[요지] 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산의 사실상 현황을 보면 청구인이 소유하고 있는 쟁점부동산의 위층에 주거생활을 할 수 있는 주택 205호 및 305호가 존재하고 쟁점부동산의 토지가 실질적으로 위 주택들의 주거 목적에 제공되고 있는 이상, 205호 및 305호에 대지사용권이 없다고 하더라도 재산세의 현황과세 원칙에 따라 205호 및 305호의 부속토지가 존재하는 것으로 보는 것이 타당하여 쟁점부동산의 토지 중 해당 주택들로 안분한 면적은 주택분 재산세 과세대상에 해당한다고 보이는 점(조심 2022지288, 2022.9.5.) 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠음.
[참조결정] 조심2022지0288
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견 처분청은 주택(205호 및 305호)에 토지지분이 없어 공동주택가격 산정이 어렵고, 사실상 이용현황을 반영하여야 한다는 전제 아래 쟁점부동산의 토지 지분 중 일정 부분은 사실상 위 주택이 사용하고 있다고 보아 토지의 지분을 비주거와 주거로 안분하여 재산세대장에 관리하고 이 건 주택분 재산세를 부과하였으나, ① 쟁점부동산의 소유권 대지권은 오로지 상가 소유자인 청구인만을 위하여 존재하고, ② 쟁점부동산은 공부상 사실관계에 일치하여 현황과세가 불필요하며, ③ 공동주택가격 산정을 위해서 토지지분이 없어도 되고, ④ 처분청의 처분으로 청구인이 다주택자로 피해를 입고 있으므로 이 건 주택분 재산세 부과처분은 잘못이다.
(1) 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공부상 내용을 보더라도 쟁점부동산의 토지에 대한 소유권은 청구인만 가지고 있고, 청구인의 쟁점부동산의 전유부분과 일체성을 가지고 있는 소유권 대지권은 오직 쟁점부동산의 전유부분만을 위해 존재한다. 따라서 처분청이 임의로 다른 주택의 부속토지로 처리할 수 있는 성질의 것이 아니다. 대법원 2017.5.31. 선고 2014다236809 판결은 ‘구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다’고 판시한바, 이로 볼 때 쟁점부동산의 대지소유권은 오직 쟁점부동산의 전유부분을 소유하기 위한 대지소유권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체성을 가지게 되었으므로, 추후 증축된 205호, 305호 주택 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다. 따라서 쟁점부동산의 토지는 공부에 등재된 청구인의 소유권 내용 그대로 토지분으로만 재산세를 부과하여야 한다.
(2) 쟁점부동산은 집합건축물대장 전유부에 정확하게 등재되어 있고, 공부상 용도인 점포로 이용 중이며 토지대장 및 대지권등록부에도 대지권비율이 등기사항전부증명서와 동일하게 1,134.4분의 56이 등재되어 있다. 따라서 공부상 누락된 사항이 전혀 없고, 실제 이용현황에서도 공부등재 사항과 다른 점이 없으므로 처분청은 쟁점부동산의 토지 전체를 토지분 재산세 대상으로 관리하여야 한다.
(3) 처분청은 공동주택가격이 토지와 건축물 가격으로 구성된다고 주장하나, 다양한 이유로 인하여 그렇지 않은 특이한 경우도 있다. 국공유지 등 타인 소유의 땅에 집합건물을 지은 경우, 대지의 계약금만 주고 집합건물을 건축하였으나 대지 매매계약이 해제된 경우, 토지에 근저당이나 가압류등이 설정된 상태에서 집합건물을 지은 후에 근저당권자가 토지에 대해 임의경매를 신청하여 제3자가 낙찰받는 경우 등 집합건물에 대지권이 없는 경우는 다양하게 존재한다. 국토교통부 훈령 제21조는 대지권이 없는 경우에는 건물 부분만을 산정하여 공동주택가격을 산정하라는 규정이 명확하게 있음에도 불구하고, 처분청은 이를 준수하지 아니하여 쟁점부동산의 토지 면적 중 일부(OOO㎡)를 205호 및 305호의 재산세(주택)관리대장에 잘못 등재하여 공동주택가격을 산정하는 근거를 만들어 주었다.
(4) 가장 문제인 것은 처분청이 쟁점부동산의 토지 일부를 어떠한 근거나 기존도 없이 안분하여 재산세(주택)관리대장에 등재하면서 청구인이 다주택자가 되었다. 취득세에서는 주택법을 준용하여 그 부속토지도 주택의 범위에 포함한바, 결국 주택의 부속토지만 소유하고 있는 경우에도 지방세법 제13조의2에 따라 주택을 소유한 것으로 간주되어 주택 수에 포함된다. 지방세법 시행령 제28조의2 제1항 등의 현행법이 공시지가 OOO원 이하의 부속토지는 주택수에서 제외하고 있지만 법이 언제든 변경될 수 있다는 경험에 비추어 볼 때 처분청이 주택분 재산세를 부과하는 것은 큰 불이익을 내포하고 있다. 또한 쟁점부동산의 소재지는 낙후된 지역으로 언제든 재건축, 재개발이 가능한데, 만약 개발이 발표되면 공시지가 OOO원 이하의 부속토지도 주택 수에 포함되어 다주택자에 대한 세금중과라는 불이익을 부담하게 된다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점집합건물의 내역은 아래와 같다. (가) OOO는 당초 신축된 지하와 1층 상가 12개호 및 이후 증축된 2층과 3층 22세대의 공동주택으로 된 집합건물로서, 청구인은 이 중 상가 105호의 소유자인바, 집합건축물 관리대장 표제부의 내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 집합건축물 관리대장 (나) 당초 1층 상가 소유자들은 2층과 3층에 주택을 두 차례에 걸쳐 증축하면서, 증축된 건물에 대한 등기만 경료하고 대지권 등기는 마치지 않은 상태로 현재에 이르고 있는바, 105호의 등기사항전부내역서상 표제부(1동 건물의 표시 및 전유부분)의 내용은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 표제부 내역 (다) 청구인의 배우자인 AAA는 쟁점집합건물의 증축 이후인 1997.2.12. 경매로 105호를 취득하였고, 이후 청구인은 2004.11.28.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2005.1.17. 등기를 마쳤다.
(2) 처분청은 쟁점집합건물이 소재한 OOO토지면적인 OOO㎡에 청구인 소유 쟁점부동산 제105호의 대지권비율 1,134.1분의 56을 적용하여 환산된 토지면적 OOO㎡를 건물면적비율로 안분한 후 제105호(OOO㎡), 제205호(OOO㎡), 제305호(OOO㎡)의 각 재산세대장에 등재하였고, 청구인에게 제205호(OOO㎡), 제305호(OOO㎡)의 주택 부속토지로서 주택분 재산세 등 합계 OOO원을 부과하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 공부상으로 쟁점부동산의 토지에는 청구인의 상가를 위한 대지권만 설정되어 있으므로, 타인 소유 주택의 부속토지로 인정할 수 없고 전체를 토지분 재산세로 과세하여야 한다고 주장하나, 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 일부개정되기 전의 것) 제119조에서는 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 의하여 재산세를 부과하도록 규정하고 있는바, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산의 사실상 현황을 보면 청구인이 소유하고 있는 쟁점부동산의 위층에 주거생활을 할 수 있는 주택 205호 및 305호가 존재하고 쟁점부동산의 토지가 실질적으로 위 주택들의 주거 목적에 제공되고 있는 이상, 205호 및 305호에 대지사용권이 없다고 하더라도 재산세의 현황과세 원칙에 따라 205호 및 305호의 부속토지가 존재하는 것으로 보는 것이 타당하여 쟁점부동산의 토지 중 해당 주택들로 안분한 면적은 주택분 재산세 과세대상에 해당한다고 보이는 점(조심 2022지288, 2022.9.5.) 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 데에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.
③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례) ① 제111조제1항제3호나목에도 불구하고 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)에 대해서는 다음의 세율을 적용한다.
(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 일부개정되기 전의 것) 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다. 제110조의2(재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위) ④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유한 경우에도 각각 1개의 주택으로 보아 주택 수를 산정한다. 다만, 1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개의 주택으로 본다. 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
(4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2(상가건물의 구분소유) ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
1. 구분점포의 용도가 건축법 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것
2. 삭제 ＜2020. 2. 4.＞
3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것
② 제1항에 따른 경계표지 및 건물번호표지에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다. ※ 공동주택가격 조사·산정 기준(국토교통부훈령 제1422호, 2021.8. 13. 일부개정) 제1조(목적) 이 기준은 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 및 같은 법 시행령 제45조제3항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하기 위한 세부적인 기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다. 제21조(대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택가격의 산정) ① 대지권등록부에 대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택은 해당 지방자치단체로부터 호별 대지지분을 제시받아 조사ㆍ산정한다. 다만, 대지지분이 없거나 대지가 국ㆍ공유재산인 경우에는 건물부분만의 적정가격을 조사ㆍ산정한다.