청구법인이 대납하여 회수한 조합원 이주비 대출이자는 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2021지3215 / 조심2021지0738 / 조심2019지2525 / 조심2016지0085

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 OOO주택재개발 정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 사업시행자로서 2020.8.27. OOO건축물(공동주택 및 근린생활시설) 중 일부(조합원분을 제외한 것으로서, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 취득(신축)한 후, 2020.10.23. 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사 결과, 청구법인이 이 건 건축물의 과세표준에서 조합원 이주비 대출이자 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다) 등을 포함한 합계 OOO원을 누락한 것으로 보아 이를 과세표준으로 하여 2022.2.10. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.5.3. 이의신청을 거쳐 2022.7.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 지급하였거나 지급할 직접비용과 간접비용이어야 하는데, 쟁점비용의 경우 청구법인의 “비용”이 아니라 “자산(대여금)”인바, 처분청은 심판례(조심 2021지0738, 2021.12.29.)를 참고하면서 취득가격에 포함된다고 하였으나, 해당 결정례는 조합이 조합원에게 대여 후 회수한 것이 아니라 비용(무상지급 또는 무상부담)이어서 청구법인과는 사정이 다르고, 처분청의 주장대로라면 청구법인이 대여 후 회수한 조합원 중도금대출이자, 조합원 중도금 및 일반분양 중도금대출이자도 취득가격에 포함하는 것이 마땅하다. 취득가격에 포함 여부를 판단하려면 먼저 납세의무자에게 비용임이 전제되어야 하는데 쟁점비용은 자산(대여금)임이 명백하므로 취득원가로 볼 여지가 전혀 없다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 취득가격에 포함 여부를 판단하려면 먼저 납세의무자에게 비용임이 전제되어야 하는데, 쟁점비용의 경우 대납 후 입주 시에 조합원으로부터 회수하였으므로 비용이 아닌 자산(대여금)임이 명백하므로 취득원가로 볼 여지가 전혀 없다고 주장하나, 지방세법 시행령제18조 제1항에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것(대법원 2009.9.10. 선고 2009두5343 판결 참조)이고, 당해 물건을 취득하는 과정에서 발생한 비용이라면 취득자 외의 자가 부담한 비용도 취득가격에 포함되는 것이 타당하다 할 것(조심 2016지85, 2016.9.28. 참조)으로서, 쟁점비용의 경우, 이 건 건축물의 취득시기(2020.8.27.) 이전인 2016.5.30.부터 2020.8.26.까지 청구법인의 보통예금에서 지출된 것이 확인되는바, 이는 조합원들이 자신들의 주택을 재개발하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 지출하게 된 비용을 청구법인이 조합원 대신 지출한 것으로 이 건 건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로서 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다 할 것(조심 2021지738, 2021.12.29. 참조)인 점, 이후 청구법인이 쟁점비용을 조합원으로부터 회수하여 실질적인 쟁점비용의 부담 주체가 각 조합원이라고 하더라도, 쟁점비용은 이 건 정비사업의 시행과 이 건 건축물을 취득하는 과정에서 발생하는 필수 불가결한 비용이므로 취득가격에 포함되는 것인 점, 또한, 청구법인의 재무제표에 비용이 아닌 자산으로 표시되어 있다고 하여 달리 볼 것은 아닌 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청에서 청구법인이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 쟁점비용을 누락한 것으로 보아 한 이 건 부과고지는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구법인이 대납하여 회수한 조합원 이주비 대출이자는 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기사항일부증명서에 따르면, 청구법인은 사업시행구역안의 건축물을 철거하고 그 대지위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 하여 2007.8.30. 설립되었다.

(2) OOO도시재정비센터 홈페이지에 게시된 이 건 정비사업의 시행상황은 아래 ＜표＞와 같고, 청구법인은 2020.8.27. 이 건 건축물에 대하여 준공인가 전 사용허가를 받았다. ＜표＞ 정비사업 시행상황

(3) 청구법인이 제출한 2018년도 정기 관리처분계획변경 총회 자료[관리처분계획 변경 기준(안)]에 따르면, 쟁점비용에 관한 내용은 아래와 같이 확인된다.

(4) 계정별원장 및 재무제표에 따르면, 쟁점비용은 2016.5.30.부터 2020.8.26.까지 청구법인의 보통예금에서 지출되었고, 청구법인은 이를 기타비유동자산(계정과목: 조합원이주비이자 대납)으로 회계처리하였다가, 이후 2020.12.31. 일부 금액을 자본금(계정과목: 현금출자금)에서 차감하고 기타비유동자산(계정과목: 조합원중도금대여)으로 대체하는 회계처리를 하였으며, 회계처리한 내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 회계처리 내역 (단위: 원)

(5) 청구법인은 쟁점비용을 회수하였다는 증빙으로 각 조합원에게 송부한 쟁점비용에 대한 납부 안내문과 시공사(AAA 주식회사)와 공동명의의 가수금 통장을 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점비용에 대하여 청구법인이 대납한 후 회수하여 비용이 아니라 자산에 해당하므로 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다고 주장하나, 지방세법제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서는 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하고, 그 취득가격의 범위는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료, 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 등과 이에 준하는 비용인 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제2항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 등과 그에 준하는 비용에 대하여는 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있는바, 청구법인이 지출한 쟁점비용의 경우, 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 그 조합이 이를 지원하는 성격으로 빌려준 대여금에 대한 이자비용으로서 지방세법 시행령 제18조 제2항에서 규정한 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용과는 다르다고 보아야 할 것(조심 2019지2525, 2020.8.21., 같은 뜻임)인 점, 또한 정기 관리처분계획변경 총회 자료상 대출금융비용은 청구법인이 사업비로 선납하기로 나타나는바, 쟁점비용은 청구법인이 이 건 주택재건축사업을 추진하기 위하여 발생한 것으로서 이 건 건축물을 취득하지 않았다면 부담하지 않았을 비용에 해당하므로 회계처리 여부와 관계없이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다 할 것[대법원 2022.9.29. 선고 2022두45955 판결(원심 서울고등법원 2022.5.20. 선고 2021누63497 판결) 및 조심 2021지3215, 2022.9.29. 같은 뜻임]인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서