[요지]
① 청구인이 주장하는 손해배상청구는 위 지방세관계법에 따른 위법ㆍ부당한 처분에 해당하지 않으므로 이 건 청구는 본안심리 대상인 처분이 존재하지 상태에서 제기된 부적법한 청구라고 판단됨.② 청구인은 쟁점단기임대주택을 임대 목적으로 사용하지 않았거나 그 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지]
① 청구인이 주장하는 손해배상청구는 위 지방세관계법에 따른 위법ㆍ부당한 처분에 해당하지 않으므로 이 건 청구는 본안심리 대상인 처분이 존재하지 상태에서 제기된 부적법한 청구라고 판단됨.② 청구인은 쟁점단기임대주택을 임대 목적으로 사용하지 않았거나 그 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 청구인이 2022.6.2. OOO구청장에게 제기한 손해배상금에 대한 청구는 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 OOO시장이 확인한 쟁점단기임대주택의 임대의무기간 적용에 대하여 착오가 있었다면 그 사실을 청구인에게 안내를 하였더라면 제3자에게 매각을 하지 않을 것임에도 처분청이 이를 해태하였는바, 이에 따른 손해배상으로 OOO원 상당의 보상금을 청구인에게 지급하여야 한다.
(2) 청구인은 쟁점단기임대주택에 대하여 2017.12.7. 임대사업자 등록을 먼저 하고 2018.1.8. 분양받아 취득한 후, 임대사업을 영위하던 중 2020.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법이 법률 제17482호로 개정되면서 2021.12.9. OOO시장으로부터 임대사업자 등록이 말소된 사실을 알게 되었는바, 이에 청구인은 쟁점단기임대주택의 임대의무기간이 자동으로 종료된 것으로 판단하여 2022.1.5. 제3자에게 적법하게 매각을 하였음에도 처분청은 청구인이 임대의무기간(4년)을 준수하지 않은 상태에서 제3자에게 매각을 한 것으로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(1) 국가배상법제2조 제1항에서 공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 타인에게 손해를 입힌 경우 이 법에 따라 그 손해를 배상하도록 규정하고 있고, 지방세기본법에서 이 법 및 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법·부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자는 이의신청 또는 심판청구를 할 수 있다고 규정하고 있는바, 위에서 살펴본 바와 같이 처분청과 OOO시 공무원이 직무를 집행하면서 위법·부당하게 처분하였다고 인정할 근거가 없고, 담당 공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 청구인에게 손해를 입힌 사실이 없으므로 청구인이 처분청을 상대로 배상책임을 묻는 것은 부당하다.
(2) 지방세특례제한법 시행령제13조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 및 동법 제6조 제1항 제11호에 따라 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청하는 경우, 감면된 취득세의 추징을 제외하고 있다. 이는 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되면서 주택시장의 과열요인이 될 수 있는 아파트 등을 통한 민간매입임대주택의 유형을 폐지함에 따라 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청하는 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자 등록을 말소할 수 있도록 규정한 것이고, 행정안전부에서도 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 종료되기 전에 임대주택 등록을 자진 말소하는 경우에는 임대의무기간을 준수한 것으로 보아 취득세를 추징하지 않는 것이다. 그러나, 청구인의 경우는 본인이 직접 쟁점단기임대주택을 자진 말소한 것이 아니라 OOO시장이 직권으로 말소한 경우에 해당하므로 위 추징을 배제하는 예외 규정의 적용대상에 해당하지 않으므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점단기임대주택의 임대의무기간 적용에 관하여 처분청이 안내 의무를 해태하였으므로 이에 따른 손해배상금을 지급하여야 한다는 청구주장의 당부
(2) 쟁점단기임대주택은 행정청이 직권으로 임대주택 등록을 말소하였으므로 자동으로 임대의무기간도 종료되어 지방세특례제한법제31조 제2항 제2호에 따른 취득세 추징사유에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2018.1.8. 쟁점단기임대주택을 분양받아 취득한 후, 2018.2.7. 처분청에 쟁점단기임대주택을 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 오피스텔로 신고하여 그 취득세 등을 면제받았다. (나) 임대사업자등록증에 의하며, 쟁점단기임대주택은 다음과 같이 2017.12.7. 임대주택으로 등록이 되었고, 2021.12.9. 임대등록이 말소된 것으로 나타난다. OOO (다) 우리 원은 2023.3.21. OOO시장에게 쟁점단기임대주택이 직권말소된 사실에 대하여 문의를 하였고 OOO시장은 다음과 같이 답변하였다.
1. 임대주택은 임대사업개시일부터 임대의무기간이 산정되나, 청구인은 2017.12.7. 쟁점단기임대주택의 분양권에 대하여 임대주택등록만 하였을 뿐 임대사업개시등록을 한 사실이 없다.
2. 청구인은 쟁점단기임대주택에 대하여 임대사업개시등록을 하지 않은 상태에서 2019년에 OOO시에서 OOO시로 주소를 이전하였다.
3. 이후 민간임대주택에 관한 특별법이 2020.8.18. 개정되면서 단기임대주택(4년) 제도가 폐지되었고 이에 따라 임대개시일부터 4년이 지난 임대주택에 대해서는 직권말소 절차를 진행하고 있었다.
4. 그러나, 청구인은 이때까지도 쟁점단기임대주택에 대하여 임대사업개시등록을 하지 않은 것으로 확인되어 OOO시장은 부득이하게 임대사업개시일이 아닌 청구인이 한 위 1)의 임대주택등록일(2017.12.7.)부터 기산하여 4년이 되는 2021.12.9. 직권말소 처분을 하였다. (라) 국토교통부장관은 2020.7.10. 주택시장안정보완대책을 다음과 같이 발표(주요내용만 발췌)하였다. OOO (마) 국토교통부장관이 2020.7.10. 발표한 주택시장안정보완대책에 따라 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)이 다음과 같이 개정되었다. 개정 전 개정 후 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. ＜삭 제＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. ＜신 설＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ①ㆍ② (신설) ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 지방세기본법제89조 제1항에서 지방세관계법 등에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 처분청이 쟁점단기임대주택의 임대의무기산 기산 적용에 관한 안내를 하지 않았고 이에 청구인이 이 건 경정청구를 하였음에도 처분청이 이를 거부함에 따라 경제적 손실을 입었으므로 이에 상응하는 교통비 등을 손해배상금으로 지급하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 손해배상청구는 위 지방세관계법에 따른 위법ㆍ부당한 처분에 해당하지 않으므로 이 건 청구는 본안심리 대상인 처분이 존재하지 상태에서 제기된 부적법한 청구라고 판단된다
(3) 다음으로 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 민간임대주택에 관한 특별법이 개정됨에 따라 폐지되는 유형의 쟁점단기임대주택에 대하여 행정청이 직권말소 처분을 하였으므로 쟁점단기임대주택의 임대의무기간도 이와 함께 종료된 것으로 본인은 적법하게 임대의무기간을 준수한 상태에서 제3자에게 매각한 것이므로 지방세특례제한법제31조 제2항 제2호에 따른 취득세 추징사유에 해당하지 않는다고 주장한다. (나) 지방세특례제한법(2019.1.1., 법률 제16041호로 개정된 것) 제31조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고,
1. 같은 조 제2항에서 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하면서 그 제1호에서 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우를 규정하고 있으며,
2. 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있다.
3. 한편,민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18., 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조 제1항에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다고 규정하면서 그 제11호에서 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청하는 경우를 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서 종전의 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 규정하고 있고,
4. 제43조 제1항에서 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있으며,
5. 같은 법 시행령 제34조 제1항에서 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다고 규정하면서 그 제2호에서 민간매입임대주택의 임대사업자 등록일로 하되 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다고 규정하고 있다. (다) 위 규정을 종합하여 살펴보면, 민간임대주택에 관한 특별법이 개정(2020.8.18.)되면서 공동주택 유형의 단기민간임대주택 제도가 폐지되었고, 이에 따라 임대의무기간 내라도 폐지되는 유형의 단기민간임대주택에 대하여 해당 임대주택사업자가 자진 말소를 신청하거나 행정청이 임대의무기간이 종료된 날에 직권으로 말소처리를 하여야 하며, 이때 임대의무기간의 산정은 해당 임대사업자 등록일이 아니라 임대가 개시되는 주택의 임대차계약서상 실제 임대개시일을 기준으로 적용하는 것이며 이러한 경우로 해당 단기민간임대주택의 소유권이 이전되더라도 그 취득세 등은 추징대상에서 제외된다 할 것이다. (라) 관련규정․임대사업자등록증․OOO시장의 진술 등을 종합하여 살펴보면, 단기민간임대주택이 법령에 따른 임대주택에 해당하기 위해서는 임대주택사업자등록의 절차 뿐만 아니라 실제 임대사업개시등록의 절차까지를 병행하여야 하는 것으로 보인다.
1. 그러나, 청구인은 2017.12.7. 쟁점단기임대주택에 대하여 임대주택사업자 등록만 하였을 뿐, 그 임대사업개시등록을 하지 않아 사실상 쟁점단기임대주택을 임대용에 사용하였는지가 불분명한 상태(청구인은 2018.2.20. 임대차계약을 체결하고 실제 임대를 하였다고 주장한다)인 것으로 보이고, 이러한 경우는 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에 따른 임대사업가 임대의무기간 내에 자진하여 등록말소를 신청하는 경우에 해당하지 않아 행정청이 직권으로 쟁점단기임대주택의 임대사업자등록일을 기준으로 4년이 되는 2021.12.9. 직권말소를 한 것으로 보이는 점,
2. 청구인은 쟁점단기민간임대주택을 임대주택사업자등록만 하였을 뿐 임대사업개시등록을 하지 않아 쟁점단기임대주택은 처음부터 임대사업을 영위하지 않은 것으로 보여지며 이러한 경우는 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 분양받아 취득하는 공동주택(오피스텔)에 해당하지 않아 당초부터 쟁점단기임대주택의 취득세 감면대상 자체가 성립하지 않는 것으로 보이는 점,
3. 설령 청구주장대로 2018년 2월에 쟁점단기임대주택의 임대를 개시하였다 하더라도 이때부터 다시 4년이 되는 2022년 2월까지는 임대의무기간을 준수하여야 함에도, 청구인은 2022.1.5. 제3자에게 매각을 하였음에도 행정청이 한 직권말소 사실만을 가지고 쟁점단기임대주택의 임대의무기간을 준수하였다는 주장은 타당해 보이지 않는 점 등에 비추어,
4. 청구인은 쟁점단기임대주택을 임대 목적으로 사용하지 않았거나 그 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구에 해당하거나 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항, 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2019.1.1., 법률 제16041호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(2) 지방세특례제한법(2020.8.12., 법률 제17474호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(3) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18., 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18., 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. 삭제 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우 ＜부 칙＞ 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.
(6) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.