청구법인은 쟁점주택을 적법한 분양전환 승인절차를 거치지 않고 취득하였으므로 이는 원인무효에 해당하여 당초 신고‧납부한 취득세 등을 환급하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2022지1126

[주 문] 경기도 안성시장이 2022.5.31. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2022.3.31. 경기도 안성시 OOO아파트 OOO동 OOO호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO산업 주식회사(이하 “OOO산업”이라 한다)로부터 취득(매매)하고, 같은 날 그 취득가액을 OOO원으로 하고지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 하고자 수원지방법원 안성등기소(이하 “안성등기소”라 한다)에 등기를 신청하였으나, 안성등기소는 2022.4.12. 이에 대하여 각하결정을 하여 청구인의 소유권이전등기절차를 진행할 수 없었고, 이에 따라 기 납부한 취득세를 환급하여야 한다는 취지로 2022.4.21. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2022.5.31. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.8.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 안성등기소의 각하처분으로 쟁점주택을 실질적으로 취득할 수 없게 되었고, OOO이 쟁점주택을 OOO산업에게 매매할 때임대주택법제21조(분양전환) 제1항 및 같은 법 시행규칙 제13조 제5항에 따라 처분청(주택과)으로부터 입주자모집 승인 절차를 거쳤어야 하나 이러한 절차를 이행하지 않았고, 이로 인하여 쟁점주택의 매매계약이 원천적으로 무효가 되었으므로 청구인의 취득행위는 소급하여 그 효력이 상실된다고 할 것이다. 원칙적으로 처분청이 과세요건에 대한 입증책임이 있고, 청구인이 취득 신고시 제출한 매매계약서를지방세법 시행령제18조 제3항 제2호에서 규정한 취득가격이 입증되는 법인장부에 해당된다고 볼 수 없으며, 처분청(주택과)이 임대주택법령 위반을 근거로 쟁점주택의 매매계약이 실행되어서는 안되는 것으로 안성등기소에 공문을 시행하여 각하결정토록 하였음에도 청구인이 쟁점주택을 실질적으로 취득한 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2022.3.31. 쟁점주택을 OOO산업으로부터 취득(매매)하고, 같은 날 그 취득가액을 OOO원으로 하고지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다. 청구인이 2022.3.31. 안성등기소에 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 신청하였고, 2022.4.12. 안성등기소로부터 쟁점주택에 대한 등기신청에 대하여 각하결정을 받았으나,지방세법에서 부동산 등의 취득은 관계 법령에 따라 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득(2022.3.31.)하면 그 취득세 납세의무가 성립한다고 할 것이므로 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인은 쟁점주택을 적법한 분양전환 승인절차를 거치지 않고 취득하였으므로 이는 원인무효에 해당하여 당초 신고‧납부한 취득세 등을 환급하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

• 가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)
• 나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)
• 다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)
• 라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약해제 등 신고서 (취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)

(3) 임대주택법 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후주택법제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중주택법제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인

3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 신청하여야 한다.

(4) 임대주택법 시행규칙 제13조(공공건설임대주택 등의 분양전환) ⑤ 임대사업자는 법 제21조제7항에 따라 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에는 그 남은 임대주택을주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 공급하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2022.3.31. 쟁점주택을 OOO산업으로부터 취득(매매)하고, 같은 날 그 취득가액을 OOO원으로 하고지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다. (나) 처분청(주택과)은 2022.4.12. 안성등기소에 쟁점주택에 대한 소유권이전등기와 관련한 협조 공문(안성시 주택과-13834, 2022.4.12.)을 아래와 같이 시행하였다. ＜쟁점주택에 대한 소유권이전등기 협조 공문내용＞

2. 안성시 OOO아파트는 舊임대주택법제16조제3항에 따라 임대사업자[OOO주식회사(舊 OOO주식회사)]는 2018.10.15. 임대주택 매각신고 처리되어 이전 임대사업자[OOO주식회사]로부터 임대사업자의 지위를 승계 받았으므로, 舊임대주택법령으로 정하는 사항을 준수할 의무가 있어,

3. 같은 법 제21조 제1항에 따라 우선 분양전환하여야 하며, 같은 법 시행규칙 제13조제5항에 따라주택공급에 관한 규칙제20조 입주자모집 승인을 받아 주택을 공급하여야 합니다.

4. 하지만 상기 규정을 준수하지 않고 소유권을 이전하는 등 관련 법령 등을 위반한 사실을 확인한바, 안성OOO아파트 임대사업자[OOO주식회사(舊 OOO주식회사)]의 소유권 이전 사항이 발생될 경우, 조속히 관련법등을 검토하여 행정처리코자 하오니, 소유권 이전 시 통보하여 주시기 바랍니다. 끝. (다) 안성등기소는 2022.4.12. 청구인(등기권리권자)과 OOO산업(등기의무자)을 당사자로 하는 소유권 등기신청사건에 대하여 OOO 주식회사가 분양전환 승인에 관한 서류를 제출하지 않았으므로 이는부동산등기법제29조 제9호에 해당함을 사유로 등기신청을 각하하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점주택에 대한 매매대금의 잔금을 지급한 이상 소유권이전등기를 하지 못하였다 하더라도 취득세 납세의무가 있다는 의견이다. 그러나,임대주택법의 입법취지와 보호법익, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면, 건설임대주택의 임대사업자의 우선분양전환의무에 관한임대주택법제21조 제1항 및 제3항은 강행규정에 해당하고, 이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적으로 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2021.9.30. 선고 2016다252560 판결, 같은 뜻임). OOO은임대주택법제21조에 따른 우선분양절차(입주자모집 승인 등)을 준수하지 아니하고 분양전환승인을 받지 못한 상태에서 쟁점주택을 OOO산업에게 매도하였고, OOO산업은 다시 청구인에게 매도하였는바, 이는 강행규정을 위반한 원인무효인 행위에 해당하여 청구인이 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고 잔금을 납부하였다 하더라도 쟁점주택에 대한 취득행위가 있다고 보기 어려우므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다(조심 2022지1126, 2023.4.11. 결정, 같은 뜻임)고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.