건설임대주택사업자인 청구법인이 취득한 쟁점토지에 대해 임대사업자등록증상 임대목적물을 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 미기재한 사유로「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 감면을 배제한 처분의 당부

[참조결정] 조심2015지1545 / 조심2021지2945 / 조심2021지0396

[주 문] OOO이 2021.11.11. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2020.1.31. OOO에 청년주택을 신축하여 임대하는 것을 목적사업으로 하여 설립된 주택건설사업자로, 2020.6.23.민간임대주택에 관한 특별법에 따라 주택임대사업자등록을 하였고, 2020.11.27. 쟁점토지를 취득한 후, 쟁점토지가지방세특례제한법제31조(임대주택 등에 대한 감면) 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하기 위한 토지에 해당한다고 취득세 감면을 신청하여 처분청으로부터 취득세 85% 감면을 받았다.
• 나. 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 60일 이내에 쟁점토지를 임대목적물로 등록하지 아니한 사실을 확인하고, 2021.11.11. 기 감면한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세”라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.2.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세특례제한법제31조에서 규정하고 있는 임대사업자에 대한 취득세 감면 조항은 임대주택 활성화를 통한 서민 주거안정 지원에 그 입법취지가 있다 할 것이고, 비록 임대사업자가 임대주택을 건축하기 위한 부지를 취득하면서 해당 부지를 바로민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대목적물로 등록하지 않았다 하더라도 임대사업자가 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 경우라면 그 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하는 것이다. 청구법인은 법인설립 후 마포구청에 민간임대주택사업자를 등록하였고, 사업부지는 확보 되었으나 임대 관련 목적물에 대하여 서울특별시와 협의가 확정되지 않아 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 부득이하게 목적물을 등록할 수 없었으며, 추후 목적물이 확정되면 등록하겠다는 조건으로 쟁점토지에 대한 취득세 등을 감면 받았다. 또한 OOO시가 제작‧배포한 ‘역세권 2030 청년주택’ 관련 홍보물에 전용면적 60㎡ 이하의 임대용 공동주택을 취득하는 경우, 취득세의 85%를 감면한다고 기재되어 있어 청구법인은 이를 신뢰하고 쟁점토지를 취득하였다. 조세심판원(조심 2015지1545, 2016.615.)에서도 임대사업자에 대한 감면조항은 임대주택 활성화를 통한 서민의 주거안정 지원에 그 취지가 있고, 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 경우라면 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합한 해석으로 보인다고 명시하고 있으므로, 청구법인의 임대목적물 등록이 지체된 것은 쟁점토지상에 임대주택에 대하여 서울특별시와 협의가 완결되지 않아 부득이하게 지체된 것이므로 이 건 취득세 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 임대주택 등에 대한 감면을 규정한지방세특례제한법제31조는 주거안정 및 임대사업 활성화를 위하여 임대목적으로 공동주택을 건축하거나 공동주택을 최초로 분양받는 경우 등에 대하여 취득세 등을 면제 혹은 경감할 목적으로 마련되었고, 2016.12.27. 법률 제14477호로 일부개정 되기 전까지지방세특례제한법제31조 적용대상 사업자를 판정함에 있어 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우에 감면을 적용하였으나, 2017.1.1. 이후부터 임대사업자가 부동산을 추가로 취득하여 임대용으로 감면을 받고자 하는 경우, 추가 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우로 감면대상 임대사업자의 정의를 명확히 하였다. 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 임대용 부동산 감면에 대해서는 취득 후 60일의 등록유예기간을 두고, 이에 따라 부동산을 취득한 자가 취득세 등 감면 규정을 적용받기 위해서는 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 등록하여 임대사업자로 등록하여야 할 것을 요구하고 있다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하다 할 것이므로 이 건 취득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 건설임대주택사업자인 청구법인이 취득한 쟁점토지에 대해 임대사업자등록증상 임대목적물을 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 미기재한 사유로지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 감면을 배제한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(이하 생략)

(2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.

1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자

2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

• 가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 주택법 제15조에 따른 사업계획승인(이하 "사업계획승인"이라 한다)을 받은 자
• 나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 건축법 제11조에 따른 건축허가(이하 "건축허가"라 한다)를 받은 자
• 다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자
• 라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제3조(임대사업자의 등록 변경 등) ① 임대사업자는 법 제5조 제3항 및 영 제4조 제7항에 따라 등록사항 변경신고를 할 때에는 별지 제4호서식의 임대사업자 등록사항 변경신고서에 변경사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2020.1.31. OOO를 본점 소재지로 하고, 쟁점토지에 청년주택을 신축하여 임대하는 것을 목적사업으로 하여 설립된 주택건설사업자이고, 2020.3.26. 대한주택건설협회에 주택건설사업자등록을 하였다. (나) 청구법인은 2020.6.23.민간임대주택에 관한 특별법에 따라 주택임대사업자등록을 OOO에 하였다. (다) 청구법인은 2020.11.27. 쟁점토지를 취득한 후, 쟁점토지를 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하기 위하여 취득한 토지에 해당한다고 처분청에 신고하여 취득세를 감면받았다. (라) 청구법인은 2021.4.19. 서울특별시에 쟁점토지에 청년임대주택을 신축(건축 연면적: 44,852.36㎡, 대지면적: 3,767.2㎡, 건축물명칭: 대림동 청년주택, 총 세대수 597세대)하기 위한 사업계획승인신청서를 제출하였다. (마) 청구법인은 2021.11.18. OOO시로부터 청년임대주택신축(건축 연면적: 44,852.36㎡, 대지면적: 3,767.2㎡, 건축물명칭: 대림동 청년주택, 공공임대 221세대, 민간임대 373세대, 전용면적 60제곱미터 이하)에 대한 사업계획승인을 받았다. (바) 청구법인은 2022.1.18. 임대사업자등록상에 임대목적물을 등록(소재지: 쟁점토지 373세대, 주택종류: 공공지원민간임대주택, 주택구분: 건설)하였다. (사) 2016.12.27. 개정되기 전의지방세특례제한법제31조 제1항에서는 감면대상인 임대사업자를 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우”로 규정하고 있었는데, 2016.12.27. 위 규정이 개정되면서 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 명확히 하였으며, 2021.12.28. 개정을 통해 “(건설임대주택용) 토지에 대해서는주택법제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 보완ㆍ개정되었다. (아) 위 2021.12.28. 개정에 대하여 행정안전부는 “건설임대주택용 토지에 대한 취득세 감면요건을 ‘취득일로부터 60일 이내’에서 ‘사업계획승인일부터 60일 이내’로 임대등록하는 경우로 완화하였고, 다만, 과도한 착공지연 등을 방지하기 위해 임대등록시한은 토지를 취득한 날부터 1년 6개월을 초과하지 않도록 단서를 마련하였다”는 개정취지를 밝히고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 60일 이내에 임대사업자 등록증상에 임대목적물을 기재하지 아니하여 취득세 감면대상이 아니라는 의견이나, 지방세특례제한법제31조 제1항의 주택임대사업자에 대한 감면 조항은 임대주택건설 활성화를 통한 서민의 주거안정 지원에 그 취지가 있다 할 것으로 비록 건설임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대목적물을 등록하지 않았다 하더라도 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 것이 명확한 경우라면 그 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하는 것으로 보이는바(조심 2021지2945, 2022.10.14., 같은 뜻임), 청구법인은 역세권 청년주택을 건축하여 임대하는 것을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로, 쟁점토지를 취득하기 전인 2020.6.23. 동 사업과 관련한 자료를 OOO에게 제출하여 임대주택사업자로 등록한 후 OOO으로부터 2021.11.18. 청년임대주택사업계획 승인을 받아 2022.1.18. 공공지원민간임대주택 373세대를 임대목적물로 등록하여 심리일 현재 쟁점토지에서 임대주택을 건설하고 있는 점, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 청구법인과 OOO 사이에 소유할 임대목적물이 특정되지 않아 쟁점토지를 취득하고 60일 이내에 임대목적물을 등록하기란 사실상 불가능한 상태로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세를 부과한 처분은 잘못이 있다(조심 2021지396, 2022.5.23., 같은 뜻임)고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제7항과국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.