[요지] 청구인들은 분양전환승인 이후 쟁점주택의 매도인과 분양전환계약을 다시 체결하여 그 계약에 따른 잔금지급일에 쟁점주택을 취득하였다고 봄이 타당하다고 할 것임.
[요지] 청구인들은 분양전환승인 이후 쟁점주택의 매도인과 분양전환계약을 다시 체결하여 그 계약에 따른 잔금지급일에 쟁점주택을 취득하였다고 봄이 타당하다고 할 것임.
[참조결정] 조심2022지0785
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2020.12.19. 건설사와 쟁점주택에 대한 매매계약(이하 “이 건 매매계약”이라 한다)을 체결하였다. ＜청구인들 중 aaa가 체결한 부동산매매계약서 일부 발췌＞ OOO (나) 청구인들은 처분청에 이 건 매매계약을 원인으로 이 건 취득세 등을 신고·납부(＜별지1＞ 기재)하면서 쟁점주택 외에 1주택(아래 ＜표2＞ 기재) 이상을 소유하고 있는 것으로 소유주택현황을 기재하였다. ＜표2＞ 취득세 신고서 상 1세대 소유주택현황 OOO (다) 청구인들은 2021.10.19. 건설사에 쟁점주택에 대한 소유권이전등기에 관한 소송을 제기하였고, 쟁점판결문에서 대전지방법원은 2022.2.5. 청구인들이 분양전환합의서상 매매계약일을 2019.7.31.로 하여 처분청에 제출하였으므로 쟁점주택에 대해 2019.7.31.을 매매원인일자로 하여 소유권이전등기절차를 이행하라고 결정하였고, 이에 따라 2022년 2월 쟁점주택에 대한 매매계약 해제를 신고하였다. (라) 처분청(세종특별자치시 주택과)은 2022.3.14. 쟁점주택에 대한 분양전환신고를 수리하였고, 청구인들은 분양전환신고 수리 이후 체결한 분양전환계약서는 제출하지 아니하였다. ＜분양전환신고 수리에 대한 처분청 공문 중 일부 발췌＞ OOO (마) 청구인들은 쟁점주택에 대한 과세표준을 처분청에서 통보한 분양전환금액으로 변경하면서 쟁점주택의 취득일을 쟁점판결문에 따른 매매원인일자(2019.7.31.)로 보아 중과세율 적용대상이 아니라는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 쟁점주택의 과세표준을 처분청에서 통보한 분양전환금액으로 경정하면서 쟁점주택의 취득일을 매매계약서상 청구인들의 매매대금채권과 임대보증금반환채권과 상계한 시점(2020.12.19.)으로 보아 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제13조의2에 따른 중과세율(8%, 12%) 적용대상에 해당하는 것으로 결정·통지(아래 ＜표3＞ 기재)하였다. ＜표3＞ 처분청의 취득세 등 결정통지내역 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 본다. (가) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서 그 제2호에서 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우, 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율로 한다고 규정하고 있고, 그 제3호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우, 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율로 한다고 규정하고 있다. 또한 그 부칙 제6조에서 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용하되 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다고 규정하고 있다. (나) 청구인들은 2019.7.31. 쟁점주택의 매매계약을 체결한 것으로 보아 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 부칙 제6조에 따라 개정되기 전의 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율(1%)을 적용하여야 한다고 주장한다. 그러나 임대주택법의 입법취지와 보호법익, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면, 공공건설임대주택의 임대사업자의 우선분양전환의무에 관한임대주택법 제21조 제1항, 제2항은 강행규정에 해당한다 할 것이다(대법원 2021.9.30. 선고 2016다252560 판결, 같은 뜻임). 청구인들은 2019.7.31. 주식회사 A 등이 처분청으로부터 분양전환승인을 받지 아니한 상태에서 쟁점주택의 매매계약을 체결하였다 하더라도 이는 강행규정인임대주택법제21조 제1항, 제2항을 위반하여 원인무효인 것으로 보이므로 청구인들이 이 날 쟁점아파트의 매매계약을 체결하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 처분청은 주식회사 A 등이 임대주택법 제16조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항에 따라 신청한 쟁점주택의 분양전환신고를 2022.3.14. 수리한 것으로 확인되고, 청구인들은 분양전환승인 이후 쟁점주택의 매도인과 분양전환계약을 다시 체결하여 그 계약에 따른 잔금지급일에 쟁점주택을 취득하였다고 봄이 타당하다고 할 것(조심 2022지785, 2023.10.12., 같은 뜻임)이다. 따라서 청구인들은 2020.7.10. 이후에 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하여 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 부칙 제6조에 따른 종전의 규정 적용대상으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점주택의 취득을 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제13조의2에 따른 중과세율 적용대상으로 보아 이 건 취득세 등에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 쟁점주택에 대한 취득세 신고 및 경정청구 내역 OOO ＜별지2＞ 관련 법령
(1) 지방세기본법 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.
1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때
(2) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법,항공안전법,선박법,입목에 관한 법률,광업법,수산업법또는양식산업발전법등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제8호를 적용하지 아니한다.
1. 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우
(3) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
③ 제1항 또는 제2항과 제13조 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조 제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.
④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.
⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.
3. 제13조의2 제1항 제2호에 따라 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 대통령령으로 정하는 종전주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우 부칙 ＜제17473호, 2020.8.12.＞ 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.
(4) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
(5) 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2. “공공건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.
③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무 주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다 른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부 터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도등(제2조 제7호 나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다), 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 신청하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.
(6) 임대주택법 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
4. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정한다)을 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제21조제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.