쟁점아파트 취득시기를 분양전환 승인절차가 이루어진 후 체결된 분양전환계약일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2022지1126

[주 문] OOO시장이 2022.3.10. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO(공공건설 임대주택, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후, 2021.1.11.지방세법제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에 따라 일시적 2주택(1년 이내 종전주택 처분조건)으로 하여 취득가격 OOO원에 같은 법 제11조 제1항 제8호 가목에 따른 세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 ㈜OOO 등(이하 “건설사”이라 한다)의 쟁점주택 매매대금채권을 청구인의 임대차보증금반환채권과 상계한 시점(2020.12.19.)에 쟁점주택의 사실상 잔금을 지급하여 취득하였으나 그 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 처분하지 아니한 것으로 보아, 2022.3.10. 청구인에게지방세법제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율(8%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 취득세 등을 차감하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.4.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2020.12.19. 건설사와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고, 2021.1.11. 동 계약을 원인으로 일시적 2주택으로 취득세를 신고·납부하였다. 쟁점주택은 공공건설 임대주택인 관계로 소유권이전등기 접수 시 분양전환승인서는 등기신청 필수서류였는데, 취득세 신고 시에는 동 승인서가 없어 쟁점주택의 등기이전은 불가능하였다. 건설사는 기존 매매계약에 대한 원인무효 합의서를 작성해 주면 임대주택 만기분양절차가 가능하도록 해주겠다고 하였고, 이에 청구인과 건설사는 2021년 10월 매매계약서 원인무효 확인서를 작성하였다. 이후 처분청이 2021년 11월 분양전환을 승인하자, 청구인과 건설사는 2021.11.16. 쟁점주택 분양전환 계약을 체결하고, 2021.11.29. 소유권이전등기가 경료되었다. 따라서 쟁점주택의 사실상 취득일은 당초 매매계약일이 아닌 분양전환계약일(2021.11.16.)로 보아야 하는바, 일시적 2주택 취득세 신고에 따른 종전주택 처분기한은 2021.11.16.부터 기산하여야 하므로 이 건 취득세 추징은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택에 대한 매매계약서를 2020.12.19. 작성하고, 그 잔금지급을 같은 날로 하여 상호 날인함으로 유상승계 취득하였는데, 지방세법 시행령제20조 제2항 제1호에서 거래 상대자가 법인인 경우 취득의 시기는 사실상의 잔금 지급일로 명시하고 있다. 그런데, 청구인이 건설사에게 매매대금을 자신의 임대차보증금과 상계하는 방식으로 지급하였다는 사실은 기업회계기준에 따라 이를 회계처리한 건설사의 장부에서 명확하게 확인된다. 건설사는 임대차보증금을 분양 수입금 계정으로 계상하였고, 2020년 제2기 부가가치세 확정 신고 시에도 쟁점주택에서 발생한 분양 수입금을 면세사업 수입금액으로 신고하였다. 또한 청구인이 분양전환이 예정된 쟁점주택을 그 이전 2020.12.19. 건설사와 매매계약 및 잔금지급으로 취득한 이후 2021.11.16. 분양전환계약을 다시 체결한 것은, 쟁점주택에 대한 등기절차를 이행하기 위한 형식적 요건을 갖추는 요식행위에 불과하다고 보아야 한다. 설령 쟁점주택을 사실상 취득한 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하였다 하더라도 중대하고 명백한 흠결에 의한 원인무효 판결 등을 받지 않은 이상 이미 성립한 취득세 납세의무에는 아무런 영향을 줄 수 없다고 할 것이고(대법원 2013.6.28. 선고 2013두2778 판결), 취득세 납세의무 성립 이후에 매매대금 중 일부 또는 전부를 정산하여 반환받는다 하더라도 이미 성립된 취득세 납세의무에 영향을 미치지 않는다 할 것이다(대법원 2018.9.13. 선고 2015두57345 판결). 따라서 쟁점주택의 취득일은 잔금지급일인 2020.12.19.로 봄이 타당하고, 처분청에서 청구인이 쟁점주택 취득 후 1년 내 종전주택을 처분하지 못하였다고 하여 추징한 이 건 취득세 등은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트 취득시기를 분양전환 승인절차가 이루어진 후 체결된 분양전환계약일로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세기본법 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법,항공안전법,선박법,입목에 관한 법률,광업법,수산업법또는양식산업발전법등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

3. 제13조의2 제1항 제2호에 따라 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 대통령령으로 정하는 종전주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우

(3) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 일부 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. 제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전주택 등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택 등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

(4) 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2. “공공건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.

• 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 나.주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택
• 다. 공공사업으로 조성된 택지에주택법제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후주택법제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 신청하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2020.12.19. 건설사와 쟁점주택 매매계약을 체결하고(이하 “이 건 매매계약”이라 한다), 2021.1.11. 처분청에 이 건 매매계약을 원인으로 취득세를 신고·납부하였다[청구인의 배우자 소유인 종전주택(OOO) 1년 내 처분조건]. ◯◯◯ (나) 청구인과 건설사는 2021년 10월 이 건 매매계약에 대한 원인무효 확인서를 작성한 후, 처분청이 2021년 11월 분양전환을 승인하자, 2021.11.16. 다음과 같이 쟁점주택 분양전환계약을 체결하였다. ◯◯◯ (다) 쟁점주택의 등기사항전부증명서 갑구란의 관련 내용은 다음과 같다. ◯◯◯

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 본다. 처분청은 취득세는 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부와 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하고 있으므로, 청구인이 2020.12.19. 이 건 매매계약을 체결한 후 동 매매대금을 상계의 방법으로 지급한 이상 청구인은 쟁점주택을 취득하였다는 의견이다. 그러나임대주택법의 입법취지와 보호법익, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면, 공공건설임대주택의 임대사업자의 우선분양전환의무에 관한임대주택법제21조 제1항, 제2항은 강행규정에 해당하고, 이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적으로 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2021.9.30. 선고 2016다252560 판결, 같은 뜻임). 따라서 이 건 매매계약 체결 당시 청구인은 1세대 1주택자로서임대주택법상 우선분양전환권이 있는 임차인에 해당하지 아니하였는바, 청구인이 2020.12.19. 쟁점아파트 매매계약을 체결하고 임대차보증금과 상계하는 방법으로 매매대금을 지급하였다 하더라도, 이는 강행규정인임대주택법제21조 제1항, 제2항을 위반하여 사법적으로 원인무효인 취득에 불과한 것으로 봄이 타당하므로, 청구인이 이 날 쟁점아파트를 취득하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 결국 청구인은 2020.12.22.공공주택특별법제50조의3이 개정됨에 따라 우선분양전환자격을 획득하였고, 이에 따라 처분청도 청구인의 쟁점아파트 취득에 대한 분양전환승인을 하였으며, 동 승인 이후 청구인은 2021.11.16. 매도인과 이 건 분양전환계약을 체결하고 매매대금을 임대차보증금과 상계하는 방식으로 지급하였는바, 청구인은 이 때 쟁점아파트를 취득하였다고 봄이 타당하다고 하겠다(조심 2022지1126, 2023.4.11., 같은 뜻임). 따라서 처분청에서 청구인이 이 건 매매계약을 체결한 후 동 매매대금을 상계의 방법으로 지급한 시점(2020.12.19.)을 쟁점주택의 취득일로 전제하고 이로부터 1년 이내 종전주택을 처분하지 아니하였다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.