임대주택에 대하여 분양전환승인 전에 매매계약을 체결하였다가 분양전환승인 이후에 다시 매매계약을 체결한 경우 1세대 2주택 중과세 유예기간의 기산일을 다시 계약을 체결한 시점으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2020.12.19. 임대사업자인 ㈜AAA 및 ㈜BBB(이하 “임대사업자들”이라 한다)와 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 매매계약을 체결하고 같은 날 이를 취득한 후, 2021.2.5. 이러한 매매계약을 원인으로 처분청에 취득신고를 하면서 1세대 2주택에 해당하는 취득세율을 적용하여 산정한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고하고, 2021.2.15. 이를 납부였다.
• 나. 청구인은 2021.11.14. 쟁점주택에 대하여 임대사업자들과 분양전환계약서를 작성하고, 2021.12.10. 소유권 이전등기를 경료하였다.
• 다. 이후 청구인은 2022.6.15. 쟁점주택의 취득일인 당초 매매계약일이 아닌 분양전환계약일로 보아야 한다는 내용으로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2022.6.28. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 공공건설 임대아파트로서, 청구인은 임대사업자들과 임대차계약을 체결하여 입주한 후, 2020.12.19. 임대사업자들과 매매계약서를 작성하고 취득세를 신고·납부하였다. 그러나, 소유권 이전등기를 하기 위하여 OOO에 등기접수를 하였지만 임대주택에 대한 소유권이전등기를 위한 필수 서류인 분양전환승인서를 첨부하지 못해 소유권이전등기를 할 수 없었다. 이에 따라 청구인은 2021년 10월 임대사업자들과 쟁점주택에 대한 매매계약 원인무효 합의서를 작성하였고, 임대사업자들이 OOO에서 분양전환승인을 득한 이후인 2021.11.14. 분양전환계약서를 작성하고, 2021.12.10. 청구인 명의로 소유권 이전등기를 경료하였다. 따라서 쟁점주택의 사실상 취득일은 매매계약일이 아닌 분양전환계약일인 2021.11.14.로 보아야 하며 이 날로부터 1세대 2주택에 대한 취득세 중과세 유예기간을 기산하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택의 취득일을 분양전환계약서상 잔금지급일로 보아야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. 지방세법제7조 제2항에 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조 제1항 및 제2항에 따르면 취득세의 과세표준은 취득 당시 취득자가 신고한 가액으로 하고, 다만 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하며, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에 따라 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 대법원 판례에서는 ‘사실상 취득’이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 해석하고 있다(대법원 2021.2.9. 선고 2000두2204 판결, 대법원 1999.11.12. 선고 98두17067 판결 등 참조). 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 한다고 할 것이다. 청구인이 쟁점주택에 대한 매매계약서를 2020.12.19. 작성하고 같은 날을 잔금지급일로 하여 상호 날인하였고, 거래 상대자가 법인이므로지방세법 시행령제20조 제2항 제1호에 따라 사실상의 잔금지급일이 취득일이 된다 할 것이다. 청구인이 임대사업자에게 매매대금을 임대보증금과 상계하는 방식으로 지급하였다는 사실이 기업회계기준에 따라 작성된 임대사업자들의 법인장부에서 확인되고 있고, 당초 매매계약에 따라 임대사업자들은 임대보증금을 분양 수입금 계정으로 계상하였으며, 2020년 제2기 부가가치세 확정 신고 시 쟁점주택의 매매에 따라 발생한 분양수입금을 면세사업 수입금액으로 신고한 것으로 확인되므로, 청구인의 쟁점 주택을 취득한 날은 2020.12.19.로 보아야 할 것이다. 또한, 청구인이 공공건설 임대주택으로서 분양전환이 예정되어 있던 쟁점주택을 분양전환 이전인 2020.12.19. 임대사업자들과 매매계약을 체결하여 취득한 이후에 2021.11.14. 분양전환계약을 다시 체결한 것은 쟁점주택에 대한 소유권 이전등기를 하기 위한 형식적 요건을 갖추는 요식행위에 불과하다고 할 것이다. 설령 쟁점주택을 사실상 취득한 후 합의에 의해 매매계약을 해제하였다 하더라도 중대하고 명백한 흠결에 의한 원인무효 판결 등을 받지 않은 이상 이미 성립한 취득세 납세의무에는 아무런 영향을 줄 수 없다고 할 것이고(대법원 2013.6.28. 선고, 2013두2778 판결), 취득세 납세의무 성립 이후에 매매대금 중 일부 또는 전부를 정산하여 반환받는다 하더라도 이미 성립된 취득세 납세의무에 영향을 미치지 않는다 할 것이다(대법원 2018.9.13. 선고, 2015두57345 판결). 따라서 쟁점주택의 취득일은 매매계약상 잔금지급일인 2020.12.19.로 보아야 할 것이므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임대주택에 대하여 분양전환승인 전에 매매계약을 체결하였다가 분양전환승인 이후에 다시 매매계약을 체결한 경우 1세대 2주택 중과세 유예기간의 기산일을 다시 계약을 체결한 시점으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법, 항공안전법,선박법,입목에 관한 법률,광업법,수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다. ＜부칙＞ 제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5 제1항 및 제36조의3 제1항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.

(3) 임대주택법(2015.8.28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인

3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도등(제2조 제7호 나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다), 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 신청하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2020.12.19. 임대사업자들과 쟁점주택에 대하여 매매대금을 OOO원으로, 잔금지급일을 계약일과 같은 날로 하여 매매계약을 체결하고, 2021.1.28. 부동산거래계약신고를 한 사실이 매매계약서 등에서 확인된다. (나) 임대사업자들 중 ㈜BBB의 분양수입금 관리내역 현황에서 청구인은 이 계약과 관련하여 잔금지급일에 이를 완납한 것으로 기재되어 있다. (다) 청구인은 2021.2.5. 처분청에 쟁점주택의 취득에 따른 취득신고를 하였고, 취득신고 당시 청구인의 아들 CCC이 OOO를 소유하고 있다고 신고하여 1세대 2주택에 해당하는 취득세율(8%)을 적용하여 산정한 취득세 등을 신고납부하였다. (라) 처분청은 2021.11.8. 임대사업자들에게 241세대에 대하여 공공건설임대주택 분양전환 승인(2차) 통보(OOO)를 한 사실이 관련 공문OOO에서 확인된다. (마) 청구인은 2021.11.14. 임대사업자들과 쟁점주택에 대하여 분양전환금액을 OOO원으로 분양전환계약을 체결하였으며, 분양금액정산 및 차액정산과 관련하여 아래와 같이 약정하였다. 제2조(분양전환금액 및 차액정산)

① “갑(임대사업자들)”은 위 표시주택을 다음 ＜표1＞의 가격으로 “을(청구인)”에게 분양전환하며, “을”은 기납부한 임대보증금(합의금 포함)을 분양전환금액으로 충당하기로 하고, “갑”과 “을”은 임대보증금에서 분양전환금액을 제한 차액을 상호 정산하기로 한다.

② ＜표1＞의 차액은 계약일(근질권 설정 “또는 채권양도세대일 경우 해지통지일)로부터 영업일 기준 20일 이내에 정산완료될 예정이며, ”을“은 향후 위 표시주택과 관련하여 일체의 금전청구를 하지 않는 것으로 한다. ＜표1＞ OOO (바) 청구인은 2021.12.10. 쟁점주택에 대하여 청구인 명의로 소유권 이전등기를 경료하였으며, 등기부상 등기원인일인 2021.11.14. 매매로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 시행령제20조 제2항 제2호에서 사실상 취득가격이 입증되는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보도록 규정하고 있고, 같은 령 제28조의5 제1항에서 일시적 2주택이란 국내에 주택 등을 1개 소유한 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년) 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있다. (나) 청구인이 임대사업자들과 새로이 매매계약을 체결한 2021.11.14.을 일시적 2주택 중과세 유예기간의 기산일로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 2020.12.19. 임대사업자들과 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고 같은 날 매매대금을 모두 지급한 것으로 임대사업자들의 법인장부에서 확인되므로 이 날이 쟁점주택을 사실한 취득한 날이 된다 할 것이고, 공공건설임대주택인 쟁점주택에 대하여 매매계약을 체결할 당시 분양전환승인이 이루어지지 아니하여 소유권 이전등기를 할 수 없었다 하더라도 당초 체결한 매매계약이 법률상 효력이 없는 계약에 해당된다고 볼 수는 없고, 분양전환승인이 이루어진 이후에 별도의 분양전환계약을 체결하고 매매대금을 일부 정산하였지만 이는 분양전환승인 당시 승인된 분양전환가격에 따라 당초 체결한 매매계약을 보완하기 위하여 변경계약을 체결한 것에 불과하다고 보는 것이 타당하다 할 것인바, 새로이 매매계약을 체결한 날에 임대주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 중과세 유예기간을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.