[요지] 00.0.0. 촬영된 항공사진에 의하면 청구인이 이 건 토지를 취득할 당시에는 이 건 토지 지상에 1개의 건축물만 있었던 것으로 나타나고, 00년 항공사진에서 신축된 건축물이 확인되는바, 청구인이 취득한 부동산은 이 건 토지와 그 지상의 1개 건축물만이 이에 해당된다 할 것이고 지장물 보상금 산정조서에서 확인되는 나머지 3개의 건물은 청구인이 위 부동산을 취득한 이후에 신축한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분을 잘못이 있는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2021중6654 / 조심2019중3437
[주 문] OOO서장이 2023.3.7. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO 외 2필지 전 129㎡ 및 잡종지 1,088㎡ 지상의 건축물 4개동의 각 취득시기를 재조사하여 토지와 2014.7.10. 전에 취득한 건축물 1개동에 대하여는 실지거래가액 OOO원을, 2014.7.10. 이후 취득한 건축물 3개동에 대하여는 환산가액을 취득가액으로 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 부동산등기부 내역에 의하면, 쟁점부동산은 매매를 원인으로 2014.7.10. 청구인 명의로 소유권이전등기가 경료되었고 토지와 건물 일괄 거래가액으로 OOO원이 기재되어 있다. (나) 쟁점부동산의 전소유자 AAA은 2014.7.22. 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. (다) 쟁점부동산은 이후 공공용지의 협의 취득을 원인으로 2019.10.23. OOO 명의로 소유권이전등기가 경료되었고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 보상가액으로 토지분 OOO원, 건물분 OOO원, 기타 축산관련 보상 OOO원 합계 OOO원을 지급받았으나, 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. ＜표 1＞ 토지 보상금 내역 ㅇㅇㅇ ＜표 2＞ 지장물 보상금 산정조서(대장) ㅇㅇㅇ (라) 처분청은 쟁점부동산의 등기부 취득가액을 실지취득가액으로 보아 취득당시 기준시가로 안분하여 쟁점부동산의 토지분에 대하여 OOO원을 취득가액으로 산정한 후 2021.12.13. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였고, 청구인은 2021.12.27. 이를 납부하였다. (마) 처분청은 2023.1.17. 쟁점건물에 대한 취득가액을 OOO원(등기부 취득가액에서 이 건 토지 취득가액을 뺀 금액), 필요경비를 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 산정하여 청구인에게 과세예고 통지를 하였다. (바) 청구인은 2023.2.17. 쟁점건물의 취득가액을 환산가액을 적용하여 기한후신고를 하였다. (사) 처분청은 청구인의 기한후신고 내용을 인정하지 아니하고, 과세예고 통지 내용대로 실지취득가액을 적용하여 2023.3.7. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정‧고지하였다. (아) 처분청은 아래 ＜표 3＞과 같이 2013∼2018년도 재산세 과세대장을 제시하며, 청구인이 쟁점건물을 취득하기 전부터 2018년까지 공부상 건축물 면적의 변동이 없고, 증‧개축 공사 관련 증빙의 제출이 없어 증‧개축이 있었다는 청구주장을 신뢰하기 어렵다는 의견이다. ＜표 3＞ 2013∼2018년도 재산세 과세대장 내역 ㅇㅇㅇ (자) 이 건 토지의 항공사진에 의하면, 2014.5.1. 전에는 이 건 토지에 건축물 1개동만 있다가, 이후 추가 건축물이 신축된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 환산가액은 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 적용될 것으로 납세자 편의에 따라 허용되어서는 안 될 것이고, 등기부 기재가액은 부동산등기법 제68조 등에 따라 거래당사자가 신고관청에 신고한 실지거래가액이고 전소유자가 신고한 양도가액과 일치하므로 이와 달리 신뢰할만한 상이한 가격이 있다는 등의 특별한 사정이 없다면 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다(조심 2021중6654, 2022.2.16. 참조). (나) 그러나 2014.5.1. 촬영된 항공사진에 의하면, 청구인이 이 건 토지를 취득할 당시(2014.7.10.)에는 이 건 토지 지상에 1개의 건축물만 있었던 것으로 나타나고, 2016년 항공사진에서 신축된 건축물이 확인되는바, 청구인이 취득한 부동산은 이 건 토지와 그 지상의 1개 건축물만이 이에 해당된다 할 것이고, 지장물 보상금 산정조서에서 확인되는 나머지 3개의 건물은 청구인이 위 부동산을 취득한 이후에 신축한 것으로 보이는 점, 등기부 취득가액은 이 건 토지와 1개의 건축물에 대응되는 취득가액에 해당하는 점, 청구인과 처분청 모두 위 3개동의 실제 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 경험칙에 따르면 농촌에서 농민 개인이 쟁점건물과 같은 소규모 축사를 신축하는데 있어 거래증빙을 보관‧제시하는 데 현실적인 어려움이 있음이 인정되어 청구인이 실거래가액을 확인할 수 없는 데에는 정당한 사유가 있다고 인정되는 점(조심 2019중3437, 2019.12.19. 참조) 등에 비추어 청구인이 신축한 건축물 3개동에 대하여는 환산취득가액을 적용하여야 할 것으로 보인다. (다) 다만, 쟁점건물 4개동 중 어느 건물이 2014.7.10. 이후 신축된 건물인지 확인되지 않으므로, 처분청이 쟁점건물의 각 취득시기를 재조사하여 이 건 토지 및 기존 건축물 1개동에 대하여는 실지취득가액을 적용하고, 신축 건축물 3개동에 대하여는 환산취득가액을 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다. 가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것) 제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 “양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우 2.등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우 가.납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여 국세기본법 제45조의3에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 “기한후신고”라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자에게 통보하였을 것 나.신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2.장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 2.법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. 1.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3.제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4.기준시가
(3) 부동산등기법(2015.7.24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제68조(거래가액의 등기) 등기관이 주택법 제80조의2 제1항 및 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항에서 정하는 계약을 등기원인으로 한 소유권이전등기를 하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 거래가액을 기록한다.
(4) 부동산등기규칙(2016.12.29. 대법원규칙 제2706호로 개정되기 전의 것) 제124조(거래가액과 매매목록) ① 법 제68조의 거래가액이란 주택법 제80조의2 또는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(이하 "주택법 제80조의2등"이라 한다)에 따라 신고한 금액을 말한다.
② 주택법 제80조의2등에서 정하는 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 시장·군수 또는 구청장으로부터 제공받은 거래계약신고필증정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 이 경우 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
(5) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013.6.4. 법률 제11866호로 개정된 것) 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
(6) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014.6.5. 대통령령 제25372호로 개정된 것) 제23조(부동산거래의 신고) ① 법 제27조 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
5. 실제 거래가격