[요지] 양도담보 계약서 등 객관적인 증빙 미확인되는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[요지] 양도담보 계약서 등 객관적인 증빙 미확인되는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
• A
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택은 명의신탁 주택으로 실소유자는 A이 아닌 A의 부친인 B이므로 양도주택은 일시적 2주택의 비과세 대상에 해당한다. (가) 쟁점주택의 공부상 명의인은 청구인의 배우자인 A이나 실소유자는 A의 부친인 B으로 국세기본법제14조(실질과세)에 따라 청구인 세대 보유주택이 아니므로 양도주택의 보유기간 기산일을 당초 취득일인 2018.5.11.로 보아야 한다. (나) B은 A에게 명의를 변경한 2017.10.30. 당시 은퇴를 앞둔 개척교회 목사로 타지방에서 광주로 이사를 준비하였으나 쟁점주택에 임차인이 거주하고 있어 쟁점주택으로 전입을 위해 전세보증금 OOO원의 반환이 필요하였으나, B은 개척교회 목회활동을 영위하는 동안 담당목사 관사에서 생활하며 월 평균 OOO원의 급여를 수령하는 것 외에 다른 경제활동이나 소득원이 없고 모아놓은 재산도 없어 전세보증금을 자력으로 반환하기에 어려움이 있었으며, 쟁점주택을 담보로 대출을 받고자 하였으나 전세계약이 체결되어 있어 금융기관으로부터 대출을 받을 수 없었고, B의 급여수준으로는 신용대출 또한 실행이 불가능하였다. A은 B에게 전세보증금의 반환을 위한 자금을 대여하고자 하였지만 군의관 복무중이던 A도 자금상황이 여의치 않아 배우자인 청구인에게 자금융통을 상의하였다. 청구인이 일방적인 결혼자금을 마련하고 군 복무기간동안 실질적인 가정경제를 책임지는 상황에서 A의 자금대여 요청은 부부간의 의견 충돌 및 가정불화를 초래하여, A이 신용대출을 통해 전세보증금 반환에 필요한 자금을 대여하고 B은 채무변제를 약속하는 담보의 성격으로 전세보증금을 반환한 후 쟁점주택을 즉시 A에게 명의이전 하였다. (다) A에게 쟁점주택을 명의 이전하면서 매매를 등기원인으로 하고 매매계약서상 양도가액을 OOO원으로 결정하여 실제 자금거래를 한 것은, B이 1세대 1주택 비과세 대상으로 양도소득세 부담은 없지만 특수관계자 간의 매매거래 특성상 과세당국에서 양도거래로 판단하여 시가 산정기준 및 실제 자금수수 등을 소명 요청할 경우 전세보증금 반환에 필요한 대여자금 OOO원만 수수한 것보다 실질이 명의신탁 관계라는 상황을 입체적이고 종합적으로 설명하는데 도움이 될 것이라 판단하였기 때문이다. (라) B은 전세보증금 반환에 필요한 OOO원만 차입하였으므로 A이 이체한 OOO원 중 OOO원은 청구인의 계좌로 바로 반환하였고 나머지 OOO원은 현금으로 인출하여 반환하였다. B은 명의신탁 시점부터 다시 환원받은 2021.2.22.까지 피치 못할 사정으로 쟁점주택의 공부상 명의만 A으로 이전하였을 뿐 계속적으로 쟁점주택을 사용․수익․관리하면서 실질적으로 지배하고 있다. 쟁점주택은 B이 척박한 개척교회 사역을 마감하고 광주로 돌아와 안식을 찾고자 한 곳으로 개척교회 사역을 위해 타지방으로 이주하기 전부터 거주해 온 연식이 오래된 낡고 작은 주택이며 교회에서 마련해주는 담임목사 관사에서 생활하는 동안 쟁점주택을 비워둘 수 없어 2003년 5월부터 명의신탁 시점까지 임대하였다. (마) 전세보증금은 최초 OOO원이었으나 몇 번의 갱신과정을 거쳐 OOO원이 되었고, 개척교회 사역기간 동안 월 OOO원 미만의 넉넉하지 않은 급여로 인해 B은 수령한 전세보증금을 개척교회 운영비와 부족한 본인의 생활비 등으로 사용하였다. ＜쟁점주택 소유 및 실거주 내역＞ B 소유 A 소유 B 소유 B 거주 세입자 거주 B 거주 1996.4.4. 2003.5.10. 2017.10.30. 2021.2.22. 현재 B 주택 취득 A 명의 신탁 B 명의 환원 (바) 쟁점주택은 명의신탁이지만 매매를 원인으로 명의이전이 이루어져 A이 형식상 부담하게 될 취득세와 법무사 비용을 실소유자인 B에게 청구하라는 취지로 B의 연락처를 기재하고 명의신탁 당시 발생한 제비용을 부담하였으며, 명의신탁 이후 현재까지 매월 쟁점주택의 장기수선충당금과 재산세도 본인의 계산과 책임하에 성실히 납부하고 있다. B은 아들 부부의 가정불화를 방지하고자 A으로부터 차입한 OOO원을 변제하기 위해 노력하였으나 고령의 은퇴자로 재취업이 쉽지 않아 고정적인 수입을 통한 변제가 아닌 큰 목돈을 마련할 방안을 찾던 중 광주광역시의 분양시장 호황으로 민간아파트 분양권 전매를 통해 자본이득을 창출하고자 국가유공자 특별공급분양을 신청하였지만 당첨이 되지 않았고, 이후 광주광역시가 조정대상지역에 포함되어 전매제한, 대출규제 등의 사유로 분양권 전매를 통한 채무변제가 사실상 불가능해졌다. 그 사이 청구인은 자녀들의 우수학군 진학을 목적으로 신규주택을 취득하였고 직장생활을 하는 청구인 부부 대신 B에게 어린 자녀들의 등하교 돌봄을 맡김으로써 합리적인 수준 하에서 채무변제를 해나가는 것으로 합의하여 현재까지 B은 손자녀들을 돌보는 일을 하고 있다. (사) 청구인은 고가의 신규주택을 취득하기 위해 금융기관을 통한 대출상담을 진행하고 있었고, 2020.12.18. 광주광역시가 조정대상지역에 지정되어 쟁점주택 소유로 인해 신규주택 구입․대출에 영향을 미칠 수 있다는 금융기관의 연락을 받아 가족 간의 회의를 통해 B에게 채무변제 기일을 넉넉하게 주는 대신 청구인의 동의하에 쟁점주택의 명의를 환원하는 절차를 긴급하게 진행하였다. B은 쟁점주택의 명의를 환원받기 전부터 채무변제를 위해 노력하였음에도 불구하고 금융기관 대출을 통한 변제가 어려웠으나 2022.9.26. 광주광역시가 조정대상지역에서 해제되자 금융기관을 통한 생활안전자금 대출이 가능하여 고금리 대출임에도 불구하고 쟁점주택을 담보로 OOO원을 대출받아 2022.10.24. A에게 변제하였다. (아) B은 피치 못할 사정으로 A에게 쟁점주택을 명의신탁하였고 명의신탁 당시 B은 1세대 1주택자로 명의신탁 행위를 통해 이익을 취하거나 조세를 회피할 목적 및 의도가 없었으며, 실제 명의신탁과 명의환원 시 뿐만 아니라 현재까지도 조세회피 문제는 발생하지 않았다. B은 실거주 목적으로 쟁점주택을 취득하였고 개척교회 사역으로 타지방 관사에서 거주하여 전세한 기간을 제외한 12년 동안 쟁점주택의 실소유자로서 관리․사용하며 실제 거주하고 있다. 쟁점주택은 시세 상승을 기대하기 어려운 소형 평수에 연식이 오래된 낡은 공동주택으로 A 또한 명의신탁 행위를 통해 경제적 이득행위를 취한 바가 없으며, 경제적 합리성을 기준으로 보았을 때 향후 시세상승 가능이 낮은 쟁점주택을 보유함으로서 경제적 불이익을 얻게 될 가능성이 높음에도 불구하고 이러한 피치 못할 사정으로 인해 명의신탁 행위를 진행하게 된 것이다. (자) 신규주택을 취득할 당시 광주광역시가 조정대상지역에 포함되어 대출규제가 강화되었지만 양도주택을 2년 안에 처분하면 신규주택 담보대출을 유지할 수 있어 청구인이 조세를 회피하고자 하였다면 일시적 2주택 비과세 특례대상 조건을 사전에 모의하여 합리적인 수준으로 조세회피가 이루어졌을 수도 있으나, 청구인은 쟁점주택이 명의신탁주택이므로 A이 아닌 B의 소유 주택으로 인정될 것이라는 판단하에 선의의 마음으로 명의신탁 행위를 진행하게 된 것이다. (차) 양도주택은 양도 당시 세입자가 없는 공실 상태였고 OOO원 상당의 대출금의 이자부담도 감수할 수 있던 수준이었으므로 청구인은 양도주택을 공실상태로 2년 보유하여 일시적 2주택 비과세 보유기간 재기산 요건도 충분히 충족할 수 있었지만, 양도주택이 일시적 2주택 비과세 특례 대상임을 의심 없이 받아들여 신규주택을 취득하고 9개월 뒤에 양도주택을 처분하였다. B은 광주광역시가 조정대상지역에서 해제되어 대출규제가 완화됨에 따라 채무변제를 이행하기 위해 고금리 대출조건임에도 불구하고 쟁점주택을 담보로 OOO원을 대출하여 A에게 상환하는 등 쟁점주택의 명의를 환원받은 후 채무를 변제하기 위해 적극적인 노력을 하고 있다.
(2) 처분청은 양도담보계약을 확인할 수 있는 계약서가 없는 등 양도담보 요건을 갖추지 못해 쟁점주택의 소유권 이전이 일반적인 유상 양도라고 판단하나, 다수의 심판례에 의하면 양도담보 요건을 갖추지 못하더라도 실제가 채권담보 성격이라면 양도가 아니라고 판단하는 것으로, 쟁점주택은 명의신탁시점부터 현재까지 B이 계속하여 거주하고 있고 A은 별도 세대를 구성하여 다른 주택에서 거주하고 있으며 B은 쟁점주택 양도담보 행위를 통해 양도소득세 비과세 적용 등을 위한 조세회피 시도 및 의사를 보인 바가 없고 A 또한 쟁점주택을 통해 조세혜택 등 실질적인 이득을 취한 사실이 없이 양도담보에 대한 무지와 절차 소홀로 인해 일반적인 매매거래 형태를 취한 것뿐이다. 가족 간의 부동산 거래 시 양도세 신고 등 협력의무를 이행하는 것이 세무조사 등을 방지한다는 지인들의 조언과 청구인에게 세무서 연락 등의 불편함을 주지 않기 위해 B은 직접 세무서를 방문하여 양도소득세 예정신고를 하였고, B과 A 사이에 문서화된 서류는 없으나 양자 간의 양도담보 의사표시를 통해 쟁점주택을 B이 원래대로 사용·수익한다는 조건을 이행하고 있었으며 특정 사유로 인해 양도담보를 해제하고 B에게 원상회복하였으므로 쟁점주택의 소유권이전은 양도담보로 보아야 한다.
(1) 청구인은 개척교회 목사였던 청구인의 시부 B이 본인이 소유하던 쟁점주택의 기존 세입자에게 전세보증금을 반환할 자금여력이 없어 그의 아들 A에게 매매대금으로 받은 OOO원 중 OOO원을 청구인에게 돌려주고 OOO원을 차입한바 채무변제를 약속하는 담보성격으로 쟁점주택을 2017.10.30. 소유권이전 등기하였다고 주장하나, 소득세법 시행령제151조(양도의 범위)에서는 양도로 보지 않는 양도담보의 요건으로 채무변제 목적의 양도담보라는 의사표시가 있을 것, 채무자가 당해 자산을 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것, 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것을 명시하며 상기 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 첨부하여 양도소득 과세표준 확정신고를 하는 때에 이를 양도로 보지 않는다고 규정하고 있다. 이렇게 납세의무자가 양도담보임을 주장하는 경우 일응의 인정 기준을 정하고 있음에도(대법원 83누289, 1983.9.13 판결 등 참조) B은 비과세로 예정신고를 하였을 뿐 2017년 귀속 양도소득세 확정신고를 한 사실이 없다. (가)또한 예정신고서에 첨부한 부동산매매계약서(2017.9.28. 작성, 이하 “쟁점계약서”라 한다)엔 쟁점주택을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 없고 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 없는 등 양도담보와 관련한 어떠한 언급이 없어 쟁점계약서를 소득세법 시행령제151조(양도의 범위)에 따른 양도담보를 위한 계약서로 볼만한 이유도 없다. (나) 오히려 쟁점계약서는 ‘위 부동산의 명도는 2017.10.23.로 한다’ 등의 계약내용을 미루어볼 때 양도담보거래가 아닌 매매거래를 확약하기 위한 정상적인 매매계약서로 보인다. 계약내용에 쟁점주택 매매대금 OOO원이 명확히 기재되어 있고 A이 2017.9.28. OOO원, 2017.10.23. OOO원, 2017.11.1. OOO원을 B에게 계좌 이체한 사실이 B의 OOO 계좌를 통해 확인될 뿐만 아니라 A 출금계좌에는 상기 금액이 ‘OOO잔금’으로 기록되어 있는바 상기 매매계약을 양도담보계약으로 보기 어렵다. (다)또한, 부모와 자식 간의 매매거래라 할지라도 쟁점주택 매매 금액 OOO원이 그 당시 시가에 부합하는 점, 매수인 A의 대금지급 내역이 금융증빙을 통해 확인되는 점 등을 고려한바 쟁점 계약서를 무효로 볼만한 근거가 없고, 오히려 쟁점계약서를 바탕으로 2017.12.18. 양도소득세 예정신고, 2017.10.30. 소유권이전 등기접수, 부동산 실거래가 신고 등 매매거래계약이 유효함을 전제로 한 행정처리를 경료하였으며 이 과정에서 절차상 혹은 내용상 하자가 없는바 쟁점계약서를 토대로 하여 쟁점주택을 소유권 이전한 일련의 과정이 양도담보하기 위함이었다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. (라)그리고 청구인은 B이 급여가 적어 신용대출이 어려웠고 전세계약이 체결되어 있어 금융기관 대출이 불가능하여 쟁점주택을 양도담보로 A에게 차입할 수밖에 없었음을 항변하였으나, 먼저 A으로부터 차입하여 전세보증금을 반환하고 쟁점주택을 담보로 금융기관 대출을 받아 곧바로 차입금을 변제하는 등 더 합리적인 방법으로 자금을 융통할 수 있었던바 B이 채무변제 목적으로 양도담보를 하여야만 했던 불가피한 사유가 당시에 있었다고 볼 수도 없다. 무엇보다도 민법제598조(소비대차의 의의)에서 소비대차는 상호간 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 명시되어 있음에도 애초에 소비대차계약서 등 소비대차 입증서류나 이자지급내역 혹은 원금을 변제받지 못하게 된 상황에서 소유권을 이전받기 위해 소송한 이력 등 소비대차계약과 관련한 자료를 전혀 제시하지 못하여 양도담보의 대전제인 채권·채무관계를 인정할만한 여지가 없는바, 매매계약을 통해 쟁점주택을 양도하고 매매대금을 지급받아 소유권 이전한 당초 사실관계를 부정하기 어렵다.
(2) 청구인은 쟁점주택을 매매를 원인으로 소유권을 이전하였으나 이는 채무변제 목적의 담보성격의 소유권 이전이며 실제 쟁점주택을 사용하고 관리한 주체는 B임을 주장하며 B 휴대폰 번호가 기재된 법무사 영수증 등을 제출하였는데, 법무사 영수증과 A에게 부과된 취득세 내역을 보면, 쟁점주택의 취득을 원인으로 A을 납세의무자로 하여 취득세 부과되었으며 이를 정상적으로 납부하였다. (가)지방세법제7조(납세의무자) 제15항을 보면, 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우 취득세 납세의무가 있다고 보기 어려운데, A이 부동산 취득하여 취득세 부과되었음에도 이에 대한 불복 없이 납부하였을 뿐만 아니라 법무사 영수증에 휴대폰번호를 기재하는 등 오히려 적극적으로 A의 부동산 취득절차에 B이 관여한 것이 확인되는바 A이 쟁점주택을 취득한 것이 아니라 단지 양도담보성격의 소유권이전일 뿐이라 주장하는 청구인의 논리와 당시 당사자들의 일련의 행위가 모순되는 측면이 있다. (나)또한, 청구인은 쟁점주택의 관리비고지서상 소유주가 적립해야하는 장기수선충당금을 B이 납부해왔으므로 쟁점주택의 실제 소유주가 B이라고 주장하나, B이 관리비를 납부한 증빙을 제출하지 아니하였고, 설령 B이 이를 납부하였더라도 통상적으로 장기수선충당금은 세입자가 납부하고 계약을 만료한 후 소유주에게 청구하는 방식으로 대납되는바 이를 이유로 쟁점주택 매매계약과 매매계약이 유효함을 전제로 한 행정처리 일체를 무효로 보기에는 무리가 있다. (다)소유권 이전등기는 그 자체로서 추정력을 갖는 것이므로 그 추정력을 번복할만한 특별한 사유가 없는 이상 등기부등본상의 명의자를 부동산의 실질소유자로 추정하는 것이고(심사-양도-2019-0023, 2019.5.15. 등 다수), B이 혹여나 있을 소유권 분쟁에 대비하여 쟁점주택의 실소유자가 본인임을 대외적으로 표명한 공증 혹은 내용증명 등을 했던 이력도 찾아볼 수 없는바, 쟁점주택의 실소유자를 A으로 판단하고 과세한 처분청의 처분엔 잘못이 없다.
(3) 청구인은 시부 B이 채무를 변제할 형편이 되지 않았으나 A이 쟁점주택을 소유함으로써 생기는 불이익 등을 고려하여 가족간 협의를 통해 A에게 자녀의 등하교 서비스를 제공하고 합리적인 수준으로 이후에 채무변제를 진행하기로 합의하여 양도담보 성격으로 2017.10.30. A에게 소유권 이전하였던 쟁점주택을 2021.2.22. 다시 B에게 환원하였다고 주장하나, A이 쟁점주택을 2021.2.22. B에게 소유권 이전하고 2021.11.11. 양도소득세 기한후신고, 2021.2.22. 소유권이전 등기접수, 부동산 실거래가 신고 등 행정처리를 경료하면서 양도담보환원과 관련한 어떠한 의견표명이 없었고 차입금을 차후에 상환하는 조건으로 담보를 해제한다는 합의서 등 가족간 협의와 관련한 서류도 제출하지 않았을 뿐 아니라, 차입금을 상환하지 않고 담보를 해제한 상황 자체가 매매를 원인으로 한 쟁점주택 소유권 이전이 실제로는 채무변제를 목적으로 한 양도담보 성격의 소유권 이전이라는 당초의 주장과 상치되는 측면이 있다. 또한 청구인은 쟁점주택의 소유권이전이 채무변제 목적의 담보성격임을 보이고자 B이 쟁점주택을 담보로 2022.10.20. OOO원을 대출받아 2022.10.24. 일부 변제하였음을 밝혔으나, 마찬가지로 당초에 소비대차계약이 있었다고 볼 근거가 없는 점, 2022.10.11. 세무조사 결과통지서를 수령한 이후에 은행대출 받은 점 등을 고려한바 상기 일부 금액의 계좌이체가 원금의 변제라는 주장의 진정성을 신뢰하기 어렵다. (4)원칙적으로 양도담보의 입증책임은 그 사실을 주장하는 납세자에 있고 주장하는 자는 양도담보라는 객관적 증빙을 제시하여야 함에도 오히려 청구인은 양도담보계약 혹은 채권·채무계약과 관련한 증빙이 없다는 사실을 심판청구서에서 인정하였고, 양도담보 증빙이 전무한 상황에서 계좌이체 내역과 B의 양도주택 거래당시의 생활환경 등 정황증빙에 불과한 청구인의 주장을 처분청이 인정하여 정상적인 매매계약서를 통해 이루어진 매매계약과 이 유효한 계약을 전제로 행하여진 부동산등기 등 행정처리 일체를 무효화할 이유는 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가.도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
(2) 소득세법 시행령 제151조(양도의 범위) ① 법 제88조 제1호를 적용할 때 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.
1. 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것
② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점주택의 양도일(2021.2.22.) 기준 청구인 세대의 구성에 대해 청구인과 처분청 간에 이견은 없고, 청구인의 세대별 주택보유현황은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인 세대별 주택보유현황 구분 소유자 지분 주소 취득일 양도일 쟁점주택 A 100% 광주광역시 북구 OOO 2017.10.30. 2021.2.22. 양도주택 청구인 100% 광주광역시 광산 OOO 2018.5.18. 2021.11.10. 신규주택 청구인 50% 광주광역시 동구 OOO 2021.2.22.
• A 50% (나) 양도주택의 등기사항전부증명서는 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 양도주택의 등기사항전부증명서 소재지: 광주광역시 수완동 OOO 건물면적: 115.9435㎡ 접수일 등기목적 등기원인 권리자 비고 2018.5.11. 소유권이전 2018.3.27. 매매 청구인 거래가액 OOO원 근저당권 설정 2018.5.11. 설정계약 채권최고액 OOO원 채무자 청구인 근저당권자 주식회사OOO행 → 2021.11.11. 말소 2021.11.10. 소유권이전 2021.9.27. 매매 OOO(1/2) OOO(1/2) 거래가액 OOO원 (다) 청구인은 아래 ＜표4＞와 같이 2021.11.10. 양도주택을 OOO원에 양도하고 1세대1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 양도주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 경정․고지하였다. (라) 쟁점주택 등기사항전부증명서상 A의 쟁점주택 취득 및 양도와 관련한 내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점주택 등기사항전부증명서 소재지: 광주 북 OOO 건물면적: 71.715㎡ 접수일 등기목적 등기원인 권리자 비고 1996.4.4. 소유권이전 1996.3.2. 매매 B 근저당권 설정 1996.4.3. 설정계약 채권최고액 OOO원 채무자 B 근저당권자 한국주택은행 → 2003.5.12. 말소 2017.10.30. 소유권이전 2017.9.28. 매매 A 거래가액 OOO원 2021.2.22. 소유권이전 2021.2.18.. 매매 B 거래가액 OOO원 (마) 2017.10.30. B이 A에게 쟁점주택을 양도한 후 2017.12.28. 1세대1주택 비과세로 신고하였다. (바) 청구인이 제출한 금융거래내역을 통해 2017.10.30. 쟁점주택 소유권 이전시 A은 B에게 매매대금 OOO원을 전액 지급하였고, B은 이 중 OOO원을 임차인의 전세보증금 반환에 사용하고 OOO원을 청구인에게 이체한 내역이 확인된다. (사) 2021.2.22. A이 B에게 쟁점주택을 재차 양도하고 2021.11.11. 양도소득세를 기한후 신고(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차손 OOO원) 하였다.
(2) 청구인은 명의신탁 시점부터 다시 환원받은 2021.2.22.까지 전세보증금 반환으로 인한 피치 못할 사정으로 쟁점주택의 공부상 명의만 A에게 이전하였을 뿐 B이 계속적으로 쟁점주택을 사용․수익․관리하면서 실질적으로 지배하고 있으므로 쟁점주택의 실소유자는 B이라고 주장하며 다음과 같은 자료를 제시하였다. (가) B은 쟁점주택을 취득하여 1996.4.9.부터 2003.5.22.까지 거주하였고, 2018.6.12.부터 현재까지 쟁점주택에 거주하고 있는 사실이 주민등록초본에서 확인된다. (나) B이 쟁점주택을 최초로 임대한 2003년 5월에 작성한 쟁점주택의 임대차계약서는 확인되지 않으나 임차인과 작성한 전세계약 갱신약정서를 통해 전세보증금이 최초 OOO원에서 2015년 9월 OOO원으로 갱신되었고, 2017년 9월 임차인이 퇴거할 때 전세보증금 OOO원을 임차인에게 반환하였다며 임차인과 작성한 약정서와 영수증을 제출하였다. (다) 쟁점주택은 명의신탁주택이나 2017년 A에게 소유권을 이전하는 과정에서 발생한 취득세 등 제비용을 쟁점주택의 실소유자인 B이 부담하였다고 주장하며 B의 연락처가 기재된 법무사 영수증과 B 명의의 이동통신번호를 확인할 수 있는 통신서비스 가입증명원을 제출하였다. (라) 청구인은 명의신탁시점 이후부터 현재까지 매월 쟁점주택의 장기수선충당금과 재산세도 B의 계산과 책임하에 성실히 납부하고 있다고 주장하나, 관련된 자료는 제출되지 않았다. (마) 청구인은 B이 쟁점주택을 담보로 A으로부터 대여한 차입금을 상환하기 위해 노력하였다고 주장하며 다음의 자료를 제출하였다.
1. B은 고령의 은퇴자로 고정적인 수입을 통한 변제에 어려움이 있어 분양권 전매를 통한 프리미엄 수익을 창출하고자 국가유공자 특별공급 분양신청을 시도하였으나 당첨되지 않았고, 이후 광주광역시가 조정대상지역으로 지정되어 분양권 전매제한 및 대출규제 강화로 분양권 매매를 통한 차입금 상환은 어려워졌다고 주장하며 분양 관련 서류를 제출하였으나 실제 접수한 내역과 당첨 여부 등은 확인되지 않는다.
2. 차입금 반환이 이루어지지 않았지만 쟁점주택의 명의를 B에게 이전한 후, 청구인은 B이 손자녀 등하교 돌봄을 통해 합리적인 수준 하에서 채무변제를 해나가도록 합의하여 현재까지 B은 손자녀들을 돌보는 일을 하고 있다고 주장하며 자녀들의 학원 일정을 공유한 청구인 가족의 OOO 대화를 제출하였다.
3. 청구인은 2022.10.20. B이 쟁점주택을 담보로 OOO원을 대출받아 2022.10.24. A에게 차입금의 일부를 변제하였다고 주장하며 아래의 대출계좌 정보와 금융거래 내역을 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 B이 쟁점주택의 실질 소유자이나 쟁점주택에 거주하던 임차인에게 반환할 전세보증금을 마련하기 위해 A으로부터 OOO원을 차입하고 채무변제에 대한 담보의 성격으로 A에게 쟁점주택의 소유권을 이전하였으므로 쟁점주택의 실질 소유자는 B이라고 주장하나, 부동산 등기는 그 자체로 추정력을 갖는 것으로 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 소유자는 A이고 소유자가 A이 아니라는 명확한 증거를 청구인이 제시하지 못하는 점, 양도담보라는 청구주장을 입증할 양도담보 의사가 표시된 계약서 등이 확인되지 않고 소득세법 시행령제151조 제1항의 규정에 따른 과세표준 확정신고도 이루어지지 않았으며 달리 쟁점토지를 양도담보 하였다가 환원받았다고 볼 만한 자금차입 및 그 상환내역을 알 수 있는 객관적인 자료(원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정 등)도 확인되지 않는 점, B이 A에게 쟁점주택을 양도한 후 매매거래로 보아 비과세로 양도소득세를 신고한 점, 쟁점계약서는 양도담보와 관련된 내용이 확인되지 않고 매매대금이 정상적으로 지급되었으며 쟁점계약서를 바탕으로 부동산 소유권이전등기 등 후속 행정절차가 정상적으로 이루어진 점, B이 차입금을 상환하지 않은 채 쟁점주택의 소유권이 B에게 환원되어 당초 채무변제를 약속하는 담보성격으로 A에게 쟁점주택의 소유권을 이전하였다고 보기 어려운 점, 2022.10.24. B이 A에게 이체한 OOO원은 세무조사결과통지를 받은 후인 2022.10.20. 은행대출이 실행되어 차입금을 변제한 것으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인의 위와 같은 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.