다고 하여 양도소득세 신고를 하였고 등기사항전부증명서 및 부동산거래계약신고필증에도 매매계약일이 ...로 되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2023구1048
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점신고매매계약서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 과태료 부담을 면하기 위해서 허위로 작성한 것이고, 청구인과 b은 실제로는 2020.7.18. 이 사건 4필지토지에 관한 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 작성하였으며, 청구인은 b으로부터 쟁점매매계약서의 대급지급일정에 따라 매매대금을 지급받았다. (가) 청구인은 축산사업용 부지로 사용하기 위하여 2020.7.12. e으로부터 경상북도 봉화군 OOO외 3필지 합계 14,781㎡(이하 “이 사건 대토농지”라 한다)를 OOO원에 매수하기로 하는 내용의 계약(이하 “이 사건 대토농지매매계약”이라 한다)을 한 후, 그 취득자금을 마련하기 위하여 2020.7.18. b에게 이 사건 4필지토지를 양도하기로 하고 쟁점매매계약서를 작성하였다. (나) 청구인이 2020.7.18. b에게 이 사건 4필지토지를 양도하기로 계약하였음은 대금수취내역을 보아도 확인된다. 우선 b으로부터 받아야하는 계약금 OOO원은 ‘청구인이 이 사건 대토농지의 매입과 관련하여 양도자 e에게 지급하여야 할 계약금 OOO원’을 b의 대표 a가 2020.7.18. e에게 지급함으로써 상계처리하였다. 그리고 중도금 OOO원은 2020.7.20. a로부터 은행계좌 이체로 OOO원을, 직접 현금으로 OOO원을 지급받았음이 금융거래 증빙으로 확인되고 조사청 역시 이를 인정하였다. 그리고 마지막으로 잔금 OOO원은 b이 이 사건 4필지토지에 관한 근저당권부 채무를 인수하는 조건으로 상계처리하였다. 이처럼 청구인과 b은 2020.7.18. 이 사건 4필지토지에 관한 쟁점매매계약을 정상적으로 체결하였고, b이 청구인에게 이에 대한 계약금 및 중도금을 지급한 이후부터는 해당 계약이 취소되거나 해제되지 않았기 때문에 청구인은 b에게 이 사건 4필지토지의 소유권을 이전해 줄 의무ㆍ책임에서 벗어날 수 없었다. (다) 청구인이 2021.2.3.자로 쟁점신고매매계약서를 작성한 것은 소유권이전등기업무의 편의와 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 과태료 부과처분을 면할 목적이었다. 이는 이 사건 4필지토지의 소유권이전등기 및 쟁점신고매매계약서 작성을 대리한 f 법무사 사무소의 g 사무장이 진술하고 있는 것과도 일치한다. (라) 만일 쟁점신고매매계약서가 진실된 것이라면 청구인이 b에게 이 사건 4필지토지를 양도하기로 한 계약일이 2021.2.3.이고, b이 이 사건 4필지토지 중 쟁점3필지토지를 c 및 d에게 양도하기로 한 계약일이 2021.1.8.이라는 것으로, b 입장에서 쟁점3필지토지를 취득하기로 한 날(2021.2.3.)이 이를 양도하기로 한 날(2021.1.8.) 보다 오히려 26일이 더 늦다는 것이 되는데, 이는 일반적인 부동산 거래관행과 사회통념과 상당히 괴리가 있는 것이다. 즉, b이 청구인 소유의 쟁점3필지토지에 대한 민법상 정당한 법률적 소유권도 확보하지 않은 채 이를 c 및 d에게 먼저 양도할 수 없다는 점에서 b이 쟁점3필지토지를 양도하기로 계약한 날이 청구인으로부터 쟁점3필지토지를 양수하기로 계약한 날보다 빠를 수 없음은 당연하고, 따라서 쟁점신고매매계약서는 허위의 매매계약서이다. (마) 사실관계가 이와 같음에도 조사청은 쟁점신고매매계약서가 허위로 작성된 점에 대해서 입증책임의무를 저버린 채 이 사건 처분을 하였다.
(2) 소득세법 시행령제167조 제5항 등에 따르면 부당행위계산부인 규정을 적용하기 위한 시가평가기준일은 곧 매매계약일인데, 청구인이 b에게 이 사건 4필지토지를 양도하는 계약을 체결한 것은 2020.7.18.이고, b이 c 및 d에게 쟁점3필지토지를 양도하는 계약을 체결한 것은 그로부터 5.8개월이 지난 2021.1.8.이므로 b의 2021.4.16.자 양도가액인 OOO원을 쟁점3필지토지의 시가로 볼 수는 없다. (가) 조세심판원 선결정례 및 ‘소득세법 집행기준’ 등에 따르면 ‘거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래당시, 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다’라고 일관되게 판단하고 있다. 즉, “소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하기 위한 시가평가기준일 = 상속ㆍ증여재산의 시가평가기준일 = 소득세법상 시가평가기준일 = 매매계약일”인 것이다. (나) 이 건의 경우 청구인과 b이 실제로 이 사건 4필지토지(쟁점3필지토지 포함)에 대한 매매계약을 체결한 날은 2020.7.18.이고, b이 c 및 d에게 쟁점3필지토지를 양도하기로 매매계약을 체결한 날은 2021.1.8.이므로 두 계약일 사이의 기간은 약 5.8개월(=174일)이다. 따라서 부당행위계산부인규정을 적용하기 위한 “3개월 이내”의 기간조건을 벗어났음이 명백함에도 처분청이 b의 2021.4.16.자 양도가액인 OOO원을 쟁점3필지토지의 시가로 보아 부당행위계산부인규정을 적용한 것은 명백한 잘못이다. (다) 조사청은 당초 쟁점신고매매계약서의 진실성 여부를 조사ㆍ확인하여야 할 의무를 저버린 채 단지 해당 매매계약서상의 계약일이 2021.2.3.로 기재되었다는 단 한가지의 사유만으로 그 날짜를 시가평가기준일로 삼아 청구인에게 부당행위계산부인규정을 적용하여 이 사건 처분을 하였다. 그러나 해당 계약서가 허위의 가짜임이 서면증언으로 확인되고 본래 계약일인 2020.7.18.을 적용할 경우 3개월이 초과되어 이 사건 처분의 유지가 불가능하게 되자 양도시기를 시가평가기준일로 변경하여 3개월 이내 해당된다는 불법적인 주장을 하였는바, 이는 관계 법령과 심판례에 어긋난 중대하고도 명백한 하자가 있는 주장이다.
(1) 청구인은 쟁점매매계약서가 이 사건 4필지토지 양도 관련 실제 계약서라고 주장하나, 이 사건 조사 당시 제출되지 않은 것으로 신뢰성 있는 계약서라고 보기 어렵다. (가) 청구인은 이 사건 조사 과정에서 양도시기가 시가평가 기준일 3개월 내에 해당하여 고액의 양도소득세가 과세된다는 사실에 불만을 표출하였으면서도 쟁점매매계약서에 대한 언급을 전혀 하지 않다가, 과세전적부심사청구를 하면서 쟁점매매계약서를 실제 계약서라고 하면서 제출하였다. (나) 청구인은 쟁점매매계약서상 계약금 OOO원에 대하여 b의 대표인 a가 이 사건 대토농지의 계약금 및 중도금을 대신 지급함으로써 상계처리하였다고 주장하나, b의 법인계좌가 아닌 a의 개인계좌에서 e에게 이체된 금액이 있다는 사실만으로 이 사건 대토농지의 계약금 및 중도금과 청구인이 b으로부터 받을 계약금 사이에 관련성이 있다고 할 수 없다. 만일 b이 a를 통해 이 사건4필지토지의 대금을 지급하였다면, 대표자 a에 대한 가지급금이 반제되거나, 법인의 가수금이 증가하여야 하나 계정별원장에서 이러한 사실이 확인되지 않는다. 또한 이 사건 대토농지의 매매계약서를 보면 ‘매수인’란에 a의 주민등록번호와 전화번호만 기재되어 있고 청구인의 주민등록번호는 기재되어 있지 않으며, 특약사항에 ‘소유권 이전 등기를 청구인 명의로 한다’고 기재되어 있는바, 실제 이 사건 대토농지의 매수인은 a이고, a가 이 사건 대토농지를 취득하면서 매도인에게 계약금 및 중도금을 지급하였다고 보아야 할 것이다. (다) 이 사건 4필지토지의 중도금과 관련하여 b이 아닌 a 계좌에서 청구인에게 이체된 것으로 확인되므로 b이 청구인에게 중도금을 지급하였다는 청구인의 주장 또한 사실과 다르다. 또한 출금이체된 OOO원은 쟁점매매계약서상 중도금 OOO원과 상이하고, 해당 금액 이외에도 a가 청구인에게 수시로 출금이체한 사실이 확인되는 것으로 보아 OOO원이 쟁점매매계약서상 중도금의 일부라고 보기 어렵다. (라) 청구인은 쟁점매매계약서상 잔금과 관련하여 b이 이 사건 4필지토지에 관한 근저당권부 채무를 인수하는 조건으로 상계처리하였다고 주장하나, 2021.2.10. 이 사건 4필지토지의 소유권이 b으로 이전된 후에도 청구인을 채무자로 한 근저당권 설정등기는 말소되지 않았고, 2021.4.16. b이 쟁점3필지토지를 c 및 d에게 양도하는 시점에 말소되었다. 이 사건 4필지토지에 대한 근저당권의 채무자를 2개월 이상 b으로 변경하지 않은 사실은 일반적인 부동산 거래관행에서 벗어난 것으로 특수관계자간 거래이기에 가능하다. (마) 청구인은 쟁점신고매매계약서를 단지 소유권 이전 등기업무 편의와 부동산거래신고 위반에 따른 과태료를 면할 목적으로 작성하였다고 인정하고 있는데, 이는 청구인 스스로 임의로 계약서를 재작성할 수 있다는 점을 시인한 것이므로 이 사건 조사 당시 제출하지 않다가 과세전적부심사 청구 당시 제출한 쟁점매매계약서를 신뢰하기 어렵다.
(2) 쟁점3필지토지의 양도일 전후 3개월 이내에 b이 이를 제3자에게 양도하였기 때문에 그 매매가액이 곧 청구인의 2021.2.10.자 쟁점3필지토지의 시가에 해당하므로 청구인이 특수관계인인 b에게 이 사건 4필지토지(쟁점3필지토지 포함)를 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것은 소득세법제101조에 따른 부당행위계산부인 대상이 된다. (가) 소득세법 시행령제167조 제3항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”를 각 호에 규정하면서, 제1호에 “특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때”를 규정하고 있다. 또한 같은 조 제5항에 따르면 양도소득의 부당행위계산을 적용할 때는 시가는 상속세 및 증여세법상 시가 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하고 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 각호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다고 규정하고 있다. (나) 결국 쟁점3필지토지에 대한 양도소득의 부당행위계산부인계산시 적용하는 시가는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 따라 확인되는 가액으로 하는 것이며, 쟁점3필지토지의 경우 양도일 전후 3개월 이내의 기간 중 특수관계법인인 b이 제3자에게 양도한 사실이 있고, 이는 같은 항 제1호에 따른 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우”에 해당하므로 그 거래가액은 시가로 인정되는 가액이다. (다) 청구인은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항 제1호의 규정을 ‘매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액은 매매계약일을 기준으로 판단한다’라고 해석하고 있으나, 이는 ‘제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 양도일 전후 3개월 이내에 해당하는지는 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 판단한다’고 규정한 조항으로, 이를 해석하면 제2항 각 호에 따른 날(이 건의 경우 b이 c 및 d에게 쟁점3필지토지를 양도한 매매계약일)이 양도일 전후 3개월 이내에 해당하면, 같은 조 제1항의 시가로 인정된다는 의미이다. (라) 처분청은 b이 쟁점3필지토지를 취득한 후 3개월 이내에 c 및 d에게 이를 OOO원에 양도한 사실을 확인하고, 그 매매계약일이 청구인의 b에 대한 이 사건 4필지토지(쟁점3필지토지 포함)의 양도일 전후 3개월 이내에 해당하므로, 위 OOO원은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제1호의 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우”의 거래가액에 해당한다고 본 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다. 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
(1) 이 사건 4필지토지에 관한 쟁점신고매매계약서 및 쟁점매매계약서, 청구인 및 a의 은행계좌 입출금내역, 청구인이 제출한 쟁점3필지토지 등에 대한 토목공사 자료 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) b은 2013.5.1. 개업하여 경상북도 안동시 OOO외 2필지에서 양계ㆍ축산업을 영위하고 있는 법인으로, 현재 a가 b의 1인 주주이자 대표이사이다. (나) 청구인은 2018.2.7.부터 2019.9.25.까지 b의 대표이사로 재직하였고, 2019.4.30.부터 b 녹전지점의 대표이사로 재직하고 있다. (다) 청구인은 2020.7.12. e과 이 사건 대토농지에 대한 매매계약을 체결하고, 2021.3.3. 이 사건 대토농지에 대한 소유권이전등기를 경료받았는데, 구체적인 거래과정은 다음과 같다.
1. 청구인과 e이 이 사건 대토농지에 관하여 2020.7.12.자로 체결한 매매계약서에 기재된 주요 계약내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 사건 대토농지 매매계약서의 주요 내용 (단위: 원)
2. a와 e은 상호간에 이 사건 대토농지의 잔금 지급과 소유권이전등기에 대한 소송을 제기하였다가 계약을 이행하기로 합의하였는데, 청구인의 주장에 따르면 a가 청구인을 단독 매수인으로 하여 2021.1.4. 이 사건 대토농지에 관한 매매계약서를 재작성하고, 이 사건 대토농지를 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하였다.
3. 청구인은 a가 이 사건 대토농지에 관한 계약금 및 중도금을 e에게 대납(아래 ＜표2＞ 참조)해 주었고, 이에 따라 청구인은 이 사건 4필지토지에 관하여 b으로부터 받아야 할 계약금 OOO원을 상계처리하였다고 한다. ＜표2＞ a가 e에게 이체지급한 내역 (단위: 원) (라) 청구인은 이 사건 4필지토지를 b에게 양도하고 이에 관한 양도소득세 신고시 작성일이 2021.2.3.자로 되어 있는 쟁점신고매매계약서를 제출하였다가, 이 사건 처분 관련 과세전적부심사를 청구하면서 이 사건 4필지토지의 실제 매매계약일이 2020.7.18.이라고 주장하면서 쟁점매매계약서를 제출하였는데, 위 계약서들의 주요 내용, 이 사건 4필지토지 관련 매매대금의 이체내역 등은 다음과 같다.
1. 쟁점신고매매계약서 및 쟁점매매계약서에 기재된 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점신고매매계약서와 쟁점매매계약서의 비교 (단위: 원)
2. 이 사건 4필지토지에 관한 등기사항전부증명서 및 부동산거래계약신고필증에는 이 사건 4필지토지의 매매계약일이 2021.2.3., 소유권이전등기일이 2021.2.10.로 기재되어 있다.
3. 청구인은 b으로부터 이 사건 4필지토지에 대한 매매대금 OOO원을 쟁점매매계약서상의 대금지급조건에 맞추어 아래 ＜표4＞와 같이 지급받았다고 주장하고 있다. ＜표4＞ 청구인이 주장하는 이 사건 4필지토지에 매매대금 수취내역 (단위: 원)
4. 청구인은 2021.4.29. 이 사건 4필지토지 중 OOO토지에 대해서만 양도소득세 신고를 하였다가, 2021.6.21. 이 사건 4필지토지 전부에 대하여 양도가액을 OOO원, 취득가액이 OOO원으로 하고 조세특례제한법제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면)를 적용하여 산출세액 OOO원 전부를 감면세액으로 신고하였다. (마) b은 2021.1.8. c 및 d에게 쟁점3필지토지를 합계 OOO원에 양도하기로 계약서를 작성하고, 2021.4.16. c 및 d에게 소유권이전등기를 하였다. (바) 이 사건 4필지토지의 실제 매매계약일과 관련한 청구인의 주장 및 제출자료를 정리하면 다음과 같다.
1. 청구인은 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따른 과태료 부과처분을 면하기 위하여 허위로 쟁점신고매매계약서를 작성하였다고 주장하면서, f 법무사사무실의 사무장 g의 서면진술서(아래 ＜표5＞ 참조)를 제출하였다. ＜표5＞ 사무장 g의 진술내용
2. 청구인은 이 사건 대토농지에 대한 계약금 및 중도금을 b의 대표 a가 대납(아래 ＜표6＞ 참조)하였고, 이를 청구인이 이 사건 4필지토지와 관련하여 b으로부터 받아야할 계약금(OOO원)과 상계처리하였다고 주장한다. ＜표6＞ a가 이 사건 대토농지의 양도인 e에서 이체한 내역 (단위: 원)
3. 청구인은 a가 청구인을 대신하여 납부한 이 사건 대토농지의 잔금 등(아래 ＜표7＞ 참조)을 b으로부터 지급받아야할 잔금과 상계처리하였다고 주장한다. ＜표7＞ 이 사건 4필지토지의 잔금과 상계처리한 a 대납금액 (단위: 원)
4. 청구인은 b의 대표 a가 b을 대신하여 청구인에게 이 사건 4필지토지의 매매대금을 지급하였고, b은 2021.4.17.부터 2021.1.8.까지 a에게 합계 OOO원을 이체지급(아래 ＜표8＞ 참조)하였다고 하면서 관련 이체전표를 제출하였다. ＜표8＞ b이 a에게 이체지급한 금액 (단위: 원) (사) 한편, 청구인은 2024.6.13. 개최된 심판관회의에 참석하여 ‘b은 2016년부터 2020년까지 수억 원의 자금을 투입하여 쟁점3필지토지 등에 축산업을 위한 토목공사 등을 실시하였으므로 b이 해당 공사비용을 회수하는 것이 당연하고, 쟁점거래가액에는 이러한 이와 같은 자본적지출액이 포함되어 있기 때문에 쟁점거래가액 전액을 쟁점3필지토지의 시가로 볼 수 없다’는 취지로 주장하면서 관련 자료를 제출하였는바, 이에 대한 사실관계를 살펴보면 다음과 같다.
1. 청구인은 2019.4.30. 안동시장으로부터 계사(鷄舍) 신축 허가를 받았다가, 2020.7.14. 안동시장으로부터 돈사(豚舍) 등 시설로의 변경허가를 받았다.
2. 청구인이 제출한 자료에 따르면 주식회사 h(대표이사 a)가 2020.12.31. 및 2021.1.5. 청구인에게 공급가액 합계 OOO원의 축사신축공사 용역 등을 제공한 것으로 나타나고, 청구인은 그 외 축사신축허가 등록면허세 등 합계 OOO원 등을 지출한 것으로 나타난다.
3. 청구인은 이 사건 4필지토지의 양도에 관하여 축사신축 공사대금 등 합계 OOO원을 경비에 반영하여 양도소득세 신고를 하였고, 처분청은 이를 시인하였다.
4. 처분청은 b이 2016년부터 2021년까지 사이에 쟁점3필지토지에 관한 공사용역을 제공하였다면 이에 대한 대가를 청구인으로부터 수령하여야 함에도 c 외 1인으로부터 그 대가를 회수하였다는 것은 일반적인 거래형태가 아니라는 의견이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 이 사건 4필지토지(쟁점3필지토지 포함)의 실제 매매계약일이 2020.7.18.이므로 b의 2021.1.8.자 쟁점3필지토지의 매매가액(쟁점거래가액)을 쟁점3필지토지의 2020.7.18.자 시가로 하여 부당행위계산부인규정을 적용할 수 없다고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것인바(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결, 같은 뜻임), 청구인은 당초 이 사건 4필지토지에 대하여 2021.2.3. 매매계약을 체결하였다고 하여 양도소득세 신고를 하였고, 등기사항전부증명서 및 부동산거래계약신고필증에도 매매계약일이 2021.2.3.로 되어 있는 점, 청구인은 소유권이전등기 지연에 따른 과태료 부과처분을 면하기 위하여 허위로 쟁점신고매매계약서를 작성한 것이라고 하면서도 6개월 가까이 소유권이전등기를 지연하게 된 이유에 대하여 구체적으로 진술하고 있지 못한 점, 청구인은 이 사건 4필지토지의 양도대금과 관련하여 b으로부터 양도대금을 직접 지급받은 것이 아니라 a가 이 사건 대토토지에 대한 대금을 지급하는 등의 방식으로 b에 대한 양도대금채권과 상계처리하였다고 주장하고 있는 점, 이 사건 4필지토지의 대금과 상계처리하였다고 주장하면서 청구인이 제출한 자료를 보아도 계약금 및 잔금에 해당하는 금액의 지급일이 2년 이상 기간에 걸쳐 있고(계약금과 상계처리하였다는 금액의 지급일은 2020.7.18.부터 2021.2.28.까지이고, 잔금과 상계처리하였다는 금액의 지급일 역시 2020.7.20.부터 2022.12.30.까지이다), 이 사건 4필지토지의 계약서상 양도대금을 ‘a가 대납한 금액’과 상계처리한다는 약정이 없어 a가 청구인을 대신하여 지급한 금액 등을 이 사건 4필지토지에 대한 양도대금이라고 보기 어려운 점, 쟁점3필지토지 등에 대한 토목공사는 청구인이 쟁점3필지토지 등을 보유하고 있던 시기에 이루어진 것으로 이에 따른 자본적지출액이 있다면 청구인이 b에게 쟁점3필지토지 등을 양도할 당시에도 반영되었어야 할 것으로 보이는 점 등에 비추어 이와 다른 전제에 선 위와 같은 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.