사전에 건축주와 일괄매입약정을 체결하고 그 후 건축주가 건축한 공동주택을 임대용으로 매수한 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 임대주택으로 취득세 감면대상에 해당하는지 여부

[참조결정] 조심2013지0858 / 조심2017지0240

[주 문] OOO구청장이 2022.2.22. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2021.10.15. OOO에 소재한 연립주택 OOO가구(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 취득한 후 취득신고를 하면서 이 건 공동주택 중 건축면적 60㎡ 이하 소규모 공동주택 16가구는지방세특례제한법(이하 “지특법”이라 한다) 제32조 제1항에 따라 OOO가 임대를 목적으로 취득하는 소규모 공동주택으로서 취득세 감면대상에 해당된다는 사유로 감면신청을 하여 취득세의 100분의 50을 감면받고, 나머지 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2021.10.15. 신고하고, 2021.11.2. 납부하였다.
• 나. 청구법인은 2021.12.31. 이 건 공동주택은 지방세특례제한법제31조 제2항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 주택에 해당하므로 기 신고·납부한 취득세 등 OOO원을 환급하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2022.2.22. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.5.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 정부의 매입임대주택 활성화 정책에 따라 도심 인근지역의 기존주택을 매년 1만여호 넘게 매입하여 저소득계층, 청년, 신혼부부에게 공급하고 있으며, 매입임대주택의 공급 시에는 시중 시세의 30% 수준의 임대료를 책정하여 주거취약계층의 주거 안정을 위한 동 매입임대사업의 지속적인 추진이 가능하기 위해서는 지방세 감면 조항은 적극적으로 해석될 필요가 있다 할 것이다. 지특법 제31조의 입법취지가 저소득 임차인의 주거안정을 위해 임대사업의 활성화를 지원하기 위한 것인 바, 그 감면을 적용받는데 일부 또는 일괄취득 및 분양 절차를 구분하지 않고 있으므로 건축주로부터 이 건 부동산 전체를 일괄 취득하여 임대사업을 하는 경우에도 취득세 면제대상으로 보아야 할 것이다. 지특법 제31조에서 말하는 ‘분양’의 범위는 반드시 건축물의 분양에 관한 법률등에 따를 것이 아니고, 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석하여야 할 것인데, 건축물의 분양에 관한 법률을 차용 하여 일괄취득인지 여부 및 사전 매매약정 등을 근거로 분양에 해당되지 아니한다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인이 취득한 이 건 공동주택이 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, 지특법 등 지방세 관련법령이나 주택법, 주택공급에 관한 규칙등에서 “분양”이란 개념을 정의하고 있지 않아 “분양”의 개념에 관하여 명확한 용어의 정의는 없으나, 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호에서 “분양”에 대한 정의를 “분양”이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다”고 명확히 규정하고 있고, 비록 같은 법 제3조에서 법률의 적용범위를 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용된다고 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 “분양”이란 개념을 사용하는데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석된다 할 것이므로건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호의 “분양”에는 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않는 것으로 해석하여야 하고, 대법원 판례에서도 “분양”에는 “일괄매각”이 포함되지 않는다고 해석하고 있으므로(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결 참조), 청구법인이 사전 매입약정에 따라 이 건 공동주택을 건축주로부터 일괄매입한 것을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 또한, 이 건 공동주택의 경우 청구법인이 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 것이 아니라 청구법인과 건축주가 2020.10.12. 이 건 공동주택 매입약정을 체결한 이후인 2020.12.1. 건축주가 건축허가를 받고 2021.8.2. 사용승인을 받아 신축한 주택을 부동산 매매계약을 통해 취득한 것으로, 주거취약계층의 주거안정을 위해 임대사업을 확대하려는 입법 목적에는 부합한다 하더라도 청구법인은 건축주와 이 건 공동주택을 건축하기 이전에 사전 매입약정을 체결하고 건축허가를 받아 건축한 사실로 보아 지특법 제31조 제2항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당한다고 볼 수 없으며, 주거취약계층의 주거안정을 위한 임대사업 확대를 위해 지특법 제32조 제1항에서 청구법인(OOO)이 임대를 목적으로 취득하는 소규모 주택에 대해 취득세를 감면하는 규정이 별도로 있음에도 불구하고 지특법 제31조의 규정에 따라 이 건 공동주택을 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 취득한 것이므로 취득세 감면대상으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것으로서, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 사전에 건축주와 일괄매입약정을 체결하고 그 후 건축주가 건축한 공동주택을 임대용으로 매수한 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 임대주택으로 취득세 감면대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2020.12.29, 법률 제17771호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 제32조(OOO의 소규모 공동주택 취득에 대한 감면 등) ① OOO가 임대를 목적으로 취득하여 소유하는 대통령령으로 정하는 소규모 공동주택(이하 이 조에서 “소규모 공동주택”이라 한다)용 부동산에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 2021년 12월 31일까지 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31, 대통령령 제31344호로 개정된 것) 제14조(소규모 공동주택의 범위 등) ① 법 제32조 제1항에 따른 소규모 공동주택용 부동산은 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)당 건축면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택(해당 공동주택의 입주자가 공동으로 사용하는 부대시설 및 공공용으로 사용하는 토지와 영구임대주택단지 안의 복리시설 중 임대수익금 전액을 임대주택 관리비로 충당하는 시설을 포함한다) 및 그 부속토지(관계 법령에 따라 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속될 공공시설용지를 포함한다)를 말한다.

(3) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만,건축법제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

(4) 공공주택특별법 제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사 제43조(공공주택사업자의 기존주택등 매입) ① 공공주택사업자는 주택법제49조에 따른 사용검사 또는 건축법제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등(이하 “기존주택등”이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다.

② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택등을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 고려하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다.

③ 주택법제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 건축법 제11조에 따른 허가권자는 주택을 건설하여 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 건축법 제11조에 따른 건축허가를 신청하는 경우 주차장법 제12조의3, 제19조 및 주택법 제35조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 주차장의 설치기준을 적용할 수 있다.

④ 공공주택사업자는 국토교통부장관이 정하는 특별한 사정이 없으면 제3항에 따른 주차장 설치기준을 적용받아 주택을 건설한 자가 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 날부터 1개월 이내에 그 주택의 매도를 요청하여야 한다.

⑤ 제4항에 따른 매도 요청을 받은 자는 매도 요청을 받은 날부터 2개월 이내에 그 주택을 매도하여야 한다.

⑥ 제4항에 따라 매도 요청을 받은 자가 제5항에 따라 매도하지 않는 경우 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사권자 또는 건축법제22조에 따른 사용승인권자에게 그 사실을 통보하여야 한다.

⑦ 기존주택등의 매입절차 및 공공주택사업자에 대한 재정지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 매입기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 이 건 공동주택의 건축주 AAA는 2020.7.23. 청구법인에게 이 건 공동주택 매입약정을 신청하여, 2020.10.12. 청구법인과 매입약정을 체결하였다. (나) 건축주 AAA는 2020.12.1. 이 건 공동주택에 대한 건축허가를 받고, 2021.8.2. 처분청 건축주택과로부터 사용승인을 받았다. (다) 청구법인은 2021.10.13. 건축주 AAA와 이 건 공동주택을 일괄 취득하는 부동산 매매계약을 체결하고, 2021.10.15. 잔금을 지급하여 이 건 공동주택을 취득하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴본다. 처분청은 청구법인이 사전이 일괄매입약정을 체결한 후 건축주가 신축한 공동주택을 일괄매입한 것은 건축주로부터 분양을 받은 경우에 해당되지 아니한다는 의견이나, 지특법 제31조에서 임대사업자에 대한 세금 감면을 규정한 것은 임대주택을 공급하는 자에게 세금 감면의 혜택을 부여함으로써 저소득층의 주거 수단인 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하고 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하려는데 있다(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결 참조)는 점을 고려해 보면, 지특법 제31조 제2항에서 “임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 일괄 취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 그 공동주택 또는 임대주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하므로 두 경우 모두를 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적이라 하겠다. 위와 같이 지특법 제31조의 입법 취지 등을 토대로 당해 조문의 ‘최초로 분양받은 경우’를 해석해 보면, 동 의미는 ‘최초로 공급받은 경우’로 보는 것이 타당하겠는바(조심 2013지858, 2014.9.1., 같은 뜻임), 공동주택을 건축하여 전체를 매매약정에 따라 일괄 매각한 경우에 건축주의 입장에서는 분양으로 보지 아니하는 것(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결 참조)이라 하겠지만, 이를 취득하는 매입임대사업자의 입장에서는 분양으로 보아야 할 것(조심 2017지240, 2017.11.23. 참조)이라 하겠다. 또한, 지특법 제32조의 감면규정을 근거로 제31조의 감면을 배제하는 것은 청구법인에게 일반 임대사업자 보다 불리한 결과를 초래하게 되어 공동임대주택을 매입하여 임대하고자 하는 청구법인에게 이러한 차별을 하여야 할 필요성이 있다고 보기도 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.