[요지] 지방세특례제한법제31조 제2항에서 취득세 감면요건을 규정하면서 임대사업자등록상 기재된 임대주택의 유형(민간건설임대주택, 민간매입임대주택 등)에 따라 감면여부를 달리 취급하도록 규정하고 있지도 아니한 점 등에 비추어, 쟁점임대주택은 임대사업자인 청구법인이 임대할 목적으로 건축주인 이 건 조합으로부터 최초로 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택에 해당하여 지방세특례제한법제31조 제2항의 취득세 감면요건을 충족한 것으로 판단되므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[참조결정] 조심2013지0858
[주 문] OOO구청장이 2022.3.10. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 행정안전부(지방세특례제도과-2548, 2021.11.4.)는 주택조합이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대주택을 제3자에게 분양하기 위한 입찰공고 등 분양 절차를 거친 후 미분양된 주택 일부 또는 전부를 주택임대사업자가 일괄하여 취득하는 경우, 지방세특례제한법제31조 제2항에서 규정한 최초 분양에 해당하므로 취득세 감면 대상이라고 해석한 바 있다. (가) 상기 해석에서 행정안전부는 지방세 관계 법령에서는 “분양”의 개념에 관하여 용어의 정의나 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않지만, 건축물 분양에 관한 법률제2조 제2호에서는 분양이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하고, 같은 법 제6조 제5항에서 분양사업자는 분양계약 등을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 수의계약으로 분양할 수 있다고 규정하고 있는 점, 건축물 분양에 관한 법률은 분양과정의 투명성과 거래의 안전성 확보를 위하여 2인 이상의 불특정 다수가 분양에 참여하여 누구나 건물 취득에 대한 공평한 기회를 가질 수 있도록 하기 위한 취지인 점을 종합하면 건축주가 건물을 신축한 후 분양을 위한 입찰공고 등의 절차를 이행하였음에도 건물의 일부 또는 전체가 미분양된 경우에 이를 수의계약으로 일괄하여 매도하였다 하더라도 분양에 해당한다고 해석하였다. (나) 쟁점임대주택은 불특정 다수인이 접속할 수 있는 입찰 전문 홈페이지에 게재된 ‘임대주택 포괄양수자 선정 입찰공고’에 따라 일반경쟁입찰 방식으로 취득한 것으로서, 이는 누구나 건물 취득의 공평한 기회를 가질 수 있도록 하기 위한 건축물 분양에 관한 법률의 취지에 부합하는 것이라서 공개입찰을 통해 청구법인이 취득한 쟁점임대주택은 ‘분양’에 해당하는 것이다.
(2) 대법원(2012.5.9. 선고 2012두751 판결)은 ‘분양’의 개념에 대하여 불특정 다수인을 상대로 광고 등의 방법으로 매수하기를 원하는 사람을 모집한 다음 건축물 중 일부를 쪼개어 판매하는 통상적인 의미의 일반분양 뿐만 아니라, 특정인들을 상대로 정해진 규정이나 절차에 따라 건축물을 일괄하여 매도하는 특별분양이나 수의계약 방식을 통해 상대방을 정하여 건축물의 일부를 판매하는 임의분양 등 다양한 형태의 ‘분양’이 존재한다고 보면서, 쟁점임대주택과 유사한 성격의 재건축임대주택에 대해서도 관계법령에 따라 임대용도의 주택을 일괄적으로 공급하는 것도 ‘분양’의 한 형태로 충분히 포섭할 수 있다고 판시한 바 있다. (가) 또한, 상기 판결에서 건축물 분양에 관한 법률제2조 제2호에 따른 분양이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 도시정비법령이나 관리처분계획에 따라 공동주택 중 일부를 조합원에게 판매하기도 하고(조합원분양분), 다른 일부는 일반인들에게 판매하기도 하며(일반분양분), 그 나머지는 일괄적으로 판매(공급)하는 것으로 보면, 이는 모두 건축물 분양사업자에 해당하는 원고가 건축물인 이 사건 공동주택의 일부씩을 2인 이상에게 판매하는 것이기 때문에 모두 위 법률상의 분양의 정의개념에 부합한다고 판시하였다. (나) 이 건 조합은 재개발사업의 결과로 총 OOO세대의 공동주택을 신축한 후 이 중 조합원분양분, 일반분양분을 제외하고 나머지인 쟁점임대주택을 청구법인에게 일괄적으로 공급하였던바, 이는 공동주택의 일부씩을 2인 이상에게 판매한 것에 해당하므로 ‘분양’의 개념에 부합한다 할 것이다. (다) 또한, 상기 판결에서 비록 처음부터 임대용으로 예정되어 있는 공동주택이라 하더라도 건축주가 직접 이를 임대하지 않는 이상 건축주 입장에서는 매수자에 임대주택으로 공급 내지 분양할 목적으로 위 주택을 건축한 것으로 보는 것이 타당하다고 판시하였던바, 쟁점임대주택의 경우도 건축주인 이 건 조합이 당초 임대용으로 쟁점임대주택을 건축했다 하더라도 그 준공에 앞서 2020년 9월 입찰공고를 통해 청구법인에게 공급하기로 계약을 체결한 이상, 이는 이 건 조합이 청구법인에게 분양할 목적으로 쟁점임대주택을 건축한 경우라고 할 것이며, 청구법인은 이 건 조합으로부터 쟁점임대주택을 최초로 분양받은 것에 해당한다 할 것이다. (라) 국토교통부(건축문화경관팀-873, 2010.9.28)도 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호의 분양이 ‘전부’ 또는 ‘일부’를 뜻하는지 여부에 대하여, 분양사업자가 건축법제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하는 해당 건축물의 허가면적 전체를 ‘전부’라 하고, 그 허가면적 중 일정면적만을 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하고자 할 경우 그 면적을 ‘일부’라 한다고 해석하였던바, 이러한 유권해석에 비추어 보면 이 건 조합은 재개발구역 전체를 조합원분양, 일반분양, 임대주택으로 구분하여 입찰의 과정을 거쳐 2인 이상에게 판매하였으므로 분양에 해당한다 할 것이다.
(3) 조세심판원(조심 2013지858, 2014.9.1.)도 지방세특례제한법제31조의 ‘최초로 분양받은 경우’란 건축주로부터 최초로 공급받은 경우를 말하는 것이며, 나아가 지방세특례제한법제31조에서 임대주택에 대한 감면대상을 건축주가 임대목적의 소형공동주택을 신축‧취득한 것만이 아니라, 임대사업자가 건축주로부터 그 소형공동주택을 최초로 분양받은 경우까지로 규정한 취지가 임대용 공동주택의 공급촉진을 통하여 조속히 일반 서민의 주거안정을 도모함에 있는 측면에서 볼 때, 지방세특례제한법 제31조에서 건축주가 임대한 공동주택을 분양받는 경우 감면대상에서 제외한다고 달리 규정하고 있지 아니하므로 건축주가 일시적으로 임대하던 것을 임대사업자가 임대사업에 공할 목적으로 취득한 경우까지도 감면대상으로 보는 것이 감면취지에 부합한다고 판단한 바 있다.
(1) 이 건 조합은 2020년 9월 이 건 임대주택을 포괄하여 양수할 양수인을 선정하기 위하여 입찰공고를 하였고, 이에 선정된 청구법인과 이 건 임대주택 전부를 일괄하여 양도하는 포괄양수도계약을 체결하였다.
(2) 그 이후 이 건 조합은 2021.1.25. 이 건 임대주택의 임차인을 모집하는 입주자모집공고를 조합의 명의로 실시하였는데, 그 입주자모집공고에는 사업주체가 ‘조합’이라고 명확히 기재되어 있었으며, 그 공고에 따라 모집된 입주자들과 조합 명의로 임대차계약을 체결하여 임차인들에게 공급하였다.
(3) 이처럼 이 건 조합이 청구법인과의 포괄양수도 계약 체결에도 불구하고 이 건 임대주택의 임차인들과 직접 조합 명의로 임대차계약을 체결한 것을 보면, 이 건 조합이 이 건 임대주택을 ‘분양을 위하여’ 건축하였다고 보기는 어렵다고 판단된다.
(4) 한편, 이 건 조합이 작성한 ‘분양설계 및 관리처분계획의 기준’에 의하면, 제5조 제1호 가목에서 공동주택과 임대주택을 먼저 구분한 후, 공동주택에 대하여는 ‘정관 제48조 및 제49호에 의거 조합원 및 일반분양’, 그리고 ‘정관 제50조에 의한 보류지로 처분’하도록 정하고 있고, 임대주택에 대하여는 ‘관련 공사 등에 매각’하는 것으로 정하여, ‘분양’과 ‘매각’을 구분하고 있다. 그리고, 같은 조 제2호 다목에 의하면, ‘공동주택 규모별 분양면적 및 대지지분’에 관하여 아래와 같이 ‘임대’ 부분과 ‘조합 및 일반’ 부분을 구분하고 있는바, 이 또한 조합원 및 일반을 대상으로 하는 분양 부분과 임대주택으로서 매각되는 부분을 구분한 것이다. 또한, 같은 조 제3-1호, 제3-2호 및 제3-3호에서는 각각 조합원 분양분, 일반 분양분 및 임대주택 부분에 관하여 각각 가격을 기재하고 있는데, 그 표제를 보면 제3-1호과 제3-2호에서는 각각 ‘조합원분양’ 및 ‘일반분양’이라는 용어를 사용하고 있고, 제3-3호에서는 ‘임대주택의 매각 추산액’이라고 기재하고 있는바, 이를 보더라도 분양 부분과 매각 부분을 구분하고 있음을 확인할 수 있다.
(5) 지방세특례제한법제31조 제2항의 감면규정이 적용되려면 ‘분양을 위하여 건축한 건축물에 관하여 분양계약을 체결한 경우’가 전제되어야 하는데, 앞서 살핀 사정들을 종합하면 이 건 임대주택은 이 건 조합이 임대하기 위하여 건축되었다고 보일 뿐, 분양을 위하여 건축되었다고 보기는 어렵다.
(6) 건축물 분양에 관한 법률 제2조 제2호에 따르면, 분양이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 정하고 있는바, 분양이란 개별 부동산을 판매하는 행위로서 부동산 소유권의 이전과 그 대가의 수령을 계약의 내용으로 하는 경우로 한정되는 것으로서, 건축물 분양사업자가 건축한 부동산의 일부를 임대사업자로서 임대하다가 임대차에 대한 권리와 함께 이를 포괄적으로 양도함으로써 양수인이 부동산을 취득하는 것은 개별적인 분양계약에 따라 부동산을 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것이다.
(7) 청구법인의 임대사업자 등록증에서도 이 건 임대주택의 등록이력이 ‘양수’라고 표시되어 있는데, 이는 청구법인이 이 건 임대주택을 최초로 분양받아 취득한 것이 아니라 민간임대주택에 관한 특별법제43조에 따라 포괄양수함으로써 취득한 것이라는 점을 확인하고 있다 할 것인바, 이 건 임대주택은 이 건 조합이 임대사업자로서 임대를 개시한 후 청구법인이 그 지위를 포괄승계함에 따라 취득한 것으로서, 이는 이 건 임대주택을 개별적으로 취득했다고 볼 수 없어 청구법인이 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 주택건설업, 부동산컨설팅 등을 목적사업으로 하여 2019.11.19. 설립된 법인으로, 2021.6.14. 목적사업에 주거용 부동산 임대업을 추가한 이력이 있으며, 당초 ‘주식회사 BBB’라는 상호로 설립되었다가 그 이후 ‘주식회사 CCC’, ‘주식회사 DDD’으로 상호를 변경하였다. (나) 이 건 조합은 AAA주변지구 주택재개발사업을 목적으로 2012.5.29. 설립된 비영리조합으로서, 이 건 조합의 법인등기부등본을 보면 다음과 같은 설립목적이 나타난다. [이 건 조합의 법인등기부등본상 설립목적] OOO (다) 이 건 조합은 이 건 임대주택을 매각하기 위해 2020.9.9. 다음과 같은 내용으로 임대주택 포괄양수자 선정 입찰을 인터넷 홈페이지OOO에 공고하였다. [임대주택 포괄양수자 선정 입찰공고] OOO (라) 상기의 입찰 결과에 따라 이 건 조합과 청구법인은 2020년 9월 다음과 같은 내용의 ‘임대아파트 포괄양수도 계약’을 체결하였다. [이 건 임대주택 포괄양수도 계약서] OOO (마) 쟁점임대주택 중 제211동 제101호의 부동산 등기부등본을 보면, 다음과 같은 소유권보존 및 이전현황이 나타난다. [등기부등본상 소유권 이전 사항] OOO (바) 이 건 임대주택의 건축물대장 등을 보면, 이 건 임대주택은 2021.4.7. 사용승인된 것으로 나타난다. (사) 이 건 조합은 이 건 임대주택을 임대목적물로 하여 2020.3.18. 임대사업자 등록을 하였다가 2021.5.7. 그 등록을 말소하였으며, 청구법인은 2021.5.12. 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 이 건 임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 것으로 나타난다. [청구법인의 임대사업자 등록 내용] OOO (아) 처분청이 처분근거로 든 이 건 조합의 분양설계 및 관리처분계획의 기준(안)을 보면, 다음과 같은 내용이 나타난다. [분양설계 및 관리처분계획의 기준(안) - 2018년 4월] OOO (자) 처분청은 2022.3.10. 청구법인에게 다음과 같은 경정청구 거부 통지를 하였다. [처분청의 경정청구 거부 통지] OOO (차) 이 건 조합은 이 건 임대주택을 신축한 후, 이에 대한 취득세 등을 신고‧납부함에 있어 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 일부 개정된 것) 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) 제3항에 따라 취득세의 75%를 감면받은 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법(2021.6.8. 법률 제18209호로 일부 개정된 것) 제31조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하고 있고, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. 지방세특례제한법은 ‘분양’의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위를 규정하고 있지 아니하는 한편, 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호에서 ‘분양’의 정의를 규정하고 있기는 하나, 같은 법 제3조 제2항 제1호에서 주택법에 따른 주택은 이 법을 적용하지 아니한다고 규정하고 있으므로 지방세특례제한법에서 말하는 ‘분양’의 범위는 반드시 건축물의 분양에 관한 법률등에 따를 것은 아니고, 임대주택 공급 활성화 및 국민 주거생활 안정이라는 그 규정의 감면취지와 목적, 지방세법령의 전반적인 체계 등을 종합적으로 고려하여 해석하는 것이 합리적이라 할 것이다. (나) 처분청은 이 건 임대주택의 건축주인 이 건 조합이 2020.3.18. ‘민간건설임대주택’의 유형으로 이 건 임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 먼저 하였고, 그 이후에 청구법인이 형식적인 입찰공고를 거쳐 이 건 조합으로부터 그 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계 받아 쟁점임대주택을 취득한 것이며, 이 건 임대주택의 포괄양수도 계약 체결 후에도 이 건 조합 명의로 임차인을 모집하는 등 여러 사정을 감안할 때 청구법인이 쟁점임대주택을 최초로 분양받은 경우라고 볼 수 없다는 의견이다. 그러나, 주택재개발정비조합인 이 건 조합은 소속 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상을 목적으로 설립된 재개발조합으로서, 재개발사업의 근거법령인 도시 및 주거환경정비법제10조 등에서는 반드시 사업주체가 정비계획에 임대주택의 건설‧공급을 포함하여 신청하도록 정하고 있는 등 사업추진의 필요목적과 조합원들의 이익극대화를 위하여 이 건 임대주택을 신축하여 매각하려 한 것일 뿐, 애초에 조합 스스로가 이 건 임대주택을 임대할 목적은 없었던 것으로 보이는 점, 이 건 조합이 2020.3.18. 이 건 임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 선행한 것은 이 건 임대주택의 건설과 매각을 원활하게 추진하기 위한 것으로 보이고, 실제로 이 건 조합은 이 건 임대주택을 통해 매각차익만 얻었을 뿐 임대수익을 얻은 것은 아니며, 이 건 임대주택이 사용승인이 나기 전까지는 그 명의를 청구법인에게 이전할 수 없었던 상황이라서 부득이 조합 명의로 임차인 모집 등의 임대행위를 한 것일 뿐, 실제로는 청구법인의 책임과 계산 하에 임대행위가 모두 이루어진 것으로 보이는 점, 설령, 쟁점임대주택이 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호의 적용대상이라서 이 건 조합의 주택판매 행위가 그 ‘분양’에 해당하는지 여부를 본다 하더라도(이 경우 분양사업자는 이 건 조합이므로 이 건 조합을 기준으로 판단하는 것이 타당해 보인다), 이 건 조합은 2021.4.7. 공동주택 OOO세대를 신축하여 이 중 OOO세대는 조합원에게, OOO세대는 일반인에게, 이 건 임대주택 OOO세대는 청구법인에게 각각 매각하였는데, 이는 건축주인 이 건 조합이 신축된 공동주택의 일부씩을 2인 이상에게 판매하는 것이기 때문에 모두 상기 법률상의 ‘분양’의 정의개념에 부합한다고 볼 수 있는 점, 한편, 이 건 조합은 이 건 임대주택 신축 전에 포괄양수자를 선정하기 위하여 2020.9.9. 인터넷 홈페이지상에 입찰공고를 게시하였고, 청구법인은 그 입찰에 참여하여 이를 낙찰받은 후 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제2항에서 정하는 방식에 따라 이 건 조합의 임대사업 전체를 포괄승계의 방식으로 이전받았던바, 비록 그 형식이 민간임대주택에 관한 특별법에서 정하는 포괄승계라 하더라도 그 실질은 임대사업에 사용한 적이 없는 신축임대주택을 최초로 이전받는 내용이므로, 이는 지방세특례제한법제31조 제2항에서 말하는 ‘최초로 분양하는 경우’에 해당한다고 볼 수 있는 점, 또한, 지방세특례제한법제31조 제2항에서 취득세 감면요건을 규정하면서 임대사업자등록상 기재된 임대주택의 유형(민간건설임대주택, 민간매입임대주택 등)에 따라 감면여부를 달리 취급하도록 규정하고 있지도 아니한 점 등에 비추어, 쟁점임대주택은 임대사업자인 청구법인이 임대할 목적으로 건축주인 이 건 조합으로부터 최초로 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택에 해당하여 지방세특례제한법제31조 제2항의 취득세 감면요건을 충족한 것으로 판단되므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2021.6.8. 법률 제18209호로 일부 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(2) 민간임대주택에 관한 특별법(2019.4.23. 법률 제16386호로 일부 개정된 것, 시행 2019.10.24.) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 ＜2018. 1. 16.＞
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다. 제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2019.10.22. 대통령령 제30149호로 일부 개정된 것) 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1. 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자
2. 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자
(4) 건축물의 분양에 관한 법률 제1조(목적) 이 법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.
2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. “분양사업자”란 건축법 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. “분양받은 자”란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제3조(적용 범위) ① 이 법은 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
1. 주택법에 따른 주택 및 복리시설
(5) 도시 및 주거환경정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부 개정된 것) 제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) ① 정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다.
1. 주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대수의 100분의 90 이하에서 대통령령으로 정하는 범위
2. 임대주택(민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택 및 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하에서 대통령령으로 정하는 범위
② 사업시행자는 제1항에 따라 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.