[요지] 주택건설사업자인 청구법인은 2020.12.21. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였으므로 취득 당시 지방세법 시행령제28조의2 제8호의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하였고, 쟁점주택의 취득일로부터 3년 이내인 2021.4.12. 그 주택을 멸실하였는바, 문언상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[요지] 주택건설사업자인 청구법인은 2020.12.21. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였으므로 취득 당시 지방세법 시행령제28조의2 제8호의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하였고, 쟁점주택의 취득일로부터 3년 이내인 2021.4.12. 그 주택을 멸실하였는바, 문언상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] OOO시 OOO구청장이 2022.4.14. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
1. 청구법인은 주택법제4조에 따라 등록된 주택건설사업자로서 업무시설(오피스텔, 근린생활시설, 공동주택)을 건설하여 분양할 목적으로 2020.12.21. 이 건 토지를 포함한 쟁점주택을 취득하였고, 취득과 동시에 신탁을 원인으로 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)에 소유권이전등기를 경료하였다. 청구법인은 쟁점주택의 매매계약 후 설계, 건설도급계약을 체결하였고, 2021.4.12. 종전주택을 철거하였으며, 2021.6.11. OOO이 처분청으로부터 건축물 신축을 위한 건축허가를 받았으나, 철거 및 부지정리 공사과정에서 인근 주민들의 과도한 민원제기 및 심지어는 현장에까지 난입하여 건설장비를 점거하는 등 공사방해와 이유 없이 금전을 요구하는 등 공사진행이 현저하게 어려워져 이 건 토지를 2021.6.24. 청구외 OOO 외 3인에게 매각한 것이다.
2. 쟁점주택을 취득할 당시 쟁점규정에서는 ‘멸실시킬 목적으로 취득하는 주택’은 취득세 대상에서 제외한다고 규정하면서, 그 단서에서 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우를 사후관리대상으로 명확히 규정하고 있다. 이는 당초 지방세법제13조의2 중과규정의 취지가 법인의 우회주택 취득에 대한 제재를 목적으로 할 뿐, 철거 목적의 나대지 취득에 대해 중과하고자 하는 것에 있지는 아니하다. 또한 이와 별도로 행정안전부는 2021.4.27. 쟁점규정을 개정하여 부가가치세법에 의해 사업자등록을 한 주택신축판매업자에 한해 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우 일반과세를 배제하고 중과세율 적용대상으로 보도록 개정한 것으로 보더라도 개정 전에 쟁점주택을 취득한 청구법인은 철거를 완료하여 종전주택을 멸실시킨 것만으로 이미 그 중과세 배제요건을 충족한 것으로 보아야 한다.
1. 쟁점규정에서는 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택을 법 제13조의2 제1항에 따른 중과세대상으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 여기서 중과세 대상으로 보지 않는 주택은 ① ‘주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서’의 조건과 ② ‘멸실시킬 목적으로 취득하는 주택’의 조건 두 가지를 모두 충족하여야 하는 것이다.
2. 그리고 쟁점규정의 단서에서 ‘정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우를 추징대상으로 삼는 것은 주택 취득자에게 조속한 주택건설 착수를 독려함과 동시에 주택건설 외 부동산의 시세차익을 노리거나 기타 세제상의 혜택만을 활용하고 그 용도를 변경하는 경우 등을 제재하기 위한 목적도 함께 있다 할 것이며(대법원 2020.4.29. 선고 2020두31750 판결, 같은 뜻임), 쟁점규정에서 종전주택 철거 후 주택건설사업을 하고자 하였으나 부득이한 사정으로 주택건설사업을 하지 못하고 매각하는 경우 추징대상으로 삼지 아니한다거나 정당한 사유를 규정하고 있지 아니하다.
3. 또한 법인이 주택을 취득하는 경우 취득세 중과세대상에 해당함에도 일정한 요건을 충족하여 주택건설사업을 시행하는 경우 일반과세하는 것은 명백히 특혜규정에 해당한다 할 것임에도, 주택건설사업을 조건으로 일반세율을 적용받은 청구법인이 종전주택 취득 후 주택건설사업을 하지 아니하고 매각한 경우까지 일반과세를 적용하는 것은 과세형평에 벗어나는 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인의 사업자등록증명에 의하면, 청구법인은 주택신축판매업, 주거용 건물 임대업 등을 목적으로 2013.7.1. 설립된 것으로 나타나며, 2020.11.12. 주택법제4조에 따라 등록된 주택건설사업자이다. (나) 청구법인은 2020.12.21. 청구외 OOO으로부터 이 건 토지 및 종전주택을 매매를 원인으로 취득하고 지방세법제11조 제1항 제8호 가목의 일반세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 처분청에 신고‧납부하고 소유권이전등기를 경료하였다. (다) 청구법인은 2021.12.21. OOO과 쟁점주택에 대한 부동산담보신탁계약을 체결하고 쟁점부동산을 신탁하였으며, 소유권이전등기를 경료하였다. (라) 청구법인은 이 건 토지상에 건축물 신축을 목적으로 2020.10.30. ㈜OOO 건축사사무소와 설계계약을, 2021.3.20. ㈜OOO건설과 도급계약을 체결한 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 2021.2.24. 처분청으로부터 종전주택의 건축물 해체 허가를 받고 2021.4.12. 철거하고 건축물대장을 말소한 것으로 나타난다. (바) 수탁자인 OOO은 2021.6.11. 이 건 토지 지상에 업무시설(오피스텔, 근생, 다세대주택) OOO㎡를 신축하는 것을 내용으로 하는 건축허가를 받은 것으로 나타나며, 건축허가신청시 제출된 관련도서에서 확인되는 건축개요는 아래 ＜표＞와 같다. (사) 청구법인은 2021.4.15. 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO과 이 건 토지를 OOO원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였으며, 이 건 토지는 2021.6.24. OOO 외 3인의 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다. (아) 행정안전부는 2020.8.12. 쟁점규정을 신설(대통령령 제30939호)하였다가, 2021.4.17. 현행과 같이 개정(대통령령 제31646호)로 하였는데, 이에 대한 구체적인 개정이유 등은 확인되지 아니한다. ＜참고＞지방세법 시행령제28조의2 제8호 개정 관련 2021.4.27. 개정 전 2021.4.27. 개정 후 제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다. 나.도시 및 주거환경정비법제2조 제8호에 따른 사업시행자,빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자,주택법제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.
6. 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로부가가치세법제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 주택건설사업자가 종전 주택을 멸실한 후 주택신축을 완료하지 않고 처분하는 경우에는 취득세를 중과세 하여야 한다는 의견이나, 지방세법 시행령제28조의2 제8호는 2020.8.12. 대통령령 제30939호로 신설된 후 현재까지 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 취득세 중과제외 배제 사유를 “정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실하지 않는 경우”로 규정하고 있을 뿐 주택 신축을 완료하여야 한다고 규정하고 있지는 않은 점, 지방세법 시행령제28조의2 제8호에서 취득세 중과 제외 배제 사유로 규정하고 있지 아니한 경우까지 그 입법취지 등을 감안하여 취득세를 중과세하는 것은 납세자의 조세법령에 대한 법적안정성 및 예측가능성을 저해하는 것으로 볼 수 있는 점, 주택건설사업자인 청구법인은 2020.12.21. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였으므로 취득 당시지방세법 시행령제28조의2 제8호의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하였고, 쟁점주택의 취득일부터 3년 이내인 2021.4.12. 그 주택을 멸실하였는바, 문언상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장・사용승인서・임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
1. 법인(국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법제49조제1항제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
(2) 지방세법 시행령(2020.12.31., 대통령령 제31343호로 개정되기 전의 것) 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
8. 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.