[요지] 청구법인이 이 건 토지를 담보신탁계약을 체결하였다고 하여 지방세특례제한법제31조 제3항 제1호에 따른 임대 외의 용도로 사용하거나 매각‧증여한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[요지] 청구법인이 이 건 토지를 담보신탁계약을 체결하였다고 하여 지방세특례제한법제31조 제3항 제1호에 따른 임대 외의 용도로 사용하거나 매각‧증여한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] OOO소장이 2021.12.29. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세특례제한법제31조 제3항 제1호는 취득세를 감면받은 부동산을 임대 의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각‧증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하도록 규정하고 있는데, ‘임대 외의 용도로 사용’이란 취득자가 해당 임대주택을 임대용으로 사용할 것을 포기하여 사실상 다른 용도로 사용하는 것을, ‘매각’이란 소유자가 임대주택을 타인에게 이전할 것을 약정하고 그 상대방이 대금을 지급할 것을 약정하여 특정승계하는 것을, ‘증여’란 소유자가 임대주택을 타인에게 무상으로 수여하는 것을 각각 의미하는 것으로서, 위탁자가 채무 등을 담보하기 위하여 해당 임대주택을 신탁법에 따른 신탁등기를 통하여 수탁자에게 이전하고 그 후에도 계속하여 임대용으로 사용되는 경우에는 임대 외의 용도로 사용하거나 매각‧증여하는 것으로 볼 수 없다 할 것이다.
(2) 따라서, 신탁계약에 따라 이 건 토지를 쟁점수탁자에게 신탁하였다 할지라도 청구법인이 이 건 토지를 사실상 계속 점유 사용하고 보존‧유지‧수선 등 실질적인 관리와 일체의 비용을 부담하고 있는 점, 임료의 수납 및 임대차보증금반환채무의 부담 역시 부담하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때 청구법인은 임대인의 지위를 보유하고 있다고 보아야 한다.
(3) 또한, 이 건 신탁계약은 여신거래계약에 의한 우선수익자의 채권보전을 목적으로 하며, 신탁기간 중 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 청구법인으로 소유권이 이전되는 점을 감안하면 이 건 신탁계약은 계약의 형태만 다를 뿐 그 실질은 근저당과 유사한바, 이 건 신탁계약은 청구법인이 이 건 사업의 진행을 위해 선택하는 자금조달 방법의 하나에 불과하다 할 것이다.
(4) 나아가, 임대주택의 공급 활성화를 위해 임대주택의 건축주 및 수분양자들에게 취득세 감면 혜택을 부여하기 위한 지방세특례제한법제31조의 입법취지를 고려해 보아도 임대주택을 건축하기 위해 취득한 쟁점토지는 취득세 감면대상이라 할 것이다.
(1) 수탁자는 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 완전히 취득하고, 대‧내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되었다 할 것이므로 소유권 행사에 따른 임대할 수 있는 권리는 수탁자에게 있다 할 것이고, 임대사업자인 위탁자가 신탁계약에 따라 임대차계약, 임대차보증금 수납, 관리 등을 하는 것은 수탁자가 위탁자로 하여금 그 업무를 하게 한 것에 불과하므로 위탁자가 그 부동산을 임대용으로 사용하는 것으로 볼 수 없다 할 것이다.
(2) 청구법인이 제출한 부동산담보신탁계약상 임대차보증금을 위‧수탁자간에 인계한 후 임대차계약상 임대인의 명의를 수탁자로 갱신한 경우에는 임대인의 지위를 수탁자가 승계하고, 새로운 임대차계약은 수탁자 명의로 행하되 수탁자는 위탁자와 협의하여 임대차관리 보수를 수취할 수 있다고 명시되어 있으며, 택지개발지구로서 지적 미정리 상태에 있는 경우 그 부동산에 대하여 BBB와 체결한 토지매매계약서상 위탁자가 가지는 일체의 권리‧의무가 수탁자에게 이전(승계)될 수 있도록 위탁자의 비용으로 확정일자를 득하여 그 승계인을 수탁자로 하는 권리의무승계계약을 체결하여야 하며, 권리의무승계계약에 따른 토지분양대금반환청구권 및 소유권등기청구권을 수탁자에게 양도하기로 한다고 명시되어 있는 점 등을 종합해 볼 때, 청구법인이 이 건 토지를 취득한 후 임대의무기간 내에 신탁계약을 체결하고 권리의무를 승계한 사실을 확인하고 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 OOO일원에 공동주택의 신축 및 분양 또는 임대사업의 시행을 목적사업으로 하여 2021.3.29. 설립되었고, OOO를 본점 소재지로 하고 있다. (나) 청구법인이 제출한 임대사업자 등록증에 따르면, 청구법인은 2021.6.29. 이 건 토지를 임대목적물로 하여 OOO구청장에게 다음과 같은 내용으로 임대사업을 등록하였다. [청구법인의 임대사업 등록내용] OOO (다) 청구법인은 2021.10.29. 이 건 토지를 취득한 후, 2021.12.24. 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고‧납부하였다. (라) 청구법인은 2021.10.27. 쟁점수탁자와 다음과 같은 내용의 이 건 신탁계약을 체결하였다. [이 건 신탁계약 주요 내용] OOO (마) 청구법인은 2021.10.29. 쟁점수탁자와 다음과 같은 내용의 순차등기확약서를 작성하였다. [순차등기확약서(2021.10.29.)] OOO (바) 처분청은 2021.12.29. 청구법인의 쟁점토지에 대한 감면신청에 대하여 다음과 같은 내용으로 감면이 불가함을 통지하였다. [감면불가 통지] OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 청구법인이 이 건 토지를 취득하면서 쟁점수탁자와 이 건 신탁계약을 체결한 것이 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하는 경우 등에 해당하므로 쟁점토지에 대하여 지방세특례제한법제31조 제1항 제2호에 따른 감면을 적용할 수 없다는 의견이다. 그러나, 이 건 신탁계약서 제10조 등을 보면 청구법인은 이 건 토지의 위탁자로서 그 신탁계약에도 불구하고 이 건 토지를 사실상 계속 점유‧사용하고 있고, 임대주택 건축공사와 관련된 인‧허가의 취득 및 제세공과금의 신고‧납부의무 등을 부담하며, 청구법인은 이 건 신탁계약이 종료될 경우 쟁점수탁자로부터 그 임대주택사업 일체를 포괄적으로 승계할 것이 예정되어 있는 등 청구법인이 이 건 임대주택 사업의 주체로서 실질적인 임대사업자의 지위에 있다고 보이는 점, 부동산담보신탁은 우선수익자에 대한 채무이행을 담보하기 위하여 위탁자가 신탁재산의 소유권을 수탁자에게 이전하고 수탁자는 신탁재산의 소유권을 보전 및 관리하며, 신탁계약에서 정해진 사유 발생시 신탁재산을 처분하여 그 처분대가 등 신탁재산을 우선수익자에게 지급하는 것을 그 목적으로 하는 것일 뿐이라서, 이 건 신탁계약으로 인하여 청구법인의 임대사업자의 지위가 변동되었다고 보기는 어려운 점, 한편, 지방세특례제한법제31조 제3항 제1호에서 추징사유로 규정하고 있는 ‘매각’이란 소유자가 부동산을 이전할 것과 상대방이 대금을 지급할 것을 약정하여 특정 승계하는 것을, ‘증여’란 소유자가 부동산을 타인에게 무상으로 수여하는 것을 의미한다 할 것인데, 부동산담보신탁은 금융기관 등 채권자를 보호하고 수분양자 또는 임차인들이 안정적으로 부동산을 분양받거나 사용ㆍ수익할 수 있도록 보장해주기 위한 것일 뿐이라서 소유권이전의 대가관계가 성립한다거나 부동산이 무상으로 수여되는 것이라고 보기는 어려운바, 그 신탁은 ‘매각‧증여’와는 법률적 성격을 달리하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구법인이 이 건 토지를 담보신탁계약을 체결하였다고 하여 지방세특례제한법제31조 제3항 제1호에 따른 임대 외의 용도로 사용하거나 매각‧증여한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2021.6.8. 법률 제18209호로 일부 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다. (각 목 생략)
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.