[요지] 새로이 임대주택을 신축하고자 하는 자가 주택건설용 토지를 취득하는 경우 토지 취득후 60일 이내에 주택건설사업계획승인을 받아 토지를 임대주택으로 등록하는 것은 시간적으로 어렵다 할 것이며, 이로 인하여 임대주택 건설용 토지를 취득한 후 60일 이내에 이를 임대목적물로 등록하지 아니하였다는 사유로 감면대상에서 배제하는 것은 건설임대사업자의 경우 사실상 감면대상에서 배제되는 결과를 초래할 수 있으므로 임대주택 활성화를 위하여 임대주택에 대한 감면혜택을 부여하는 입법취지에 반하는 결과를 초래하게 된다 할 것임.
[참조결정] 조심2021지0396
[주 문] OOO군수가 2022.5.11. 청구법인에게 한 취득세 OOO원 지방교육세 OOO원 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함)의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(이하 생략)
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2004.11.18. 주택건설업, 부동산 분양 및 임대업 등을 사업목적으로 하여 설립된 후, 2015.6.24. 주택건설 임대사업자 등록을 하고 현재는 OOO에 본점을 두고 사업을 영위하고 있다. (나) 청구법인이 2021.2.23.과 2021.5.24. 취득한 쟁점토지 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점토지 취득 현황 ◯◯◯ (다) 청구법인은 2021.10.28. OOO군수에게 주택건설 사업계획 승인(85㎡이하 임대주택 OOO세대)을 받았으며, 2021.11.24. 임대사업자 등록증에 쟁점토지를 임대목적물로 등록하였고, 2021.12.12. 건축공사에 착공신고 하였다. (라) 임대주택 감면규정(지특법 제31조 제1항) 입법 연혁은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 임대주택 감면규정 입법 연혁 개정 관련 규정 2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 2016.12.27. 법률 제14477호로 개정된 것 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택"이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택"이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. (마) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙별지 서식의 임대사업자 등록변경신청서의 기재내용을 보면, 주택 취득유형에 따른 변경사항과 주택유형, 전용면적 등을 기재하도록 규정되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살펴본다. 구 지특법 제31조 제1항에서 임대용 부동산의 취득일로부터 60일 이내에 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하는 경우 취득세를 면제하도록 규정하고 있는데, 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙별표 1의 임대사업자 등록사항 변경신청서에서는 변경사항이 있는 경우 구체적으로 주택 취득계획에 따른 유형을 기재하도록 되어 있어, 이 건과 같은 건설임대주택의 경우 해당 건물의 세부 내역은 부지를 취득한 후 일정 기간 사업계획을 수립하여 사업계획을 정부로부터 승인받거나 건축허가를 받음으로써 구체화되고 확정되는 것으로서 토지를 취득한 후 60일 이내에 확정하여 임대사업자등록증에 임대주택(건물분)의 세부 내역을 기재하기는 어려운 실정임을 알 수 있다. 국토교통부의 질의회신 사례(국토교통부 민간임대정책과-4256, 2020.11.5.)에서도 “토지만 소유하고 있고 아무런 계획이 확정되지 않은 자가 임대주택을 등록하는 것은 불가한 사항이며, 해당 토지에 임대주택 사업이 진행될지 확정되지 않은 상황에서 목적물의 용도, 세대수, 면적 등 아무런 계획이 정해지지 않은 사항을 등록할 수 없을 것입니다. 따라서, 관계 법령에 따라 임대사업자 등록은 가능하나 임대주택을 소유하거나 임대목적물의 취득계획이 확정되어야 임대주택의 등록이 가능할 것입니다”라고 해석하고 있다. 또한, 새로이 임대주택을 신축하고자 하는 자가 주택건설용 토지를 취득하는 경우 토지 취득후 60일 이내에 주택건설사업계획승인을 받아 토지를 임대주택으로 등록하는 것은 시간적으로 어렵다 할 것이며, 이로 인하여 임대주택 건설용 토지를 취득한 후 60일 이내에 이를 임대목적물로 등록하지 아니하였다는 사유로 감면대상에서 배제하는 것은 건설임대사업자의 경우 사실상 감면대상에서 배제되는 결과를 초래할 수 있으므로 임대주택 활성화를 위하여 임대주택에 대한 감면혜택을 부여하는 입법취지에 반하는 결과를 초래하게 된다 할 것이다. 이를 보완하기 위하여 2021.12.28. 지특법을 개정하면서 토지의 경우 주택법에 따른 사업계획승인이나 건축법에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내에 임대목적물로 등록하는 경우에도 감면혜택을 부여하도록 개정된 취지 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지에 대하여 그 취득일부터 60일 이내에 임대목적물로 등록을 하지 아니하였다는 사유로 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.