[요지] 쟁점토지와 쟁점건물의 일괄 매매금액을 위 법령에 따라 기준시가로 안분계산하면 쟁점건물의 실지거래가액으로 구분한 가액이 그 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우로서 위 규정의 적용대상에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 쟁점토지와 쟁점건물의 총 매매대금을 기준시가로 안분하여 쟁점건물의 부가가치세 과세표준을 산정하는 것이 타당함
[요지] 쟁점토지와 쟁점건물의 일괄 매매금액을 위 법령에 따라 기준시가로 안분계산하면 쟁점건물의 실지거래가액으로 구분한 가액이 그 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우로서 위 규정의 적용대상에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 쟁점토지와 쟁점건물의 총 매매대금을 기준시가로 안분하여 쟁점건물의 부가가치세 과세표준을 산정하는 것이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 매매계약 당시에 양수법인이 감정평가를 받은 쟁점토지의 가액 및 인근 토지의 실지거래가액을 고려할 때, 처분청이 기준시가로 안분계산한 토지의 가액은 실제보다 과소평가된 가액이고, 청구법인이 신고한 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액이 실지거래가액에 해당한다. (가) 처분청이 산정한 기준시가는 쟁점토지의 경우 OOO원, 쟁점건물의 경우 OOO원으로, 그 합계액 중 쟁점토지의 가액이 약 60%, 쟁점건물의 가액이 약 40% 정도를 차지한다. 그러나, 양수법인이 매매계약 당시에 쟁점토지를 평가한 가액은 OOO원이고, 이는 기준시가의 약 4.3배에 달하므로, 기준시가가 쟁점토지의 시장가치를 반영하지 못한 매우 낮은 금액으로 평가되었다. 또한 처분청은 쟁점토지와 쟁점건물의 총 매매가격을 기준시가로 안분하여, 쟁점토지의 가액은 OOO원으로 산정하였는데, 이는 위 감정평가액(OOO원)의 60% 정도에 불과하여 합리적인 금액이 아니고, 청구법인의 쟁점토지 실지거래가격인 OOO원은 감정평가액의 약 78% 정도로 합리적인 거래가격이다. (나) 쟁점토지와 가까운 곳에 있는 토지의 거래사례를 보면, 2019년 중에 1㎡당 OOO원 내외의 금액(OOO원)으로 거래되었고, 쟁점토지 인근 상업용지의 지가수준은 OOO원 정도이다. 청구법인의 전체 양도가액(OOO원)을 토지 면적(7,443㎡)으로 나눈 금액은 OOO원으로, 위에 본 바와 같이 주변 시세를 고려하면, 전체 양도가액을 토지의 가액으로 볼 수 있다. 청구법인은 매매계약 당시에 토지의 가격을 1㎡당 OOO원 정도로 하여 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원을 양수법인에게 거래가액으로 제안하였고, 최종적인 협상을 통해 쟁점토지와 쟁점건물의 가격을 각각 OOO원 및 OOO원으로 결정하였으며, 쟁점토지의 가액이 낮게 책정됨으로써 오히려 쟁점건물의 가액이 시세에 비하여 높게 책정된 것이다.
(2) 처분청이 안분계산한 건물가액 OOO원은 청구법인의 장부가액(약 OOO원)의 300% 이상으로 지나치게 높아 합리적인 금액이 아니다. (가) 2019사업연도 말 청구법인이 계상한 쟁점건물의 장부가액은 기준시가(OOO원)보다 낮은 OOO원인데, 청구법인이 거래한 쟁점건물의 실지거래가액(OOO원)은 매매계약 당시 장부가액의 180% 및 기준시가의 156%에 상당하는 높은 가액이므로, 청구법인이 쟁점건물의 가액을 과소산정한 것이 아니다. 처분청이 기준시가로 안분한 쟁점건물의 가액 OOO원은 장부가액의 300% 이상에 해당하는 지나치게 높은 금액이므로, 합리적인 가격으로 볼 수 없다. (나) 2006.6.19. 신축된 쟁점건물은 매매계약 당시에 14년이 경과된 상태로 OOO마트에서 마트의 용도로 사용되어 그 건물의 용도 자체가 제한적이어서 거래가 용이하지 아니하였고, 양수법인은 쟁점건물을 철거할 예정이어서 사실상 청구법인이 쟁점건물을 장부가액 이상으로 매각하기 어려웠음에도 불구하고 청구법인은 부가가치세의 납부를 위하여 오랜 협상 끝에 OOO원으로 쟁점건물의 매매가격을 정한 것인바, 쟁점건물의 매매계약서상 가격은 실지거래가격임이 명백하다.
(3) 쟁점토지 총 8필지 중에 지목이 “답”인 5필지(OOO)는 사실상 마트의 주차장으로 사용되고 있어 그 실질 지목은 “대”로 보는 것이 타당하고, 감정평가를 할 때도 해당 토지는 “답”이 아닌 일반상업용 토지로 평가되었다. 개별공시지가는 공부상 지목이 무엇인지에 따라 단위당 가격차이가 많이 나는데, 쟁점토지 중 지목이 “답”인 것은 “대”인 것에 비하여 개별공시지가가 49〜71% 정도로 낮게 평가된다. 쟁점토지 중 지목이 “답”인 토지에 대하여 “대”의 개별공시지가를 적용하여 일괄양도가액을 안분계산하면, 쟁점건물의 안분가액은 약 OOO원이 되며, 그 금액을 기준으로 한다면, 안분계산한 가액(OOO원)과 실지거래가액(OOO원)이 100분의 30 이상 차이가 나지 아니한다.
(4) 쟁점건물은 양수법인이 새로운 부동산시행사업을 추진하기 위하여 철거할 예정이어서 사실상 가치가 없는 것인데, 안분계산을 통해 그 공급가액을 OOO원으로 산정한 것은 부당하다. 건물 등의 실지거래가액이라 함은 거래당사자 간의 합의에 의하여 실지로 거래된 건물 및 구축물의 가액으로, 매매계약서ㆍ세금계산서 등 관련 증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것(서면부가 2016-4273, 2016.11.27 외 다수)이다. 양수법인의 2019회계연도 감사보고서에는 양수법인이 부동산시행사업을 목적으로 쟁점토지를 취득한 사실이 나타나고, 2021년 5월에 촬영된 항공사진에 따르면, 쟁점건물은 철거되어 형체가 남아 있지 않는 것으로 볼 때, 쟁점건물은 매매계약 당시에 철거가 예정되어 있었을 뿐만 아니라 실제로 그 이후에 철거가 완료되었으므로, 양수법인에게 쟁점건물은 사용가치가 전혀 없는 재산이었다. 2018.12.31. 개정 시 신설된 부가가치세법 제29조 제9항 단서 및 제2호의 입법 취지는 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것인데, 이 건과 같이 해당 자산의 거래가치가 실질적으로 반영된 경우까지 기계적으로 기준시가로 안분하여 과세하는 것은 부당하다. 한편 2021.12.8. 법률 제18577호로 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 제2호 단서에서 획일적인 안분계산이 불합리한 경우에는 안분계산의 대상에서 제외하도록 규정하였고, 이 건처럼 “토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우”를 그 중 하나의 사유로 명시하였으며, 그 개정이유로 “토지 및 건물 등에 대한 과세기준을 합리화한 것”(국세청장 발간 2022년 개정세법 해설 책자)이라고 설명하고 있는바, 규정 신설 및 개정 취지를 감안하면, 쟁점건물의 안분계산가액을 공급가액으로 삼는 것은 불합리하다.
(1) 쟁점건물의 공급시기에 시행되던 부가가치세법 제29조 제9항 제2호 및 같은 법 시행령 제64조에서 실지거래가액으로 구분한 가액이 기준시가로 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에 기준시가로 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 간주하고 있고, 별도로 예외사항을 규정하고 있지 아니하므로, 기준시가로 안분한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 적법하다.
(2) 청구법인과 양수법인은 2019.10.16. 1차 매매계약 체결 당시에 매매대상 물건을 쟁점토지만으로 하고, 매매대금을 OOO원으로 하였다가 2020.10.21. 1차 매매계약을 해제한 후 2차 매매계약을 체결하면서 쟁점토지의 가액을 OOO원으로, 쟁점건물의 가액을 OOO원으로 변경하였는데, 이러한 내용을 보면, 매매가격은 OOO원으로 확정된 채 부가가치세 부담과 관련된 부분을 검토한 후 각 물건의 가격을 임의로 구분한 것으로 보여 안분계산에 따라 쟁점토지의 가격이 왜곡되었다는 청구주장은 타당하지 않다.
(3) 또한 청구법인은 공부상 지목이 “답”인 토지에 대하여 “대”에 상당하는 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 기준시가를 산정하여야 한다고 주장하나, “답”으로 되어 있는 토지는 도로와 인접하지 않은 맹지이므로, 그 기준시가 산정 시에 “대”의 개별공시지가를 활용하는 것은 부적절할 뿐만 아니라, 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정ㆍ공시된 각 필지별 개별공지지가를 임의로 변경하는 것은 타당하지 아니하다.
3. 심리 및 판단
(1) 부가가치세법 (가) 2021.12.8. 법률 제18577호로 개정되기 전의 것 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 (나) 2021.12.8. 법률 제18577호로 개정된 것 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다. 부칙 ＜제18577호, 2021.12.8.＞ 제1조(시행일) 이 법은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 제7조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우의 공급가액에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 토지와 건물 등을 함께 공급한 경우의 공급가액에 관하여는 제29조 제9항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
(2) 부가가치세법 시행령 (가) 2022.2.15. 대통령령 제32419호로 개정되기 전의 것 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[괄호 생략]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (나) 2022.2.15. 대통령령 제32419호로 개정된 것 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ② 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우
2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우
(1) 기본적 사실관계에 관한 자료의 내용은 아래와 같다. (가) 부동산 매매계약서에 따르면, 청구법인과 양수법인은 2019.10.19. 쟁점토지만을 매매대상으로 하여 매매대금 OOO원에 매매계약을 체결한 후, 2020.9.9. 위 계약상의 잔금지급일을 당초 2020.9.21.에서 2020.10.21.로 변경하기로 합의서를 작성하였다가, 2020.9.9. 매매대상을 쟁점토지와 쟁점건물로 변경하고 쟁점토지의 가액은 OOO원, 쟁점건물의 가액은 OOO원(부가가치세를 포함하면 OOO원이다)으로 변경하는 내용의 매매계약을 다시 체결한 것으로 나타난다. (나) 항공사진 및 지적도 등에 따르면, 매매계약 체결 당시에 쟁점건물에는 OOO마트가 입점해 있었고, 쟁점토지는 건축물의 부속토지(4필지의 대지) 및 콘크리트 포장이 된 주차장 용도(5필지의 답)로 사용되고 있었던 것으로 나타난다. ＜그림＞ 쟁점토지의 지적도 ㅇㅇㅇ (다) 양수법인의 2019 회계연도 감사보고서 주석에는 양수법인이 부동산시행사업을 목적사업으로 영위하며, OOO에 아파트를 건립ㆍ분양할 예정이라고 기재되어 있고, 2021년 5월에 촬영된 항공사진 등에 따르면, 쟁점건물은 형체가 없으며, 그 곳에는 아파트가 건설 중인 것으로 보인다. (라) 쟁점건물의 양도와 관련하여 청구법인이 신고한 내용과 처분청이 경정한 내용은 아래 ＜표1＞과 같고, 쟁점건물의 실지거래가액과 안분계산한 금액의 차액(OOO원)은 안분계산한 금액의 39.86%로 나타난다. ＜표1＞ 부가가치세 신고 및 처분청 경정내용 (단위: 원) 구분 당초 신고 처분청 경정 (기준시가 안분) 차액 공급 가액 쟁점토지 OOO OOO (-)OOO 쟁점건물 OOO OOO OOO 합계 OOO OOO
• 건물 부가가치세 OOO OOO OOO 부동산 공급대가 OOO OOO OOO 가산세
• OOO OOO (마) 쟁점토지 및 쟁점건물에 대하여 제시된 가액을 요약하면 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액 비교 (단위: 백만원, %) 구분 계약서상 가액(비율) 기준시가(비율) 청구법인 장부가액 감정평가액 합계 18,000(100.0) 6,946(100.0)
• - 쟁점토지 13,600(75.5) 4,123(59.4) 미제시 OOO 쟁점건물 4,400(24.5) 2,823(40.6) OOO 미산정
(2) 청구법인이 제시한 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) B 주식회사가 의뢰하여 2020.9.1. 작성(기준일 2020.8.31.)된 쟁점토지에 대한 감정평가서의 내용은 아래 ＜표3＞과 같고, 쟁점건물은 의뢰처의 요청에 따라 평가대상에서 제외된 것으로 나타난다. ＜표3＞ 쟁점토지에 대한 감정평가 내용 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점건물에 대한 가액을 비교한 자료는 ＜표4＞와 같고, 청구법인은 처분청이 산정한 쟁점건물의 가액이 장부가액의 300%에 상당하여 지나치게 높게 평가되었다고 주장한다. ＜표4＞ 쟁점건물의 가액 비교 (단위: 원) 구분 금액 쟁점건물의 장부가액 대비 비율 2019년 말 장부가액 OOO 100% 기준시가 OOO 116% 청구법인 신고 가액 OOO 180% 처분청 산정 가액 OOO 300% (다) 감정평가서에 나타나는 인근 필지의 거래내역 및 지가수준은 아래 ＜표5＞ 및 ＜표6＞과 같다. ＜표5＞ 인근 필지의 거래내역 ㅇㅇㅇ ＜표6＞ 쟁점토지 인근의 지가수준 ㅇㅇㅇ (라) 청구법인이 쟁점토지 중 주차장으로 사용되고 있는 5필지의 “답”에 대하여 “대”로서의 개별공시지가를 적용하여 산출하였다는 기준시가 및 안분계산 금액은 아래 ＜표7＞과 같고, 청구법인은 그러한 경우 실지거래가액과 안분계산한 금액의 차이 비율이 30% 미만이어서 실지거래가액에 따른 공급가액이 적정하다고 주장한다. ＜표7＞ 토지 용도 조정(답→대) 후 기준시가 및 안분계산 내역 (단위: 원) 구분 조정 후 기준시가 안분계산 안분비율 토지 OOO OOO 약 67% 건물 OOO OOO 약 33% 합계 OOO OOO 위 ＜표7＞의 안분계산 금액과 실지거래가액의 차이비율은 30% 미만임
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구법인은 총 매매가액을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분하면, 쟁점건물의 부가가치세 과세표준이 시세에 비해 지나치게 높게 산정되어 불합리하다고 주장한다. (나) 살피건대, 부가가치세법(2021.12.8. 법률 제18577호로 개정되기 전의 것) 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에서 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 등의 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하면서 별도의 예외를 두고 있지 아니하여 기준시가로 안분한 금액이 시세에 비해 높다는 등의 사정은 고려하기 어려운 점, 쟁점토지와 쟁점건물의 일괄 매매금액을 위 법령에 따라 기준시가로 안분계산하면 쟁점건물의 실지거래가액으로 구분한 가액이 그 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우로서 위 규정의 적용대상에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 쟁점토지와 쟁점건물의 총 매매금액을 기준시가로 안분하여 쟁점건물의 부가가치세 과세표준을 산정하는 것이 타당하다 할 것인바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.