쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2019지2525

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2020.1.2. OOO외 3필지 토지에 공동주택용 건축물 등 OOO㎡(공동주택 1,785세대)를 신축한 후 그 중 일반분양분 공동주택 822세대(상가 30호를 포함하여 이하 “이 건 공동주택”이라 한다)에 대해 그 과세표준을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인의 조합원들은 OOO을 재건축하는 동안 거주할 주택 등을 마련하기 위하여 금융기관으로부터 OOO원(이하 “이 건 대출금”이라 한다)을 차입하였고, 청구법인은 이 건 대출금에 대한 지급이자 OOO원을 해당 금융기관에게 지급하였다.
• 다. 처분청은 청구법인이 이 건 공동주택을 신축하기 위하여 조합원이 부담하여야 할 이자비용을 대신 부담하였으므로 청구법인이 지급한 지급이자 OOO원 중 OOO원(지급이자 중 이 건 공동주택의 사용승인 후 지급한 이자를 제외한 금액으로 이하 “쟁점금액”이라 한다)은 청구법인이 이 건 공동주택을 신축하기 위하여 지급한 간접비용으로 취득가격에 해당함에도 청구법인이 이를 누락하였다고 보아 2021.11.9. 청구법인에게 쟁점금액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2022.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 당초 이 건 대출금에 대한 지급이자(쟁점금액)를 대신 부담하기로 하였으나, 국세청이 청구법인이 부담하는 지급이자를 조합원들의 배당소득으로 보아 소득세를 부과하겠다고 함에 따라 조합원들에게 배당에 따른 소득세 부과의 문제가 발생하지 않도록 조합원 총회에서 이 건 대출금에 대한 지급이자를 조합원들이 부담하여야 한다고 공지한 후, 청구법인이 대신 납부한 쟁점금액을 조합원들의 권리가액(기존 주택가액)에서 차감하는 방법으로 회계처리를 하였는바, 이는 조합원이 쟁점금액을 최종적으로 부담한 것과 다름없으므로 청구법인이 분양하기 위하여 취득한 이 건 공동주택과는 관계가 없는 비용이다.

(2) 따라서 쟁점금액은 실질적으로 조합원이 부담하는 것으로 설령 청구법인이 해당 금액을 우선 지급하였다 하더라도 이는 청구법인과 조합원간 금전대차거래로서 이 건 공동주택의 취득가격에 해당되지 않는다 할 것임에도 처분청이 쟁점금액을 이 건 공동주택의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다. (3)지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제1항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자를 취득세의 과세표준에 포함하도록 규정하는 것은 그것이 취득을 위하여 간접적으로 소요된 금액임을 근거로 하는 것(대법원 2010.4.29. 선고 2009두17179 판결)이고, 공동주택의 건설자금으로 사용할 목적으로 차입한 자금의 지급이자는 취득가격에 포함되는 것이나 쟁점금액은 조합원들이 대출받은 이 건 대출금에 대한 지급이자로서 조합원들은 그 대출금으로 재건축이 진행되는 동안 거주할 주택 등을 마련하였는바, 쟁점금액은지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 취득가격에서 제외한다고 규정하고 있는 이주비에 해당된다고 할 것이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 재건축하는 공동주택의 조합원을 퇴거시키면서 지출한 이주비 등은 재건축조합이 신축하는 공동주택과는 별개의 권리에 관한 것이므로 이주비 자체는지방세법 시행령제18조 제2항에 따라 재건축하는 공동주택의 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이나, 이주비에 대한 지급이자는 조합원들이 자신들의 주택을 건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 지출하게 된 비용을 재건축조합이 조합원 대신 지출한 것으로 이는 해당 주택을 신축하기 위한 간접비용으로 이주비와는 그 성격이 다르다고 할 것(조심 2019지2525, 2020.8.21.)이다.

(2) 청구법인은 조합원들이 부담하여야 하는 이 건 대출금에 대한 지급이자(쟁점금액)를 대신 지급한 후, 해당 금액을 조합원들의 권리가액(출자가액)에서 차감하는 방법으로 회계처리를 하였으므로 조합원들이 부담한 쟁점금액은 이 건 공동주택의 취득가격에 해당되지 않는다고 주장하나 사업성이 동일한 경우 권리가액이 인하되더라도 조합원 분담금은 기존과 동일할 것으로 예상되므로 조합원들이 이 건 대출금의 지급이자인 쟁점금액을 부담하였다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다할 것이므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 공동주택의 취득가격으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 OOO일대에서 OOO을 시행하기 위하여 설립된 주택재건축조합으로 2016.7.27. 처분청으로부터 OOO를 받은 후 2017.1.8. OOO거주자들의 이주를 완료하고, 2017.7.1. 이 건 공동주택의 신축공사를 착공하였다. (나) 청구법인과 이 건 공동주택의 시공사(AAA 주식회사) 및 은행(대출금융기관)이 체결한 ‘이주비 대출 업무협약서’(이하 “이 건 업무협약서”라 한다) 제2조 제1항에서 대출대상자는 청구법인(조합)이 OOO에 통보한 조합원 중 OOO가 보증자격을 심사하여 은행에게 보증서 발급을 통지한 후 은행이 대출적격자로 인정하는 자로 한다고 규정하고 있고, 제5조 제1항에서 이 건 대출금의 이자는 청구법인이 그 대출금을 받은 조합원과 연대하여 은행에 일괄 납부하기로 하되, 같은 조 제2항 후단에서 청구법인이 대출금의 이자 납부를 지체한 경우 조합원이 이자를 은행에 지급하여야 한다고 규정하고 있으며, 이 건 대출금의 일반 현황은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 이 건 대출금의 일반 현황 (다) 청구법인은 2020.1.2. 처분청으로부터 이 건 공동주택의 사용승인을 받은 후 2020.2.28. 이 건 공동주택(822세대, 상가 30호)의 취득가격을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다. (라) 처분청은 청구법인이 이 건 대출금(OOO원)에 대한 지급이자 OOO원을 전부 부담하였으므로 이 건 공동주택의 사용승인일 (2020.1.2.)이전에 그 지급원인이 발생한 OOO원(쟁점금액)을 이 건 공동주택의 취득(신축)을 위한 간접비용으로 보아 2021.11.9. 청구법인에게 이 건 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다. (마) 청구법인은 조합원들을 대신하여 대출금 OOO원에 대한 지급이자 OOO원(쟁점금액 포함)을 지급하고, 이를 조합원들에 대한 채권으로 기장한 후 2021.1.1. 해당 금액 OOO원을 조합원의 출자금 계정에서 차감하는 방법으로 회계처리를 하였다고 하며 법인장부(전표)를 제출하였고, 청구법인이 제출한 청구법인 조합원의 임시총회(2019.11.23. 개최) 회의록(이하 “이 건 회의록”이라 한다)을 보면, 청구법인의 조합원 비례율[(총수입-총비용/조합원 출자금)은 111.26%이고, 임시총회의 사회자는 이 건 대출금의 금융비용(이자)에 대하여 청구법인은 그 금융비용을 전부 정비 사업비에 포함하였으나, 인근 OOO경우에는 조합원들이 개별적으로 부담하게 하였고, 조합원의 입장에서는 개인이 부담하는 것보다 조합의 사업비로 부담하는 것이 훨씬 부담을 더는 방법이라고 하며, 해당 금융비용을 정비사업비에 포함하지 않는 경우 눈에 보이는 비용이 줄기 때문에 비례율이 올라가지만, 청구법인은 정직하게 해당 금융비용을 정비사업비에 포함하였고 비례율도 그에 맞게 책정하였다는 취지로 답변한 것으로 나타난다. (2)지방세법 시행령제18조 제1항에서 “사실상의 취득가격”이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을, 제10호에서 제1호부터 제9호까지 비용에 준하는 비용을 간접비용의 하나로 규정하고 있으며, 같은 조 제3항 제2호에서 대통령령으로 정하는 법인장부란 금융회사의 금융거래 내역 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서를 말한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 이 건 업무협약서 제5조 제1항 및 제2항을 종합하면 조합원들에게 이 건 대출금을 대여한 은행들은 채무자인 조합원들에 우선하여 청구법인으로부터 그 이자를 수령하는 것으로 나타나므로 그 이자 지급에 대한 채무는 청구법인이 부담하는 것으로 볼 수 있는 점, 청구법인이 이 건 대출금의 이자를 부담하기로 한 것은 조합원들의 이주를 촉진하여 예정된 기한 내에 이 건 공동주택을 신축하기 위한 사전(事前) 절차로 보이지만, 주택재건축조합이 조합원을 대신하여 대출금의 이자를 지급한 경우 해당 금액은 해당 조합이 공동주택의 신축 등을 위하여 자체적으로 부담하는 비용으로지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 취득가격에 포함하지 않는다고 규정한 이주비 등과는 별개라 할 것인 점(조심 2019지2525, 2020.8.21., 같은 뜻임), 이 건 회의록에서 청구법인이 이 건 대출금의 지급이자를 이 건 공동주택의 신축을 위한 사업(정비사업) 비용에 포함한 사실이 확인되나, 청구법인은 쟁점금액을 조합원의 출자금과 상계하였다는 사실과 그에 따라 조합원들의 비례율이 변동(조합원들이 쟁점금액을 부담하는 경우 비례율이 상승)되었다는 사실을 입증할 만한 금융거래 내역 등 객관적인 증빙을 제출한 사실이 없는 점, 나아가 청구법인이 쟁점금액을 변제받은 것으로 회계처리를 하였다 하여 조합원들의 분담금 또는 환급금이 그 만큼 조정되었다고 단정할 수도 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 이 건 공동주택의 취득가격(간접비용)으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (이하 생략)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서.