[요지] 이 건 부동산 취득 당시 일부 호실의 경우 잔여 임차기간이 있는 것으로 보아 청구법인은 기존 임차인들로부터 명도를 받지 못할 경우 이 건 부동산을 감면유예기간 내에 취득목적대로 사용할 수 없다는 것을 인지할 수 있었던 것으로 보이고, 이러한 점을 감안하여 임대차계약을 승계한 것으로 보이므로 위 명도소송 등을 ‘정당한 사유’로 인정하기는 어렵다 하겠으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 이 건 부동산 취득 당시 일부 호실의 경우 잔여 임차기간이 있는 것으로 보아 청구법인은 기존 임차인들로부터 명도를 받지 못할 경우 이 건 부동산을 감면유예기간 내에 취득목적대로 사용할 수 없다는 것을 인지할 수 있었던 것으로 보이고, 이러한 점을 감안하여 임대차계약을 승계한 것으로 보이므로 위 명도소송 등을 ‘정당한 사유’로 인정하기는 어렵다 하겠으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2015지1266 / 조심2015지1135
[주 문] 심판청구를 기각한다
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 종전 본점 소재지가 재개발지구OOO로 지정되어 있어 본점을 이전하기 위해, 새롭게 취득할 부동산의 신속한 명도 가능성을 중점적으로 고려하여 2020.8.10. 이 건 부동산을 취득하였다. (가) 이 건 부동산은 취득일 당시 전체 17개 호실 중 6개 호실(제1부동산 401호, 제2부동산 102호․201호․202호․301호․302호)이 공실이었고, 잔여 임차기간이 남은 호실은 5개의 호실(제1부동산 104, 201, 202, 302호, 제2부동산 101호)이었으며, 그 5개 호실 중 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 호실은 3개 호실(제1부동산 201호, 302호, 제2부동산 101호)이었다. (나) 위 3개 호실의 경우, 청구법인은 임차인들에게 통상의 보상액보다 많은 영업 손실보상금과 이사비 등의 금액을 지급하여 원만하게 명도가 완료되었다. 반면, 2개 호실(제1부동산의 104호와 202호)은 건축물을 불법 개조한 사실이 확인되었고, 이는 임대차계약서에서 명시된 계약해지 사유에 해당하였는바, 청구법인은 계약해지권을 가지고 있어 향후 원만하게 명도가 가능하리라 판단하였다. 하지만, 청구법인은 임차인들과 구두로 합의에 이르기까지 하였음에도 임차인들이 그 합의를 깨고 터무니없이 과다한 영업 손실보상금을 요구하게 되어 청구법인으로서는 명도를 거절하고 2021.4.7.․2020.9.23. 명소소송을 각 진행하게 되었다.
(2) 대법원 판례(대법원 1994.8.23. 선고 94누5649 판결)에서는 “신용협동조합법에 의하여 설립된 비영리법인인 원고 법인의 성격, 이 사건 부동산의 취득목적, 원고가 이 사건 건물 부문을 고유 업무에 사용하지 못한 이유 및 고유 업무에 사용하기 위해 기울인 원고의 노력 정도 등을 관계 법령에 비추어 검토해 보면, 원고가 이 사건 건물 부분을 취득한 후 1년 이내에 그 고유 업무에 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다는 원심의 판단에 수긍이 가고”라고 판단하고 있는바, 이는 청구법인과 거의 유사한 경우에 대한 판례이다.
(3) 청구법인은 명도소송이 진행 중인 2개 호실(제1부동산의 104호, 202호)에 대하여는 계약해지권이 존재하였기 때문에 명도를 하지 못하는 상황을 충분히 예상하기 힘들었다. (가) 청구법인은 3개 호실(제1부동산 201호, 302호, 제2부동산 101호)에 대하여는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받고 있어 명도 문제를 해결하기 위하여 적극적으로 노력하여 법률적 제약을 극복해 냈다. 반면, 청구법인의 권리가 보호되어야 하는 2개 호실(제1부동산 104호, 202호)의 경우 계약해지권이 존재하여 원만한 합의를 기대하였음에도 명도소송에 이르게 되었다. 보통의 경우 매매계약서상에 명시된 내용을 이행하게 되나, 임차인이 이를 무시하였는바, 이에 대하여 ‘임차인의 예외적인 상황까지 예상했어야 한다’는 처분청의 의견은 청구법인에게 과한 법 해석․적용이라 할 것이다. (나) ‘정당한 사유’의 판단기준은 ‘입법취지, 비영리법인, 준비기간의 장단, 현실적인 장애사유, 장애사유를 극복하기 위한 진지한 노력 등’을 종합적으로 참작하여 구체적 사안에 따라 개별 판단하는 것인바, 청구법인의 경우 임차인들에게 명도 사례비 등을 지급하며 적극적으로 명도의 장애 사유를 극복하기 위한 진지한 노력을 기울였고, 계약해지권이 존재한 2개 호실의 명도소송은 청구법인으로서는 예상하기 힘든 상황이었으므로 ‘정당한 사유’에 해당하는 것으로 볼 수 있다.
(4) 처분청이 제시한 대법원 판례(2002.9.4. 선고 2001두229 판결)는 양로시설을 건축하기 위하여 건축법 및 도시계획법에 의한 건축허가, 형질변경 허가 등 실정법상의 실질적 장애요소를 말하는 것으로서 청구법인의 경우 사계약상의 장애 사유와는 본질적으로 다르다. 청구법인은 임차인들과 합의를 통해 손실보상금을 지급하여 2개 호실을 제외하고는 법령상의 장애사유를 해소하였다. 다만, 2개 호실(제1부동산 104호, 202호)의 경우는 즉시 계약해지가 가능하거나 계약기간이 만료된 경우의 분쟁이므로 법령상의 장애사유라고 할 수 없고, 오히려 법은 청구법인을 보호하여야 하는 상황이었다. 위와 같은 청구법인의 사정을 고려하여 위 대법원 판례의 취지(‘정당한 사유’ 해석)를 해석․적용되어야 한다.
(5) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.
(1) 지특법 제2조 제1항 제1호에서 “‘고유업무’란 법령에서 개별적으로 규정한 업무와 법인등기부에 목적사업으로 정하여진 업무를 말한다”고 규정하고 있고, 제8호에서 “‘직접 사용’이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다”고 규정하고 있다. 또한 같은 법 제87조 제1항 제1호에서 “OOO이 신용협동조합법제39조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 2020년 12월 31일까지 면제한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제178조 제1항에서 “부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다”고 규정하고 있고, 제1호에서 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우”, 제2호에서 “해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우”를 규정하고 있다.
(2) 부동산을 취득할 당시 감면유예기간 내에 목적사업에 직접 사용할 수 없는 법령상의 장애사유가 있음을 알았거나, 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였다면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황에서 부동산을 취득하였고, 취득 후 유예기간 이내에 당해 목적을 목적사업에 직접 사용하지 못한 것이 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 법령상의 장애 사유가 충분히 해소될 가능성이 있었고, 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 목적사업에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 법령상의 장애 사유는 당해 부동산을 목적사업에 직접 사용하지 못한 것에 대한 정당한 사유가 될 수 없다고 할 것(대법원 2002.9.4. 선고, 2001두229 판결 참조)이다.
(3) 청구법인은 다음과 같이 이 건 부동산을 취득하고, 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보인다. (가) 목적사업에 직접 사용되는 부동산이라 함은 현실적으로 그 사업에 직접 사용되고 있는 것을 의미하는 것(조심 2015지1266, 2016.3.17. 참조)인데, 청구법인은 이 건 부동산의 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 아니하였다. (나) 이 건 부동산 취득 당시 감면유예기간(1년)을 초과하는 시점까지 임대차 계약만료일이 남아있는 임차인들이 있어 감면유예기간 내 목적사업에 직접 사용할 수 없는 법령상 등의 장애 사유가 있음을 알았던 것으로 보인다. (다) 특히나 기존 임대차계약이 남아 있어 임대차계약을 해지하고 임차인들로부터 명도를 받아 청구법인의 목적사업에 사용하는 데 중대한 장애사유가 될 수 있음을 충분한 주의를 기울였다면 알 수 있었던 것으로 보이므로 이는 취득 이전에 존재하던 장애사유로서 정당한 사유에 해당된다고 볼 수 없다(조심 2015지1135, 2015.12.21. 참조). (라) 청구법인의 경우 조금만 주의를 기울였더라면, 이 건 부동산의 일부 호실에 잔여 임대차계약기간이 있다는 사실뿐만 아니라, 그 계약이 종료되더라도 명도명령에 불응하여 명도소송으로 이어지거나, 상가건물 임대차보호법에 따라 재계약 등의 요구를 수용하여야 하는 장애 사유 등이 있을 수 있다는 것을 예상할 수 있었다. 실제 그 장애사유를 해소하려고 노력하여 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 사업에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 취득 당시 그 장애 사유는 당해 토지를 그 업무에 직접 사용하지 못한 데 대한 “정당한 사유”가 될 수 없다.
(4) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인의 인가서에 의하면, 재무부장관(현 기획재정부 장관)은 1982.8.11. 청구법인을 신용협동조합법 제5조의 규정에 의하여 설립을 인가하였다. (나) 청구법인의 등기사항일부증명서에 의하면, 청구법인은 신용협동조합법에 의하여 설립된 법인으로, ‘신용사업(조합원으로부터의 예탁금 및 적금의 수납 등), 복지사업 등’을 목적사업으로 하고, OOO를 주사무소 소재지로 하여 1982.9.1. 설립되었다. (다) 청구법인의 사업자등록증(2019.3.20. OOO세무서장 발급)에 의하면, 청구법인은 1982.9.1. 개업을 하였고, 금융업/대금업 등을 사업목적으로 하여 OOO에 본점을 두고 있다. (라) 청구법인(매수인)은 2020.6.12. AAA(매도인, 이하 “매도인”이라 한다)으로부터 이 건 부동산을 OOO원(제1부동산 OOO원, 제2부동산 OOO원)에 취득(잔금지급일: 2020.8.10.)하는 계약을 체결하였다. (마) 청구법인의 계정별 원장(계정과목: 상품매입)에 의하면, 이 건 부동산의 거래가액이 확인된다. (바) 청구법인은 2020.8.10. 이 건 부동산을 취득한 후 처분청에 이 건 감면(세액: OOO원)을 신청하여 인정받고 남은 취득세 등 합계 OOO원을 신고․납부하였다. (사) 청구법인이 제출한 부동산 사용계획서에 의하면, 제1부동산에 대하여 지하1층∼2층까지를 청구법인의 본점으로 사용하고 나머지 3층∼4층은 부동산 임대용으로 사용하며, 제2부동산은 철거 후 주차장으로 사용할 것으로 기재하고 날인하였다. (아) 매도인은 2018.8.10. 및 2019.12.4. 임차인 주식회사 BBB, CCC과 제1부동산의 104호와 202호에 대한 임대차계약을 체결하였다. 위 계약내용에 의하면, ‘임차인이 임대차계약 조항에 위배되는 행위가 있을 때 임대인은 별도 절차 없이 즉시 본 계약을 해지하고 명도를 요구할 수 있고, 임차인은 즉시 명도하고 임차인의 비용으로 원상복구를 하여야 한다’는 내용이 있다. (자) 청구법인은 제1부동산 중 202호에 대하여 2020.9.23. 임차인 CCC을 피고로 하여 명도소송을 제기하였고, 수원지방법원 성남지원(2020가단229016 건물인도)에서는 2021.8.12. 임차인(피고)이 청구법인(원고)에게 부동산을 인도하라는 판결을 선고하였다. 임차인은 이에 대하여 2021.8.17. 항소를 하였고, 수원지방법원(2021나85891 건물인도)에서는 2022.6.16. 1심과 같은 취지의 판결을 하였으며, 이후 상고 포기 후 2022.7.2. 해당 판결이 확정되었다. (차) 청구법인은 제1부동산 중 104호에 대하여 2021.4.7. 임차인을 피고로 하여 명도소송을 제기였고, 2022.6.23. 화해권고 결정이 되었으며, 동 결정에는 2022.8.9.까지 건물 인도하라는 내용 등이 확인된다. (카) 청구법인이 제출한 입찰공고 내용, 시공업체 통보 공문 등에 의하면, 청구법인은 2022.9.7. 이 건 부동산의 리모델링 업체를 선정하기 위하여 현장 설명회를 개최하였고, 최종적으로 2022.10.13. 시공업체가 선정 통보하였으며, 2022.10.14. 그 우선협상자로서 주식회사 DDD로 선정한 것으로 확인된다. (타) 처분청은 감면부동산의 사후관리를 위하여 2021.6.24. 이 건 부동산을 방문하여 현장 확인한 결과, 이 건 부동산 내 상점들이 폐업 진행 중인 사항을 확인하였다. (파) 청구법인은 2021.8.3. 처분청에 이 건 부동산에 대한 임차인 현황을 제출하였다. (하) 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 이 건 부동산을 해당 목적에 취득일부터 1년 내 사용하지 아니한 것으로 보아 2022.3.2. 청구법인에게 이 건 부과처분을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지특법 제87조 제1항 제1호에서 “신용협동조합법에 따라 설립된 OOO이 신용협동조합법 제39조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를, 과세기준일 현재 그 업무에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세를 각각 2020년 12월 31일까지 면제한다”고 규정하고 있다. 같은 법 제178조에 의하면, 부동산에 대한 감면을 적용할 때 “이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다” 고 규정하고 있고, 제1호에서 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우”, 제2호에서 “해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우”를 규정하고 있다. (나) 청구법인은 이 건 부동산의 일부 2개 호실에 대한 명도소송으로 인하여 감면유예기간 내에 이 건 부동산을 해당 사업에 사용하지 아니한 정당한 사유가 있다고 주장한다. (다) 위 지특법 규정에서의 “정당한 사유”라 함은 토지취득 이후에 발생한 법령상 사실상의 장애사유로 당해 토지를 사용할 수 없게 된 사유 등을 말하는 것이고, 토지 취득 시에 이미 유예기간 내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후에 당해 토지를 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이며, 실제 그 해소를 위하여 노력하고 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 당해 토지를 고유업무에 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다 할 것(대법원 2002.4.26. 선고 2000두10038 판결 등 다수, 같은 뜻임)이다. (라) 청구법인은 기존 임차인들과의 명도소송 분쟁으로 인하여 일부인 2개 호실(제1부동산 104호, 202호)을 사용하지 못하여 이 건 부동산 전체를 일괄공사 필요 등의 사유로 이를 감면유예기간 내에 사용하지 아니한 것으로 보이는데, 이는 청구법인의 내부사정에 해당하는 것이다. (마) 또한 이 건 부동산 취득 당시 일부 호실의 경우 잔여 임차기간이 있는 것으로 보아 청구법인은 기존 임차인들로부터 명도를 받지 못할 경우 이 건 부동산을 감면유예기간 내에 취득목적대로 사용할 수 없다는 것을 인지할 수 있었던 것으로 보이고, 이러한 점을 감안하여 임대차계약을 승계한 것으로 보이므로 위 명도소송 등을 ‘정당한 사유’로 인정하기는 어렵다 하겠다. (바) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률 등
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “고유업무”란 법령에서 개별적으로 규정한 업무와 법인등기부에 목적사업으로 정하여진 업무를 말한다.
8. "직접 사용"이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제87조(새마을금고 등에 대한 감면) ① 신용협동조합법에 따라 설립된 신용협동조합(중앙회는 제외하며, 이하 제1호 및 제2호에서 “신용협동조합”이라 한다)에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 각각 감면한다.
1. 신용협동조합이 신용협동조합법 제39조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를, 과세기준일 현재 그 업무에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세를 각각 2020년 12월 31일까지 면제한다.
2. 신용협동조합이 신용협동조합법 제39조 제1항 제2호 및 제4호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를, 과세기준일 현재 그 업무에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세를 각각 2020년 12월 31일까지 면제한다.
3. 신용협동조합법에 따라 설립된 신용협동조합중앙회가 같은 법 제78조 제1항 제1호 및 제2호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 25를, 과세기준일 현재 그 사업에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세의 100분의 25를 각각 2017년 12월 31일까지 경감한다. 제178조(감면된 취득세의 추징) 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우
(2) 상가건물 임대차보호법(2020.2.4. 법률 제16912호로 타법 개정된 것) 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 민법 제536조를 준용한다. 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.