[요지] 처분청이 미공시된 쟁점주택에 대한 시가표준액을 산정함에 있어 위 법령 외의 다른 방법으로 재산세 과세표준을 산정하는 것이 허용되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점주택의 시가표준액이 불합리하게 산정되어 이 건 재산세 등 처분이 위법‧부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[요지] 처분청이 미공시된 쟁점주택에 대한 시가표준액을 산정함에 있어 위 법령 외의 다른 방법으로 재산세 과세표준을 산정하는 것이 허용되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점주택의 시가표준액이 불합리하게 산정되어 이 건 재산세 등 처분이 위법‧부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 한국부동산원에서 산정한 가격은 층간 특성을 고려하지 않아 불합리하므로 그 가액을 바탕으로 재산세를 부과한 처분은 부당하다. (가) 청구인이 한국부동산원에 문의한바, 공동주택의 가액(시가표준액)을 산정할 때 최저층과 최고층 값을 우선 정한 후 그 사이의 층은 상향‧하향 분포 값으로 결정된다는 답변을 받았다. (나) 한국부동산원은 쟁점주택 단지(25층)의 가액을 최저층인 2층을 OOO원, 최고층인 25층을 OOO원으로 결정하였고, 15층인 쟁점주택을 OOO원으로 산정하였다. (다) 15층인 쟁점주택은 최저층인 2층(15개 층)과는 OOO원이 차이가 나는 반면, 최고층인 25층(10개 층)과는 조망권이나 일조량 등의 차이가 있음에도 불구하고 OOO원이 차이가 나, 한국부동산원이 잘못된 매뉴얼로 산정한 쟁점주택의 가액(시가표준액)은 불합리하다.
(2) 미공시 공동주택가격을 정할 때 지방세법 시행령제3조에 따라 층별 특성 및 거래가격 등으로 고려하여 산정하여야 하는바, 2021년 쟁점주택 단지의 거래가액은 아래 ＜표1＞과 같은데, 매매 최고가 및 최저가의 차이, 고층의 전망 및 채광권 등을 고려하면, 처분청이 한국부동산원에서 산정한 쟁점주택의 가액(시가표준액)으로 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다. ＜표1＞ 2021년 거래가액 OOO
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택은 2020년 9월에 사용승인된 공동주택으로, 처분청은 미공시된 쟁점주택의 가격을 한국부동산원에 조사‧산정 의뢰하였고, 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 2021년도 시가표준액을 결정하였으며, 그 시가표준액으로 재산세 등을 부과‧고지하였다. (나) 쟁점주택의 2022년도 공동주택공시가격은 OOO원으로 나타나고, 그 가격은 위치 및 주변환경, 주택특성자료, 가격참고자료를 기초로 산정하는 것으로 확인되며, 그 중 가격참고자료는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점주택의 2022년 공동주택공시가격 산정시 참고자료(거래사례) OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 한국부동산원에서 산정한 쟁점주택의 가격이 층간 특성 등을 고려하지 않아 불합리하므로 이 건 재산세 등 부과처분은 위법‧부당하다고 주장한다. 그러나 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하였고, 처분청은 지방세법제4조 제1항 및 제4항 같은 법 시행령 제3조에 따라 한국부동산원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사‧산정 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 결정한바, 위 과정에서 절차상 하자가 있다거나 처분청이 관련 법령을 위반한 사실이 확인되지 아니한 점, 처분청이 미공시된 쟁점주택에 대한 시가표준액을 산정함에 있어 위 법령 외의 다른 방법으로 재산세 과세표준을 산정하는 것이 허용되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점주택의 시가표준액이 불합리하게 산정되어 이 건 재산세 등 처분이 위법‧부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
(2) 지방세법 시행령 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 산정기준)
⑨ 법 제4조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 관련 전문기관”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관을 말한다.
1. 지방세기본법 제151조에 따른 지방세연구원
2. 그 밖에 시가표준액의 기준 산정에 관한 전문성이 있는 것으로 행정안전부장관이 인정하여 고시하는 기관