청구인의 쟁점아파트 취득시기를 처분청의 분양전환 승인절차가 적법하게 이루어진 후 이 건 분양전환계약 체결일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO이 2022.6.28. 청구인에게 한 경정거부처분(취득세에 대한 가산세 OOO원 및 지방교육세에 대한 가산세 OOO원 합계 OOO원)을 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 ㈜AAA 등(이하 “매도인”이라 한다)과 임대보증금 OOO원에 공공건설임대주택인 OOO아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다) 입주계약을 체결한 후, 임대의무기간 5년 만료시점인 2020.12.19. 매도인으로부터 매매대금 OOO원(임대보증금과 동일금액으로 상계)에 쟁점아파트를 매수하기로 하는 매매계약을 체결(이하 “이 건 매매계약”이라 한다)하였다.
• 나. 처분청은 2020.12.22. 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점아파트는 분양전환승인 절차가 진행되지 않았음을 이유로 소유권이전은 절차상 위법한 사항이라는 공문을 발송하였다. ＜표1＞ 처분청 공문 내용 중 발췌
• 다. 청구인은 2021.2.5. 쟁점아파트 취득(취득가액 OOO원)에 따른 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하고, 이 건 매매계약을 기초로 쟁점아파트 소유권 이전등기를 경료하려 하였으나, 처분청의 분양전환승인이 이루어지지 않아 소유권 이전등기를 경료하지 못하였다.
• 라. 처분청은 2021.11.8. 쟁점아파트에 대한 분양전환승인 처리(분양전환가격 OOO원)를 완료하였다.
• 마. 청구인은 2021.11.16. 매도인과 매매대금 OOO원에 쟁점아파트 분양전환 계약(이하 “이 건 분양전환 계약”이라 한다)을 체결하고, 2021.12.2. 쟁점아파트 소유권이전등기를 경료하였다.
• 사. 청구인은 2022.1.3. 이 건 분양전환 계약에 따라 쟁점아파트 취득세(취득가액 OOO원)를 수정신고를 하면서, 쟁점아파트 취득일을 2020.12.19.로 보아 취득세 OOO원 및 가산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 및 가산세 OOO원 합계 OOO원을 수정신고·납부하였다.
• 아. 청구인은 2022.5.31. 쟁점아파트 취득일은 분양전환승인이 이루어지기 전 이 건 매매계약을 체결한 2020.12.19.이 아닌 분양전환승인이 이루어진 후 이 건 분양전환 계약을 체결한 2021.11.16.로 보아야 하는바, 청구인은 취득세 신고·납부기한 내인 2022.1.3. 쟁점아파트 취득세를 신고·납부하였으므로 가산세 합계 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였는데, 처분청은 2022.6.28. 청구인은 쟁점아파를 2020.12.19.에 취득한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 자. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 공공분양임대주택인 쟁점아파트의 소유권을 취득하기 위해서는 구 임대주택법제21조 제4항에 따라 시장·군수·구청장은 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 분양전환승인을 하여야 하고, 만일 이러한 절차를 거치지 않고 체결한 이 건 매매계약의 경우 위법한 계약이므로 소유권을 취득할 수 없다. 처분청 역시 동일한 취지로 위 ＜표1＞과 같은 공문을 발송한바 있다. 특히 처분청과 매도인 사이에 분양전환 가격에 이견에 있어 행정소송이 진행되고 있었는데, 이러한 이유로 이 건 매매계약 체결 당시 쟁점아파트의 경우 임대주택법에 따른 매매가격(=대통령령으로 정하는 분양전환가격)조차 정해지지 않았으며, 이 건 매매계약에 따른 매매대금 OOO원은 분양전환승인을 받지 않은 가격이었다. 결국 이 건 매매계약은 임대주택법에 따른 절차를 이행하지 아니한 채 체결된 무효인 매매계약이므로, 청구인은 이 건 매매계약을 기초로 쟁점아파트를 취득하였다고 볼 수 없다. 결국 처분청이 2021.11.8. 쟁점아파트에 대한 분양전환가격을 OOO원으로 결정하여 분양전환승인을 하였고, 그 이후 청구인은 2021.11.16. 매도인과 위 가격에 이 건 분양전환 계약을 체결하였으며, 이 건 분양전환 계약(등기원인이 2021.11.16.자 매매로 기재되어 있다)을 권원으로 아래 ＜표2＞와 같이 소유권이전등기를 경료하였으므로, 청구인이 쟁점아파트를 취득한 시점은 이 건 분양전환 계약을 체결한 2021.11.16.이라고 봄이 타당하다(매매대금 지급은 임대차보증금 OOO원과 상계하였으므로 이 건 분양전환 계약 체결일이 잔금지급일이 됨). ＜표2＞ 쟁점아파트 부동산 등기사항증명서 갑구 내용 중 발췌 따라서, 청구인이 쟁점아파트를 2020.12.19. 취득한 것으로 보아 신고·납부한 가산세는 환급되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제7조 제2항은 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각자 취득자로 한다고 규정하고 있다. 또한 대법원에서 ‘사실상 취득’이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 판시한바 (대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결 참조), 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는 가의 여부와 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 한다고 할 것이다. 청구인은 이 건 매매계약을 2020.12.19. 체결하고, 그 잔금지급일을 2020.12.19.로 하여 상호 날인함으로써 쟁점아파트를 유상승계취득(매매대금은 보증금과 상계하는 방식으로 지급)하였으므로, 쟁점아파트 취득시기는 2020.12.19.로 봄이 타당하다. 한편 청구인은 이 건 매매계약 체결 이후인 2021.11.16. 이 건 분양전환 계약을 체결하였는데, 위 분양전환 계약은 이 건 매매계약을 통하여 쟁점아파트를 사실상 취득한 후 등기절차를 이행하기 위하여 형식적으로 체결한 계약에 불과하다. 설령, 쟁점아파트를 사실상 취득한 후 합의에 의해 매매계약을 해제하였다 하더라도 중대하고 명백한 흠결에 의한 원인무효 판결 등을 받지 않는 이상 이미 성립한 취득세 납세의무에는 아무런 영향을 줄 수 없다(대법원 2013.6.28. 선고 2013두2778 판결 참조). 또한 취득세 납세의무 성립 이후 매매대금 중 일부 또는 전부를 정산하여 반환받는다 하더라도 이미 성립된 취득세 납세의무에 영향을 미치지 않는다고 할 것이다(대법원 2018.9.13. 선고 2015두57345 판결 참조). 따라서, 쟁점아파트의 취득일은 이 건 매매계약에 따른 잔금지급일인 2020.12.19.이라고 할 것이므로, 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점아파트 취득시기를 처분청의 분양전환 승인절차가 적법하게 이루어진 후 이 건 분양전환계약 체결일로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

(2) 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2. “공공건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.

• 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택
• 나. 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택
• 다. 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인

3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 신청하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.

⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수 ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다.

⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제41조(벌칙) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

6. 제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환한 자

(3) 임대주택법 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년 제23조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제21조 제9항에 따라 감정평가를 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제7조 제2항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(국유재산법 시행령 제2조에 따른 주식회사 한국감정원을 포함한다. 이하 “감정평가법인”이라 한다) 두 곳에 의뢰하여야 한다.

⑧ 법 제21조 제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(제13조 제5항 각 호의 공공건설임대주택은 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제7항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

(4) 임대주택법 시행규칙 제9조(분양전환가격의 산정 기준) ① 영 제13조 제5항 및 제23조의3 제3항 제2호에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 1의2와 같다. [별표1] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)

1. 분양전환가격의 산정

• 가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.
• 나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다. (이하 생략)

(6) 공공주택특별법(2020.12.22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

• 가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우
• 나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우
• 다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우
• 라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
• 마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우

2. 분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 매도인 사이에 체결된 2020.12.19.자 이 건 매매계약 내용은 아래 ＜표3＞과 같고, 청구인이 이 건 매매계약 체결 당시 1세대1주택에 해당하여 임대주택법제21조 제1항에 따른 우선 분양전환 부적격 통지 대상자였던 점에 대해서는 양측 다툼이 없다. ＜표3＞ 이 건 매매계약서 내용 중 발췌

(2) 매도인은 2021.11.9. 청구인에게 “당사는 귀하의 제반서류를 임대주택법령상 기준에 따라 OOO에 2021.10.29.(금) 분양전환승인신청을 진행하였으며, 2021.11.8.(월) OOO의 분양전환승인처리가 완료 되었음을 알려드립니다. 본 안내문은 금회 분양전환승인완료 세대에 한하여 발송되었으며, 수령하신 임차인께서는 일정에 차질없이 준비하여 주시기 바랍니다”라는 내용의 안내문을 발송하였다.

(3) 처분청의 2021.11.8. 분양전환승인 처리에 따라, 청구인과 매도이 2021.11.16. 체결한 이 건 분양전환 계약 내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 이 건 분양전환 계약서 내용 중 발췌

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 취득세는 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는 가의 여부와 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하고 있으므로, 청구인이 2020.12.19. 이 건 매매계약을 체결한 후 매매대금을 상계의 방법으로 지급한 이상 청구인의 취득세 납세의무는 2020.12.19. 적법하게 성립하였다는 의견이다. 그러나,임대주택법의 입법취지와 보호법익, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면, 공공건설임대주택의 임대사업자의 우선분양전환의무에 관한 임대주택법제21조 제1항, 제2항은 강행규정에 해당하고, 이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적으로 무효라고 보아야 할 것이고(대법원 2021.9.30. 선고 2016다252560 판결, 같은 뜻임), 처분청도 청구인이 2020.12.19. 이 건 매매계약을 체결할 당시 1세대 1주택자로써 임대주택법제21조 제1항에 따른 우선분양전환권이 있는 임차인에 해당하지 않는다고 보아 분양전환승인을 하지 아니하였으므로, 청구인이 2020.12.19. 이 건 매매계약을 체결하고 임대보증금과 상계하는 방법으로 매매대금을 지급하였다 하더라도 이는 사법적으로 원인무효인 취득에 불과하므로, 청구인이 2020.12.19. 쟁점아파트를 취득하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 결국 청구인은 2020.12.22. 공공주택특별법제50조의3이 개정됨에 따라 우선분양전환 자격을 획득하였다 할 것이고, 이에 따라 처분청도 2021.11.8. 청구인의 쟁점아파트 취득에 대한 분양전환승인을 하였으며, 그 후 청구인이 2021.11.16. 매도인과 이 건 분양전환 계약을 체결하고 매매대금을 임대차보증금과 상계하는 방식으로 지급함으로써 쟁점아파트를 취득하였다 할 것이므로, 청구인의 취득세 납세의무는 2021.11.16. 성립하였다고 봄이 타당하다. 따라서 청구인이 쟁점아파트 취득일인 2021.11.16.로부터 지방세법제20조 제1항에 따른 신고기한 60일 내인 2022.1.3. 취득세를 신고·납부한 이상 이는 가산세 부과대상에 해당하지 않는다고 봄이 타당하므로, 처분청이 청구인의 쟁점아파트 취득시기를 2020.12.19.로 보고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.