청구인이 제출한 쟁점법인과의 공동사업약정서 내용은 대출약정을 통한 대출금을 쟁점법인이 청구인에게 대여하는 내용 등이고, 금융거래내역도 AAA이 쟁점법인으로부터 차입한 차입금 관련 이자 등을 지급하는 내역으로 보이는데, 이외에 쟁점수수료의 지급사유 및 성격, 쟁점법인의 용역제공에 따른 효과 등을 확인할 수 있는 증빙자료의 제시가 없어 해당 자료만으로는 쟁점수수료가 구체적으로 어떠한 내용으로 지출된 비용인지 불명확한 점 등에 비추어, 쟁점수수료를 토지 등 매매차익 계산시 인정하기에는 그 입증이 부족하다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2019년 2월에 OOO소재에 10층 상가 빌딩을 준공하였으나, 개인 명의의 부동산에 대한 LTV비율 문제로 청구인이 대표로 있는 부동산컨설팅업체인 쟁점법인에게 해당 건물을 제3자 담보제공으로 위탁한 후, 8개의 금융기관으로 구성된 OOO으로부터 OOO원의 대출을 승인받았다.
(2) 이에 대하여 OOO이 지정한 법무법인 OOO을 통해 청구인과 쟁점법인은 공동사업 및 분양업무 대행 계약을 체결하고 해당 빌딩에 대한 분양에 들어갔으나, 이후 코로나19로 인해 모든 분양과 임대문의가 거의 전무하다시피 하였고, 2021년 12월까지 단 한건의 분양계약도 없이 대출이자와 분양대행과 관련한 급여 및 광고비 등 약 OOO원 가량의 손실이 발생하였다.
(3) 그러던 중 2022년 1월 첫 분양계약이 이루어졌고, 이 과정에서 세금계산서의 발행 누락으로 종합소득세가 OOO원이 징수된다는 것을 알았으며, 이에 처분청에 토지 등 매매차익에 대한 종합소득세 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 단순히 필요경비에 해당하지 않는다는 판단으로 거부(기각)처리를 하였다.
(4) 분양대행업체가 2년간 지급한 대출이자와 해당기간 동안 지급된 급여 및 각 종 광고비, 활동비 등 OOO원이 넘는 금액이 지출되었고, 2년만에 첫 수익이 발생되면서 일정액을 청구한 것에 대해 처분청이 단순히 중개수수료요율보다 높다고 판단하여 경정청구를 거부한 것은 부당하다.
(1) 분양대행수수료를 산정하는 기초가 되는 분양대행 계약서의 제출이 없고, 청구인은 OOO소재에 위치한 OOO타워 건물의 담보대출을 위한 공동사업약정서를 제출하였으나, 약정내용 중 제3조(공동사업 방법)에서 쟁점법인과 청구인이 상호 협력하여 본 건 사업의 분양업무를 수행하기로 한다고만 기재되어 있을 뿐, 구체적인 분양업무의 내용이 없어 실지 분양대행업무의 수행여부를 확인할 수 없다.
(2) 청구인이 제출한 금융거래내역(고객명: 쟁점법인, 계좌번호: 50*--****-5, 조회기간: 2021.1.1.∼2022.1.31., 2019.1.1.∼2022.7.)을 보면 OOO이 쟁점법인으로부터 차입한 차입금의 상환 또는 차입금 이자를 지급한 내역으로 보이고, 쟁점수수료를 지급한 내역이 특정되지 아니하여 쟁점수수료와는 관련이 없는 것으로 판단된다.
(3) OOO의 대표자인 청구인은 분양대행업체인 쟁점법인의 대표이사로 특수관계에 해당하고, 쟁점수수료가 OOO원으로 매매차익인 OOO원의 93.9%에 달하는 고액의 분양대행수수료를 지급하는 것은 통상의 거래로 볼 수 없다.
(4) 아울러 쟁점법인은 결손법인으로 쟁점수수료인 OOO원에 대하여 청구인의 토지 등 매매차익 예정신고의 필요경비로 인정되면 쟁점법인은 부가가치세 10%만 부담하게 되고, 청구인은 종합소득세가 OOO원에서 OOO원으로 낮아지게 되어 이는 청구인의 세부담을 축소하기 위한 것으로 보인다.
(1) 소득세법 제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.
③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
1. 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것
2. 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것
3. 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것 2.농어촌특별세법제5조 제1항 제5호에 따라 납부한 농어촌특별세
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인이 2022.1.3. 쟁점건물 등의 양도에 대하여 2022.3.31. 처분청에 토지 등 매매차익 예정신고한 내역과 2022.7.5. 경정청구한 내역을 비교하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점건물 등에 대한 토지 등 매매차익 신고 및 경정청구 내역 (단위: 원) (나) 쟁점수수료와 관련한 증빙자료는 다음과 같다.
1. 청구인은 쟁점법인으로부터 수취한 세금계산서[작성일자: 2022.5.26., 공급가액: OOO원, 품목: OOO중개수수료(301, 302, 303호)]를 제출하였다.
2. 청구인은 쟁점법인(대표이사 및 의장: 청구인)이 2019.4.11. 개최한 이사결정서(의안: 대출약정, 대여약정 및 관련 계약 체결의 건)와 2019.4.12. 청구인과 쟁점법인이 체결한 아래 <표2>의 공동사업약정서를 제출하였다. <표2> 공동사업약정서 내용 일부
3. 청구인은 쟁점건물과 관련한 상가분양계약서와 금융거래내역(고객명: 쟁점법인, 계좌번호: 50- -*-5, 조회기간: 2019.1.1.∼2022.8.10.)을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 매각과 관련하여 쟁점수수료를 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거가 되는 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 증명책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로, 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 증명의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등, 같은 뜻임)인바, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 계산 시 준용하고, 양도소득의 필요경비에 대하여 규정하고 있는소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 의하면 양도차익 계산 시 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비로 구분하여 규정하고 있고, 이 중 양도비의 경우 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 증권거래세, 양도소득세과세표준 신고서·계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비, 명도비용 등을 열거하고 있는데, 쟁점수수료는 여기에 해당하지 아니하는 점, 청구인이 제출한 쟁점법인과의 공동사업약정서 내용은 대출약정을 통한 대출금을 쟁점법인이 청구인에게 대여하는 내용 등이고, 금융거래내역도 OOO이 쟁점법인으로부터 차입한 차입금 관련 이자 등을 지급하는 내역으로 보이는데, 이외에 쟁점수수료의 지급사유 및 성격, 쟁점법인의 용역제공에 따른 효과 등을 확인할 수 있는 증빙자료의 제시가 없어 해당 자료만으로는 쟁점수수료가 구체적으로 어떠한 내용으로 지출된 비용인지 불명확한 점 등에 비추어, 쟁점수수료를 토지 등 매매차익 계산 시 필요경비로 인정하기에는 그 입증이 부족하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점수수료를 필요경비로 인정하지 아니하고 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.