[요지] 청구법인이 신축한 이 건 모델하우스는 이 건 건축물과 별개의 취득세 과세대상이고,, 쟁점7금액은 이 건 모델하우스의 유지·관리비용으로 이 건 건축물과 관련이 없는 것으로 보이고, 쟁점8금액은 청구법인이 이 건 건축물의 일부를 00에게 임대하기 위하여 그 임대차계약서의 내용을 자문 받고 000법률사무소에게 지급한 비용과 상근하지 않는 청구법인의 임원에 대한 등기비용이므로 이는 이 건 건축물의 신축과는 사실상 관련이 없다고 판단됨.
[요지] 청구법인이 신축한 이 건 모델하우스는 이 건 건축물과 별개의 취득세 과세대상이고,, 쟁점7금액은 이 건 모델하우스의 유지·관리비용으로 이 건 건축물과 관련이 없는 것으로 보이고, 쟁점8금액은 청구법인이 이 건 건축물의 일부를 00에게 임대하기 위하여 그 임대차계약서의 내용을 자문 받고 000법률사무소에게 지급한 비용과 상근하지 않는 청구법인의 임원에 대한 등기비용이므로 이는 이 건 건축물의 신축과는 사실상 관련이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지2544 / 조심2017지0545
[주 문] OOO구청장이 2022.2.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인이 모델하우스 운영을 위하여 지급한 OOO원, 임대차계약서의 내용 등에 대한 자문을 받고 지급한 OOO원, 임원 변경 등기를 하고 지급한 OOO원 합계 OOO원을 과세표준에서 제외하고, OOO에게 지급한 전기안전관리대행비 OOO원, OOO에게 지급한 상하수도비 OOO원 합계 OOO원의 구체적인 용도를 재조사하여 모델하우스의 운영을 위하여 지급한 것으로 확인되는 경우 해당 금액을 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 누락한 취득가격으로 본 OOO원 중 OOO원(OOO원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)은 아래와 같은 사유로 부당하다. (가) 쟁점금액 중 OOO원(이하 “쟁점1금액”이라 한다)은 이 건 건축물의 신축과 관련 없는 금액에 대한 금융관련비용으로 쟁점1금액 중 OOO원(이하 “쟁점1-1금액”이라 한다)은 이 건 건축물을 착공(공부상 착공일은 2011.12.29.이나, 실제 착공일은 2013.10.7.)하기 전인 2011.3.9.부터 2012.12.10.까지 지급한 자문수수료로서 그 자문내용이 ‘사업계획 수립 지원’, 사업부지 매입자금에 대한 자문, 재원 조달을 위한 사업구조 등에 대한 사항임을 볼 때, 이 건 건축물의 신축 부지(이하 “이 건 사업부지”라 한다) 취득을 위한 간접비용으로 이 건 건축물의 취득가격과는 관련이 없는 비용이다. (나) 청구법인이 2012.1.31.부터 2012.3.30.까지 OOO에게 지급한 금융자문수수료 OOO원(이하 “쟁점1-2금액”이라 한다)은 추가 자금을 대출 받기 위해 자문을 받고 지급한 자문료이기는 하나, 실제로 자금을 차입하지 못하였으므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다. (다) 청구법인은 사업비 OOO원이 추가로 필요하다고 보아 OOO 등으로부터 금융구조에 대한 자문을 받고 OOO원(이하 “쟁점1-3금액”이라 한다)을 금융자문수수료로 지급하였으나, 금융구조의 설계과정에서 각종 쓰임새 등을 조정하여 당초 필요한 것으로 본 사업비 OOO원을 대출받지 않게 되었는바, 쟁점1-3금액은 이 건 건축물의 신축과 관련이 있는 금융비용에 해당되지 않는다. (라) 청구법인은 금융기관 등과 대출약정을 체결하면서 당초 대출약정금 보다 감액하여 대출을 받는 경우 그 대출금 감액분의 0.5%에 상당하는 수수료를 금융기관 등에게 지급하기로 계약하였고, 그에 따라OOO원(OOO원, 이하 “쟁점1-4금액”이라 한다)을 지급하였으나 해당 금액은 쟁점1-3금액과 마찬가지로 실제로 대출받지 않아 이 건 건축물의 신축비용에 사용되지 않은 가공의 금액에 대한 금융수수료이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다.
(2) 청구법인은 2013.10.7. OOO(이하 “종전 시공사”라 한다)와 이 건 건축물의 신축공사 관련 도급계약을 체결하였으나, 사정에 의해 2015.4.8. 종전 시공사와 건축물 신축 관련 도급계약을 합의해제한 후 그에 대한 합의금으로 OOO원을 지급하였는바, 이는 단순한 보상금일 뿐 이 건 건축물의 공사금액이 아니라 할 것임에도 처분청이 이를 유치권의 해소 비용 등으로 보아 그 합의금에서 부가가치세 등을 제외한 OOO원(이하 “쟁점2금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였는바, 이는 부당하다.
(3) 청구법인은 이 건 건축물을 신축하는 조건으로 OOO를 증축하여 OOO에게 기부채납하였으므로 OOO증축비용 OOO원(이하 “쟁점3금액”이라 한다)은 기부채납을 조건으로 취득한 부동산의 취득가격이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.
(4) 청구법인이 지급한 자산관리회사의 직원 급여 중 OOO원(이하 “쟁점4금액”이라 한다)은 이 건 건축물의 분양 관련 업무를 수행한 직원들에게 지급한 보수이므로 이는 이 건 건축물의 분양을 위한 비용으로 보는 것이 타당하다.
(5) 청구법인은 이 건 건축물의 분양과 관련하여 OOO원(이하 “쟁점5금액”이라 한다)을 지급하였는바, 이는 건축물의 신축과 관련한 비용이 아니라 사업성 검토 등을 위한 자문, 소송비용, 세무·회계관련 수수료 등으로 이 건 건축물의 취득과 사실상 관련이 없는 비용이므로 아래와 같은 이유로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다. (가) 청구법인은 이 건 건축물에 대한 신축 및 분양사업을 구상하면서 2008.9.8.부터 2009.3.30.까지 주식회사 AAA와 BBB 주식회사에게 자산 매각 및 이 건 건축물의 입주자 유치 관련 용역을 의뢰하고, 총 OOO원(이하 “쟁점5-1금액”이라 한다)을 지급하였는바, 이는 이 건 건축물의 분양과 관련된 비용으로 보아 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다. (나) 청구법인은 2008.9.25. OOO에게 OOO연구용역을 의뢰하고 OOO원을, 2010.9.1. CCC 주식회사에게 ‘레지던스사업평가용역’을 의뢰하고 OOO원을 각각 지급하였는바 그 합계액인 OOO원(이하 “쟁점5-2금액”이라 한다)은 이 건 건축물의 신축 후 분양 시장을 사전에 조사하기 위하여 지급한 비용으로 이 건 건축물의 분양 관련 비용에 해당된다. (다) 청구법인이 DDD 주식회사에게 지급한 OOO원(이하 “쟁점 5-3금액”이라 한다)은 관리운영컨설팅을 받고 지급한 용역비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다. (라) 청구법인은 이 건 건축물을 신축하면서 OOO등으로부터 각종 소송(손해배상 등)에 피소되었고, 이를 해결하기 위하여 법무법인 OOO등에게 OOO원(이하 “쟁점5-4”금액이라 한다)을 지급하였는바, 이는 이 건 건축물의 신축과 관련이 없는 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다. (마) 청구법인은 이 건 건축물의 신축 기간 중에 회계감사, 세무조정 등을 받고 OOO등에게 회계·세무보수료 OOO원(이하 “쟁점5-5금액”이라 한다)을 지급하였는바 이는 위의 법률수수료와 같은 취지에서 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다. (바) 청구법인은 OOO에게 이 건 건축물 신축자금의 관리를 맡기고 그에 대한 보수로 OOO원(이하 “쟁점5-6금액”이라 한다)을 지급하였는바, 이는 이 건 건축물의 취득가격에 해당되지 않는다. (사) 청구법인은 현장사무소 운영비로 OOO원을, 그 외 일반관리비로 OOO원을 지급하였는바, 그 합계 OOO원(이하 “쟁점5-7금액”이라 한다)은 이 건 건축물의 신축과는 직접적인 관련이 없는 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다. (아) 이 건 건축물의 분양을 위하여 모델하우스(OOO㎡, 이하 “이 건 모델하우스”라 한다)를 신축한 후, 그 부지 소유자인 OOO등에게 지급한 임차료와 해당 부지에서 음식점을 영위하던 사업자에게 사업 철수에 따른 변상금으로 지급한 합계 OOO원(이하 “쟁점5-8금액”이라 한다)은 이 건 모델하우스 신축과 관련한 비용일 뿐 이 건 건축물의 취득과 관계가 없는 비용이다.
(6) 청구법인은 이 건 모델하우스를 운영하면서 전기안전관리대행비로 OOO원을, 상하수도비로 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점6금액”이라 한다)을 지급하였는바, 이는 이 건 모델하우스의 운영경비일 뿐 이 건 건축물의 취득가격에 해당하지 않는다.
(7) 또한, 이 건 모델하우스에 옥외 사인몰 설치 등을 하고 아래 ＜표1＞과 같이 합계 OOO원(이하 “쟁점7금액”이라 한다)을 지급하였는바, 이는 모델하우스의 운영 경비로서 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 비용이다. ＜표1＞ 쟁점7금액에 대한 구체적인 내역 (단위: 원)
(8) 끝으로, 청구법인은 이 건 건축물 중 일부를 주식회사 EEE에게 임대하기 위하여 그 임대차계약서의 내용에 대한 법률자문을 받고 OOO에 OOO원을, 청구법인의 임원 변경 등기를 하고, 법무법인에게 OOO원, 합계 OOO원(이하 “쟁점8금액”이라 한다)을 지급하였는바, 이는 이 건 건축물의 신축과 관련이 없는 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.
(1) 청구법인은 대출금 중 건축비에 투입되지 않은 대출금에 해당하는 쟁점1금액 약 OOO원은지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 건설자금이자 또는 이와 유사한 금융비용에 해당되지 않는다고 주장하나, 쟁점1-1금액은 이 건 사업부지를 취득한 후 발생한 금융자문수수료이고, 쟁점1-2, 1-3금액은 대출이 실행되었는지 여부에 불문하고 이미 지급한 금융비용으로 이 건 건축물의 취득을 위한 간접비용이라 할 것이며, 특히 쟁점1-4금액(OOO원)은 대출취급수수료와 별도로 지급하는 수수료로서 자금을 대출하는 금융기관의 입장에서는 대출약정금 만큼 자금운용에 제약을 받게 되므로, 이에 대한 기회비용을 보상받기 위한 비용임일 볼 때, 청구법인이 해당 금액을 대출받지 않았다고 하여 그 금융비용인 쟁점1-4금액을 이 건 건축물의 취득가격이 아니라고 할 수 없다.
(2) 쟁점2금액(약 OOO원)은 청구법인이 2015.4.8. 기존 시공사에게 지급한 합의금(OOO원)의 일부로서 청구법인은 신축 중인 이 건 건축물에 대한 제3자의 유치권 행사를 방지하기 위하여 지급하였는바, 이는지방세법 시행령제18조 제1항 제5호에서 간접비용의 하나로 규정하고 있는 취득자 조건 부담액 또는 채무인수액에 해당하는 것으로 이 건 건축물의 취득가격에 해당된다.
(3) 쟁점3금액(약 OOO원)은 이 건 건축물의 건축허가 조건에 따라 청구법인이 OOO의 교사를 증축하는데 사용한 비용으로 취득세 과세대상인 학교용지부담금과 동일한 비용이라 할 것이고, 이를 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 경우 학교용지부담금을 납부한 다른 납세자와의 형평에 맞지 않는바, 처분청이 쟁점3금액을 이 건 건축물의 취득가격에 포함한 것은 타당하다.
(4) 청구법인은 쟁점4금액(약 OOO원)에 대해 분양관련 업무를 수행하는 임직원의 급여이므로 이를 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장하나, 도시개발전담 인력에게 지급한 쟁점4금액 전부를 분양홍보와 관련이 있다고 보기 어렵고, 청구법인의 임직원 급여 자체를 이 건 건축물의 취득가격에서 제외되는 판매비용 등으로 볼 수는 없다고 할 것이므로 이를 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(5) 청구법인은법인세법제51조의2 제1항 제6호에 따라 설립된 프로젝트금융투자회사로서 설립목적이 ‘이 건 건축물을 신축·분양하여 분양 수익을 배당함에 있고, 청구법인이 체결한 자산관리업무위탁계약서 제16조에서 분양·임대 업무와 관련하여 추가로 발생한 비용은 자산관리보수와 별도로 청구법인이 부담하기로 약정되어 있으며, 청구법인은 이 건 건축물의 신축에 필요한 자산의 매입, 사업성 검토, 자금조달, 사업인·허가, 건설공사관리 등 업무를 각종 전문업체 등에게 포괄적으로 위탁하고 있음을 볼 때, 청구법인이 지급한 자산관리보수 등은 이 건 건축물의 취득가격에 해당된다고 할 것이므로 처분청이 쟁점5·6·7·8금액을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2008.4.18. 본점소재지를 OOO으로 하고, 목적사업을 OOO일대에 OOO를 개발하는 사업으로 하여법인세법제51조의2 제1항 제6호에 따라 설립된 프로젝트금융투자회사로서 관련 법령에 따라 지점이나 기타 영업소를 두지 아니하고, 직원이나 상근임원을 두지 않고 있다. (나) 청구법인은 2010.12.31. OOO로부터 OOO토지 OOO㎡(이하 “이 건 사업부지”라 한다)를 취득한 후, 2011.12.29. 이 건 건축물의 신축을 위한 착공신고를 하였다. (다) 청구법인은 2019.11.29. 이 건 건축물 OOO㎡[공동주택 OOO㎡(882세대), 근린생활시설 OOO㎡]를 취득(신축)한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다. (라) 처분청은 청구법인이 이 건 건축물에 대한 취득세 등을 신고하면서 그 취득가격 OOO원을 누락하였다고 보아 2022.2.10. 청구법인에게 이 건 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다. (마) 쟁점1금액과 관련하여 청구법인은 2015.9.18. 주식회사 FFF 외 14개 금융기관을 대주단으로 아래와 같이 OOO원의 ‘OOO관광리조트 개발사업 프로젝트금융 대출약정’을 체결하였다. (바) 청구법인의 법인장부에서 확인되는 쟁점1금액(OOO원) 관련 내역은 아래 ＜표2＞와 같고, 청구법인은 쟁점1금액을지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 건설자금이자에 해당되지 않는다고 보아 이 건 건축물의 취득가격에 포함하지 않았다. ＜표2＞ 쟁점1금액 관련 내역 (단위: 원) (사) 청구법인과 종전 시공사는 2015.4.8. 이 건 건축물의 신축공사 관련 도급계약을 합의 해제하였고, 그 내용은 아래와 같다. 청구법인이 종전 시공사에게 지급한 정산금 OOO원에는 쟁점2금액 OOO원이 포함되어 있고, 청구법인은 이를지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 규정하고 있는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용으로 보아 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하였다. (아) 청구법인과 OOO은 2011.9.20. 이 건 건축물의 신축사업에 따라 증가하는 학생의 수용을 위해 청구법인이 OOO교사(校舍)를 증축하여 OOO에게 무상기부하기로 하는 약정을 체결한 후, 2019.8.30. OOO의 교사(증축분)에 대한 사용승인을 받아 2019.12.30. 이를 OOO에게 기부채납하였고, 그에 따라 그 취득금액에 상당하는 학교용지부담금을 면제받았으며, 그 신축비용인 쟁점4금액(OOO원)은 이 건 건축물의 취득가격이 아니라 청구법인이 OOO에게 기부채납한 OOO의 신축비용이라고 보아 이 건 건축물의 취득가격에 포함하지 않았다. (자) 청구법인은 2008.4.28. 주식회사 GGG(수탁자, 이하 “이 건 자산관리회사”라 한다)와 이 건 사업에 필요한 자산의 관리·운용·처분 및 일반 사무를 위탁하는 것을 주요 내용으로 하여 아래와 같이 자산관리업무위탁계약을 체결하였다. (차) 청구법인은 2011년 1월부터 2019년 11월까지 이 건 자산관리회사에게 자산관리에 대한 보수로 OOO원을 지급하였고, 그 금액에 포함된 쟁점4금액(OOO원)은 이 건 자산관리회사가 이 건 건축물의 분양 업무 등을 수행한 임직원(57명)에게 지급한 급여로서 이 건 건축물의 취득가격이 아니라고 보아 나머지 OOO원만을 취득가격으로 신고하였으며, 이와 같은 사실을 입증하기 위하여 이 건 자산관리회사의 조직도와 업무분장표 등을 제출하였다. (카) 청구법인은 2008.9.8.부터 2009.3.30.까지 AAA와 BBB 주식회사에게 이 건 건축물의 입주자 및 사용인 유치 관련 연구 용역을 의뢰하고 합계 OOO원(쟁점5-1금액)을, 2008.9.11., 2009.6.25. OOO산학협력단과 HHH 주식회사에게 이 건 건축물 내에 설치 시설, 시설 규모, 추정 수요 및 수요 창출에 관한 연구 용역을 의뢰하고 OOO원(쟁점5-2금액)을 각각 지급하였다. 청구법인은 DDD 주식회사와 ‘관리운영전략 컨설팅’계약을 체결하고 2010년 7월부터 2013년 3월까지 합계 OOO원(쟁점5-3금액)을 지급하였다. 또한, OOO등이 청구법인을 상대로 민사소송을 제기함에 따라 법무법인 OOO등에게 소송비용 OOO원(쟁점5-4금액)을, OOO등에게 세무·회계 관련 업무를 맡기고 그에 대한 보수 OOO원(쟁점5-5금액)을, OOO에게 이 건 건축물의 신축을 위한 자금 관리를 위탁하고 OOO원(쟁점5-6금액)을 각각 지급하였다. 청구법인은 이 건 건축물의 현장사무소의 운영과 일반관리비 등으로 합계 OOO원(쟁점5-7금액)을 사용하였고, OOO 등에게 이 건 모델하우스 부지에 대한 임대료 등으로 OOO원(쟁점5-8금액)을 지급하였다. 한편 청구법인은 쟁점5금액 OOO원을 이 건 건축물의 분양(모델하우스 운영 포함)과 관련이 있는 비용이거나 청구법인의 일반 운영 등에 사용한 금액으로 이 건 건축물의 신축과 직접적인 관련이 없다고 보아 이 건 건축물의 취득가격에 포함하지 않았다. (타) 청구법인은 이 건 모델하우스를 운영하면서 전기안전관리대행비와 상하수도비용 합계 OOO원(쟁점6금액)을 지급하였고, 이는 모델하우스 관리비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 취지로 전기안전관리대행 계약서, 상하수도 영수증 등을 제출하였으나, 그 소재지 등이 불분명하여 쟁점6금액이 이 건 모델하우스를 운영하는데 전부 사용된 것인지 여부를 알 수 없다. (파) 청구법인은 쟁점7금액(OOO원)은 ＜표1＞과 같이 모델하우스의 설치 및 운영을 위하여 지급한 비용이라고 주장하며, 그 계약서와 지출증빙 등을 제출하였다. (하) 청구법인이 제출한 계약서 등을 보면, 청구법인은 임대차계약서의 내용에 대한 법률 자문과 임원변경 등기를 하고 OOO 등에게 OOO원(쟁점8금액)을 지급한 사실이 나타나며, 청구법인이 쟁점6·7·8금액(OOO원)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하지 않은 사실은 다툼이 없다고 보인다. (2)지방세법(2018.12.31. 법률 제16113호로 개정된 것, 이하 같다) 제10조 제5항 제3호에서 법인장부 등으로 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용과 같은 항 제3호에서 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에 포함하지 않는다고 규정하고 있다.
(3) 쟁점1금액에 대하여 본다. (가)지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 취득가격의 하나인 간접비용으로 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점1-1금액을 살펴보면, 쟁점1-1금액은 청구법인이 2010.12.31. 이 건 사업부지를 취득한 후 발생한 금융자문수수료로서, 이와 같은 금융자문비용은 부동산의 매입 자금 등을 차입하기 이전에 발생하는 것이 일반적인 것을 보면, 청구법인이 이 건 사업부지를 취득한 후 발생한 금융자문수수료는 이 건 사업부지의 취득가격이 아니라 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다. (다) 청구법인은 자금을 차입하기 위하여 금융자문을 받고 그 보수인 쟁점1-2, 1-3금액을 지급하였으나 그에 따른 자금을 차입하지 못하였으므로 쟁점1-2, 1-3금액은 이 건 건축물의 취득가격에 해당되지 않는다고 주장하나, 청구법인은 이 건 건축물의 신축에 필요한 자금을 차입하고자 금융자문을 받았고, 해당 금융자문료의 경우 대출의 성사 여부에 관계 없이 발생하는 것으로 청구법인이 이를 반환받지 못한 이상 위의 금융자문수수료는지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 건설자금에 충당한 차입금의 이자와 유사한 금융비용이라고 보는 것이 타당하다. (라) 끝으로 쟁점1-4금액은 청구법인이 금융기관 등과 대출약정을 체결하면서 당초 약정한 대출금 보다 적게 대출을 받는 경우 그 대출금 감액분의 0.5%를 수수료로 지급하기로 한 약정에 따라 청구법인이 지급한 비용으로, 대출을 하는 금융기관의 입장에서는 적게 대출된 금액에 대하여 운영 손실(기회비용)을 보게 되고 그 손실의 일부를 청구법인이 부담하기로 한 약정한 이상 이를 건설자금에 충당한 차입금의 이자와 달리 볼 것은 아니라고 할 것이다. (마) 따라서, 처분청이 쟁점1금액을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.
(4) 쟁점2금액에 대하여 살펴본다. (가)지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를, 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 취득가격의 하나인 간접비용으로 규정하고 있다. (나) 청구법인은 이 건 건축물의 사업현장에서 유치권 행사가 발생하지 않았으므로 쟁점2금액을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점2금액은 이 건 건축물의 시공사를 변경함에 따라 청구법인이 해결하여야 하는 하도급 업체의 각종 민원이나 요구 사항을 종전 시공사가 책임지고 처리하도록 하고 공사비와 구분하여 지급한 비용으로, 이는 이 건 건축물의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급한 비용이거나 청구법인과 종전 시공사가 체결한 도급공사계약 합의 해제 조건에 따른 청구법인이 부담한 비용이라 할 것이므로 처분청이 종전 시공사에게 지급한 쟁점2금액을 이 건 건축물의 취득가격에 포함한 것은 정당하다고 판단된다.
(5) 다음으로 쟁점3금액에 대하여 본다 (가)지방세법 시행령제18조 제1항 제3호에서 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을, 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 취득가격의 하나인 간접비용으로 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 쟁점3금액은 이 건 건축물의 신축사업 승인 조건에 따라 반드시 지출하여야 하는 비용으로 이 건 건축물의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건의 부담액에 해당하거나 이에 준하는 비용으로 볼 수 있는 점, 청구법인은 OOO의 교사를 증축하여 OOO에게 기부채납함에 따라학교용지 확보 등에 관한 특례법에 따라 부담하여야 하는 학교용지부담금을 면제받았고, 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로 공동주택 등의 취득가격에 포함하는 것인 점 등에 비추어 청구법인이 OOO의 교사를 신축하여 이를 OOO에게 기부채납하였다 하더라도 이 건 건축물의 취득가격에 그 신축비용(쟁점3금액)을 포함하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2017지545, 2017.11.16., 같은 뜻임).
(6) 다음으로 쟁점4금액에 대하여 본다. (가)지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를 간접비용으로 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에 포함하지 않는다고 규정하고 있다. (나) 청구법인은법인세법제51조의2 제1항 제6호에 따라 설립된 프로젝트금융투자회사로서 지점이나 상근 직원을 둘 수 없고, 이 건 자산관리회사가 체결한 자산관리업무위탁계약서 등을 보면, 청구법인은 이 건 건축물의 신축과 관련한 모든 업무를 이 건 자산관리회사에게 위탁하고 있는 점, 청구법인이 이 건 자산관리회사에게 지급한 위탁관리보수 OOO원은지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 규정하고 있는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 수수료에 해당된다 할 것이고, 청구법인도 이를 인정하여 쟁점4금액을 제외한 약 OOO원에 대하여는 이 건 건축물의 취득가격에 포함한 점, 청구법인은 쟁점4금액을 이 건 건축물의 분양 업무만을 수행한 임직원의 보수라고 주장하나, 청구법인의 제출한 이 건 자산관리회사의 조직도와 업무분장표 만으로 해당 임직원들이 이 건 건축물의 분양 업무만을 수행하였다고 단정할 수는 없는 점,지방세법 시행령제18조 제2항제1호에서 규정하고 있는 분양을 위한 광고선전비는 그 용도가 특정되어 있는 상태에서 지급된 비용(판매촉진비, 판매 수당 등)을 말하는 것인데, 이 건 자산관리회사가 그 직원들에게 업무 수행에 대한 대가로 지급한 쟁점4금액이 여기에 해당된다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점4금액을 이 건 건축물의 취득가격에 포함한 것은 타당하다고 할 것이다(조심 2021지2544, 2021.9.17.)
(7) 다음으로 쟁점5금액에 대하여 살펴 보면, 해당 금액은 청구법인이 이 건 건축물을 신축하기 전에 사업의 타당성 등을 검토하기 위한 사전 작업에 따른 용역비용(쟁점5-1, 5-2금액), 청구법인이 이 건 건축물의 신축 사업과 관련한 경영 관련 사항을 자문 받고 지급한 비용(쟁점5-3금액), 이 건 건축물의 신축과 관련하여 제3자로부터 제기된 소송 관련 비용(쟁점5-4금액), 이 건 건축물을 신축하는 동안 외부감사와 세무조정 등을 받고 지급한 세무·회계비용(쟁점5-5금액), 이 건 건축물의 신축 자금 관리를 맡기고 지급한 자금관리비용(쟁점 5-6금액) 및 청구법인의 일반관리비(쟁점5-7금액)로서 청구법인이 이 건 건축물을 신축하지 않았다면 발생하지 않았을 비용에 해당하므로 이는지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 규정한 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 또는 제7호에서 규정하고 있는 그에 준하는 비용 등에 해당된다 할 것이므로 이 건 건축물의 취득가격으로 보는 것이 타당하다. 한편, 이 건 모델하우스 부지의 임대료와 그 부지에서 음식점을 영위하던 사업자에게 지급한 변상금 합계 OOO원(쟁점5-8금액)은 이 건 모델하우스의 신축과는 직접적인 관련이 없는 비용이므로 이를 모델하우스의 운영과 관련된 비용으로 볼 수는 없다고 할 것이고, 그렇다면 이 건 건축물을 신축 비용으로 보는 것이 합리적이라 판단된다.
(8) 쟁점6금액에 대하여 살펴보면, 청구법인은 쟁점6금액은 이 건 모델하우스의 전기안전관리대행수수료와 상하수도요금으로 이 건 건축물의 취득가격이 아니라고 주장하나, 모델하우스의 규모(OOO㎡) 등을 고려할 때, 전기안전관리대행 수수료가 지나치게 많은 것으로 보이고, 청구법인이 제출한 자료만으로는 그 전기안전 점검 대상이나 상수도의 사용처가 이 건 모델하우스인지 아니면 이 건 건축물의 신축현장인지 알 수 없으므로 이에 대하여는 처분청이 그 사실관계 등을 확인하여 이 건 모델하우스의 운영을 위해 지급하는 비용에 해당하는 경우 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.
(9) 끝으로 쟁점7금액과 쟁점8금액에 대하여 본다. (가)지방세법제9조 제5항에서 모델하우스 등 임시건축물 중 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 청구법인이 신축한 이 건 모델하우스는 이 건 건축물과 별개의 취득세 과세대상이고, 청구법인이 제출한 모델하우스 운영 관련 계약서 및 지출증빙과 ＜표1＞의 관련 내역이 상당부분 일치하고 있음을 볼 때, 쟁점7금액은 이 건 모델하우스의 유지·관리비용으로 이 건 건축물과 관련이 없는 것으로 보인다. (다) 쟁점8금액은 청구법인이 이 건 건축물의 일부를 호텔 OOO에게 임대하기 위하여 그 임대차계약서의 내용을 자문 받고 OOO에게 지급한 비용(OOO원)과 상근하지 않는 청구법인의 임원에 대한 등기비용(OOO원)이므로 이는 이 건 건축물의 신축과는 사실상 관련이 없다고 할 것이다 (라) 따라서, 처분청이 쟁점7·8금액을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 개정된 것) 제9조[비과세] ⑤ 임시흥행장, 공사현장사무소 등(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다) 임시건축물의 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과한다. 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정된 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 3.농지법에 따른 농지보전부담금,산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
(3) 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조[부담금의 부과·징수] ① 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자(이하 이 조에서 “공동주택분양자등”이라 한다)에게 부담금을 부과·징수할 수 있다.