[요지] 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것임(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 등 다수, 같은 뜻임).
[참조결정] 조심2021지1394 / 조심2021지1996 / 조심2019지2048 / 조심2021지0738 / 조심2021지0514 / 조심2023지0187 / 조심2021지0945
[주 문] OOO구청장이 2022.7.27. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 조경‧도로포장공사비 OOO원을 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 조경은 건축물의 부대설비가 되는 것이 아니라 토지의 구성부분이 되는 데 불과하고, 조형물 또한 토지에 설치되어 거래상 독립한 권리의 객체성을 유지하고 있으며, 이들 모두 취득세의 과세대상인 건물, 구축물 및 특수한 부대설비에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2002.6.14. 선고 2000두6404 판결). 따라서 조경‧포장공사비는 이 건 부동산의 취득가격으로 볼 수 없다.
(2) 취득세의 과세대상 물건의 일부에 해당하는지 여부는 분리하기 어렵다거나 분리하면 효용을 해한다는 등에 의해서가 아니라 ‘건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루었는지’ 여부에 따라 판단되어야 한다. 그러나 가전‧가구의 경우에는 수분양자가 선택하여 설치하는 것으로 이 건 공동주택 신축 당시부터 설치가 당연히 예정되어 있었다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 이 건 공동주택과 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보기 어려우므로 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외되어야 한다(광주고등법원 2020.1.8. 선고 2019누1611 판결).
(3) 청구법인의 조합운영비는 임직원의 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비, 회의비 등으로 기업회계기준에서 말하는 ‘관리비’에 해당하므로 공사원가에 해당하지 않는다. OOO 정비사업조합등 표준 예산‧회계규정제15조에서도 조합운영비를 사업비와 별도로 편성하여 지출하도록 정하고 있다. 따라서 조합운영비는 지방세법 시행령제18조 제2항 제1호에서 규정한 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그에 관련한 비용”에 해당하므로 이 건 부동산의 취득가격에서 제외되어야 한다. 아울러 조합총회 비용이나 법무용역비도 청구법인의 운영과 관련된 비용이므로 이 또한 취득가격에서 제외되어야 한다(인천지방법원 2011.1.28. 선고 2009구합5408 판결).
(4) 주택재건축사업에서 감정평가는 종전자산의 평가와 종후자산의 평가로 구분되는데, 종전자산의 평가는 조합원들 사이의 형평을 위한 비용이고, 종후자산의 평가는 주로 일반분양분의 가격을 결정하기 위하여 필요한 것으로서 이러한 비용은 ‘판매비 등’에 해당하므로 이 건 부동산의 취득과는 무관하다.
(5) 이자는 차입금의 차입기간에 따른 일정한 비율의 대가로 지불하는 돈을 의미하는데, PF대출수수료는 프로젝트 파이낸싱을 설계하고 실행하는데 따른 대가적 성격으로 지급되는 것으로서 차주가 대주로부터 금전을 차입하면서 차주의 지불능력 및 위험을 평가하여 회계적‧법률적‧금융적인 측면에서 전문기관에 의뢰하여 PF 대출을 원활하게 받기 위한 대가일 뿐 건축공사에 필요한 돈을 차입하는 것과는 성격이 다르다(대전지방법원 2007.5.9. 선고 2006구합4419 판결).
(6) 청구법인은 OOO교육지원청과 협약(이하 “이 건 기부채납협약”이라 한다)을 체결하고, 증축공사비를 부담한 것이므로 법령에 따라 의무적으로 부담한 것이 아니다. 더욱이, 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 비과세하도록 규정하고 있는바, 증축공사비를 이 건 공동주택의 취득가격에 포함하는 것은 기부채납용 부동산에 대한 비과세 취지와도 맞지 않다.
(7) 지방세법 시행령제18조 제2항 제3호는 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”을 취득가격에서 제외하도록 되어 있다. 해당 규정을 보면, 중간에 쉼표(,)가 들어가 있는데 쉼표 앞쪽의 ‘이주비’는 권리보상 여부와 상관없이 지급되는 금액 전체가 되고, 쉼표 뒤쪽의 그 밖에 지장물 보상금 등은 취득물건과 별개의 권리보상으로 지급되는 비용이어야 취득가격에서 제외되는 것으로 보아야 한다. 그리고 이주비의 범위에 관하여는 지방세법령에 구체적으로 규정되어 있지 아니하므로 사업지구 내에 정착하여 살고 있던 주민이나 단체‧법인 등을 다른 곳으로 이동시키는 것과 관련되어 지출되는 모든 비용으로 해석할 수밖에 없다. 따라서 주민들의 이주로 비어있는 건물에 대한 방범, 이주에 반대하는 주민들에 대한 대책 등의 업무과 관련하여 지급된 비용도 이주비에 해당되므로 청구법인이 ㈜CCC와 체결한 정비구역내범죄예방용역계약 및 ㈜BBB과 체결한 이주관리업무용역계약에 따라 지급한 비용도 지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 규정한 이주비에 해당된다.
(1) 일정 규모 이상의 공동주택을 건축하는 경우에는 의무적으로 단지 내 조경과 도로를 설치해야 하고, 이러한 시설은 공동주택과 분리되어 거래될 수 없으므로 해당 시설의 설치비용은 이 건 공동주택의 취득가격에 포함된다.
(2) 수분양자에게 옵션으로 제공되는 가전‧가구는 개별 주택과 하나로 거래되는 것이 통상적이고, 해당 제품을 분리하는 경우에는 그 제품의 경제적 가치가 크게 훼손되는 것은 물론이고 해당 주택의 효용도 그만큼 감소된다 할 것이므로 이를 이 건 공동주택의 일부로 보는 것이 타당하다(조심 2021지1394, 2021.10.27.).
(3) 청구법인은 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립되었고, 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있어서 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 청구법인이 재건축사업을 추진하는 과정에서 지출한 일반 관리비는 이 건 부동산의 취득가격에 포함되어야 한다.
(4) 재건축사업에서의 감정평가는 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 사업시행자가 정비사업에 대한 관리처분계획인가를 받기 위해 필수적으로 수행하는 절차이므로 청구법인이 이 과정에서 지급한 감정평가수수료는 이 건 부동산의 취득 과정에 소요된 비용으로 취득가격에 포함하는 것이 타당하다.
(5) 청구법인은 PF대출수수료의 내역을 기존 장기차입금 상환, PF대출금 상환, 사업비 등으로만 구분하고, 그 구체적인 내역을 제출하지 않은 점과 이 건 부동산 신축 외에 다른 사업을 하지 않는 청구법인의 특성을 고려하면, 청구법인이 PF대출수수료라고 주장하는 비용을 차입금으로 보아 이 건 부동산의 취득 가격에 포함하는 것이 타당하다.
(6) 청구법인은 재건축정비사업의 시행인가 조건으로 학교 급식시설에 대한 증축 공사비를 부담하게 된 것이므로 해당 비용은 청구법인이 이 건 공동주택의 취득을 조건으로 부담한 것으로 보아야 할 것이다. 또한 학교용지부담금을 면제받았다 하더라도 해당 비용을 납부하지 아니하고는 이 건 공동주택을 취득할 수 없으므로 이는 ‘의무적으로 부담하는 비용’에도 해당된다.
(7) 청구법인은 범죄예방을 위한 구역 내 순찰, 조합원 및 세입자 실태 조사, 폐기물 투기 및 적치행위 단속, 이주확인서 교부, 이주관련 상담 및 안내 독려 등의 업무에 소요된 비용을 이주용역비라 하여 이 건 부동산의 취득가격에서 제외해야 한다고 주장하고 있다. 그러나 위 업무의 성격에 비추어 보면, 이는 청구법인이 주택재건축사업을 추진‧운영하기 위하여 수행하여야 할 업무를 제3자에게 위탁하여 처리한 것으로 보이므로 해당 비용은 이주비로 보기 보다는 일반운영비로 보아 이 건 부동산의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 2010.1.6.도시 및 주거환경정비법에 따라 OOO 외 OOO필지 일대에서 주택재건축정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)을 시행할 목적으로 설립되었다. (나) 청구법인은 2014.4.7. 이 건 정비사업에 대한 사업시행인가를 받고, 2015.11.17. 관리처분계획 인가를 받은 것으로 나타난다. (다) 청구법인은 2015.10.22. AAA 주식회사를 시공자로 하여 이 건 정비사업에 대한 공사도급계약을 체결하였고, 그 용역의 내용은 아래와 같다. ＜이 건 정비사업에 대한 공사도급계약서＞ 제5조(도급공사의 내용과 범위)
② “을(AAA 주식회사)”은 제4조 제1항의 건축시설을 시공하고 본 공사를 시공함에 있어 다음 각 호를 수행한다.
1. 건축공사 2. 토목공사 3. 조경공사 4. 전기공사 5. 설비공사 6. 철거공사 및 잔재처리 7. 주택법에 의한 도로, 전기, 통신, 상‧하수도, 가스, 지역난방 등 간선시설 설치‧인입공사(각종 인입부담금 제외) 8. 분양과 관련한 견본주택 운영, 분양광고, 분양보증업무 등 10. 상가 등 복리시설의 상‧하수도, 전기, 통신 관련 제반 공사 10. 예술장식품 설치 11. 사업계획승인 이행조건에 관련한 기부채납도로 및 공원공사 (이하 생략) (라) 청구법인은 2017.7.7. OOO교육지원청 교육장과 이 건 기부채납 협약을 체결하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다. ＜이 건 기부채납 협약서＞ ◯◯◯ (마) 청구법인은 2015.9.21. ㈜BBB과 이주관리용역 계약을 체결하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다. ＜이주관리용역 계약서＞ ◯◯◯ (바) 청구법인은 2015년 9월 ㈜CCC와 정비사업 전문관리용역 계약을 체결하였고, 해당 계약서 상의 용역업무의 범위는 사업시행계획 검토 및 협의지원, 사업시행인가 신청서 및 인가서류 작성 지원, 대관 업무 수행 등으로 되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 조경‧포장공사비에 대해서 보면, 취득의 대상이 아닌 다른 물건에 소요된 비용은 취득세 과세표준에 포함할 수 없는바(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결, 같은 뜻임), 조경과 도로포장에 소요된 비용은 토지의 구성부분이 되는 데에 소요된 것에 불과하여 이 건 부동산인 건축물의 취득가격에 포함될 수 없는 것으로 보인다(조심 2021지738, 2021.12.29., 같은 뜻임). 따라서 조경‧포장공사비는 이 건 부동산의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로, 가전‧가구 설치비에 대해서 보면, 이 건 공동주택의 각 호실에 부착된 가전제품이나 맞춤형으로 제작된 가구의 경우에는 주택과 일체로서 그 효용가치를 이루고 있고, 해당 가구 등을 떼어냈을 때 그 경제적 가치가 크게 훼손되어 이 건 공동주택과 가전‧가구는 물리적‧기능적‧경제적으로 일체를 이루고 있다고 보인다(조심 2021지1394, 2021.10.27., 조심 2021지514, 2021.11.9., 같은 뜻임). 따라서 가전‧가구 설치비는 이 건 공동주택의 취득가격에 포함된다고 판단된다. (다) 다음으로, 조합운영비, 총회비, 법무용역비에 대해서 보면, 이러한 비용은 청구법인의 운영과 관련된 비용으로 보이는데, 청구법인은 오로지 이 건 부동산의 신축을 위해 설립되었고, 분양의 경우 시공사가 대부분의 사무를 처리한 것으로 나타나므로 청구법인이 지출한 운영비 등은 이 건 부동산의 취득에 소요되었다고 보는 것이 타당하다(조심 2023지187, 2023.3.28., 같은 뜻임). 따라서 조합운영비, 총회비, 법무용역비는 이 건 부동산의 취득가격에 포함된다고 판단된다. (라) 다음으로, 감정평가수수료에 대해서 보면, 감정평가의 주된 목적은 조합원에게 적용되는 감보율을 산정하여 그 자료를 바탕으로 관리처분계획 등을 작성하기 위한 것이고, 이는 이 건 부동산 신축에 필수적인 절차에 해당하므로 이러한 과정에 소요된 비용으로 보는 것이 타당하다.(조심 2023지187, 2023.3.28., 대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결, 같은 뜻임). 따라서 감정평가수수료도 이 건 부동산의 취득가격에 포함된다고 판단된다. (마) 다음으로, PF대출수수료에 대해서 보면, PF대출수수료는 이 건 부동산 등의 취득과 관련한 자금조달 과정에 필요한 용역(자문, 주선, 인지세 등 대행, 감정평가 등)의 대가로 보이고, 이러한 과정이 없었다면 이 건 부동산의 취득도 어려웠을 것이므로 이는 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급된 간접비용에 해당된다(조심 2021지945, 2022.8.30., 같은 뜻임). 따라서 PF대출수수로도 이 건 부동산의 취득가격에 포함된다고 판단된다. (바) 다음으로, 학교 증축비용에 대해서 보면, 일정 규모 이상의 공동주택을 신축하는 경우에는 학교용지 확보 등에 관한 특례법에 따른 학교용지부담금을 납부하거나 해당 교육지원청과 학교 신‧증설에 대한 별도의 협의과정을 거쳐야만 하는데, 청구법인은 이러한 규정 탓에 이 건 공동주택의 신축과 관련한 인허가를 받는 과정에서 이 건 기부채납 협약을 체결한 것이므로 이러한 경위에서 지출된 학교 증축비용은 청구법인이 이 건 공동주택의 건축주(건축허가 수허가자)의 지위에서 약정한 계약에 따라 부담하는 비용으로 이 건 공동주택 신축 과정에서 필수적으로 지출되었다고 볼 수밖에 없다.(조심 2021지1996, 2022.6.2., 같은 뜻임) 따라서 학교 증축비용은 이 건 공동주택의 취득가격에 포함된다고 판단된다. (사) 마지막으로, 이주용역비에 대해서 살펴보면, 이주관리용역 계약서 상에 기재된 업무 내용에 비추어 보면, 이주용역비는 이주비와 같이 조합원들의 이주 자체에 소요된 비용의 보전이나 보상에 따른 것이 아니라 종전 건축물의 철거에 예상되는 장애 사유를 관리하기 위한 것으로 보이므로 이는 이 건 부동산의 신축을 원활하게 진행하기 위해 지출된 절차비용으로 보인다(조심 2019지2048, 2020.11.12., 같은 뜻임). 따라서 이주용역비는 이 건 부동산의 취득가격에 포함된다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ⑭ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조에 따른 대(垈) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ⑭ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조에 따른 대(垈) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 토지에 포함되는 것으로서 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지의 소유자가 취득한 것으로 본다. 다만, 건축물을 건축하면서 그 건축물에 부수되는 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 건축물에 포함되는 것으로 보아 건축물을 취득하는 자가 취득한 것으로 본다.
(3) 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용