쟁점토지 중 일부는 청구법인이 터파기 공사 등을 진행하였다고 주장하고 있고 같은 리ㅇㅇ필지 또한 청구법인이 불특정다수가 이용하는 도로라고 주장하는 가운데 위의 터파기 공사 등을 하였다는 토지와 근접한 토지들로 그 소유가 다수의 수분양자들의 공유지분에 해당하는 것으로 보이므로 터파기 공사 등이 이루어졌는지 여부와 불특정다수인이 이용하는 도로 등에 해당하는지 여부를 재조사하여 그에 따라 청구법인의 20ㅇㅇ사업연도 법인세 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2023.1.3. 청구법인에게 한 2021사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 청구법인이 2021사업연도에 양도한 <별지1>의 토지에 터파기 공사 등이 이루어졌는지 여부와 <별지2>의 토지가 불특정다수인이 이용하는 도로 등에 해당하는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지 중 OOO외 6필지는 대지조성공사 후에 주택건축을 위한 공사를 진행하던 도중 양도된 토지이므로 사업용 토지에 해당한다. (가) 청구법인이 시행한 건설 사업은 대지조성사업과 주택건축사업이 각각 분리되어 있고 청구법인은 주무관청으로부터 건축법에 따른 건축허가승인을 받고 착공신고를 한 후 토목공사는 ‘(유)OOO(이하 “OOO”이라 한다)’, 건축공사는 ‘OOO’과 ‘OOO’을 각각 시공사로 선정하여 건설공사계약을 체결하였다. (나) 토목공사의 경우 경미한 공사가 아니므로 건설업등록을 한 사업자(종합건설업)인 ‘OOO’과 계약하였고, 주택건축사업의 경우 각 필지별로 공사계약을 하여 건설업등록을 하지 아니한 ‘OOO’ 등과 계약을 체결하였다. (다) 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 양도한 후 한참이 지난 2022년 10월 경 현장실사를 하여 쟁점토지에 잡초가 무성하고 지상물 신축을 위한 흔적은 발견할 수 없다는 이유로 비사업용 토지로 판단하였으나, 청구법인은 주무관청으로부터 대지조성사업뿐만 아니라 설계·인허가를 득한 후 별도의 건축시공사(OOO 등)를 선정하여 터파기 등 추가공사를 진행하였고, 이는 공사계약서, 견적서 및 공사계약 해제에 관한 합의서 등을 통해 확인된다. 또한 청구법인이 제출한 세금계산서와 금융내역 등을 통해서도 청구법인의 주장이 확인 가능하므로 처분청이 현장실사 당시 터파기 흔적을 확인할 수 없었다는 이유만으로 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지 중 OOO외 3필지는 실제 도로부지로서 수분양자들 공동명의로 이전되어 불특정다수인이 실제 도로로 사용하고 있으므로 법인세법 시행규칙제46조의2 제1항 제3호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 않는다.
(3) 또한 대법원은 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 와 동일하게 규정되어 있는 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 의 ‘건설에 착공한 토지’의 의미와 관련하여 해당 법령의 취지는 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하기 위해서는 각종 인허가를 받고 건축설계를 하는 등의 준비 작업을 하는 데 상당한 시간이 소요되므로 토지 취득일부터 2년 동안은 건설에 착공하기 이전이라도 비사업용이 아닌 것으로 의제하는데 있고, 사회 통념상 특정 토지에서 건물을 신축하기 위한 공사에 ‘착공’하였다고 인정하기 위해서는 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비 행위, 즉 토지의 측량이나 지반조사, 건물신축도급계약의 체결, 기존 건물의 철거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물신축을 위한 실질적인 공사의 실행으로 볼 수 있는 행위로서 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우 비로소 공사에 착공하였다고 볼 수 있다고 판시한 바 있다(OOO 판결).
(4) 쟁점토지에 대지조성공사를 한 사실만으로 청구법인이 건물신축을 위하여 실질적으로 건설에 착공하였다고 보기 어려우므로 쟁점토지는 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 에 따른 ‘건설에 착공한 토지’에 해당되지 않아 법인세법 제55조의2 제3항 의 예외규정도 적용되지 않는다. (5) 앞서 살펴본 판례(OOO 판결) 외에 OOO(OOO 판결)도 건설에 착공한 토지는 건축물 건설에 착공한 경우라고 명시하는 등 법원 및 조세심판원에서도 유사한 내용의 판결을 한 바 있다.
(6) 이에 처분청은 건설에 착공한 토지와 관련하여 증빙은 제출한 OOO 등을 사업용 토지로 보아 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 과세하지 않았고, 착공관련 증빙이 부족한 쟁점토지는 비사업용토지로 보아 이 건 법인세를 부과하게 된 것이다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지 (2) 법인세법 시행령 제92조의3 (비사업용 토지의 기간기준) 법 제55조의2 제2항 각호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 법인세법 시행규칙 제46조의2 (부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로: 사도 또는 도로로 이용되는 기간
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 쟁점토지 중 OOO외 6필지 ㅇㅇㅇ <별지2> 쟁점토지 중 OOO외 3필지 ㅇㅇㅇ
기타