[요지] 임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택들은 종부세 과세기준일(22.6.1.) 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점, 종부세법령 등은 민간임대주택법 개정에 따른 임대사업자등록의 자동말소와 관련하여 별도의 경과규정을 두고 있지 않는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
[요지] 임대사업자등록이 자동말소되어, 쟁점주택들은 종부세 과세기준일(22.6.1.) 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점, 종부세법령 등은 민간임대주택법 개정에 따른 임대사업자등록의 자동말소와 관련하여 별도의 경과규정을 두고 있지 않는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) OOO은 주택재개발정비사업을 통해 건설된 임대주택 OOO세대를 민간에게 매각하기로 결정하였고, 청구법인은 주택임대사업자로서, 2017.4.21. 해당 재개발조합과 매각대상 OOO세대 중 일부인 쟁점주택들을 도시 및 주거환경정비법에 따른 임대의무기간(5년)을 준수하는 것을 조건으로 하는 내용의 매매계약을 체결하여, 2017.10.12. 이에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. 한편 청구법인은 쟁점주택들에서 임대사업을 영위하기 위해 2018.3.8. OOO구청장에게 임대사업자등록을 신청하였으나 OOO구청장이 이를 거부하자, 임대사업자등록 거부처분취소소송을 제기하여 승소(OOO 2019.6.27. 선고 OOO 판결)한 끝에, 임대개시일을 임대사업자등록 신청일인 2018.3.8.로 소급적용하는 내용의 “4년 단기임대” 임대사업자등록증을 교부받았다. 그런데 민간임대주택에 관한 특별법이 2020.8.18. 개정됨에 따라, 쟁점아파트들에 대한 해당 임대사업자등록이 2022.4.5.자로 자동말소되었다.
(2) 쟁점주택들의 재개발사업인가일 및 청구법인의 임대사업자등록일 당시 시행된 도시 및 주거환경정비법 시행령 및 임대주택법령상 재개발 임대주택의 임대의무기간은 5년이었던 반면, 민간임대주택에 관한 특별법 (2015.8.28. 법률 제13499호로 전부개정된 것) 제2조 제6호는 단기임대주택의 임대의무기간을 4년으로 규정하고 있었기 때문에, 청구법인은 불가피하게 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 4년 단기임대사업자로 등록한 뒤, 추후 임대기간을 1년 연장하는 방법으로 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발임대주택으로서의 5년 임대의무기간을 충족하고자 하였다. 그러나 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 및 제6조 제5항에 따라, 청구법인의 임대사업자등록은 2022.4.5.자로 자동말소되었고, 그 결과 청구법인의 당초 의도와는 다르게 도시 및 주거환경정비법에 따른 임대의무기간을 준수하지 못해 관련 법령에 따른 처벌과 원상회복조치가 예상될 뿐만 아니라, 개정된 법률에 따라 임대사업자 연장신청도 불가능한 상황에서 쟁점주택들이 종합부동산세 합산배제대상에서 제외되어 거액의 세금까지 부담하게 되었다.
(3) 청구법인은 2022.11.30. OOO구청장에게 재개발임대주택의 임대의무기간 등에 대하여 질의하였는데, 이에 대하여 OOO구청장은 2022.12.1. “재개발임대주택의 의무임대기간은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조의2, 공공주택 특별법 시행령 제54조 제1항 제6호에 따라 임대개시일부터 5년이고, 민간임대주택에 관한 특별법의 개정으로 해당 법률의 제6조 제5항에 따라 등록사항이 자동말소된 경우에도 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 임대사업자의 지위로서 임차인에 대한 관계에서 이 법에서 정한 책임과 의무를 다하여야 한다”는 내용의 회신을 하였다. 위와 같은 OOO구청장의 회신내용과 같이, 청구법인이 매수한 재개발임대주택은 일반 매입임대주택과 달리, 도시 및 주거환경정비법에 따라 임대의무기간이 5년이 경과하지 않으면 매각할 수 없고, 이에 청구법인은 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임대사업자의 지위로서 임차인에 대한 관계에서 법에서 정한 책임과 의무를 다하여야 함에도 불구하고, 처분청이 쟁점주택들을 종합부동산세 합산배제대상에서 제외하여 이 건 과세처분을 하였는바, 이는 재개발임대주택을 인수한 청구법인에게 합리적인 이유 없이 과중한 의무만을 부과하는 것으로, 조세법률주의를 위반한 위법한 처분인바, 취소되어야 한다. 조세법률주의의 원칙상 세법의 해석은 엄격하여야 하고, 합리적인 근거 없이 납세자에게 이익이 되는 규정을 축소해석하는 것은 허용되지 않으며, 그러한 규정이 단순한 입법 미비로 인한 것으로 보인다 할지라도 그로 인한 부담을 납세자에게 지울 수 없다는 것이 법률의 해석ㆍ집행에 있어 특히 고려되어야 한다.
(1) 종합부동산세법령은, 공공주택 특별법 제4조 및 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따라 주소지 관할 지방자치단체에 임대업등록을 한 개인ㆍ법인이 과세기준일(매년 6.1.) 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대 사업자등록을 하여 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택을 합산배제대상으로 규정하고 있는데, 영 제3조 제1항 제2호는 민간임대주택의 경우 2018.3.31. 이전에 사업자등록등(임대업 등록과 사업자등록을 말함)을 한 주택으로 한정하고 있다.
(2) 청구법인의 임대사업자등록은 관련 법령에 따라 2022.4.5.자로 자동 말소되었는데, 종합부동산세 과세기준일 현재 임대업 등록이 말소되었다면, 지자체장으로부터 임대사업 지위 관련 질의에 대한 회신을 받았다는 사정만으로 정당한 임대사업자의 지위가 계속하여 유지되었다고 볼 수 없으므로, 쟁점주택들을 합산배제대상에서 제외하여 이루어진 이 건 과세처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 쟁점주택들의 세부내역은 OOO와 같고, 청구법인이 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 이를 소유하고 있다는 것에 대해서는 양측간 이견이 없다. (나) 청구법인에 대한 2022년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과내역은 OOO와 같다. (다) 청구법인과 OOO은 2017.4.21. 쟁점주택들을 OOO원에 매매하는 내용의 계약을 체결하였는데, 그 특약사항 중 하나로 ‘재개발 임대주택은 도시 및 주거환경정비법에 따라 임대의무기간을 준수한다’는 내용을 명시하였다. (라) OOO구청장은 2019.7.23. 청구법인에게 최초등록일을 2018.3.8.로 하여 쟁점주택들에 대한 임대사업자등록증(OOO)을 발급하였는데, 해당 등록증에는 쟁점주택들의 구분 및 종류가 매입 및 단기임대로 기재되어 있다. (마) 청구법인의 쟁점주택들에 대한 임대사업자등록은, 정부의 2020.7.10.자 주택시장 안정 보완대책의 후속조치 중 하나로서,민간임대주택에 관한 특별법이 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정됨에 따라 자동말소되었는데, 이에 대하여는 양측간 이견이 없다. (바) 청구법인의 대표이사 AAA은 OOO구청장에게 ‘OOO’의 시행으로 2017.3.22. 건설된 임대주택(재개발임대주택)의 의무임대기간 및 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제6항의 의미에 대하여 질의하였고, OOO구청장은 2022.12.1. 이에 대하여 다음과 같이 회신하였다(OOO).
1. ‘OOO’의 시행으로 2017.3.22. 건설된 재개발임대주택의 의무임대기간은 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016.8.31. 대통령령 제27473호로 타법개정된 것) 제54조의2, 공공주택 특별법 시행령(2017.1.17. 대통령령 제27793호로 타법개정된 것) 제54조 제1항 제6호의 규정에 따라 임대개시일부터 5년이고, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제1항 제2호에 따라 민간매입임대주택으로 등록된 경우에는 임대의무기간의 시점을 임대사업자등록일로 규정한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제6항에서, 같은 조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료되어 말소된 경우 “이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이법에 따른 임대사업자로 본다”는 의미는, 민간임대주택에 관한 특별법의 2020.8.18.자 일부개정으로 같은 조 제5항에 따라 등록사항이 자동 말소된 경우에도 임대사업자는 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임대사업자의 지위로서 임차인에 대한 관계에서 민간임대주택에 관한 특별법이 정한 책임과 의물르 다하여야 한다는 의미로 판단된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택들에 대한 사업자등록이 정부 정책 및 그에 따른 관련 법령의 개정으로 인해 자동말소된 결과, 청구법인의 의도와 다르게 쟁점주택들이 종합부동산세법령상 합산배제요건을 충족하지 못하게 되었으므로, 사업자등록 자동말소를 이유로 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결)인 바, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면, 특정 임대주택이 종합부동산세 합산배제대상이 되기 위해서는 세법상 사업자등록과 함께, ‘민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자등록을 한 자’가 종합부동산세 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택이어야 하는데, 민간임대주택에 관한 특별법이 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정됨에 따라 청구법인의 해당 법률상 임대사업자등록은 2022.4.5. 자동말소되었고, 그 결과 쟁점주택들은 이 건 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못한 점, 한편, 종합부동산세법령 등은 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대사업자등록의 자동말소와 관련하여, 별도의 경과규정을 두고 있지 않는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점주택들을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여, 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 관련 법령
(1) 종합부동산세법(2022.9.15. 법률 제18977호로 일부개정된 것) 제8조 [과세표준] ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 제9조 [세율] ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60
(2) 종합부동산세법 시행령(2022.8.2. 대통령령 제32831호로 일부개정된 것) 제3조 [합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 공공주택 특별법 제49조 제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조 [임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제6조 [임대사업자 등록의 말소] ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
⑥ 제1항 각 호(제5호는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 제43조 [임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31242호로 일부개정된 것) 제34조 [민간임대주택의 임대의무기간 등] ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
3. 법 제5조제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다). 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
(5) 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016.2.29. 대통령령 제27029호로 일부개정된 것) 제54조의2 [재개발임대주택 인수방법 및 절차 등] ③ 재개발임대주택은 공공주택 특별법 시행령 제54조 제1항 제6호에 따른 의무임대기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
(6) 공공주택 특별법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26762호로 전부개정된 것) 제54조 [공공임대주택의 임대의무기간] ① 법 제50조의2 제1항에서 “대통령령으로 정한 임대의무기간”이란 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음 각 호의 기간을 말한다.
1. 영구임대주택: 50년
2. 국민임대주택: 30년
3. 행복주택: 30년
4. 장기전세주택: 20년
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 공공임대주택: 5년
(7) 임대주택법(2015.1.6. 법률 제12989호로 타법개정된 것) 제16조 [임대주택의 매각 제한 등] ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
(8) 임대주택법 시행령(2015.6.30. 대통령령 제26369호로 타법개정된 것) 제13조 [임대주택의 임대의무기간 등] ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의 2제1항 및 이 영 제8조의 2제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.
2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년