쟁점용역수수료는 관련한 용역계약서의 업무범위에 쟁점토지의 개발업무 전반에 관한 내용이 구체적으로 기재되어 있고, 관련한 비용의 지출사실이 금융증빙 등으로 입증되며, 양수인이 쟁점토지 매매계약 당시 이러한 토지개발의 진행사실을 인지하고 계약한 사실이 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점용역수수료는 쟁점토지의 용도변경 등을 위해 지출된 것으로서 그 매매가액에 반영되었다고 보는 것이 합리적이므로, 쟁점토지의 자본적 지출에 해당하거나 쟁점토지의 양도와 관련된 비용으로 보아 쟁점용역수수료를 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2022.8.27. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 청구인이 주식회사 AAA과 체결한‘개발사업 PM(Project Management) 업무용역계약’에 따라 주식회사 AAA으로부터 OOO 답 2817㎡ 및 같은 동 503 전(483㎡)에 대한 개발업무 관련 용역을 제공받고 용역수수료로 지급한 OOO원을 필요경비로 공제하여 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 OOO 소재 OOO역 인근에 위치한 토지로 청구인은 쟁점토지를 ‘근린생활시설 및 다세대, 다가구주택, 공동주택’의 개발을 목적으로 취득하였고, 개발사업의 완료를 목표로 쟁점토지의 매수단계(2017년 3월)에서 AAA과 ‘개발사업 PM(Project Management) 업무용역계약서’(이하 “쟁점용역계약서”라 한다)를 작성하고 구체적인 업무범위를 정하였는바, 쟁점용역계약서 제2조에 따르면 AAA의 업무범위에 사업전반의 기초자료 수집, 사업계획서 작성, 분양관련 업체의 선정 등 쟁점토지의 개발과 관련된 제반 사항이 기재되어 있다. 또한, 쟁점용역계약서 기본사항 5. 계약금액에 따르면 개발업무대행수수료는 개발사업 총매출액의 3%, 개발업무성공수수료는 개발총이익금액의 5%로 약정되어 있고, 개발사업의 진행 중 부득이하게 더 이상 사업을 진행하지 못하고 진행단계에서 쟁점토지를 양도하게 되는 경우를 대비하여 토지매매시 토지매매대금을 기준으로 상기 기준요율을 적용하여 정산하도록 구체적 용역대가의 산정과 지급에 대하여 명시한 바 있다.
(2) 청구인은 2017년 5월 AAA과 쟁점용역계약서 외에 건설기술용역계약을 체결하여 쟁점토지 개발사업과 관련된 설계 및 감리 용역을 제공받았는바, 쟁점토지 토목건축계획 업무의 수행을 위한 기초자료수집 및 분석, 기획설계, 기본계획 및 기본설계 등으로 세분하여 구체적인 업무의 수행에 대하여 약정 계약을 하였고, 건설기술용역계약에 의해 약정된 비용은 쟁점토지의 개발과 관련하여 필수적으로 수반되는 비용으로 개발계획뿐만 아니라 관공서 개발 심의 등 개발토지의 가치를 증가시키는 모든 행위를 포함하고 있다. AAA이 건설기술용역계약에 따라 업무를 수행한 결과, 쟁점토지 양도 이전에 사업계획 승인 등 아래 <표1>와 같이 개발행위의 결과물을 일부 얻은 사실도 있다. (<표1> 삽입을 위한 여백) <표1> 주택건설사업계획승인 고시 ㅇㅇㅇ
(3) 청구인과 양수법인 간의 쟁점토지 매매계약은 AAA이 양도일까지 진행하여 온 쟁점토지의 사업계획승인 등 개발행위 결과물을 포함하여 이루어진 것이므로 쟁점용역수수료는 토지의 가치를 증가시킨 필요경비에 해당한다. 청구인과 AAA은 쟁점토지의 개발사업을 진행하던 중 자금 등 현실적인 한계에 이르게 되어 쟁점토지를 양수법인에 양도하게 된 것인바, 쟁점토지중 OOO 지번의 등기사항전부증명서(아래 <표2> 참고)를 보면 쟁점토지의 양도 이전인 2021.2.23. 이미 관할 관청으로부터 주택건설사업계획 승인을 취득한 사실이 확인되고 양수법인은 이를 근거로 ‘토지의 양도나 제한물권을 설정, 압류 등 소유권에 제한 을 가하는 일체의 행위를 금지’하는 금지사항등기를 설정한 사실이 있다. <표2> 쟁점토지 중 OOO 지번 등기사항전부증명서 일부 내용 ㅇㅇㅇ 양수법인은 청구인이 쟁점토지의 개발과정에서 이미 수행한 각종 행위(쟁점용역수수료 관련)에 따라 계속적으로 공동주택 개발사업을 추진하고 있고, 쟁점토지의 매수과정에서 이러한 개발행위의 가치를 포함하여 매매가액을 책정하였는바, 이처럼 양수법인은 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 각종 개발행위를 수행한 사실에 대하여 인지하고 있었고, 이와 관련된 주택건설사업계획 승인 등 결과물이 포함되어 있다는 것을 알고 매매계약을 체결하였으므로 쟁점토지 매매가액에는 AAA이 행한 용역의 결과에 의해 가치가 증가된 부분이 포함된 것으로 보는 것이 합리적이다.
(4) 정리하자면, 청구인은 AAA과 용역내용 및 용역비용 등 구체적인 내용이 포함된 쟁점용역계약서를 작성하였고, AAA은 계약서 내용에 따라 쟁점토지의 개발행위 등 관련 용역을 제공한 것으로 확인되며, 청구인이 쟁점용역수수료를 계좌를 통하여 이체하였고, AAA은 쟁점용역수수료에 해당하는 세금계산서를 교부하여 정상적으로 부가가치세를 신고ㆍ납부하였으므로 쟁점용역수수료를 쟁점토지의 양도의 필요경비로 인정하여야 한다. 청구인과 양수법인 간에 체결한 쟁점토지 매매계약에는 쟁점용역계약서에 기재된 용역 수행의 진행 내용과 결과물이 포함되어 있고, 양수법인도 용역의 내용 및 가치에 대하여 인식하고 있으므로 쟁점용역수수료는 쟁점토지 매매대금에 포함되어 있는 것으로 보아야 하고, 따라서 쟁점토지의 양도 관련 필요경비에 해당한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3.재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 이 사건 주요 사실관계는 다음과 같다. (가) 처분청 조사담당자가 2022년 7월 작성한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 쟁점토지 보유기간 동안 실제 경작을 한 사실이 없고 토지 인근 주민에게 토지를 임대하여 농사를 지었으므로 비사업용토지로 판단하였으며, 쟁점용역수수료의 경우 쟁점토지가 취득시부터 양도시까지 어떠한 개발행위가 이루어진 사실 없이 농지상태로 양도되었고, AAA과의 계약 내용을 보면 개발사업 PM업무 용역에 따른 지출로서 사실상 자본적 지출에 해당하지 아니하거나 양도비 등에도 해당하지 아니한다고 판단하여 필요경비 공제대상이 아닌 것으로 판단한 것으로 나타난다. (나) 청구인과 양수법인간에 2021.7.2. 작성한 쟁점토지 부동산매매계약서에 의하면, 제2조(계약의 목적)에 “청구인 소유 부동산인 쟁점토지 전체를 양수법인이 양수하여 공동주택(아파트) 건립을 목적으로 본 매매계약을 체결함을 인지하고 상호협조 하에 계약하기로 한다.”고 되어 있고, 제3조(매매대금 및 지급방법) 제3항에 “청구인과 주식회사 CCC 간에 2019.3.4. 체결한 매매계약은 무효로 하고 계약금 또한 무효로 한다.”고 되어 있으며, 제4조(청구인의 책임과 협조)에 “청구인은 본 계약 체결 후 양수법인 명의로 시행하는 공동주택 사업의 인허가 등에 필요한 제반서류(토지사용승낙서 및 지상권자 동의서 등)를 양수법인 요청시 양수법인에게 제출한다.”고 되어 있고, 제12조의 특약사항 제1항에 “본 계약은 공동주택사업(아파트)을 전제로 계약하는 것으로서 전체사업부지의 토지가 완전 매수(사업부지 전체 필지의 계약)가 이루어져야 본 사업을 진행할 수 있다는 것을 이해하고 상호협조하기로 하며 상호 계약금액, 계약조건에 대하여는 제3자에게 절대 비밀로 한다.”고 되어 있으며, 제4항에서 “청구인은 목적토징에서 2021년도 경작행위를 하지 않기로 한다.”고 되어 있다. 참고로 청구인과 주식회사 CCC 간에 2019.3.4. 체결한 쟁점토지 부동산매매계약서에는 매매대금이 이 건 매매계약서상 금액인 OOO원보다 OOO원이 낮은 OOO원으로 기재되어 있고, 나머지 계약의 목적, 청구인의 책임과 협조, 특약사항 내용은 이 건 매매계약서 기재사항과 동일한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 양수법인과의 쟁점토지 매매계약이 매매일 까지 진행하여 온 쟁점토지의 사업계획승인 등 개발행위 결과물을 포함하여 이루어진 것이므로 쟁점용역수수료는 토지의 가치를 증가시킨 필요경비에 해당한다고 주장하며. 그 증빙으로 청구인과 AAA 간에 2017년 3월 작성한 쟁점용역계약서와 건설기술용역계약서, 주택건설사업계획승인 고시내역, 세금계산서 및 통장거래내역, 쟁점토지 등기사항전부증명서를 제시하였는바, 쟁점용역계약서 업무범위에는 쟁점토지 개발업무 및 사업비 운영 및 관리총괄, 사업전반의 기초자료 수집, 사업계획서 작성, 분양관련 업체의 선정, 청구인의 직위를 사용한 업무협의 및 추진 등 쟁점토지의 개발과 관련된 제반 사항이 기재되어 있고, 쟁점용역계약서 기본사항 5. 계약금액에는 개발업무대행수수료와 개발업무성공수수료의 약정내용, 개발사업의 진행단계에서 쟁점토지를 양도하게 되는 경우를 대비하여 토지매매시 토지매매대금을 기준으로 상기 기준요율을 적용하여 정산하도록 하는 구체적인 용역대가의 산정과 지급사항이 명시되어 있으며, 건설기술용역계약서에는 쟁점토지 토목건축계획 업무의 수행을 위한 기초자료수집 및 분석, 기획설계, 기본계획 및 기본설계 등으로 세분하여 구체적인 업무의 수행에 대하여 약정 계약을 하였고, 건설기술용역계약에 의해 약정된 비용은 쟁점토지의 개발과 관련하여 필수적으로 수반되는 비용으로 개발계획 뿐만 아니라 관공서 개발 심의 등 개발토지의 가치를 증가시키는 모든 행위를 포함하고 있는 것으로 나타나며, 위 <표1>의 주택건설사업계획승인 고시내역에는 OOO시장이 2021.2.25. 쟁점토지가 포함된 OOO 공동주택신축공사에 대하여 주택건설사업계획을 승인(2021.2.23.자)하여 고시한 것으로 나타나고, 위 <표2>의 쟁점토지 등기사항전부증명서의 “갑”구에는 양수법인이 위 OOO 시장의 2021.2.23.자 주택건설사업계획승인을 등기원인으로 “이 토지는 주택법에 따라 입주자를 모집한 토지로서 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없음”이라는 내용으로 2021.12.2. 금지사항을 등기한 것으로 나타난다. (라) AAA이 2017년 5월 청구인에게 제시한 견적서에는 쟁점용역계약서에 기재된 업무범위 관련 용역별 세부내용과 각 단가가 기재되어 있고, AAA이 AAA에게 2021.11.24. 교부한 세금계산서에는 공급가액 OOO원, 품목이 쟁점토지 개발사업 PM용역수수료로, 같은 날 교부한 다른 세금계산서에는 공급가액 OOO원, 품목이 쟁점토지 건설기술(설계/감리)용역비로 기재되어 있으며, OOO에서 2021.11.24. 발급한 거래내역 확인증에는 같은 날 청구인의 OOO계좌(OOO)에서 OOO원과 OOO원이 2회에 걸쳐 AAA의 OOO은행 계좌(OOO)로 입금된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점용역수수료가 토지의 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당한다거나 양도비 등의 범위에 포함된다고 보기 어렵다는 의견이나, 소득세법제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에서는 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 이를 양도자산의 필요경비로 본다고 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 개발단계에서 AAA과 작성한 쟁점용역계약서의 업무범위에 쟁점토지 개발업무 전반에 관한 사항이 세부적으로 기재되어 있고, AAA이 청구인에게 제시한 견적서에도 용역별 세부내용과 각 단가가 기재되어 있으며, 2021.11.24. 청구인에게 교부한 세금계산서와 OOO은행 입금내역에 의해 쟁점용역수수료의 지급사실이 확인되는 점, 쟁점토지 매매계약서 제3조(매매대금 및 지급방법) 제3항에 기재된 청구인과 주식회사 CCC 간에 2019.3.4. 체결한 매매계약서의 내용을 보면 매매대금이 이 건 매매계약서의 거래대금인 OOO원보다 OOO원이 낮은 OOO원으로 나타나는 사실에서 쟁점용역계약서에 기술된 용역의 제공으로 인해 쟁점토지의 가치가 상승한 것으로 보이는 점, 쟁점토지 매매계약서 제2조에 정하는 계약의 목적에 청구인 소유 부동산인 쟁점토지 전체를 양수법인이 양수하여 공동주택(아파트) 건립을 목적으로 본 매매계약을 체결함을 인지하고 상호협조 하에 계약하기로 한다고 되어 있고, 양수법인이 쟁점토지 등기사항전부증명서의 “갑”구에 OOO 시장의 2021.2.23.자 주택건설사업계획승인을 등기원인으로 하여 2021.12.2. 금지사항을 등기한 것으로 나타나는 사실에서 양수법인이 쟁점토지 매매계약 당시 토지개발업무 진행사항을 인지하고 계약한 것으로 보이는 점, 건설기술용역계약서를 보면 쟁점토지 토목건축계획 업무의 수행을 위한 기초자료수집 및 분석, 기획설계, 기본계획 및 기본설계 등이 세분되어 있어, 관련 비용은 쟁점토지의 개발과 관련하여 필수적으로 수반되는 비용으로 개발토지의 가치를 증가시키는 것과 직접 연관된 것으로 보이는 점 등에서 쟁점용역수수료는 쟁점토지의 용도변경 등을 위해 지출된 것으로서 그 매매가액에 반영되었다고 보는 것이 합리적이므로, 쟁점토지의 자본적 지출에 해당하거나 쟁점토지의 양도와 관련된 비용으로 보아 쟁점용역수수료를 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다(조심 2020중387, 2020.5.26. 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.