[요지] 처분청이 상증법 법령에 따라 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 쟁점감정평가액을 시가로 보아 상속세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없음
[요지] 처분청이 상증법 법령에 따라 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 쟁점감정평가액을 시가로 보아 상속세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 시가로 인정한 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 적정한 교환가치를 충분히 반영하지 못하여 위법하다. (가) BBB, CCC의 부동산 시세확인서, DDD의 시장가치의견서상 쟁점부동산의 시장가치와 처분청의 쟁점감정가액은 현격한 차이가 있다. 쟁점부동산의 시가에 대하여 OOO에 위치한 BBB는 쟁점부동산의 기준시점의 부동산 시세가격이 OOO원이라는 의견이고, CCC는 OOO원이라는 의견이다. 또한 DDD의 시장가치의견서에서 담당 감정평가사는 거래사례분석과 수익성 분석을 통해 쟁점부동산의 시장가치를 판단하였는데, 적정시장가치를 OOO원 내지 OOO원으로 보았다. 이는 쟁점부동산의 규모, 입지조건, 용도, 거래사례, 수익성 등을 종합적으로 감안하여 쟁점부동산의 경제적 가치를 합리적으로 산정한 것으로서, 처분청이 시가로 인정한 쟁점감정가액과 현격한 차이를 보이고 있다. 또한 CCC 대표 EEE은 피상속인 FFF이 2020년 이전에 CCC에 쟁점부동산을 OOO원에 매도하고자 하였으나 매수희망자가 나타나지 않아 매도에 실패하였고, 2022년 8월 이후에도 OOO원 내지 OOO원에 쟁점부동산을 매도하고자 하였으나 문의가 전혀 없는 상황이라고 진술하였다. 이처럼 거래가능성이 적은 부동산의 경우 공시지가에 비하여 시세가 항상 높게 형성된다고 단정하기 어려운바, 쟁점감정가액이 시가를 반영하고 있는 것으로 보기 어렵다. (나) 쟁점감정가액을 산출한 처분청의 감정평가법인은 시가를 산정할 때 통상적인 기준과 다른 기준을 사용하면서도 합리적 근거를 제시하지 못하고 있다. 법원은 감정가액을 시가로 보기 위해서는 감정이 객관적이고 합리적이어야 하고 적정한 교환가치를 반영해야 한다고 판시하고 있다. 또한 토지에 대한 개별요인의 경우 보정치를 특별히 달리하는 경우 구체적인 이유가 있어야 하는데 이유가 없는 경우 객관적이고 합리적이라 할 수 없다(부산지방법원 2010.7.8. 선고 2008구합5286 판결 참조)고 판시하고 있다. 하지만 두 감정평가법인은 시가를 산정할 때 통상적인 기준과 다른 기준을 사용하면서도 합리적 근거를 제시하지 못하고 있다.
① 감정평가법인은 쟁점부동산 중 건물의 내용연수를 50년으로 정하고 있다. 그러나 법인세법 시행규칙 별표5 건축물 등의 기준내용연수 및 내용연수 범위표에 의하면 철근콘크리트조는 내용 연수범위가 하한 30년, 상한 50년으로서 내용연수를 통상 40년으로 산정하고 있고, 시멘트벽돌조는 하한 15년, 상한 25년으로서 통상 내용연수를 20년으로 정하고 있음에도 감정평가법인은 이례적으로 감가수정에 있어서 건물의 내용연수를 상한인 50년으로 정하고 있음에도 그 이유를 명시하지 아니하였다. 한편, 쟁점부동산 중 건물의 준공시기는 1986년이나, 감정평가법인은 해당건물이 일부 변경을 거처 다시 사용승인을 받은 1997.1.7.을 기준으로 하여 건물의 재조달원가에 감가수정을 하여 감정평가를 하는 원가법을 적용하였다. 따라서 해당 건물의 실제 준공시기가 1986년임을 간과하여 노후한 건물의 가치를 실제보다 높게 평가한 것으로 보인다. 또한 쟁점부동산은 토지 위에 건물 후면에 위치한 건물과 일체로 건축이 되어 경계에 대한 분쟁의 여지가 있는 형상을 보이고 있다. 반면 비교표준지들은 모두 경계가 명확하게 구획되어 있음을 확인할 수 있다. 통상 부동산의 시가를 산정할 때 구획정리가 일정하게 되어 있는 곳과 그렇지 않은 곳이 차이가 크게 난다는 점을 고려하여 보았을 때, 감정평가법인의 감정평가액에는 이러한 점 또한 고려되지 않았음을 알 수 있다. 또한, 쟁점부동산은 OOO 부동산이 함께 거래되어야 그 가치를 충분히 발휘할 수 있는 구조인데, OOO는 청구인의 누나 GGG에게 유증되었기 때문에 쟁점부동산만 단독으로 매도할 경우 가액이 떨어질 수밖에 없는 사정도 고려되지 아니하였다. (다) 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가는 매년 상승하여 가격변동이 있었던 것으로 확인되므로 해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있었던 경우에 해당하여 쟁점감정가액을 상속재산가액으로 삼을 수 없다. 법원은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 “시간의 경과, 주위환경의 변화 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”에 한하여 과세관청이 해당 기간에 소급감정을 실시할 수 있다고 하는 제한적 해석론에 의할 때, 과세관청이 위 시행령 조항에 근거하여 확인한 매매, 감정 등에서의 가액을 법 제60조 제1항, 제2항의 시가로 주장하려면 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점까지 아울러 증명하여야만 한다고 함이 타당하다(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결 참조)고 판시하였다. 그러나 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가는 2020년 OOO원, 2021년 OOO원, 2022년 OOO원으로서 매년 상승하여 가격변동이 있었던 것으로 확인된다. 따라서 처분청은 가격변동이 없었음을 전제로 쟁점감정가액을 상속재산가액으로 삼을 수 없으므로 이 건 처분은 위법하다.
(2) 처분청은 아무런 기준을 제기하지 아니한 채 선별적으로 쟁점부동산을 감정평가 대상으로 선정하였는바, 이는 자의적인 세무조사대상으로 선정한 것과 마찬가지여서 조세공평의 원칙을 위반한 것으로 위법하다.
(3) 상증세법 제60조 제2항은 과세관청으로 하여금 특정 납세자를 임의로 선정하여 해당 납세자의 상속재산에 대한 감정평가를 실행할 수 있는 권한을 부여하고 있지 않음에도 과세관청이 임의적으로 감정평가를 통해 이 건 상속세를 과세하였으므로 이는 조세법률주의 원칙에 위반한 것으로 위법하다.
(1) 처분청이 시가로 인정한 쟁점감정가액은 상증세법상 시가평가 원칙에 따라 적법하게 산정된 것으로 달리 잘못이 없다. (가) 상증세법 시행규칙 제15조 제1항에 의하면 감정가격을 산정할 수 있는 감정기관은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호의 감정평가법인 등에 국한되므로, 공인중개사 등이 산정한 쟁점부동산 가격은 쟁점부동산의 감정가격으로 인정할 수 없다. 청구인은 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 적정한 교환가치를 반영하지 못하였다고 주장하며, 쟁점부동산에 대하여 2개의 공인중개사가 평가한 가액과 DDD가 평가한 시장가치 의견서를 제출하였으나, 상증세법 시행규칙 제15조 제1항에 의하면 감정가격을 산정할 수 있는 감정기관은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호의 감정평가법인등에 국한되므로, 공인중개사 등이 산정한 쟁점부동산 가격은 쟁점부동산의 감정가격으로 인정할 수 없다. 또한 DDD가 작성한 시장가치 의견서는 토지 가치만 평가한 금액으로 시가 가액 계산시 토지면적(OOO)만 곱해 산출한 가액을 쟁점부동산 가액으로 확정한 것으로 확인된다. 더욱이 DDD는 2018.10.5. 양도된 OOO 및 그 지상건물(양도인 HHH, 이하 “비교부동산①”이라 한다) 중 토지의 양도가액이 OOO원(OOO)임을 기준으로 쟁점부동산의 ㎡당 단가를 OOO원으로 결정하였으나, 실제 비교부동산은 토지와 건물을 일괄하여 OOO원에 양도되었고 양도당시 기준시가를 기준으로 안분한 토지가액은 OOO원임이 확인된다. (나) 쟁점감정가액은 관련법령에 따라 적법하게 산정되었다. III은 2022.6.28. 쟁점부동산에 대하여 실지조사를 실시한 후 토지는 평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 감정평가한 시산가액과 거래사례비교법으로 산출한 시산가액 간 합리성을 검토하여 토지의 감정가액을 OOO원(OOO)으로 결정하였고, 평가대상 토지가 장래 산출할 것으로 기대되는 수익을 추정하여 이를 현재가치로 환원하거나 할인하는 과정에 어려움이 있어 수익환원법에 의한 감정평가는 제외하였다. 건물은 그 특성상 거래사례비교법이나 수익환원법 등의 적용이 곤란하여 원가법으로 평가하였고, 감정평가에 관한 규칙 제15조에 따라 구조․용도‧사용자재‧시공정도‧부대설비 상태 등을 기초로 한 재조달원가(OOO)에 사용가능 내용연수 50년 중 잔존 내용연수를 26년으로 보아 감가수정을 하여 OOO 등 ㎡당 결정단가를 OOO원, 지하 OOO시설 ㎡당 결정단가를 OOO원으로 평가한 후 결정단가에 면적을 곱해 대상 OOO 건물가액을 OOO원, 지하 건물 가액을 OOO원, 총건물가액을 OOO원으로 평가하였다. JJJ은 2022.6.28. 쟁점부동산을 실지 조사한 후 토지는 평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공시지가기준법으로 평가하되 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정 등의 과정을 거쳐 거래사례비교법에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토한 후 토지의 감정가액을 OOO원(OOO)으로 결정하였다. 건물은 평가대상 물건의 특성 등으로 인하여 거래사례 포착이 힘들고, 수익환원법의 적용이 어려운바, 주된 평가방법인 원가법 외에 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 원가법으로 평가하였으며, 건물의 구조, 용도, 시공의 정도, 마감재 수준 등을 고려하여 표준단가(OOO)를 결정하였고, 표준단가에 부대설비 등에 따른 보정단가를 반영해 재조달원가(OOO)를 결정하였으며, 사용가능 내용연수 50년 중 잔존 내용연수를 26년으로 보아 감가수정을 하여OOO 등 ㎡당 결정단가를 OOO원, 지하 OOO시설 ㎡당 결정단가를 OOO원으로 평가한 후, 결정단가에 면적을 곱해 대상 OOO 건물가액을 OOO원, 지하 건물 가액을 OOO원, 총 건물가액을 OOO원으로 평가하였다. (다) 경과연수는 변동의 건물합병‧증축‧용도 변경 및 대수선 등이 이루어 진 점, 제반 현상 및 관리 상태 등을 종합 참작하여 일반건축물대장 상의 사용승인일 범위 내에서 결정된 것으로 적법하다. 청구인은 쟁점부동산의 건물에 대한 내용연수를 이례적으로 50년을 적용 및 건물 신축일을 소유권보존 등기접수일(1986.5.7.)이 아닌 건축물대장상 증축일(1997.1.9.)로 보아 감가수정에 있어 잔존 내용연수를 높게 설정하였다고 주장하나, 2개 감정평가법인이 건물 내용연수를 50년으로 결정한 것은 OOO에서 제공하는 건물신축단가표상 2021년 1월 기준 철근콘크리트조 내용연수 범위(45～55년) 내에서 감정평가사가 2023.6.28. 건축물에 대해 실지조사하여 건축물의 상태를 확인하여 결정한 것이고, 쟁점부동산 중 건물의 등기부등본상 신축연도는 1986.5.7.이고 건축물대장상 신축연도는 1985.12.9.이나, 1996.6.25. 증축허가를 받아 OOO 증축하면서 떨어져 있던 2개의 건물을 연결한 후 1997.1.7. 사용승인을 받은 것으로 확인되는바 이를 통해 내용연수가 증가했음을 알 수 있다. 이에 대하여 JJJ은 경과연수는 변동의 건물합병‧증축‧용도 변경 및 대수선 등이 이루어진 점, 제반 현상 및 관리 상태 등을 종합 참작하여 일반건축물대장 상의 사용승인일 범위 내에서 결정하였다고 회신하였다. 더욱이 III이 상속개시일(2021.7.7.) 기준으로 평가한 건물 감정가액은 OOO원, JJJ이 평가한 감정가액은 OOO원이나, 청구인이 상증세법 제61조에 따라 기준시가로 평가해 신고한 쟁점부동산 중 건물가액은 OOO원으로 2개 감정평가법인이 평가한 건물감정가액 평균액 OOO원이 청구인이 신고한 가액 OOO원 보다 OOO원이 적다. (라) 쟁점부동산의 가격은 상속개시일부터 감정평가의 가격산정기준일까지의 기간 중 일반적인 수준으로 상승한 것에 불과하고, 달리 가격변동에 특별한 사정이 있었던 것으로 볼 수 없다. 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가 상승하였으므로 가격변동에 특별한 사정이 있다고 보아야 한다고 주장하나, OOO 발표자료에 의하면 토지의 가격 현실화율은 2018년 OOO에서 2019년 OOO로 상승되어 해당 기간 동안 가격현실화율 제고라는 정책적 목적에 따라 공시가격의 상승이 있음을 알 수 있다. 즉 해당기간 개별공시지가는 정부 시책에 따라 공시가격의 현실화가 지속적으로 추진되고 있었던 것이므로 쟁점토지의 개별공시지가가 상승하였다고 하여 가격변동에 특별한 사정이 있었던 것으로 볼 수 없다.
(2) 감정평가제도는 공평과세 실현이라는 목적의 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려하여 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것이고 OOO은 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가대상을 선정하고 있으므로 조세평등주의에 위배된다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다. 상속‧증여재산 중 아파트 등은 유사물건이 많고 거래가 빈번하여 매매사례가액 등 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나 쟁점부동산과 같은 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 비교대상 물건이 없고, 거래도 빈번하지 않아 시가를 특정하기가 어려운 경우가 대부분으로 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 평가되는 문제가 있다. OOO에서는 상증세법의 시가평가 원칙을 견지하고, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하고자 납세자가 보충적 방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있다. 이와 관련하여 청구인은 OOO의 감정평가제도가 모든 납세자 및 재산에 대해 적용되지 아니하므로 헌법의 평등과 차별금지 조항에 위배하여 부당하다고 주장하고 있으나, 모든 상속‧증여재산을 대상으로 감정평가를 실시한다면 감정평가에 막대한 비용과 인력이 소요될 것으로 국세청의 제한된 인력과 예산을 감안하였을 경우 이는 사실상 불가능에 가까운 일이다. 따라서 감정평가제도는 공평과세 실현이라는 목적의 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려하여 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것이고 OOO은 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가대상을 선정하고 있다. 비주거용 부동산 감정평가제도는 저평가된 상속‧증여 부동산에 대해 감정평가를 통해 실제 자산 가치에 부합한 세금을 부담하게끔 하고, 납세자도 자발적 감정평가를 통해 스스로 정당한 세금을 납부할 수 있도록 유인하는 역할을 한다. 만일 비주거용 부동산을 상속‧증여받은 자가 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 상속‧증여재산을 신고한 것을 그대로 인정한다면 시가 파악 및 산정이 용이한 아파트‧오피스텔 및 현금 등 다른 재산을 상속‧증여받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의라는 헌법적 이념에 반한다고 할 수 있다. 이와 같이 감정평가제도의 목적 및 취지가 조세의 부과와 징수가 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치를 구체적으로 실현하기 위함임을 감안하면 조세평등주의에 위배된다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다.
(3) 처분청은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고 OOO를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 결정하였으므로 이 건 부과처분은 조세법률주의에 위반하지 아니한다. 헌법 제38조와 제59조가 선언하고 있는 조세법률주의는 법률의 근거 없이는 국가가 조세를 부과‧징수할 수 없고 국민은 조세의 납부를 요구당하지 않는다는 원칙이다. 이러한 조세법률주의는 과세요건 법정주의와 과세관청의 자의적인 해석과 집행을 초래하지 않도록 규정내용이 명확하고 일의적이어야 한다는 과세요건 명확주의를 핵심적 내용으로 한다. 한편, 상증세법 제60조 제1항에서는 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 함) 현재의 시가에 따른다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있다. 또한, 상증세법 제60조 제5항에 의하면 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(이하 “가격산정기준일 등”이라 함)이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 OOO의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 이와 같이 상증세법 제60조 제2항에서는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속‧증여재산의 평가방법을 법률과 법률의 위임을 받은 시행령으로 명확하게 정의하고 있다. 처분청은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고 OOO를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 결정하였으므로 조세법률주의에 위배되었다는 청구주장은 사실과 다르다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인의 상속세 신고서, 처분청의 감정평가서, 상속세 조사종결보고서 및 결의서 등 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2021.7.7. 피상속인이 사망하자 2022.1.28. 쟁점부동산을 상증세법상 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액(OOO원)으로 상속세를 신고․납부하였다. (나) 처분청은 2022.7.1. 쟁점부동산을 OOO와 같이 감정평가를 실시하여 감정가액을 산정한 후 그 감정가액을 OOO에 심의 신청하였고, OOO는 2022.8.4. 상속개시일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 해당 감정가액을 시가로 볼 수 있다고 회신하였으며 이에 처분청은 시가로 인정받은 2개의 감정가액을 평균한 가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아 과소신고액 OOO원을 상속재산가액에 가산하였다. (다) 처분청은 그 외에 상속인들이 피상속인으로부터 사전증여 받은 금액 OOO원 및 예금누락금액 OOO원을 상속재산에 가산하여 이 건 상속세를 결정․고지하였다. (라) 청구인은 BBB가 쟁점부동산의 기준시점의 부동산 시세가격을 OOO원으로 확인하였고, CCC는 OOO원으로 확인하였으며, DDD의 시장가치의견서에서 KKK 감정평가사는 쟁점부동산의 적정시장가치를 OOO원 내지 OOO원으로 보았다고 주장하며 부동산시세확인서 및 시장가치의견서를 제출하였다. (마) 쟁점부동산 중 건물의 등기부등본에 의하면 1986.5.7. 소유권보존등기된 것으로 확인되고, 건축물대장은 1997.1.9. 증축 및 용도변경에 따라 신규작성된 것으로 확인된다. (바) 쟁점부동산 중 토지에 관한 연도별 개별공시지가는 OOO와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 상증세법 제60조 제2항은 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 “수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 “평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 가액을 말한다”고 규정하면서 그 단서에는 “평가기간이 경과한 후부터 상속세과세표준 신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 둘 이상의 감정가액이 있는 경우에 평가기준일로부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 납세의무자 또는 과세관청이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가에 포함할 수 있다”고 되어 있다. 청구인은 상증세법상 보충적 평가방법에 따라 신고한 쟁점부동산의 상속재산가액을 부인하고 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 신고가액과 쟁점감정가액과의 차액을 상속재산가액에 가산하여 상속세를 과세한 처분은 위법하다고 주장하나, 처분청은 2022.7.1. 쟁점부동산에 대하여 감정평가를 실시하여 감정가액을 산정한 후 그 감정가액을 OOO에 심의 신청하였고, OOO는 2022.8.4. 상속개시일부터 가격산정기준일(2021.7.7.)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 해당 감정가액을 시가로 볼 수 있다고 회신하였으며 이에 처분청은 시가로 인정받은 2개의 감정가액을 평균한 가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아 과소신고액 OOO원을 상속재산가액에 가산하였는바, 이에 따라 이루어진 이 건 상속세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보이는 점, 상증세법 시행규칙 제15조 제1항에 의하면 감정가격을 산정할 수 있는 감정기관은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호의 감정평가법인 등에 국한되므로, 공인중개사 등이 산정한 쟁점부동산 가격은 쟁점부동산의 감정가격으로 인정할 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 보이고 이 건 상속세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조[부동산 등의 평가]① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.(단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제49조의2[평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. 제78조[결정·경정] ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
2. 증여세 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월