[요지] 청구인이 쟁점토지를 분할할 경우 일부 토지의 가치가 하락할 수 있어 이를 분할하지 않았다고 진술한 점에 비추어 쟁점토지는 오히려 하나의 거래대상임에도 지분을 나누어 거래한 것으로 보이는 점, 설령 양수인들이 쟁점토지 매입과 관련한 자금상 문제가 있었다고 하더라도 매수인들은 처음부터 쟁점토지 전체를 매수할 의도로 당초 쟁점계약서①·②·③을 동일 날짜에 작성한 것으로 보이는 점, 청구인과 양수인들이 쟁점토지를 선양도토지와 후양도토지로 구분하여 양도하거나 매수할 합리적인 이유를 찾기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지의 지분을 나누어 양도함으로써 양도소득세 감면한도를 추가 적용 받은 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구주장에 앞서 이 건 쟁점토지의 양도경위를 설명하면 아래와 같다. (가) 쟁점토지는 공부상 동일 지번이나 인접도로와 연결된 농로를 기점으로 구분된 사실상 별개 필지로써 각 필지별로 면적은 비슷하고 청구인이 재배하는 작물은 상이하였다. 쟁점토지의 위성사진(사실관계 ＜사진1＞)을 보면 선양도토지와 후양도토지 중간에 타인 소유의 식재된 임야가 있어 선양도토지와 후양도토지가 사실상 별개 필지에 해당한다. (나) 청구인은 쟁점토지 전체를 매수할 매수자가 있다는 공인중개사의 연락을 받고 양수인들을 만났으나 양수인들이 쟁점토지 중 도로와 접해있는 선양도토지만 매입하겠다고 하여 이를 거절하였고 이에 양수인들이 후양도토지를 포함한 쟁점토지 전체를 매수하기로 하여 2017.5.22. 매매대금 OOO원(잔금 지급일 2017.7.24.)에 쟁점토지를 양도하기로 계약서(이하 “쟁점①계약서”라 한다)를 작성하였다. (다) 하지만 쟁점①계약서 작성 당일에 양수인들이 자금사정상 선양도토지만 우선 매입하고 후양도토지는 자금을 마련하여 매입하겠다고 부탁하여 부득이하게 선양도토지와 후양도토지에 대하여 쟁점②·③계약서를 각각 작성하게 되었고 이러한 이유로 쟁점①·②·③계약서의 작성일이 2017.5.22.로 동일하게 되었다. (라) 이후 청구인은 쟁점②계약서에 따라 선양도토지를 2017.7.24. 잔금지급일에 양수인들에게 소유권을 이전하였고 쟁점③계약서에 따라 후양도토지를 2018.1.12.에 소유권을 넘겨주었다.
(2) (쟁점①, 주위적 청구) 위 사건 경위에서 보듯이 청구인은 쟁점토지를 양수인들에게 한 번에 양도하려고 하였으나, 양수인들의 자금사정으로 부득이하게 쟁점토지를 1/2씩 선양도토지와 후양도토지로 양도할 수 밖에 없었고 이에 양도소득세 신고시조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다)상 감면규정을 적용하여 신고할 수 밖에 없었으므로 청구인이 양도소득세 감면한도를 과다하게 적용하였다고 본 처분은 취소되어야 한다. (가) 처분청은 쟁점①·②·③계약서의 작성일자가 동일하고, 위치상 도로를 많이 접하고 있는 선양도토지가 후양도토지보다 매매가액이 더 높아야 함에도 쟁점②·③계약서의 매매가액이 동일하다는 이유로 청구인이 양도소득세 감면한도를 과다하게 적용받기 위하여 의도적으로 쟁점토지를 나누어 양도하였다는 의견이나, 쟁점①·②·③계약서는 쟁점토지 매입을 위한 양수인들의 자금조달 여건 및 요청에 따라 부득이하게 동일 날짜에 작성하게 된 것이고, 선양도토지와 후양도토지는 토지면적도 유사하고 계약당시 양수인들이 바로 마련할 수 있는 금액이 OOO원 정도여서 해당금액으로 작성하게 된 것이다. 특히 청구인 입장에서 선양도토지 매매가액을 더 높게 책정하여 주장할 경우 양수인들이 쟁점토지 매입을 재고할 우려가 있어 청구인이 추후 계약해지에 따른 배상금 지급 위험도 부담해야 했으므로 불가피하게 동일한 금액으로 선양도토지와 후양도토지의 계약금액을 동일하게 작성하게 된 것이다. (나) 또한 청구인이 쟁점토지를 분할등기하지 않고 공유지분으로 매도하게 된 이유는 후양도토지는 도로와 접하고 있는 부분이 적어 선양도토지와 분할 될 경우 맹지로 인식될 우려가 있고 후양도토지의 모양이 길쭉하여 이용가치가 떨어질 것으로 판단하였기 때문이다. (다) 처분청이 제출한 양수인들과 공인중개사들의 진술내용을 보면 상반되는 것으로 보이는 진술과 부동산 거래관행에 부합하지 않는 진술 등이 있어 사실에 부합하는 진술이라고 보기 어렵고, 공인중개사 GGG의 녹취록을 보면 “그러니까 그 세무서에서도 유리한 걸 제출해 달라고 하는데, 문구를 써달라고 아예 문구를 준비해갖고 오셨더라고”라는 내용이 나오므로 이는 처분청이 조세회피행위를 입증하기 위해 임의로 작성한 내용으로 판단된다.
(3) (쟁점②, 예비적 청구) 청구인은 위에서 설명한 바와 같이 쟁점토지를 양수인들에게 일시에 양도하려고 하였으나, 양수인들의 자금조달 여건 등에 따른 사정 등을 감안하여 부득이하게 연도를 달리하여 양도할 수밖에 없었고, 이에 관련 법령에 따라 양도소득세를 신고하였을 뿐 조세를 포탈할 의도가 없었으므로 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다. 청구인은 평생 영농에만 종사하여 세법에 대해서는 문외한이며 만일 탈세를 하기 위한 의도가 있었다면 양도 시점에 분할등기를 하였을 것이나 분할등기도 하지 아니하였고, 다만 양수인들의 자금사정을 감안하여 쟁점토지를 공유지분으로 순차적으로 양도하게 된 것이지 양도소득세 감면한도를 추가적으로 더 적용받기 위한 의도가 없었으므로 이에 대한 가산세를 감면하여야 한다.
(1) (쟁점①) 청구인은 쟁점토지를 합리적인 이유 없이 연도를 달리하여 공유지분 형태로 양도하여 양도소득세 감면한도를 과다하게 적용받은 것으로 보이므로 양도소득세 부과처분은 적법하다. (가) 쟁점토지 매매와 관련된 양수인들과 공인중개사들의 진술을 종합적으로 고려하면 청구인이 의도적으로 쟁점토지를 선양도토지와 후양도토지로 구분하여 매매할 것을 제안한 것으로 보이므로 국세기본법상 실질과세원칙에 따라 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다.
1. 쟁점토지의 양수인들인 BBB과 CCC, AAA, DDD의 배우자 EEE은 처분청에 제출한 확인서에서 계약당시 쟁점토지 전체를 OOO원에 매입하기로 합의하였고, 청구인이 계약일인 2017.5.22.에 계약금을 지급하고 최종 잔금은 2018.1.12.에 지급하여 줄 것을 제안하였다고 진술하였다.
2. 청구인측 공인중개사 FFF은 확인서에서 청구인이 쟁점토지 매매대금 OOO원 전액을 2017.7.24. 지급받기를 원하였으나 양수인들의 자금사정으로 중도금을 1차와 2차로 나누어 2017.7.24.와 2017.8.30.에 지급받았고 최종잔금은 2018.1.12.에 지급하는 매매계약을 체결하였다고 진술하였고, 양수인들측 공인중개사 GGG은 확인서에서 양도인이 잔금 지급일까지 쟁점토지에서 계속 경작하기를 원하여 합의하에 2017.7.24. 선양도토지에 대한 잔금과 소유권이전등기를 마치고 2018.1.12.에 후양도토지에 대한 잔금과 소유권이전등기를 하기로 계약하였다고 진술하였다. (나) 쟁점토지는 선양도토지 부분이 도로와 접해있고, 후양도토지는 식재된 임야로 인하여 선양도토지와 연결된 부분이 협소하여 선양도토지만 양도할 경우 후양도토지는 도로와 인접한 부분이 매우 적게 되어 이용가치가 매우 낮다. 청구인 또한 이러한 상황을 매우 잘 인식하고 있으며 이러한 이유로 분할등기도 이루어지지 않은 것으로 판단된다. 즉 쟁점토지는 하나의 매매대상으로 거래되어야 할 상황임에도 청구인은 이를 공유지분으로 나누어 거래하였고 그 이유도 합리적이지 않은 것으로 판단되므로 실제 쟁점토지의 양도일은 후양도토지의 잔금지급일인 2018.1.12.로 보아야한다. (다) 설령 청구인이 쟁점토지를 선양도토지와 후양도토지로 나누어 양도할 이유가 있었다고 가정하더라도 선양도토지와 후양도토지는 그 위치·구조상 매매가액이 달라야 함에도 동일한 매매가로 이를 양도한 것은 양수인들 입장에서 합리적으로 이해되지 않는 부분이므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 더욱이 쟁점②·③계약서상에도 매매대상 토지의 면적이 기재되어 있지 않고 쟁점토지의 1/2지분만 각각 기재되어 있어 어느 면적이 선양도토지이고 후양도토지인지 알 수 없으므로 청구주장은 일리가 없다. (라) 쟁점토지 매매와 관련한 양수인들의 대출여력을 보면 쟁점토지의 감정평가금액은 OOO원으로 양수인들이 실제 대출받은 OOO원 보다 추가적인 대출이 가능했을 것으로 판단되고, 양수인들 중 BBB, CCC, AAA가 대출한도에 부족함이 없었다고 처분청에 진술한 점 등으로 보아 양수인들의 대출한도 때문에 쟁점토지를 두 차례에 걸쳐 양도하였다는 청구주장은 일리가 없다.
(2) (쟁점②) 청구인은 의도적으로 쟁점토지를 선양도토지와 후양도토지로 나누어 양도함으로써 감면한도를 중복하여 적용받은 것으로 보이므로 가산세를 감면할 대상에 해당하지 아니한다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점부동산의 양도를 하나의 거래로 보아 감면한도를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② 쟁점토지 양수인들의 사정 등에 따라 부득이하게 지분을 나누어 순차적으로 양도하였으므로 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2023년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지의 위성사진은 ＜사진1＞과 같고 표시된 영역 중 아래 부분이 선양도토지이고, 위로 길쭉한 부분이 후양도토지이며 가운데 식재된 임야가 있음이 확인된다. ＜사진1＞ 쟁점토지의 위성사진 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면 2017.5.22. 매매(접수일 2017.7.24. 거래가액 금OOO원)를 원인으로 양수인들(4명)에게 쟁점토지의 지분이 각 1/8씩 이전된 것으로 나타나고, 나머지 지분은 2017.5.22. 매매(접수일 2018.1.12. 거래가액 금OOO원)를 원인으로 1/8씩 양수인들에게 이전된 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지 거래와 관련한 쟁점①·②·③계약서의 주요내용은 ＜표1＞, ＜표2＞, ＜표3＞과 같고, 작성일자는 2017.5.22.로 동일하다. ＜표1＞ 쟁점①계약서 주요내용 ㅇㅇㅇ ＜표2＞ 쟁점②계약서 주요내용 ㅇㅇㅇ ＜표3＞ 쟁점③계약서 주요내용 ㅇㅇㅇ (라) 처분청이 제출한 양수인들과 공인중개사의 조사 당시 확인서의 주요내용은 ＜표4＞, ＜표5＞, ＜표6＞과 같다. ＜표4＞ 양수인들 확인서 중 일부(처분청 제출) ㅇㅇㅇ ＜표5＞ 공인중개사 FFF(청구인측 공인중개사)의 확인서 중 일부(처분청 제출) ㅇㅇㅇ ＜표6＞ 공인중개사 GGG(양수인들측 공인중개사) 확인서 중 일부(처분청 제출) ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 제출한 양수인들과 공인중개사의 사실확인서의 주요내용은 ＜표7＞, ＜표8＞ 및 ＜표9＞와 같다. ＜표7＞ 양수인들 확인서 중 일부(청구인 제출) ㅇㅇㅇ ＜표8＞ 청구인측 공인중개사 확인서 중 일부(청구인 제출) ㅇㅇㅇ ＜표9＞ 양수인들측 공인중개사 확인서 중 일부(청구인 제출) ㅇㅇㅇ (바) 쟁점토지가 8년 자경 요건을 충족하여 양도소득세 감면대상에 해당한다는 데에는 청구인과 처분청 모두 이견이 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 선양도토지와 후양도토지는 매수인들의 요청에 따라 각각 계약서를 작성한 후 계약서에 따른 대금을 지급받고 양도하였으므로 양도소득세 감면한도를 과다하게 적용하였다고 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 분할할 경우 일부 토지의 가치가 하락할 수 있어 이를 분할하지 않았다고 진술한 점에 비추어 쟁점토지는 오히려 하나의 거래대상으로 거래될 상황임에도 지분을 나누어 거래한 것으로 보이는 점, 설령 청구인이 주장하는 바와 같이 양수인들이 쟁점토지 매입과 관련한 자금상 문제가 있었다고 하더라도 매수인들은 처음부터 쟁점토지 전체를 매수할 의도로 당초 쟁점계약서①·②·③을 동일 날짜에 작성한 것으로 보이는 점, 선양도토지와 후양도토지의 모양, 도로 인접 정도 등 입지가 다른 것으로 본다고 하더라도 매매가액이 동일하여 쟁점②·③계약서상에 매도대상 개별토지의 가치가 반영되어 있지 않은 것으로 보이는 점, 달리 청구인과 양수인들이 쟁점토지를 선양도토지와 후양도토지로 구분하여 양도하거나 매수할 합리적인 이유를 찾기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지의 지분을 나누어 양도함으로써 양도소득세 감면한도를 추가 적용 받은 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양수인들의 사정 등에 따라 부득이하게 순차적으로 양도하였으므로 이 건 양도소득세 가산세는 감면되어야 한다고 주장하나, 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 거래가 하나의 거래대상으로 거래될 상황임에도 지분으로 나누어 거래하는 등 선양도토지와 후양도토지의 양도거래는 실질적으로 하나의 양도거래에 해당하는 것으로 보이고, 청구인이 제시한 사정만으로는 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다고 보기 어려워 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.