[요지] 청구법인은 2022년도 재산세 납세의무자이며, 쟁점주택을 임대목적물로 임대사업자를 등록하지 아니하였으므로 재산세 감면 요건을 충족하였다고 보기 어려움.
[요지] 청구법인은 2022년도 재산세 납세의무자이며, 쟁점주택을 임대목적물로 임대사업자를 등록하지 아니하였으므로 재산세 감면 요건을 충족하였다고 보기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점임대주택은 청구법인이 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업을 시행하여 취득한 주택이고, 도시 및 주거환경정비법제55조 제1항 및 제4항에서는 사업시행자가 건설한 국민주택규모의 주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사 등에게 공급하고 해당 주택은 장기공공임대주택으로 활용해야 한다고 규정하고 있다. 이에 따라 청구법인은 쟁점임대주택에 대해 2020.9.8. OOO시와 매매계약을 체결하였으며, 그 매매계약서 제3조에서는 사업시행자(청구법인)는 소유권보존등기가 경료되는 날부터 60일 이내에 OOO시에 소유권이전등기를 하도록 약정하였다. 청구법인은 2022.1.18. 쟁점임대주택에 대한 준공인가를 받았으며, 2022.1.24. 입주가 개시되고 2022.3.25. 입주가 완료되었으나, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 청구법인 명의로의 소유권보존등기나 서울특별시로의 소유권이전등기는 경료되지 아니한 상태에 있다.
(2) 쟁점임대주택은 전용면적 60㎡ 이하의 임대목적의 공동주택에 해당하고, 임대는 입주지정기간 동안 OOO주택도시공사에 의하여 이루어졌으므로 임대사업의 주체는 OOO주택도시공사이며, 입주지정기간 종료일 시점에 쟁점임대주택이 OOO주택도시공사에 모두 인도되었다. 따라서, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점임대주택은 임대사업에 직접 사용하고 있는 부동산에 해당하므로 지방세특례제한법제31조 제4항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제3호 및 제3항(이하 “쟁점감면규정”이라 한다)에 따라 재산세 등을 경감(100분의 50)하여야 한다.
(1) 쟁점임대주택은 주택재건축사업에 따라 신축된 주택으로서 청구법인은 2022.1.18. 사업시행자의 지위에서 이를 신축하여 준공인가를 받았으므로 지방세법시행령제20조 제6항 본문에 따라 준공인가(사용승인)일에 청구법인이 이를 취득하였다 할 것이다. 청구법인과 OOO시가 2020.9.8. 체결한 쟁점임대주택의 매매(분양)계약서 제2조 제4항에서는 ‘잔금은 준공인가 이후에 총액의 10%를 지급하고, 나머지 10%는 소유권이전등기가 경료된 이후에 지급하여 입주예정자(임차인)들의 권리가 침해되는 일이 없도록 하며, 본 조항상의 잔금지급 완료로 “OOO시”의 매매대금 지급의무는 종결된다.’고 명시되어 있는바, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점임대주택에 대한 잔금을 지급하지 아니한 OOO시(OOO주택도시공사)를 쟁점임대주택의 소유자로 볼 수는 없다 할 것이므로 청구법인을 쟁점임대주택에 대한 재산세 납세의무자로 보아야 한다.
(2) 쟁점감면규정에서는 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 지방세특례제한법제2조 제1항 제8호에서는 "직접 사용"이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점임대주택은 매수인인 서울특별시가 서울주택도시공사에게 위탁관리를 맡겨 임대 목적(행복주택)으로 사용하고 있으므로 부동산의 소유자(청구법인)가 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것으로 볼 수 없어 지방세특례제한법제31조 제4항 등에 따른 재산세 등의 경감 대상으로 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 OOO일대에서 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업을 시행할 목적으로 설립된 법인으로서 ‘OOO주택재건축정비사업’에 대하여 2008.10.10. 사업시행인가를 받고, 2017.6.1. 관리처분계획의 인가를 받아 2019.2.19. 건축공사에 착공하여 2022.1.18. 쟁점임대주택을 포함한 공동주택(15개동 1,308세대 및 부대복리시설)을 신축하여 준공인가를 받았다. (나) 청구법인과 OOO시장은 2020.9.8. 쟁점임대주택에 대하여 아래와 같이 “재건축 소형주택 매매(분양) 계약서”를 체결하였다. ＜ 쟁점임대주택 매매(분양) 계약서(발췌) ＞ OOO (다) OOO주택도시공사는 2021.12.10. 청구법인에게 “OOO행복주택 신규 입주 개시에 따른 협조 요청”을 하였다. ＜ 쟁점임대주택 입주개시 요청 주요 내용 ＞ OOO (라) 쟁점임대주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점임대주택은 2022.10.12. 청구법인 명으로 소유권보존등기가 되었다가 2022.11.11. OOO시에 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다. (마) 처분청은 2022년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점임대주택의 소유자를 청구법인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과ㆍ고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제107조 제1항에서는 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제6항에서 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(도시개발법제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있다. 쟁점임대주택은 주택재건축정비사업으로 신축된 주택으로서 청구법인은 사업시행자의 지위에서 이를 신축하여 2022.1.18. 준공인가 전 사용허가를 받았으므로 지방세법 시행령제20조 제6항에 따라 준공인가일에 이를 취득하였다 할 것이고, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점임대주택이 도시 및 주거환경정비법제86조에 따라 그 매수자인 OOO시장에게 소유권이 이전되었다거나 잔금을 지급하고 이를 취득하지 아니한 이상 청구법인은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점임대주택을 사실상 소유하고 있다고 보아야 할 것이므로 처분청이 지방세법 제107조 제1항에 따라 청구법인을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 아울러, 지방세특례제한법제31조 제4항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제3항에서 위 규정에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제2조 제1항 제8호에서 "직접 사용"이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 앞서 본 바와 같이 청구법인은 쟁점임대주택에 대한 2022년도 재산세의 납세의무자라 할 것이고, 재산세 등이 감면대상이 되는지 여부는 재산세 납세의무자가 지방세특례제한법등에 따른 감면요건을 충족하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 할 것인바, 청구법인은 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점임대주택은 지방세특례제한법제31조 제4항에 따른 재산세 감면요건을 충족하였다고 보기 어렵다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 청구법인을 쟁점임대주택에 대한 2022년도 재산세 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
3. 삭제 ＜2020. 12. 29.＞
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자
3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자
4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자
5. 신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.
6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자
7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자
8. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우 공부상 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(도시개발법 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
(3) 지방세특례제한법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자(신탁법 제2조에 따른 수탁자를 포함하며, 신탁등기를 하는 경우만 해당한다)가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용(이 법에서 임대를 목적 사업 또는 업무로 규정한 경우 외에는 임대하여 사용하는 경우는 제외한다)하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ④ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔[2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택인 경우에는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 지방세법제4조에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
(4) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제4항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)
2. 주택법 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자
3. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자
③ 법 제31조 제4항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록해야 한다. 다만, 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자는 임대사업자로 등록하지 않아도 재산세를 감면받을 수 있다.
(5) 공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사