[요지] 이 건 양도 당시 쟁점건물의 경제적 가치가 없다고 단정하기 어려운 이상, 양도대가에는 쟁점토지는 물론 쟁점건물의 대가까지 포함되어 있는 것으로 봄이 합리적인 점, 청구인이 쟁점건물의 대가 자체가 처음부터 없었다고 볼만한 객관적인 근거 내지는 증빙을 제시하지 못한 점, 청구인이 신고한 토지‧건물의 양도가액이 기준시가로 안분계산한 것과 100분의 30 이상의 차이가 발생한 점 등에 비추어 토지‧건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우로 보아 부가가치세법 시행령제64조에 따라 기준시가로 안분계산하여 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물은 철거가 예정된 건물로(양도 이후 실제로 철거됨) 토지와 건물의 일괄양도로 볼 수 없는바, 기준시가 안분대상에 해당하지 않는다. (가) 청구인과 매수인은 매수인이 쟁점건물을 철거하고 건축물대장을 말소하기로 하였는바, 비록 매수인측 법무사의 착오로 쟁점건물의 소유권이전등기를 이행하였으나(철거예정 건축물이더라도 부동산 등기부등본상 거래가액을 “0”원으로 기재할 수 없어 그 가액을 “1,000”원으로 기재함), 국세청은 ‘토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분·표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도한 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분 표시된 건물의 가액(0원)이 타당하다고 인정되는 경우 해당 건물은 양도소득세 과세대상 자산에 해당하지 않는다’고 해석(국세청 법규재산2012-492, 2012.12.24.)하였다. (나) 청구인은 매매계약과 동시에 매수인에게 쟁점토지의 사용을 승낙하였고, 매수인은 잔금청산일 전 광주광역시 남구청에 건축물신축 신청 및 허가를 득한 점, 매매계약 체결 당시 쟁점건물의 철거가 예정되어 있었고, 실제로 매수인이 매수 이후 쟁점건물을 철거하였으며, 쟁점토지 지상에 새로운 건물을 신축한 점, 매매계약서에서 쟁점건물의 양도가액을 “0”원으로 하고 쟁점토지의 소유권만 이전하기로 한 내용이 확인되는 점, 매매계약 당시 철거가 예정되어 있던 쟁점건물의 건물가치는 고려하지 않고 토지의 가치만 고려하여 양도가액을 결정하였던 점, 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 구분하여 계약한 청구인과 매수인의 매매계약이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우로 보기 어려운 점(대법원 2014.5.29. 선고 2014두3785 판결 참조) 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 양도를 ‘자산을 유상으로 사실상 이전’한 경우로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다.
(2) 설령 토지와 건물을 안분하여 부가가치세를 부과하더라도 쟁점건물의 기준시가 산정 시 건물 구조지수를 ‘철골조’가 아닌 ‘철골조 중 조립식패널(EPS패널)’로 적용하여야 한다. 건물 기준시가 산정방법 해설(국세청발간, 2019.1.1. 시행)에 의하면, ① 건물 기준시가는 ㎡당 금액×평가대상 건물의 면적(㎡)으로 계산하고, ㎡당 금액은 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율로 계산하되, ② 건물의 사실상의 구조와 공부상의 구조가 다른 경우에는 사실상의 구조에 따르고, 철골조 중 건물벽면의 주된 구조가 조립식패널(EPS패널에 한함)인 경우의 지수적용은 납세자가 사실관계를 입증하는 경우에 한하여 적용한다고 규정되어 있는바, 쟁점건물의 포털사이트의 거리뷰(2019년 11월 촬영)에서는 2019년 당시 건축물 구조가 조립식패널(EPS패널)로 만들어진 건물임을 알 수 있고, 쟁점건물을 철거한 업체가 철거 중 촬영한 사진에서도 건물벽면의 구조가 조립식패널임이 확인되므로, 쟁점건물의 기준시가는 건물 구조지수를 ‘철골조’로 계산한 OOO원이 아닌, ‘철골조 중 조립식패널(EPS패널)’로 보아 계산한 OOO원이 적용되어야 한다.
(3) 처분청 의견에 대한 항변 (가) 처분청은 쟁점부동산의 양도가 일괄양도에 해당한다고 주장하나, 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항에서는 “건축물 가액은 0원으로 하고, 토지만 매도인에게 소유권이전하며, 건축물은 토지 소유권이전 이후에 매도자가 건축물멸실등기를 이행한다”라고 기재되어 있는바, 소유권 이전의 대상이 건물이 아닌 토지임을 명확하게 정하고 있고, 실제로 2019년 1월경 쟁점건물 철거 공사가 진행된 후 2020.2.14. 건축물이 말소되었음이 확인된다. (나) 쟁점건물은 양도 당시 철거가 예정되어 있었는바, 그 경제적 가치가 사실상 없으므로 부가가치세 과세대상으로 볼 수 없다. 쟁점건물과 관련하여 잔금수령일 이전에 토지사용승낙서가 교부되고, 건축허가신청서가 제출되는 등 쟁점건물은 그 경제적 가치가 없었던 것으로 보이므로 쟁점건물의 양도는 부가가치세 과세대상에 해당하지 않는다.
(1) 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다. (가) 부가가치세법 제29조 제9항은 ‘토지와 건물 등을 함께 양도하는 경우 철거될 건물 양도 시 건물가액은 없는 것(건물가액 0원)으로 계약하였더라도 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물가액이 기준시가로 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 기준시가 등으로 안분계산한 금액을 공급가액으로 본다’고 규정하고 있는바, 이는 단순한 추정규정이 아니라 간주규정 형태를 취하면서 예외를 허용하는 단서를 규정하고 있지 않다(광주지방법원 2022.7.7. 선고 2021구합14332 판결 등 참조). (나) 쟁점부동산 양도 당시 쟁점건물과 쟁점토지의 기준시가는 각 OOO원, OOO원으로 토지와 건물의 실지거래가액이 기준시가로 안분계산한 금액과 100분의 30을 초과하고 있는바, 위 안분계산 조항의 취지가 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것으로서 달리 예외를 두고 있지는 아니한 점 등에 비추어 보더라도 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다. (다) 청구인은 쟁점건물이 철거가 예정되어 있었고, 매매계약서상 건물가액이 0원이라고 기재되어 있는 등 건물의 실지거래가액(공급가액)은 0원이라고 주장하나, 청구인이 제출한 쟁점건물의 포털사이트 거리뷰 사진에 의하면 2019년 11월까지도 목재 등이 쟁점건물 내외부에 진열되어 있는 것으로 나타나고, 2019년 제2기 부가가치세 신고 시 제출된 쟁점건물의 부동산 임대가액 명세서에서는 쟁점건물을 청구인이 대표로 있는 ‘BBB 주식회사’에 2019.12.31.까지 임대한 것으로 확인되는 등 쟁점건물의 가치를 0원으로 볼 합리적인 근거가 없다.
(2) 쟁점건물의 공부상 건축물대장(말소)에서는 건축물현황의 구조란에 ‘일반철골구조’로 기재되어 있다. 청구인은 쟁점건물의 네이버 지도상 거리뷰 사진 등을 근거로 쟁점건물이 ‘철골조 중 조립식패널(EPS패널)’에 해당된다고 주장하나, 위 증빙은 공적인 증명서류가 아니므로 인정될 수 없고, 광주광역시장도 철골구조로 건물분 재산세를 과세한 것으로 확인되는바, 쟁점건물의 기준시가 산정 시 공부상 확인되는 건축물 구조에 따라 쟁점건물의 기준시가를 산정한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① (주위적 청구) 거래의 실질상 쟁점건물이 아닌 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 쟁점건물은 건축물대장상 철골조로 되어 있으나 실제로는 철골조 중 조립식패널 구조에 해당하므로 건물 기준시가를 재계산하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것) 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우
(2) 부가가치세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29535호로 개정된 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2006.8.28. 쟁점건물을 신축하였는바, 쟁점건물의 공부상 내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 쟁점건물 구조는 건축물대장에서 ‘일반철골구조’로 확인되며, 건물분 재산세도 ‘철골조’ 구조지수를 적용하여 지방세가 부과된 것으로 확인된다. ＜표1＞ 쟁점건물 건축물대장상 상세 내역 (단위: ㎡) 구조 용도 면적 허가일 2006.5.1. 착공일 2006.5.8. 사용승인일 2006.8.28. 건축물대장 말소 2020.2.14. 철골 창고 432.6 1층 철골 주차장 34.5 2층 철골 창고 497.1 (나) 청구인은 2019.5.16. 매수인과 이 건 쟁점부동산 매매계약을 체결하였는데, 매매계약서상 총 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 이와 별도로 수기로 “토지가격 OOO원, 건물가격 0원”이라고 기재되어 있으며, 특약조항 등의 주요내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 위 부동산매매계약서의 계약내용에 따라 계약일인 2019.5.16. 쟁점토지의 토지사용승낙서를 매수인에게 교부하였고, 매수인은 매매계약서에 기재되어 있는 바와 같이 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지 지상에 오피스텔을 신축하기 위하여 청구인(매도인)의 승인하에 잔금청산 이전부터 그 준비를 하여 왔는바, 주요 경과는 아래와 같다. ㅇ 2019.5.16.: 이 건 매매계약 및 토지사용승인 ㅇ 2019.9.9.: 매수인, 건축허가 신청 ㅇ 2019.11.14.: 건축허가 통지 ㅇ 2019.12.9.: 매수인, 잔금 지급(소유권이전 등기) ㅇ 2019.12.23.: 쟁점건물의 철거공사 시작 ㅇ 2020.2.10.: 쟁점건물의 철거 완료 ㅇ 2020.2.14.: 쟁점건물의 건축물 대장 말소 (라) 청구인의 2019년 제2기 부가가치세 신고내용 중 부동산임대공급가액명세서에 의하면, 쟁점건물은 청구인이 대표자인 BBB 주식회사에 2019.12.31.까지 일부 임대(보증금 OOO원, 임대료 0원)하였음이 확인되고, 쟁점건물 양도 당시 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점건물 양도 당시 기준시가 ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 제출한 매수인의 확인서(2020.4.27.)을 보면 매수인은 신축개발사업을 위해 토지만을 이용할 목적으로 청구인과 건축물은 멸실하기로 하여 매매계약을 체결하였으나, 잔금지급 소유권이전등기 신청을 대리한 법무사가 건물의 거래금액을 1,000원으로 하여 소유권이전 등기한 사실을 차후에 알게 되었다는 내용이 기재되어 있고, 이 외에도 청구인은 쟁점건물의 벽면이 조립식 패널임을 입증하기 위하여 쟁점건물의 네이버 지도 거리뷰(2019년 11월 촬영) 사진 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 사실상 쟁점토지만을 양도한 것으로 쟁점건물의 양도대가는 존재할 수 없는바, 일괄양도가액 전부를 쟁점토지만의 대가로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점건물이 양도 후 철거되기는 하였으나, 이는 쟁점토지 지상에 오피스텔을 신축하기 위한 것으로 이 건 매매계약 당시 쟁점건물의 기준시가는 OOO원에 이르고, 청구인은 쟁점건물의 매매계약일 이후부터 잔금 수령일까지도 자신의 사업장으로 이용하거나 창고로 임대하기도 하였는바, 이 건 양도 당시 쟁점건물의 경제적 가치가 없다고 단정하기 어려운 이상, 양도대가에는 쟁점토지는 물론 쟁점건물의 대가까지 포함되어 있는 것으로 봄이 합리적인 점, 청구인이 쟁점건물의 대가 자체가 처음부터 없었다고 볼만한 객관적인 근거 내지는 증빙을 제시하지 못한 점, 청구인이 신고한 토지·건물의 양도가액이 기준시가로 안분 계산한 것과 100분의 30 이상의 차이가 발생한 점 등에 비추어 토지·건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우로 보아 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분계산하여 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 조립식패널 구조에 해당하므로 이에 따라 쟁점건물의 기준시가를 재계산하여야 한다고 주장하나, 쟁점건물의 경우 건축물대장상 구조가 ‘일반철골구조’로 확인되고, 쟁점건물의 건물분 재산세도 ‘철골조’ 구조를 적용하여 과세된 점, 청구인이 제출한 쟁점건물의 사진 등의 증빙만으로 쟁점건물이 조립식패널(EPS패널)에 해당된다는 점이 객관적으로 입증되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.