[요지] 청구인들이 이 건의 경우 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 처분청으로부터 매각허가 또는 자진말소 절차를 이행한 사실이 없는 점, 위 매각허가 또는 자진말소 신고 이외의 경제적 사유 등으로 인한 경우는 지방세특례제한법에서 정한 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구인은 쟁점임대주택을 임대의무기간 내에 매각하여 지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에 따른 취득세 추징사유가 발생하였으므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 임대사업자등록증에 의하면, 청구인은 2018.11.6. 주택임대사업자OOO로 등록을 하면서, 쟁점임대주택을 단기민간임대주택으로 등록(임대개시일 2019.1.5.)한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2018.12.19. 쟁점임대주택을 분양받아 취득한 후, 같은 날 처분청에 쟁점임대주택의 분양가액인 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호의 세율(4%)을 적용하여 산출한 세액에서 쟁점임대주택을 지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에 따른 임대용 주택(단기임대주택)으로 신고하여 그 취득세 등을 감면받고, 나머지 세액인 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 같은 법 제177조의2에 따른 최소납부세액으로 신고·납부하였다. (다) 쟁점임대주택의 임대의무기간은 임대개시일인 2019.1.5.부터 2023.1.15.까지 4년이며, 등기부등본에 의하면, 청구인은 위 임대의무기간 이내인 2022.6.23. AAA에게 쟁점임대주택을 매각한 것으로 나타나난다. (라) 처분청은 청구인이 쟁점임대주택을 임대의무기간 이내에 매각한 사실을 확인한 후, 청구인에게 지방세특례제한법제31조 제2 항에 따른 취득세 추징사유가 발생한 사실을 안내하였고, 이에 청구인은 2022.7.22. 처분청에 쟁점임대주택의 분양가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 합계 OOO원을 신고·납부하였다. (마) 국토교통부장관은 2020.7.10. 주택시장안정보완대책을 다음과 같이 발표(주요내용만 발췌)하였다.
① 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지
② 폐지유형의 최소임대의무기간 종료 시 자동 등록말소 추진
③ 폐지유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소 기회 부여
• 폐지유형(단기ㆍ아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용(공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한하여 적용되며, 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과)
• 다만, 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안하여 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정하여 가능 [임대사업자의 공적 의무 강화]
① 장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장 (기존 8년→10년)
② 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화
• 이중 법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려하여 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용 (바) 국토교통부장관이 2020.7.10. 발표한 주택시장안정보완대책에 따라 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)이 다음과 같이 개정되었다. 개정 전 개정 후 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. ＜삭 제＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. ＜신 설＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ①ㆍ② (신설) ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점임대주택을 비록 임대의무기간 내에 매각하였으나 이는 청구인 경제적 사정(생활고, 건강 등)에 따른 불가피한 매각임에도 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장한다. (나) 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에서민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택을 최초로 분양 받은 경우 그 공동주택에 대해서는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제1호에서 민간임대주택법제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 ‘대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유’로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택법제43조 제4항에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있다. 한편, 민간임대주택법제43조 제1항에서 임대사업자는 임대의무기간(단기임대주택: 4년) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 제1·3호에서 부도, 파산 등 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받은 경우 제1항에 불구 임대의무기간 내에도 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도하거나 등록을 말소할 수 있으며, 같은 법 제6조 제1항 제11호에 따라 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 자진말소를 신청하는 경우에는 해당 임대주택을 임대의무기간 내라도 계속 임대하지 아니하고 말소할 수 있다고 규정하고 있다. (다) 위 규정을 종합하면, 임대사업자가 임대의무기간 중에 (1) 단기임대주택을 매각할 경우 부도·파산 등의 경제적 사정 등으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매각허가를 받거나, (2) 자진말소를 신청하여 해당 임대주택의 등록을 말소하여야만 면제된 취득세 등이 추징대상에 해당되지 않는 것이다. (라) 청구인은 부도·파산 등 경제적 이유로 처분청으로부터 매각허가를 받거나 쟁점임대주택은 폐지되는 유형의 단기 민간임대주택으로서 자진말소를 신청한 후 임대의무기간 내에 제3자에게 매각을 하여야 기 감면받은 취득세 등이 추징대상에 해당되지 않는 것이나, 이 건의 경우 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 처분청으로부터 매각허가 또는 자진말소 절차를 이행한 사실이 없는 점, 위 매각허가 또는 자진말소 신고 이외의 경제적 사유 등으로 인한 경우는 지방세특례제한법에서 정한 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구인은 쟁점임대주택을 임대의무기간 내에 매각하여 지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에 따른 취득세 추징사유가 발생하였으므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항, 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16113호로 개정되기 전의 것) 제20조(신고 및 납부) ③ 이 법 또는 다른 법령에 따라 취득세를 비과세, 과세면제 또는 경감받은 후에 해당 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징 대상이 되었을 때에는 제1항에도 불구하고 그 사유 발생일부터 30일 이내에 해당 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 세액을 말한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.
(2) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는 공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
(3) 지방세특례제한법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정되기 전의 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.9.14. 법률 제18452호로 개정된 것) 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8.18. 법률 제17482호로 개정 된 것) 부 칙 ＜법률 제17482호, 2020. 8. 18.＞ 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다. 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
(6) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.