[요지] 지방세법제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제2호 나목에서 도시개발법등 개발사업 관계법령에 따른 개발사업 시행자가 국가 등에 기부채납하기로 한 기반시설을 분리과세대상으로 정하고 있는바, 청구법인은 개발사업 관계법령에 따른 개발사업 시행자로 보기는 어려움.
[요지] 지방세법제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제2호 나목에서 도시개발법등 개발사업 관계법령에 따른 개발사업 시행자가 국가 등에 기부채납하기로 한 기반시설을 분리과세대상으로 정하고 있는바, 청구법인은 개발사업 관계법령에 따른 개발사업 시행자로 보기는 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 OOO지구 도시개발사업(이하 “쟁점개발사업”이라 한다)의 체비지에 해당하는 자동차정류장 부지로 지방세법제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제2호 나목에 해당하는 재산세 분리과세대상 토지이다. (가) 청구법인은 2019.9.27. 주식회사 AAA 및 BBB 주식회사로부터 쟁점토지를 매수하는 계약을 체결하고, 2019.10.10. 잔금을 지급하였으며 OOO지구도시개발조합의 체비지 관리 대장에 청구법인이 소유자로 등재되었다. (나) 처분청과 청구법인이 체결한 ‘OOO터미널 안정적 건립‧운영 관련 실시협약서(이하 “쟁점협약서”라 한다)’에 의하면, 청구법인이 OOO터미널 부지와 건물을 증여하는 의사표시를 하고 처분청이 청구법인의 위 증여의사를 승낙하여 증여계약(기부채납)이 성립되었다고 할 것이다. (다) 또한 청구법인은 OOO터미널 사업비 조달을 위하여 금융기관으로부터 PF대출을 받게 되었는데, PF대출과 함께 체결된 쟁점토지에 관한 관리형토지신탁계약을 보면 ‘OOO터미널 부지 및 건물에 대한 소유권이전등기를 처분청 앞으로 경료해 줄 것을 수탁자인 AAA 주식회사에 요청할 수 있는 권리’가 청구법인에게 있음을 알 수 있으므로 청구법인과 처분청 사이의 증여계약이 유효하게 성립된 것이다.
(2) 처분청은 쟁점협약서에 제3자와의 매각가능성이 존재하여 증여계약(기부채납)이 성립한 것이 아니라는 의견이나, (가) 증여계약은 물론이고 모든 계약은 양도(매각)가능성이 존재하고, 계약 당사자 간 양도금지특약이 없다(제3자에게 매각가능성이 존재)고 하여 해당 계약이 성립되지 않았다고 볼 근거는 없다. (나) 쟁점토지를 제3자에게 매각하더라도 ‘처분청과 협의’를 거쳐야 하므로 이미 성립된 증여계약의 수증자인 처분청의 권리를 강화하는 근거로 보아야 한다. (다) 또한 처분청은 시세차익만 얻고 쟁점토지를 제3자에게 매각하는 것을 방지하기 위하여 청구법인에게 이행보증보험 가입을 요구하였고 이에 청구법인은 2020.1.28. OOO원의 이행보증보험에 가입하였는바, 청구법인의 입장에서는 쟁점토지를 제3자에게 매각하여 OOO터미널이 운영되지 않을 경우 처분청에 OOO원의 손해를 배상하여야 하므로 사실상 쟁점토지를 제3자에게 매각할 가능성이 없다.
(3) 처분청은 쟁점토지의 기부채납이 확정되지 않았다는 의견이나, 청구인이 처분청에 제출한 OOO터미널 신축공사 견적서 등을 보면 OOO터미널 건물 위치와 면적이 특정되어 OOO터미널이 준공될 경우, 처분청이 언제라도 위 터미널 부지와 건물에 대하여 소유권이전을 청구할 수 있을 정도로 기부채납의 목적물이 특정되어 있는 상태이다.
(1) 환지방식의 개발사업인 쟁점개발사업에서 쟁점토지는 매각을 통해 쟁점개발사업 시행사의 운영비 마련을 위한 토지로, OOO지구도시개발조합이 작성하는 체비지 대장에 등재되어 최종적으로 청구법인에게 매각되었다.
(2) 기부채납이란 “기부자가 그의 소유재산을 국가나 지방자치단체의 공유재산으로 증여하는 의사표시를 하고 국가나 지방자치단체는 이를 승낙하는 채납의 의사표시를 함으로써 성립하는 증여계약”으로, 청구법인은 ‘처분청과 협의 없이 권리의무 및 쟁점토지를 타인에게 양도할 수 없다’는 협약을 체결하였는데, 처분청과의 협의로 제3자에게 쟁점토지를 매각할 수 있어 증여계약이 성립된 기부채납으로 볼 수 없다.
(3) 또한 쟁점협약서에 ‘청구법인이 여객자동차 운수사업을 운영하지 못하거나, 터미널 사업을 경영하려는 자가 없는 경우 처분청에서 공영터미널 운영을 위해 기부채납을 요구할 수 있다’고 약정한바, 청구법인의 향후 터미널 사업 운영이나 타인의 경영 여부를 알 수 없는 현 상태에서 처분청과 청구법인 간 쟁점토지의 기부채납이 확정되었다고 볼 수는 없다.
(4) 따라서 쟁점토지는 개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체에 기부채납하기로 한 기반시설용 토지에 해당하지 않으므로 쟁점토지가 분리과세대상이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 2003.5.22. OOO지구 도시개발구역 지정을 고시하였고, 2004.12.16. OOO지구도시개발사업 개발계획변경결정 및 실시계획인가를 고시하였으며, 2018.9.7. OOO지구 도시개발사업 개발계획(변경) 수립, 실시계획(변경) 인가 및 지형도면을 고시하였다. (나) 위 도시개발사업 개발계획에 따르면, 쟁점개발사업은 환지방식의 시행으로 그 시행자인 OOO지구도시개발사업조합이 자동차정류장 부지인 쟁점토지의 매각대금으로 쟁점개발사업의 재원을 조달할 계획으로 나타난다. (다) 청구법인은 2019.9.27. 쟁점토지를 매수하는 계약을 체결하였고, 그 계약 내용은 아래 ＜표1＞과 같으며, OOO지구도시개발조합이 작성한 쟁점토지의 체비지 관리대장 내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 쟁점토지 매매계약서(발췌) OOO ＜표2＞ 체비지 관리대장(발췌) OOO (라) 처분청은 쟁점토지 지상에 신축 예정인 OOO터미널 사업을 수행하기 위하여 2021.9.6. OOO터미널 주식회사 및 청구법인과 쟁점협약서를 체결하였는데, ‘청구법인은 처분청이 여객자동차운수사업법 제49조에 따른 공영터미널 운영을 목적으로 기부채납을 요구할 경우, 터미널 부지와 건물에 대하여 제한물권 및 가압류, 가처분 등이 설정되지 않은 상태로 무상으로 기부채납하고 기부채납이행에 대한 세부사항은 향후 별도 협의하여 확정한다’는 내용이 확인된다. (마) 청구법인이 처분청에 제출한 김해OOO터미널 신축공사 견적서에 따르면, 쟁점토지에 신축할 건물은 지하OOO층에서 지상OOO층 건물로 운수시설 외에 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 업무시설이 포함되었고, 그 연면적으로 지하층은 OOO㎡, 지상층은 OOO㎡, 터미널주차장은 지하OOO층에 OOO㎡, 지상OOO층～지상OOO층 중 OOO㎡가 터미널 용도인 것으로 나타난다. (바) 2021.10.7. 처분청은 여객자동차운수사업법제38조 및 같은 법 시행규칙 제74조에 따라 여객자동차터미널 공사시행인가를 하였고, 그 시행자는 청구법인으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점개발사업의 시행자로부터 쟁점토지를 매수하여 처분청에 기부채납하기로 하였으므로 지방세법제106조 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제2호 나목에 따른 분리과세대상에 해당한다고 주장한다. 그러나 처분청은 도시개발법에 따라 전부 환지의 방식으로 쟁점개발사업을 계획‧인가하였고, 같은 법 제11조 제1항 제6호에 따라 OOO지구도시개발조합을 시행자로 지정한 것으로 보이는 점, 청구법인은 쟁점개발사업 시행자인 OOO지구도시개발조합으로부터 쟁점토지를 체비지로 매수하여 위 조합의 체비지 관리대장에 소유자로 등재된 것으로 나타나는 점, 지방세법제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제2호 나목에서 도시개발법등 개발사업 관계법령에 따른 개발사업 시행자가 국가 등에 기부채납하기로 한 기반시설을 분리과세대상으로 정하고 있는바, 청구법인은 개발사업 관계법령에 따른 개발사업 시행자로 보기는 어렵다. (나) 설령 청구법인이 쟁점토지에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 기반시설인 ‘자동차정류장’ 공사사업 시행자로서 지방세법 시행령제102조 제5항 제2호에서 정한 개발사업 관계법령에 따른 시행자에 해당한다고 하더라도, 2021년 과세기준일(6.1.)이 지난 2021.10.7.에 위 여객자동차터미널 공사시행이 인가된 점, 쟁점토지가 국가 등에 기부채납될 것이 확정적이어야 분리과세대상이라 할 것인데, 처분청과 청구법인이 체결한 쟁점협약서에서 ‘여객자동차운수사업법제49조에 따라 청구법인이 여객자동차 운수사업을 운영하지 못하거나 터미널을 경영하려는 제3자가 없어 처분청이 공영터미널을 운영하게 될 경우’ 처분청이 청구법인에게 쟁점토지의 기부채납을 요구할 수 있는 것으로 보이는 점, 청구법인은 쟁점협약서 이외에 쟁점토지를 처분청에 기부채납하기로 확정하였다거나 기부채납이행에 대한 세부사항을 제시하지 아니하고, 처분청 또한 공영터미널을 운영할 것으로 보이지 아니한 점 등에 비추어 2021년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점토지가 처분청에 기부채납되기로 확정된 것으로 보기 어렵다. (다) 따라서 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세 대상으로 분류하여 2021년도 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련법령
(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자
(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법 등(이하 이 호에서 “개발사업 관계법령”이라 한다)에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(3) 도시개발법 제11조(시행자 등) ① 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다.
5. 도시개발구역의 토지 소유자(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다)
6. 도시개발구역의 토지 소유자(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 “조합”이라 한다) 제28조(환지 계획의 작성) ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
1. 환지 설계
2. 필지별로 된 환지 명세
3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세
5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항 제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “기반시설”이란 다음 각 목의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.
(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제2조(기반시설) ①국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 시설(당해 시설 그 자체의 기능발휘와 이용을 위하여 필요한 부대시설 및 편익시설을 포함한다)을 말한다.
1. 교통시설: 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차정류장ㆍ궤도ㆍ차량 검사 및 면허시설
② 제1항에 따른 기반시설중 도로ㆍ자동차정류장 및 광장은 다음 각 호와 같이 세분할 수 있다.
2. 자동차정류장
(6) 여객자동차운수사업법 제36조(여객자동차터미널사업의 면허) ① 여객자동차터미널사업(이하 “터미널사업”이라 한다)을 경영하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사의 면허를 받아야 한다. 제38조(공사시행 인가 등) ① 제36조 제1항에 따라 터미널사업의 면허를 받은 자(이하 “터미널사업자”라 한다)는 시설하려는 터미널의 공사계획을 수립하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 정하는 기간까지 공사시행 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항 중 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항의 공사계획이 국토교통부령으로 정하는 구조와 설비기준 등에 적합하다고 인정하면 공사시행을 인가하여야 한다. 제49조(공영터미널의 설치ㆍ운영) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수는 터미널사업을 경영하려는 자가 없는 경우 제36조에도 불구하고 직접 터미널을 설치ㆍ운영할 수 있다.
② 제1항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수가 직접 설치하는 터미널을 관리ㆍ운영 등을 하는 데에 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.