[요지]
① 청구법인이 신탁재산을 취득하기 위해 위탁자 또는 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 청구법인의 고유재산에 편입되었다 하더라도 이는 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것임, ② 쟁점②비용은 PF 대출과 관련한 법률자문수수료, 금융자문 및 주선수수료, SPC설립비용, 대출취급수수료, 설립 등록세 등 위탁자가 실제 대출받은 금액이 얼마인지 여부와 무관하게 계약상 반드시 지출할 수밖에 없는 간접비용에 해당하는 것으로 보이므로, 이 부분 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단됨.
[참조결정] 조심2021지1577
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점①비용은 취득세 납세의무자인 청구법인이 지급한 비용이 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (가) 취득세 과세표준에 포함되는 취득가액이라 함은 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조). (나) 따라서, 이 건 취득세 과세표준에 산정되는 간접비용에 해당하기 위해서는 해당 물건의 가격에 부합하는 것으로서 이른바 취득원가를 구성할 수 있는 것이어야 한다는 점에서, 지방세법 시행령 제18조 제1항의 문언 그대로 납세의무자인 ‘취득자’의 관점에서 지급하거나 지급해야할 비용이어야 한다. (다) 이와 달리 납세의무자인 취득자가 지급하거나 지급하여야 할 비용에 해당하지 아니하고, 오히려 납세의무자의 수익으로 계상될 금원에 해당되는 경우에는, 그 금원이 취득부대비용인지 여부와는 무관하게 취득세의 과세표준에는 포함될 수 없다고 봄이 타당하다. (라) 이와 관련하여 아래 ＜표2＞와 같은 서울고등법원 2021.8.20. 선고 2020누57990 판결에서도, 공동주택 및 상가를 신축 분양하는 사업에 관한 관리형 토지신탁사업약정의 수탁자에 해당하는 원고가 신탁대상토지에 관하여 신탁등기 및 소유권이전등기를 경료한 후, 사업약정에 따라 대상 토지상에 공동주택 및 상가를 신축하여 취득세를 납부하는 사안에서, 취득세 등의 부과대상자인 원고가 사업약정에 따라 위탁자로부터 지급받은 신탁수수료는 원고가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로, 신탁수수료가 아파트를 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에는 포함될 수 없다고 하여 이와 같은 입장인 것으로 이해된다. ＜표2＞ 서울고등법원 2021.8.20. 선고 2020누57990 판결 내용 중 발췌 (마) 결국 쟁점①비용은 청구법인 입장에서는 수익일 뿐 비용이 아니므로, 쟁점①비용이 취득과 관련성이 있는지 여부는 별론으로 하고, 취득세 간접비용에 해당하기 위한 요건을 충족하지 아니하므로, 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
(2) 쟁점②비용은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지급한 비용이 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. (가) 앞에서 살펴 본 바와 같이 취득세 과세표준에는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 포함하고 있다. (나) 먼저, 시행사가 이 건과 같은 사업을 수행하는 경우 100% 자기자본으로 사업을 수행할 수 없으므로, 일반적으로 대규모 자금을 차입하기 위하여 프로젝트 자체의 경제성에 가치를 두는 금융기법인 PF(Project Financing)에 의해 대출을 받는 방식을 통해 추진하게 된다. 이러한 방식을 통해 부동산 개발자금을 투입하는 시행사는 통상적으로 토지소유자들로부터 토지를 매입할 때 토지매입자금 중 계약금(10%)을 자기자본이나 시공사 대출, 브릿지론 등을 통하여 조달하고, 중도금, 잔금(90%)과 사업비는 PF를 통해 조달하게 된다. (다) 그런데 대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결에 따르면, 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 판시하고 있다. 또한, 건물 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 그 건축공사가 도급계약에 의한 경우에는 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙이나 이 경우에도 과세목적물의 취득을 위한 것이 아닌 금액은 과세표준액에서 제외되어야 할 것(대법원 2010.2.11. 선고 2007두17373 판결 참조)이다. (라) 이러한 법리를 쟁점②비용에 적용할 경우, 해당 수수료 금액 전체를 취득세 과세표준으로 볼 것이 아니라, 그 중 실제 그 물건 자체에 소요된 비용 즉, 실제 대출이 실행된 금액만큼만 취득세 과세표준으로 삼아야 할 것이다. (마) 위와 같은 내용을 종합해보면, 쟁점②비용이 취득세 과세표준에 해당하여 과세대상에 포함되는 것에는 이견이 없으나, PF수수료인 쟁점②비용 특성상 최초 대출받기로 한 약정금액과 실제 대출을 실행한 금액과는 상이할 수 있는 것이고, 이 사건에서 위탁자의 경우에도 2017.6.20. 최초 OOO억을 대출받기로 약정하였으나, 분양률이 당초 예상보다 높아 실제 위탁자가 대출받은 금액은 OOO원에 불과하므로, 아래 ＜표3＞과 같이 대출과정에서 실제 소요된 비용만을 취득세 과세표준으로 산입하여야 한다. ＜표3＞ 쟁점②수수료 안분 대상 (단위: 억원)
(1) 신탁관계에 있는 위탁자와 수탁자는 그 중 한 당사자가 취득하는 물건에 대해 위·수탁자 둘에게 동일한 취득물건이 되며, 과세표준 역시 이 하나의 물건을 취득하는 과정에서 취득시기를 기준으로 그 이전에 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다는 것이므로, 신탁수수료인 쟁점①비용은 취득세 과세표준에 포함된다. (가) 취득세 과세표준은 납세의무자가 신탁회사라 하여 신탁회사가 취득에 지출한 비용으로 한정하는 것이 아니라 위탁자의 건축 관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용을 과세표준으로 보는 것이 타당하다 할 것(행전안전부 부동산세제과-1050, 2021.4.14. 참조)이다. (나) 따라서 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 수탁자가 신탁재산을 취득하기 위해 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면, 그 일부가 수탁자의 고유재산에 편입되었다 하더라도 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당한다 할 것(조심 2021지1577, 2021.6.8. 참조)인바, 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 건축공사 도급계약을 체결하는 등 쟁점부동산과 직접적으로 연관된 업무를 건축주의 지위에서 수행하고 그 대가로 쟁점①비용을 수령한 것이므로, 이는 취득세 과세표준에 포함된다고 봄이 타당하다.
(2) 쟁점②비용은 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 분양하는 사업에 필요한 토지매매계약상 매매대금, 공사비, 사업비, 금융비용 등을 조달하기 위하여 위탁자가 대주단과 체결한 대출약정에 기인하여 지급한 비용이고, 대출약정 한도액 OOO원 중 일부 금액만 대출을 실행하였다 하더라도 당초 지급한 수수료 정산 내용에 변동이 없는 점, 위탁자의 법인장부에서 쟁점②비용이 쟁점부동산 취득시기 이전에 지출된 사실이 확인되는 점, 따라서 쟁점②비용은 대출약정 이후 실제 대출 실행 금액에 따라 지출하는 이자비용과는 성격이 명백히 다른 점에 비추어 볼 때, 쟁점②비용 중 실제 대출실행 금액에 해당하는 비율만큼만 취득세 과세표준으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점①비용(신탁수수료)는 청구법인의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
② 위탁자는 대출약정 한도액 OOO원 중 OOO원만 대출받았으므로, 취득세 과세표준에 포함된 쟁점②비용(PF수수료)을 감액하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
(1) 이 건 사업 개요는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 이 건 사업 개요
(2) 위탁자가 쟁점②비용을 지급하게 된 원인이 되는 대출약정서의 주요 내용은 아래 ＜표5＞ 기재 계약내용과 같다. ＜표5＞ 쟁점②비용의 지급원인이 된 대출약정서 내용 중 발췌
(3) 쟁점비용 지급내역은 아래와 같다. (가) 법인장부에서 확인되는 쟁점①비용은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 쟁점①비용(신탁수수료) 지급내역 (단위: 원) (나) 쟁점②비용(PF수수료) 중 쟁점토지 관련 비용 OOO원은 ＜별지＞와 같다(＜별지＞ 기재 금액 중 2016.12.27. 토지신탁보수 OOO원 및 2017.6.15.자 토지신탁보수 OOO원은 쟁점①비용에 포함되고, 위 금액 OOO원을 제외한 OOO원이 쟁점토지 관련 쟁점②비용에 해당함).
(4) 쟁점비용의 지급원인이 쟁점부동산 취득 전에 발생하고, 그 이전에 모두 지출된 사실은 다툼이 없다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구법인은 신탁수수료인 쟁점①비용은 위탁자가 청구법인에게 사업약정에 따라 지급한 금액으로, 청구법인의 비용이 아닌 수익이므로 청구법인의 쟁점부동산 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 주장하나, 수탁자인 청구법인은 위탁자 또는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리·처분하면서 신탁재산을 청구법인의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로, 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 청구법인이 신탁재산을 취득하기 위해 위탁자 또는 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 청구법인의 고유재산에 편입되었다 하더라도 이는 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이다(조심 2021지1577, 2021.6.8. 같은 뜻임). 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 쟁점부동산을 취득·분양하였고 이러한 과정에서 위탁자의 부담으로 귀결되는 비용은 청구법인이 수탁자의 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이므로, 청구법인 입장에서 수익에 해당한다는 이유만으로 쟁점①비용을 청구법인이 취득자로서 부담한 비용이 아니라고 볼 수는 없다할 것인바, 이 부분 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구법인은 위탁자가 당초 대출받기로 한 OOO원 중 OOO원만 대출받았으므로, 이와 관련한 수수료인 쟁점②비용이 감액되어야 하고, 감액되는 금액만큼 취득세 과세표준에서도 제외되어야 한다고 주장하나, 쟁점②비용은 위 ＜표5＞에서 확인되는 바와 같이, 제5-1조 (3)항에서 “본항에 따른 수수료는 어떠한 경우에도 반환되지 아니한다”고 규정하고 있고, 제5-2조 (1)에서 “차주는 본 약정에 따른 대출실행 여부를 분문하고, 다음 각호의 비용 및 기타의 금전(그에 부과되는 모든 세금 포함)을 대주에게 지급하여야 한다”고 규정하고 있으며, ＜별지＞에서 확인되는 바와 같이 쟁점②비용은 PF 대출과 관련한 법률자문수수료, 금융자문 및 주선수수료, SPC설립비용, 대출취급수수료, 설립 등록세 등 위탁자가 실제 대출받은 금액이 얼마인지 여부와 무관하게 계약상 반드시 지출할 수밖에 없는 간접비용에 해당하는 것으로 보이므로, 이 부분 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 쟁점②비용 중 쟁점토지 관련 금액(삭선부분은 제외)