[요지] 쟁점토지에 설치한 기반시설은 독립된 별개의 시설이 아니라 택지개발을 하면서 토지에 필수적으로 설치하여야 하는 시설로서 이는 토지에 부합된 시설물에 해당된다고 보는 것이 타당하고, 이와 같이 택지를 개발하면서 택지개발에 필수적으로 수반되는 시설로서 토지에 설치한 시설물은 토지와 별개의 지장물이나 건축물에 해당되지 아니하는 이상 토지를 택지로 변경하여 가치 상승을 일으키는 토지의 부합물이므로 토지의 지목변경과 관련하여 발생한 비용에 해당된다고 하겠음.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 토지의 지목변경에 대한 취득세는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액의 증가분에 대해 과세하는 것으로서, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제51조에 의하면 토지의 지목변경은 형질변경공사를 의미하므로 토지의 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 형질변경에 소요된 비용으로서 지목변경 시점까지 형질변경공사비(토공사비)로 지급하였거나, 지급하여야 할 직접비용과 일정한 간접비용의 합계액을 지목변경 비용으로 보아야 하는 것으로 이러한 공사와는 별개인 상·하수도, 가스, 전기, 통신공사 등 기반시설공사 등은 토지의 지목변경 또는 토지 자체의 가치 증가와 관련이 없으며, 토지의 지상에 신축될 건축물의 이용과 밀접한 관련성이 있으므로, 쟁점비용은 토지의 지목변경 비용이 아닌 건축물의 취득가액에 포함되어야 할 것이다.
(2) 기반시설 설치공사로 인해 준공된 시설물은 각 지방자치단체와 체결한 협약서에 따라 지방자치단체가 실질적인 소유 및 관리를 하게 되는 점을 고려할 때, 이러한 시설물을 건축과 관련하여 부담한 기반시설부담금은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.
(1) 청구법인은 토지의 지목변경은 관련 법령에 의하면 형질변경공사를 의미하므로 이와 별개인 기반시설 설치 공사비는 토지의 지목변경 또는 토지 자체의 가치 증가와 관련이 없으므로 이를 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세법제7조 제4항에 “토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항에서 “토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다”고 규정한 다음, 같은 법 시행령 제17조에 “법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다”고 규정하고 있다. 위와 같은 지방세관계법령의 규정 내용을 종합해 보면, 토지의 지목변경으로 인해 취득세 과세표준이 되는 지목변경에 든 비용은 지목변경 또는 그로 인한 토지 자체의 가치 증가와 관련된 비용을 의미한다고 할 것이다. 지방세법제7조 제4항에서 토지의 지목을 사실상 변경한다는 것은 토지의 주된 용도를 사실상 변경하는 것을 의미하고, 이때의 변경이 있는지 여부는 토지의 현황이 물리적으로 변경되었는지 여부뿐만 아니라 상하수도공사, 도시가스공사, 전기통신공사 유무를 비롯하여 여러 사정을 종합하여 객관적으로 판단하여야 하여야 할 것이고, 대규모 택지개발사업의 경우 형질변경 공사 등으로 사업부지 자체의 현황이 물리적으로 변경되었다고 하더라도 사업지구 전반에 걸쳐 상하수도, 가스, 전기, 통신공사를 비롯하여 진입도로, 사업지구 내 도로 및 교통시설 등의 중요한 도시기반 공사를 시행하여야 비로소 택지로서의 효용을 갖추었다거나 그 주된 용도가 사실상 변경되었다고 볼 수 있다 할 것이다. 따라서, 쟁점비용은 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업 시행에 따라 기반시설 공사를 포함한 택지조성공사가 완료됨으로써 사실상 지목이 변경된 토지의 가치 증가에 직·간접적으로 기여한 비용으로 보아야 하므로, 쟁점토지의 기반시설 공사비를 지목변경 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
(2) 또한, 기반시설설치공사로 인해 준공되는 시설물은 취득 주체가 청구법인이 아닌 지방자치단체가 실질적인 소유 및 관리를 하게 되므로 당해 시설물 설치와 관련된 기반시설부담금은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세법제9조제2항에서 국가나 지방자치단체 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설을 취득세 비과세 대상으로 규정하고 있고, 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 부동산을 취득하는 것으로서 취득세가 비과세되기 위해서는 부동산을 취득할 당시에 취득자가 그 부동산을 국가 등에 귀속시키거나 기부채납하는 것이 사실상 확정되어 있어야 하지만, 청구법인이 이 사건 기반시설을 국가 또는 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납하기 위하여 취득한 것이 아니라면, 이를 국가 등이 직접 이 사건 토지를 취득하는 경우와 동일하게 평가하여 취득세를 비과세할 수 없으며, 쟁점토지상의 기반시설의 취득 당시에는 국가 또는 지방자치단체 등에 귀속이 확정되지 않았으므로 국가 등에 귀속을 조건으로 취득하는 부동산으로 볼 수 없어 취득세 비과세 대상에 해당하지 않으므로 이에 대한 청구주장도 인정할 수 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2014.5.20. 법률 제12602호로 일부개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및사회기반시설에 대한 민간투자법제2조제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 제10조(과세표준) ③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2014.8.12. 대통령령 제25545호로 일부개정 것) 제17조(토지의 지목변경에 대한 과세표준) 법 제10조제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.
1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 말한다)
2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조제1항에 따른 시가표준액을 말한다) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금,산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우주택법제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법,도시가스사업법,집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(3) 지방세특례제한법(2014.1.21. 법률 제12329호로 타법개정된 것) 제76조(택지개발용 토지 등에 대한 감면) ① OOO가 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 제3자에게 공급할 목적으로 대통령령으로 정하는 사업에 사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세의 100분의 75를 경감한다.
(4) 택지개발촉진법(2014.1.21. 법률 제12329호로 타법개정된 것) 제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “택지”란 이 법에서 정하는 바에 따라 개발ㆍ공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다.
4. “택지개발사업”은 일단(一團)의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 말한다. 제18조의2(택지조성원가의 공개) ① 제18조에 따라 택지를 공급하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 택지조성원가를 공시하여야 한다. 이 경우 택지조성원가는 다음 각 호의 항목으로 구성된다.
1. 용지비
2. 조성비
3. 직접인건비
4. 이주대책비
5. 판매비
6. 일반관리비
7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용
② 제1항에 따른 택지조성원가의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
(5) 택지개발촉진법 시행규칙 제11조(택지조성원가의 산정방법 등) ①법 제18조의2 제1항 제7호에서 “그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용”이란 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 용지부담금
2. 기반시설 설치비
3. 자본비용
4. 택지개발사업과 관련하여 발생하는 그 밖의 비용
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2009.10.1. OOO법에 따라 OOO와 OOO의 통합으로 설립된 법인으로, 토지의 취득·개발·비축·공급, 도시의 개발·정비, 주택의 건설·공급·관리 업무를 수행하며, 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 설립되어, 주택건설용지·산업시설용지 및 대통령령으로 정하는 공공시설용지의 개발사업을 하고 있는 공기업이다. (나) 청구법인이 경정청구를 하면서 쟁점토지의 택지조성공사에 따른 지목변경 비용 중 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하는 쟁점비용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 경정청구 내역 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 시행령(2014.8.12. 대통령령 제25545호로 일부개정된 것) 제17조 본문 후단에서 지목변경에 따른 과세표준이 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조에서 취득가격에는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금이자 등 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있다. 또한 택지개발촉진법 시행규칙제11조 제1항 각 호에서는 택지조성원가에 포함되는 비용으로 용지부담금, 기반시설 설치비, 자본비용 등을 포함하도록 규정하고 있다. (나) 청구법인은 쟁점토지의 기반시설(상․하수도, 가스, 전기, 통신시설) 공사비를 쟁점토지의 지목변경과 관련이 없는 별개의 비용이므로 이를 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 쟁점토지에 설치한 기반시설은 독립된 별개의 시설이 아니라 택지개발을 하면서 토지에 필수적으로 설치하여야 하는 시설로서 이는 토지에 부합된 시설물에 해당된다고 보는 것이 타당하고, 이와 같이 택지를 개발하면서 택지개발에 필수적으로 수반되는 시설로서 토지에 설치한 시설물은 토지와 별개의 지장물이나 건축물에 해당되지 아니하는 이상 토지를 택지로 변경하여 가치 상승을 일으키는 토지의 부합물이므로 토지의 지목변경과 관련하여 발생한 비용에 해당된다고 하겠다. (다) 따라서, 지목변경공사를 토지 형질변경공사로 한정하여 택지개발과 관련된 비용 중 오로지 토목공사비용만을 지목변경비용으로 보아야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠으므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제80조2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.