[요지] 청구인은 2013년부터 2019년까지의 기간 중에 쟁점부동산을 포함한 다가구주택 6개동을 신축한 후 단기간 내 4개동 이상을 동일한 양수인에게 양도하였고, 이는 계속적‧반복적인 사업활동에 해당하는 것으로 보이는 점, ‘부동산 매매업의 경우, 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소’를 사업장의 범위로 두고 있어 전체수입금액에 대하여 추계결정한 처분청의 처분이 달리 오류가 없어 보이는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구인은 2013년부터 2019년까지의 기간 중에 쟁점부동산을 포함한 다가구주택 6개동을 신축한 후 단기간 내 4개동 이상을 동일한 양수인에게 양도하였고, 이는 계속적‧반복적인 사업활동에 해당하는 것으로 보이는 점, ‘부동산 매매업의 경우, 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소’를 사업장의 범위로 두고 있어 전체수입금액에 대하여 추계결정한 처분청의 처분이 달리 오류가 없어 보이는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2023광1068
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점①부동산은 부동산임대업을 목적으로 신축 후 양도하였으므로 양도로 인한 수입금액(이하 “쟁점소득”이라 한다)은 주택신축판매업에 의한 사업소득이 아닌 양도소득이다. (가) 청구인은 쟁점①부동산(원룸 18개)의 토지를 2016.2.26. 취득하여 2016.9.2. 주택임대사업을 목적으로 다가구주택을 신축한 후, 1년 2개월 동안 총30명에게 임대하는 등 임대수익을 목적으로 보유하던 중 2017.11.1. OOO에 양도하였다. 청구인은 쟁점①부동산이 신축되는 대로 임차인과 전월세 계약을 맺었고, 관리비 등 임대료를 청구하였으며, 공인중개사사무소를 통해 임차인을 모집하는 등의 임대수익을 창출하기 위하여 노력하였다. (나) 청구인은 쟁점①부동산을 주택신축판매업이 아닌 부동산임대업을 목적으로 신축하였고, OOO의 권유와 청구인의 자금사정 등을 고려하여 단기간에 양도한 것은 사실이나, 그 양도가 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속적·반복적이지 않다.
(2) 청구인이 2019년에 양도한 쟁점②·③부동산의 소득금액 판단은 사업장별(부동산소재지)로 계산하여야 한다. (가) 청구인은 쟁점②부동산 소재의 토지를 2018.4.19. 취득하여 2018.12.20. 주택을 신축하였고, 쟁점③부동산은 토지를 2018.7.27. 취득하여 2019.8.22. 주택을 신축하였으며, 2019.1.10., 2019.11.1. OOO에 쟁점②·③부동산을 각 양도 후 양도소득세를 신고·납부하였다. (나) 쟁점②부동산의 경우, 토지의 취득가액은 확인이 되나, 건물의 취득가액이 확인되지 않고, 쟁점③부동산의 경우 토지 및 건물의 취득가액이 모두 확인된다. (다) 처분청은 쟁점②·③부동산의 양도에 대해 사업소득을 결정함에 있어, 이를 합하여 부동산매매업으로 보아 사업소득금액 계산 시 기준경비율에 의하여 추계로 종합소득금액을 경정한 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당한다. (가) 부동산매매에서 발생된 소득이 사업소득인지 양도소득인지의 여부는 이 건에 한정하여 볼 것이 아니라, 청구인의 과거에서 현재까지의 부동산 전반에 걸쳐 취득 및 보유현황, 규모, 횟수, 상대방 등에 비추어 수익을 목적으로 하고 있는지, 계속성과 반복성 등 모든 사정을 고려하여 판단하여야 한다.
1. 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련한 거래흐름에서 토지를 취득 및 병합하고, 유사한 형태의 다가구 주택을 계속해서 신축하여 OOO에 계속·반복적으로 매매한 것으로 부가가치를 창출한 사업소득으로 보아야 한다.
2. 청구인의 2013년∼2019년 기간 동안 쟁점부동산을 포함한 다가구주택의 양도 횟수가 6회(총 양도금액 OOO원)에 달하고, 쟁점부동산에 대하여 주택임대사업자 등록을 하지 않았으며, 다가구주택 신축 후 쟁점부동산을 OOO에게 양도한 것으로 볼 때, 쟁점부동산의 신축 및 양도는 당초부터 수익(영리)을 목적으로 하여 계속적·반복적으로 한 것이므로 쟁점소득은 사업소득에 해당한다. (나) 청구인은 쟁점①부동산의 양도가 양도소득이라는 근거로 임대차계약현황 등을 근거로 제시하고 있으나, 통상적으로 다가구주택을 매매하기 위해서는 매수인의 대출과 이자비용 등을 감안하여 부동산 세대와 임대차계약을 맺는 것인바, 청구인이 제출한 임대차 계약 현황만으로 쟁점부동산을 임대수익 목적으로 신축하였다고 보기 어렵다. (다) 또한, 청구인은 2015.4.16. 부동산업/부동산 컨설팅업이 주업종인 유한회사 OOO를 설립하여 계속적·반복적으로 부동산을 건축한 후 양도하였는바, 쟁점①부동산의 양도에 있어서 사업성이 없다고 보기 어렵다.
(2) 2019년 귀속 양도분(쟁점②·③부동산)에서 발생한 수익에 대하여 사업소득을 계산할 때, 실지거래가액이 파악된다 하더라도 적격증빙을 갖춘 필요경비를 반영하여 전체수입금액에 대하여 추계결정하는 것이 타당하다. (가) 처분청은 2019년도 사업소득 추계결정을 함에 있어, 청구인이 영위하고 있는 사업이 부동산매매업에 해당하고, 그에 따라 부가가치세법 시행령 제8조의 사업장을 기준으로 하여 하나의 사업장으로 보아 이 건 과세처분을 하였다. (나) 청구인은 2019년 당시 다수의 토지 및 건물을 보유하고 있고, 이러한 보유 자산들은 토지(원재료)를 가공(건축)하여 건물(상품)을 매매하여 시세차익을 얻기 위한 통상적인 부동산매매업의 과정이라고 봄이 타당하다. (다) 부동산소재지별 분리기장의 인정여부에 관하여, 주택신축판매업에서의 실지조사와 추계조사를 혼합하여 과세표준액을 정하자는 것은 허용될 수 없다고 판시(대법원 2007.7.26. 선고 2005두14561 판결 외 다수 같은 뜻임)하였는바, 2019년 귀속 부동산의 양도에서 발생한 수익에 대하여 사업소득을 계산할 때, 실지거래가액이 파악된다 하더라도 적격증빙을 갖춘 필요경비를 반영하여 전체수입금액에 대하여 추계결정 한 것에 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 2017년 귀속 양도(쟁점①부동산)는 사업소득이 아닌 양도소득에 해당한다는 청구주장의 당부
② 2019년 귀속 양도분(쟁점②·③부동산) 소득금액 계산 시 사업장별(부동산 소재지)로 계산하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자가 차량 및 운반구 등 대통령령으로 정하는 사업용 유형자산을 양도함으로써 발생하는 소득. 다만, 제94조 제1항 제1호에 따른 양도소득에 해당하는 경우는 제외한다.
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제80조(결정과 경정) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
(4) 부가가치세법 제3조(용역의 범위) ② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.
(5) 부가가치세법 시행령 제8조(사업장) ①법 제6조 제2항에 따른 사업장의 범위는 다음 표와 같다. 사업 사업장의 범위
3. 건설업·운수업과 부동산 매매업
(6) 부가가치세법 시행규칙 제2조(사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 “기획재정부령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(1) 청구인과 처분청이 제출한 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인의 사업자등록이력은 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인의 사업자등록이력 (나) 청구인이 쟁점부동산을 포함한 거래내역은 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인의 부동산거래 내역 (다) 쟁점부동산 등의 취득 및 양도내역은 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점부동산 등의 취득 및 양도내역 (라) 쟁점부동산의 양도소득세 신고내역은 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점부동산의 양도소득세 신고내역 (마) 처분청이 청구인에게 한 2017년·2019년 귀속 사업소득금액 결정내역은 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 2017년·2019년 귀속 사업소득금액 결정내역 (바) 청구인은 쟁점①·③부동산에 대하여 임대차내역을 제출하였고, 쟁점②부동산의 임대차내역은 확인되지 아니한다. (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점①부동산의 양도는 임대목적 주택의 일시적인 양도라고 주장하나, 양도인의 부동산 양도 행위가 사업소득인지 양도소득인지는 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 수익을 목적으로 하고 있는지, 계속성과 반복성을 고려해야 하고 당해 양도부동산 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 모든 사정을 참작하여 판단하여야 하는 것인바, 부동산컨설팅 등을 주업으로 하는 법인을 설립하는 등 부동산업에 대한 지식을 가진 것으로 보이는 청구인이 쟁점①부동산에 대하여 주택임대사업자로 등록하지 아니한 것으로 볼 때, 쟁점①부동산을 임대목적으로 신축하였다기 보다는 주택신축판매업을 영위하는 과정에서 부수적으로 임대사업을 영위하였다고 봄이 타당한 점, 청구인은 2013년부터 2019년까지의 기간 중에 쟁점부동산을 포함한 다가구주택 6개동을 신축한 후 단기간 내 4개동 이상을 동일한 양수인OOO에게 양도하였고, 이는 계속·반복적인 사업활동에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점①부동산의 양도와 관련한 소득을 사업소득으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 2019년 귀속 쟁점②·③부동산의 매매로 인한 소득의 계산은 사업장별로 각각 계산하여야 한다고 주장하나, 앞서 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 계속·반복적으로 신축하여 양도한 것으로 부동산매매업을 영위한 것인 점, 안일한 과세목적물에 대하여 일부 매출액은 추계의 방법으로, 일부 매출액에 관하여는 실지조사의 방법으로 과세표준을 산정하여 합산하는 것은 위법하여 허용될수 없으므로(대법원 2007.7.26. 선고 2005두14561 참조) 쟁점②·③부동산을 하나의 사업장으로 보고, 건물의 실지취득가액이 파악되지 않는 쟁점②부동산의 양도와 관련하여, 적격증빙을 갖춘 필요경비를 반영하여 쟁점②·③부동산 전체수입금액에 대하여 추계결정한 처분청의 계산방법에 달리 오류가 없어 보이는 점 등에 비추어, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.