[요지] 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 건물의 같은 라인(1호)에 소재하고 있고, 전용면적과 공동주택가격이 서로 동일할 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 매매계약일보다 6일 앞선 2021.5.15. 매매계약이 체결된 후 쟁점아파트의 양도일부터 3일이 지난 2021.5.28. 실제로 제3자 간 매매의 방법으로 양도되었으므로, 그 거래가격인 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 양도거래와 ‘유사한 상황에서 제3자간에 일반적으로 거래된 가격’으로 볼 수 있음
[요지] 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 건물의 같은 라인(1호)에 소재하고 있고, 전용면적과 공동주택가격이 서로 동일할 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 매매계약일보다 6일 앞선 2021.5.15. 매매계약이 체결된 후 쟁점아파트의 양도일부터 3일이 지난 2021.5.28. 실제로 제3자 간 매매의 방법으로 양도되었으므로, 그 거래가격인 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 양도거래와 ‘유사한 상황에서 제3자간에 일반적으로 거래된 가격’으로 볼 수 있음
[참조결정] 조심2023광1039
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인과 특수관계인 간 쟁점아파트의 매매는 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래가 아니고, 조사청이 시가로 본 유사매매사례가액 OOO원은 일시적인 고가의 매매가액이므로, 이를 기준으로 쟁점아파트의 매매를 부당행위계산 부인의 대상으로 보아 쟁점금액을 익금산입한 처분은 위법하다. (가) 법인세법 제52조에 따른 부당행위계산 부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 같은 법 시행령 제88조 제1항 각 호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 이 때 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래 행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계인 간의 거래가격, 거래 당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 하며(대법원 2010.10.28. 선고 2008두15541 판결 등), 그 판단의 기준시점은 거래행위 당시이다. 또한 법인세법 시행령 제88조 제1항 제3호는 법 제52조가 규정하는 부당행위계산 부인 대상 중 하나로, 출자자 등 특수관계에 있는 자에게 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도한 때를 규정하고 있는데, 여기서 부당행위계산 부인이 되는 저가양도 여부를 판단하는 기준인 시가란, 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 의미한다(대법원 2004.1.16. 선고 2003두4041 판결 등). (나) 그런데 청구법인은 쟁점아파트의 양도가액을 다음과 같이 모든 납세자가 부동산 매각 시 활용하는 부동산 시세 사이트(KB부동산 시세) 및 국토교통부 실거래가 신고내역 등을 이용하여 쟁점아파트의 양도가액 OOO원을 산정하였는바, 이는 건전한 사회통념이나 상관행에 부합하는 것으로, 부당행위계산의 부인 대상인 부자연스럽고 불합리한 행위가 아니다.
1. 청구법인은 쟁점아파트를 양도하기 전 적정 수준의 시세를 파악하고자 KB부동산 시세 자료를 확인하였는데, 이에 의하면 2020년말 쟁점아파트(A1타입)의 시세는 하위 OOO원∼상위 OOO원였고, 일반 평균가는 OOO원이었다.
2. 청구법인은 추가적으로 2020.12.16. 국토교통부 실거래가 신고자료도 확인하였는데, 2019∼2021년 기간 동안의 국토교통부 실거래가 신고내역을 기준으로 쟁점아파트가 소재하는 101동의 추세를 보면, 쟁점아파트의 유형(A1타입, 전용면적 170.98㎡)은 2019∼2020년 말까지 OOO∼OOO원으로 시세가 일정하게 유지되고 있었음을 알 수 있는데, 그 이유는 2020년 10월경 쟁점아파트 라인의 정면에 OOO가 준공됨에 따라 심각한 조망권 침해가 발생하였고, 그 결과 신축아파트로 인한 주택 구입 수요가 아크로서울포레스트로 이동하였기 때문이다. 그러나 쟁점아파트와 같은 평형(70평)의 다른 타입(A5타입)은 신축아파트가 준공되었음에도 조망권 피해(한강뷰, 서울숲 조망권)가 전혀 없어 2019년부터 계속적으로 시세가 상승하는 추세였고, 한강뷰에 속한 아파트들은 같은 평형일지라도 이런 조망권에 대한 가치로 인하여 적게는 수억원 많게는 수십억원의 시세차이가 나던 상황으로, 쟁점아파트가 거래된 2021년도부터 현재까지 70평형 A1타입의 매매거래는 쟁점아파트(21층) 1건 및 처분청이 시가로 제시한 주택(27층) 1건을 제외하면 전혀 이루어지지 않고 있다.
3. 한편, 청구법인은 2020년 9월경 쟁점아파트를 OOO원에 취득한 이후 해당 타입(A1)의 시세가 일정하게 유지되고 있었다고 판단하여 매매가액을 최종적으로 OOO원으로 결정하였다. (다) 당초 청구법인의 쟁점아파트 양도가액 OOO원은 경제적 합리성이 인정되는 가액이다.
1. 청구법인은 쟁점아파트를 평당 약 OOO원에 양도하였는데, 비록 쟁점아파트의 양도일부터 현재까지 쟁점아파트와 동일한 형태의 아파트가 매매된 사례가 비교대상아파트 외에 달리 확인되지는 않으나, 청구법인의 쟁점아파트 매매계약일(2021년 5월경)과 가장 근접한 달(2021년 2월)에 신고된 같은 동(101동)의 90평형 아파트 매매거래가 2건 확인되고, 해당 매매가격은 OOO원으로, 평당 약 OOO원에 거래된 것으로 나타난다. 쟁점아파트와 같은 동에 위치하면서 20평이나 큰 평수를 가진 아파트가 약 OOO원에 거래된 점을 고려하면, 쟁점아파트의 양도가격이 OOO원(평당 OOO원)인 것은 매우 합리적이라고 볼 수 있다.
2. 청구법인은 비교대상아파트에 2021.8.31. 근저당권이 설정된 것을 확인했고, 해당 대출기관(신한은행)으로부터 이에 대한 금융거래확인서를 발급받은 결과, 2021.8.26. 기준 감정가액이 OOO원으로 평가된 것을 확인하였다. 청구법인의 쟁점아파트 매매계약일(2021.5.25.)부터 3개월 후에 제1금융권의 감정가액이 OOO원이라는 것은 청구법인의 양도가액 OOO원이 경제적 합리성을 갖추었음을 방증한다. (라) 반면, 처분청이 시가로 제시한 비교대상아파트의 유사매매사례가액 OOO원은 합리적이지 않다.
1. 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 6개층이나 높은데, 한강뷰를 가진 아파트들은 상위층의 시세가 하위층보다 더 높게 형성될 수밖에 없다.
2. 또한 비교대상아파트는 일시적으로 고가에 매매된 것이다. 청구법인은 조사청의 이 건 세무조사 기간 동안 비교대상아파트의 매수인과 연락하고자 계속 노력하였으나 연락이 되지 않다가 조사기간이 끝난 2023.4.25.에서야 겨우 그를 만날 수 있었는데, 그에게 왜 시세에 맞지 않게 매우 높은 가격으로 비교대상아파트를 매수하였는지 문의한 결과, 매수인은 종전부터 비교대상아파트 인근에 거주하고 있었고, 기존 아파트가 불편하여 이사를 고려하고 있었으나, 비교대상아파트가 소재한 단지는 연예인들이 거주하는 등 인기가 많아 매물이 쉽게 나오지 않았고, 막상 매물이 나왔을 때는 부동산중개인이 계속 거래가격을 인상하여 시세보다 훨씬 비싼 가격을 제시받았으며, 어차피 평생 거주할 생각이어서 해당 가격에 거래를 하였다고 진술하였다.
3. 한편 앞서 언급한 바와 같이 비교대상아파트에 2021.8.31. 설정된 근저당권과 관련하여 해당 금융기관으로부터 금융거래확인서를 발급받아 확인한 결과, 2021.8.26. 기준 감정가액이 OOO원으로 확인되는바, 오히려 이를 상회하는 41억원은 시가로 인정될 수 없다.
4. 나아가 국토교통부 실거래가 신고내역 추세선을 보면 쟁점아파트 유형(A1타입, 1호 라인)은 2020년 10월경 바로 앞에 고층아파트가 준공되어 심각한 조망권 침해가 발생하였고, 이에 주택가격에 악영향이 발생하였는데, 오히려 이전 매매가격보다 급상승한 유사매매사례가액(OOO원)을 시가로 보는 것은 타당하지 않다. (마) 비록 제3자 사이에 이루어진 거래의 가격이라 하더라도 그 가격이 거래 대상이 되는 자산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한 것일 때에는 위 규정들에서 말하는 시가라고 할 수 없고, 시가에 대한 입증책임은 과세관청에게 있다(대법원 2005.6.23. 선고 2005두3059 판결). 또한 시가가 불분명한 경우 시가의 입증책임이 있는 과세관청으로서는 시가를 직접 조사하여 합리적이고 객관적인 방법으로 그 가액을 확정하거나 그것이 여의치 못하다면 공신력 있는 감정기관으로 하여금 시가를 감정하게 하여 그 가액을 시가로 삼아야 하는데(대법원 1996.10.11. 선고 95누18666 판결 등), 처분청은 쟁점아파트가 매매된 월에 단 1건의 비교대상아파트 매매가 있었다는 이유만으로 그 거래가액인 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세처분을 하였는바, 이는 타당하지 않다. 제3자 간의 거래가격이라 하더라도 객관적인 교환가치를 적정하게 반영할 때에 비로소 시가라고 할 수 있기 때문이다. 특히 법인세법은 상속세 및 증여세법과 달리 유사재산의 매매사례가액을 시가로 본다는 규정이 없는바, 유사 재산의 매매가액이라는 이유만으로 유사매매사례가액을 곧바로 시가로 인정할 수는 없는 것이고, 앞서 살펴본 바와 같이 유사매매사례가액은 과도하게 높아 쟁점아파트의 객관적인 교환가치로 인정될 수 없는바, 이 건 과세처분은 위법하다.
(2) 쟁점금액에 대하여 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 것은 법령상 근거가 없는 처분이므로, 위법하여 취소되어야 한다. (가) 법인세법이 2001.12.31. 법률 제6558호로 개정되면서 종전에 일반 법인세와 별도로 법인의 부동산 양도차익에 대하여 추가 과세하는 특별부가세를 폐지하되, 법인들의 부동산 투기 재발에 대비하여 부동산 가격이 급등하는 지역에 소재하는 토지 및 건물의 양도소득에 대하여는 10퍼센트의 세율을 적용하여 산출한 세액을 법인세에 추가하여 납부하는 토지 등 양도소득에 대한 과세특례가 신설되었는데, 이렇게 제정된 법인세법 제55조의2 제1항은 내국법인이 토지 등을 양도한 경우 ‘각 호에 따라 계산한 세액’을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 ‘제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가 납부’하도록 함으로써 과세대상 소득과 그 과세요건을 별도로 규정하고 있다. (나) 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 규정하고 있는 법인세법 제55조의2 및 같은 법 시행령 제92조의2는 같은 법 제52조에 따른 부당행위계산 부인의 규정을 준용하고 있지 않는데, 조사청은 부당행위계산 부인의 규정을 적용하여 “각 사업연도의 소득금액을 재계산”한 후 아무런 법령의 근거 없이 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 부과하였는바, 이는 명백하게 조세법률주의를 위반한 처분으로서 취소대상이다. (다) 처분청은 이미 폐지된 특별부가세에 대한 국세청 해석(법인 22601-1749, 1990.9.4.)을 근거로 하여 이 건 과세처분이 타당하다는 의견이나, 종전에는 현행 법률과 달리, 부당행위계산의 부인 규정(현행과 같은 제52조임)과 별개로 ‘토지 등의 양도차익이 있는 법인의 행위 또는 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 당해 양도차익에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 계산에 관계없이 양도차익을 계산할 수 있다’는 내용을 규정한 제99조 제10항이 존재하였는바, 이를 그대로 원용하는 것은 타당하지 않다.
(1) 유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가에 해당하므로, 이보다 낮은 가격이 이루어진 쟁점아파트의 양도는 특수관계인과의 저가양도로서 부당행위계산 부인 규정의 적용대상에 해당한다. (가) 법인세법령상 부당행위계산의 부인 규정에 따를 때 최우선적으로 적용되는 시가는 제3자 간에 일반적으로 거래된 매매사례가액이므로, 비교대상아파트의 유사매매사례가액은 시가에 해당한다. 또한 비교대상아파트는 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목에 규정된 요건에 완벽히 부합한다. 따라서 청구법인이 쟁점아파트를 양도한 것은 법인세법 시행령 제88조 제1항 제3호에 따른 ‘자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도한 경우’에 해당하므로, 이 건 과세처분은 적법하다. (나) 한편 청구법인의 특수관계인인 a는 2021.5.25. 쟁점아파트를 OOO원에 취득한 후 그로부터 1년 후인 2022.5.31. 쟁점아파트에 대하여 보증금 OOO원의 전세계약을 체결하였는데, 일반적으로 전세보증금은 시세보다 낮은 가격으로 책정되므로, 2022년 5월경의 쟁점아파트의 시가는 OOO원을 상회한다고 봄이 합리적이고, 이 경우 쟁점아파트의 시가를 유사매매사례가액인 OOO원으로 보는 것은 충분히 설득력이 있다고 보아야 한다. (다) 기타 세부적인 청구주장에 대하여 반박하면 다음과 같다.
1. 청구법인은 쟁점아파트 거래가액이 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하여 산정된 가격이라 주장하면서 KB부동산 시세 및 국토교통부 실거래가 신고내역을 제시하나, KB부동산 시세는 세법상 용인되는 시가의 범위에 해당하지 않고, 청구법인이 제시한 국토교통부 실거래가 신고내역은 2019∼2020년도의 거래분으로 쟁점아파트 거래 당시의 가액이 아니므로, 이를 근거로 쟁점아파트의 매매가액 OOO원이 경제인이 합리적인 방법으로 산정한 가격에 해당한다고 볼 수는 없다.
2. 청구법인은 금융기관으로부터 확인서를 발급받아 확인한바, 2021.8.26. 기준 비교대상아파트의 감정가액이 OOO원이었으므로, 쟁점아파트의 매매가액인 OOO원이 경제적 합리성을 결한 매매가액에 해당하지 않는다고 주장하나, 해당 감정평가는 근저당권 설정을 위한 담보물 평가목적으로 비교대상아파트의 시세를 평가한 이른바 ‘탁상감정’이므로 그 감정평가의 목적에 비추어 이를 시가로 보기 어렵고(광주지방법원 2016.11.24. 선고 2016구합209 판결), 나아가 비교대상아파트라는 유사매매사례의 매매가액이 분명히 존재함에도 불구하고, 비교대상아파트에 근저당권을 설정하기 위하여 나온 감정가액을 시가로 인정하여 달라는 청구주장은 사리에 맞지 않다.
(2) 토지 등 양도소득에 대한 법인세 계산 시 양도금액은 토지 등의 양도로 인하여 발생한 익금을 말하는 것으로 저가양도에 따른 시가와의 차액을 양도가액에 포함하여야 한다. (가) 조사청은 비교대상아파트의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 당초의 양도가액과 시가의 차액인 쟁점금액에 대하여 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 부과하는 내용의 과세자료를 통보하였는데, 토지 등 양도소득 계산 시 양도금액은 토지 등의 양도로 인하여 발생한 익금을 말하는 것으로, 쟁점아파트의 저가양도가 부인되어 익금에 산입된 쟁점금액은 당연히 토지 등 양도소득 계산 시 양도금액을 구성한다. (나) 토지 등 양도소득에 대한 법인세는 종전의 특별부가세에서 변화한 것인데, 특별부가세는 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 하였고, 법인의 부동산 양도차익에 대한 일반 법인세에 추가하여 과세되는 특별부가세에 있어 특별부가세의 과세표준을 계산할 때 특수관계인과의 거래에서 토지 등을 시가보다 낮은 가격에 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하는 것이므로(국세청 법인 22601-1749, 1990.9.4.), 이 건 과세처분은 타당하다. (다) 청구법인이 당초부터 쟁점아파트의 양도가액을 OOO원으로 하여 거래한 후 법인세 신고를 하였다면, 2021사업연도 소득금액을 OOO원을 기준으로 계산하여 법인세를 신고ㆍ납부하는 동시에 토지 등 양도소득도 OOO원을 기준으로 산정하여 법인세를 추가 신고ㆍ납부하였을 것이므로, 청구법인이 토지 등 양도소득에 대한 법인세의 양도가액을 시가인 OOO원으로 신고하지 못한 것을 바로 잡은 이 건 과세처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점아파트의 양도가 법인세법상 부당행위계산 부인 규정의 적용대상인지 여부
② 쟁점금액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세표준에 포함하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 청구법인에게 부과한 2021사업연도 법인세 OOO원의 세부내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 과세처분 내역 (단위: 원, %) OOO (나) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서 주요내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점아파트의 등기사항전부증명서 주요내용 OOO (다) 등기사항전부증명서, 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 공동주택 공시가격에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 특징 및 매매 관련 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교내용 (단위: ㎡, 원) OOO (라) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면, 2019∼2023년 기간 동안 쟁점아파트가 소재한 단지에서 쟁점아파트와 동일한 전용면적의 아파트가 거래된 내역은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점아파트 소재 단지 내 쟁점아파트와 동일면적 매매사례 (단위: ㎡, 원, 백만원) OOO (마) 청구법인은 쟁점아파트가 소재한 단지 내 쟁점아파트와 동일 면적에 대한 KB시세(시세갱신일: 2020.12.11.)를 아래 ＜표5＞와 같이 제출하였는데, 2024.4.30. 이를 다시 검색한 결과 현재는 시세가 없는 것으로 나타난다. ＜표5＞ 2020.12.11.자 갱신 기준 KB시세(매매가) (단위: ㎡, 원) OOO * 상위 평균가: 해당 면적 대에서 고가로 거래되는 선호 세대들의 평균적인 가격일반 평균가: 해당 면적 대에서 일반적으로 거래되는 세대들의 평균적인 가격하위 평균가: 해당 면적 대에서 저가로 거래되는 세대들의 평균적인 가격 (바) 청구법인이 비교대상아파트와 관련하여 제출한 자료는 다음과 같다.
1. 청구법인은 신한은행 OOO지점장이 2023.5.9. 발급한 금융거래확인서를 제출하였는데, 이에 의하면 해당 지점에서 비교대상아파트에 대한 대출을 실행하기 위하여 2021.8.26. 감정을 실시한 결과, 감정가격이 OOO원으로 책정된 것으로 나타난다.
2. 청구법인은 비교대상아파트를 2021.5.25. 매수한 c로부터 아래와 같은 내용의 확인서를 받아 조사청에 제출하였는데, 이에 대하여 조사청은 ‘비교대상아파트의 이전 소유자가 제출한 양도소득세 신고서에서 인테리어 컨디션을 확인할 수 있는 자본적 지출액이 확인되지 않고, 동과 라인이 같은 45개층 아파트에서 6개층 차이로 약 OOO원의 차이를 유발할 정도로 조망권이 크게 달라진다 할 수 없다’는 의견이다.
1. 본인은 비교대상아파트 취득 직전에 금호동4가에 있는 A아파트(서울특별시 성동구 OOO)에 거주하고 있어서 OOO천 건너편에 있는 B아파트(쟁점아파트 소재 단지)에 대하여 잘 알고 있었고, 2021년 5월까지의 시세는 대략 OOO원 전후인 것으로 인지하고 있었다.
2. 종전에 거주하였던 A 아파트는 34평(114.86㎡)이었기 때문에 다소 협소하였고, 1층이어서 전망 등 생활환경이 좋지 못했다. 그래서 이사할 아파트를 물색하던 중 기존에 거주하는 아파트와 멀지 않은 곳에 전망(27층)도 좋고 시설여건(인테리어 컨디션 등)도 좋은 아파트 매물이 있는 것을 확인하고 거래하게 되었다.
3. 비교대상아파트는 45층 아파트에서 27층에 위치하여 일명 ‘로얄층’이고 한강 근처 아파트는 전망에 따라 가격이 몇 억 또는 10억원 이상 차이가 나는 경우가 있는데, 비교대상아파트는 특히 전망이 마음에 들었다.
4. 다른 매물에 비해서는 금액이 많이 비쌌으나, 한강 조망이 좋고, 인테리어 컨디션 등을 감안하면 남은 평생을 살아도 좋겠다 싶어서 시세보다 5∼6억원이 비싼 OOO원에 이를 취득하게 되었다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 보건대, 청구법인은 부동산 시세 사이트 및 국토교통부 실거래가 신고내역 등을 고려할 때 쟁점아파트의 양도가액 OOO원은 경제적인 합리성이 인정되는 가액인 반면, 오히려 처분청이 시가로 본 유사매매사례가액이 과도하게 높게 책정된 가격이므로, 쟁점아파트의 양도가 법인세법상 부당행위계산 부인 규정의 적용대상이 아니라고 주장하나, 법인세법령상 “부당행위계산 부인”의 기준이 되는 ‘시가’란, 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로, 원칙적으로 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그에 따르는 것인 점, 그런데 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 건물의 같은 라인(1호)에 소재하고 있고, 전용면적과 공동주택가격이 서로 동일할 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 매매계약일보다 6일 앞선 2021.5.15. 매매계약이 체결된 후 쟁점아파트의 양도일부터 3일이 지난 2021.5.28. 실제로 제3자 간 매매의 방법으로 양도되었으므로, 그 거래가격인 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 양도거래와 ‘유사한 상황에서 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격’으로 볼 수 있는 점, 한편, a가 양수일로부터 약 1년이 경과한 2022.5.31. 보증금 OOO원에 쟁점아파트의 전세계약을 체결한 것으로 나타나는바, OOO원의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 양도 당시 시가로 보는 것이 크게 불합리하다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 보건대, 청구법인은 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 규정하고 있는 법인세법 제55조의2 및 같은 법 시행령 제92조의2는 같은 법 제52조에 따른 부당행위계산 부인의 규정을 준용하고 있지 않으므로, 쟁점금액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세표준에 포함하는 것은 부당하다고 주장하나, 법인의 부동산의 비생산적 사용(재산증식 수단으로 이용) 및 투기를 통한 부동산 가격 상승을 방지하는 한편, 다주택자의 법인을 통한 주택 분산 보유 방지 및 법인과 개인의 과세형평 제고 등을 위하여 자산의 양도금액을 익금으로서 내국법인의 각 사업연도의 소득에 포함하여 법인세를 부과함과 동시에 이와 별도로, 주택 등의 부동산을 양도한 경우 양도소득에 대한 법인세를 추가로 부과하도록 하는 법령의 취지를 고려하면, 부당행위계산 부인을 통해 기존의 양도가액을 부인하여 소득금액을 재산정한 경우, 토지 등 양도소득도 이에 따라 추가로 경정하는 것이 타당하다고 볼 수 있는 점, 청구인이 쟁점아파트를 유사매매사례가액에 양도하였더라면 이를 기준으로 토지 등 양도소득을 산정하여 법인세를 추가납부하였을 것이므로, 납세자가 자진신고ㆍ납부한 경우와의 과세형평도 고려할 필요가 있어 보이는 점 등에 비추어, 위 청구주장도 받아들이기 어렵다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구법인에게 법인세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 법인세법(2020.12.22. 법률 제17652호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
12. “특수관계인”이란 법인과 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 그 특수관계인의 특수관계인으로 본다. 제13조 [과세표준] ① 내국법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준은 각 사업연도의 소득의 범위에서 다음 각 호의 금액과 소득을 차례로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1호의 금액에 대한 공제는 각 사업연도 소득의 100분의 60[조세특례제한법 제6조제1항에 따른 중소기업(이하 “중소기업”이라 한다)과 회생계획을 이행 중인 기업 등 대통령령으로 정하는 법인의 경우는 100분의 100]을 한도로 한다. 제14조 [각 사업연도의 소득] ① 내국법인의 각 사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하는 익금(益金)의 총액에서 그 사업연도에 속하는 손금(損金)의 총액을 뺀 금액으로 한다. 제15조 [익금의 범위] ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 이익 또는 수입[이하 “수익”(收益)이라 한다]의 금액으로 한다. 제52조 [부당행위계산의 부인] ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.
③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용에 관한 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제55조 [세율] ① 내국법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세는 제13조에 따른 과세표준에 다음 표의 세율을 적용하여 계산한 금액(제55조의2에 따른 토지등 양도소득에 대한 법인세액 및 조세특례제한법 제100조의32에 따른 투자ㆍ상생협력 촉진을 위한 과세특례를 적용하여 계산한 법인세액이 있으면 이를 합한 금액으로 한다. 이하 “산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 제55조의2 [토지등 양도소득에 대한 과세특례] ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 “별장”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.
1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득
3. 도시 및 주거환경정비법이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득
⑥ 토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다. 다만, 비영리 내국법인이 1990년 12월 31일 이전에 취득한 토지등 양도소득은 양도금액에서 장부가액과 1991년 1월 1일 현재 상속세 및 증여세법 제60조와 같은 법 제61조 제1항에 따라 평가한 가액 중 큰 가액을 뺀 금액으로 할 수 있다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위, 주된 사업의 판정기준, 해당 사업연도에 토지등의 양도에 따른 손실이 있는 경우 등의 양도소득 계산방법, 토지등의 양도에 따른 손익의 귀속사업연도 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 법인세법 시행령(2021.5.4. 대통령령 제31660호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] ⑤ 법 제2조 제12호에서 “경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다.
1. 임원(제40조 제1항에 따른 임원을 말한다. 이하 이 항, 제10조, 제19조, 제38조 및 제39조에서 같다)의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 해당 법인의 경영에 대해 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(상법 제401조의2제1항에 따라 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족(국세기본법 시행령 제1조의2 제1항에 따른 자를 말한다. 이하 같다)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 및 이들과 생계를 함께하는 친족
1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 “상품 등”이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날
3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[한국은행법에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. 제88조 [부당행위계산의 유형 등] ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다.
9. 그 밖에 제1호부터 제3호까지, 제3호의2, 제4호부터 제7호까지, 제7호의2, 제8호 및 제8호의2에 준하는 행위 또는 계산 및 그 외에 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 경우
② 제1항의 규정은 그 행위 당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항 제8호 가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.
③ 제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다. 제89조 [시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. 다만, 주권상장법인이 발행한 주식을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조의2 제2항에 따른 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종시세가액(거래소 휴장 중에 거래한 경우에는 그 거래일의 직전 최종시세가액)으로 하며, 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사실상 경영권의 이전이 수반되는 경우에는 상속세 및 증여세법 제63조제3항을 준용하여 그 가액의 100분의 20을 가산한다.(이하 각 호 생략)
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.
⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 제92조의2 [토지등양도소득에 대한 과세특례] ② 법 제55조의2 제1항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 다만, 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
1. 해당 법인이 임대하는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
2. 주주등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택
3. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택
4. 그 밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 기획재정부령으로 정하는 주택
⑥ 제68조는 법 제55조의2 제1항에 따른 토지등양도소득의 귀속사업연도, 양도시기 및 취득시기에 관하여 이를 준용한다. 다만, 제68조 제4항에 따른 장기할부조건에 의한 토지등의 양도의 경우에는 같은 조 제2항에도 불구하고 같은 조 제1항 제3호에 따른다.
(3) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 일부개정된 것) 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(5) 국세기본법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31452호로 일부개정된 것) 제1조의2 [특수관계인의 범위] ① 법 제2조 제20호 가목에서 “혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 “친족관계”라 한다)를 말한다.
1. 6촌 이내의 혈족
2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속