직계존속으로부터 취득한 쟁점부동산의 매매대금 중 매매대금과 상계한 쟁점전세보증금에 대하여 주택 유상취득의 세율(3%)을 적용할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2022.5.20. OOO시 OOO구 OOO동 OOO, OOO동 OOO호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 직계존속인 OOO과 OOO(이하 “매도인”이라 한다)으로부터 OOO원에 취득하고, 2022.5.24. 취득가액 중 매매대금 지급사실이 증빙된 OOO원에 대해서는 주택유상거래 세율 1천분의 30을 적용하고, 전세보증금으로 대체한 OOO원(이하 “쟁점전세보증금”이라 한다) 대해서는 증여취득세율인 1천분의 120을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2022.6.9. 쟁점전세보증금에 대하여 유상거래 취득세율 1천분의 30을 적용하여야 한다고 주장하면서 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2022.7.6. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 매도인으로부터 쟁점부동산을 유상취득하면서 새로이 임대차계약을 체결하여 보증금을 자신의 새로운 채무로 취득하고, 매매대금과 임대보증금을 상계한 대금을 지급하였고, 이 금액 또한 퇴거 시 언제라도 청구인이 매도인에게 지급할 금액이므로 쟁점전세보증금을 포함한 거래금액 전액을 일반매매로 취득하였다고 보아 주택유상거래세율인 1천분의 30을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 일반적인 주택매매 거래에 있어 주택 양도자는 잔금을 받은 후 해당 주택을 비워 주어야 하고, 양수인은 잔금을 지급한 후 즉시 해당 주택을 인수하는 것이 통상적인데, 이 건의 경우 매도인이 쟁점주택을 양도한 후에도 여전히 전세의 형식을 빌려 양도한 주택에서 거주하고 있다. 또한, 청구인은 쟁점주택을 양수한 후에도 해당 주택으로 이주하지 않고 양수한 주택 외의 소재지에서 거주하고 있고, 쟁점전세보증금이 주택의 총매매대금에서 차지하는 비율이 50%를 초과하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점전세보증금에 상당하는 금액을 청구인의 직계존속으로부터 증여로 취득하였으므로 증여취득세율인 1천분의 120을 적용하여야 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 직계존속으로부터 취득한 쟁점부동산의 매매대금 중 매매대금과 상계한 쟁점전세보증금에 대하여 주택 유상취득의 세율(3%)을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

• 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
• 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
• 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
• 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

• 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
• 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.
• 다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2022.5.20. 쟁점주택에 대하여 매도인(직계존속)과 OOO원에 매수하는 매매계약을 체결하였다. (나) 청구인은 2022.5.20.과 2022.11.10. 쟁점주택의 매매대금 중 OOO원을 매도인 계좌에 이체하였고, 매도인과 임대차계약을 체결(전세보증금 OOO원, 임대차기간 2022.5.20부터 24개월)하여 쟁점전세보증금을 매매대금에서 공제하기로 하였다. (다) 청구인은 전세보증금 OOO원을 매도인에게 변제할 수 있는 소득증빙자료를 제출하지 아니하였다. (라) 매도인은 매도일 이전부터 현재까지 쟁점주택에 거주하고 있다. (마) 청구인은 2022.5.20. 쟁점주택을 매도인으로부터 OOO원에 취득하고, 2022.5.24. 취득가액 중 매매대금 지급사실이 증빙된 OOO원에 대해서는 주택유상거래 세율 1천분의 30을 적용하고, 나머지 쟁점전세보증금(62.1%)에 대해서는 증여취득세율인 1천분의 120을 적용하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다. (바) 청구인은 2022.6.9. 쟁점전세보증금에 대하여 유상거래 취득세율 1천분의 30을 적용하여야 한다고 주장하면서 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 이를 거부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 직계존속으로부터 취득하면서 매매대금으로 상계한 쟁점전세보증금에 대하여 유상거래 취득세율을 적용하여야 한다고 주장하나, 일반적으로 주택매매 거래에 있어 주택 양도자는 잔금을 받은 후 해당 주택을 비워 주어야 하고 양수인은 잔금 지급 후 즉시 해당 주택을 인수하는 것이 통상적인데, 이 건의 경우 매도인인 청구인의 직계존속은 쟁점주택을 양도한 후에도 여전히 전세의 형식을 빌려 양도한 쟁점주택에서 거주하고 있고, 청구인 또한 쟁점주택을 양수한 후에도 그 주택으로 이주하지 않고 양수한 쟁점주택 외의 소재지에서 다른 주택을 임차하여 거주하고 있는 점, 쟁점전세보증금이 쟁점주택의 총 매매대금에서 차지하는 비율이 62.1%로 나타나고 있고 청구인이 이를 매도인에게 변제할 수 있는 소득증빙자료를 제시하지 아니하여 청구인과 특수관계에 있는 매도인으로부터 유상으로 취득하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택을 직계존속으로부터 취득하면서 매매대금 일부를 쟁점전세보증금으로 상계한 것은 사실상 무상으로 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.