[요지] 쟁점부동산의 양도와 동시에 임대사업 말소 신청을 하여 등록말소가 된 것에 대하여 민간임대주택법 제43조 제4항 제3호에 따른 것으로서 이는 지방세특례제한법제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따라 감면된 취득세의 추징대상에서 제외하는 것이 타당하므로 처분청이 임대의무기간 내에 쟁점부동산을 매각한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[요지] 쟁점부동산의 양도와 동시에 임대사업 말소 신청을 하여 등록말소가 된 것에 대하여 민간임대주택법 제43조 제4항 제3호에 따른 것으로서 이는 지방세특례제한법제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따라 감면된 취득세의 추징대상에서 제외하는 것이 타당하므로 처분청이 임대의무기간 내에 쟁점부동산을 매각한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] OOO구청장이 2021.12.17. 청구인에게 한 취득세 등 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 2021.9.24.에 매도하였고, 2021.9.27. 단기매입임대주택등록을 말소하여 임대의무기간 중 임대 외의 목적으로 매각하였다는 의견이다. (가) 그러나 쟁점부동산은 2018.4.10.～2021.9.27. AAA주식회사에 신탁되어 2021.9.24. 소유권은 수탁자에게 귀속되어 있는 상황이었고, 수탁자와의 신탁계약이 해지된 2021.9.27. 청구인에게 귀속되어 매수인에게 잔금을 지급받고 소유권이 매수자에게 등기이전되었다. (나) 또한 관할세무서장은 쟁점부동산의 양도일자를 2021.9.27.로 하여 ‘양도소득세 예정신고‧납부 안내’를 하였고, 청구인은 2021.11.29. ‘쟁점부동산의 양도일을 2021.9.27.’로 하여 양도소득세를 신고하여 그 신고내용대로 확정되었다. (다) 처분청(주택과)에서는 쟁점부동산의 소유권 이전 등기접수일인 2021.9.27.을 매도시점으로 하여 “매도 전 말소 과태료 징수 비대상” 처리하였으나, 신탁계약이 해지되기 전에 쟁점부동산의 소유권이 청구인에게 귀속되어 2021.9.24.에 매도한 것으로 보면서 주택임대등록말소의 경우에는 ‘신청 후 처리절차가 완료된 시점’에 임대사업자 등록이 말소된 것이라고 상반되는 주장을 하고 있다.
(2) 2020.7.18. 시행된 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 개정안 시행을 통하여 정부는 자발적으로 주택임대사업 등록 말소를 유도하기 위하여 임대의무기간 내 자발적으로 등록 말소를 허용‧권장하였고 이 경우 임대의무기간 미준수를 이유로 과태료를 부과하지 않는 부동산 정책을 시행한바, 청구인은 정부 정책대로 임대주택사업자를 자발적으로 등록말소하였는데 임대주택등록 말소 전 쟁점부동산을 매도한 것으로 본 처분청의 취득세 등의 추징은 부당하다.
(1) 청구인과 매수인의 쟁점부동산에 대한 매매계약은 지방세법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에 해당하므로 지방세법 시행령제20조 제2항 제2호에 따라 ‘계약상 잔금지급일’을 청구인(매수인)의 양도(취득)시기로 보아야 한다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산은 2021.9.24. 신탁재산의 귀속을 원인으로 청구인에게 소유권이 이전되어 2021.9.24. 신탁계약이 해지되었다. 설령 2021.9.27. 신탁계약이 해지되었다 하더라도 신탁계약의 내용에는 임대차계약 체결에 수탁자의 사전 승낙을 받도록 기재되어 있을 뿐이다. (나) 또한 관할세무서장이 송부한 ‘양도소득세 예정신고 납부안내’에서 양도일자가 2021.9.27.로 기재되었다거나, 민간임대주택법에 따라 소유권이전등기 시점을 ‘양도’의 기준으로 보아 처분청(주택과)에서 임대의무기간 중에 쟁점부동산을 양도한 것으로 보지 않았다고 주장하나, 쟁점부동산의 매각일을 소득세법에 따른 양도시기나 민간임대주택법에 따라 적용할 수 없고, 지방세법에 따라 쟁점부동산의 임대주택 등에 감면의 양도시기(취득시기)를 적용하여야 한다.
(2) 민간임대주택법에서 임대사업자의 등록 말소 신청(제6조 제1항 제11호)이 있는 경우 그 요건 등을 검토하여 말소할 수 있는 재량을 시장‧군수‧구청장에게 부여하고 있어 임대사업자의 등록 말소 신청이 있는 경우 처리절차가 완료되는 때 비로소 임대사업자 등록이 말소되는 것이므로 쟁점부동산에 대한 임대사업자의 등록말소일은 2021.9.27.이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 신탁회사에 신탁하였다가 매도하였는데, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 소유권에 관한 사항은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 소유권에 관한 사항(발췌) OOO (나) 2018.4.6. 청구인과 주식회사BBB은 쟁점부동산에 대하여 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 청구인은 AAA주식회사가 ‘2018.4.10.〜2021.9.27. 기간 중 쟁점부동산의 소유권은 수탁자(AAA주식회사)에게 귀속되어 있음’을 확인한 ‘신탁 부동산 보유 확인서’를 제출하였다. (다) 청구인은 2021.9.9. aaa과 쟁점부동산을 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였고 ‘청구인은 주택임대사업자를 잔금 때 폐업접수하기로 한다’고 약정하였으며, 매매계약서 상 잔금지급일은 2021.9.24.로 나타난다. (라) 청구인은 매수인에게 2021.9.27. “계약서 잔금일은 9월24일이나 금액과 임대사업자 말소 조건이 포함된 사실상 완결된 잔금일은 9월 27일”이라는 내용이 기재된 영수증을 발행하였고, 매수인은 처분청에 쟁점부동산에 대한 취득일을 ‘2021.9.24.’로 기재하여 취득세 등을 신고하였다. (마) 처분청이 제출한 임대사업자 등록대장에 따르면, 청구인은 2018.2.5. 쟁점부동산을 단기매입임대주택(준주택, 오피스텔)으로 최초 등록하고 2021.9.27. 말소신고하였으며, 이와 관련한 행정 상의 제재처분은 없었던 것으로 나타난다. (바) 청구인은 처분청(주택과)에 2021.9.24. 임대사업자 등록말소 신고를 접수(2021.9.24.)하였고, 처분청(주택과) 2021.9.27. 주택임대사업자 등록 말소를 처리한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제31조 제2항에서 제1항을 적용할 때 민간임대주택법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하면서 그 제1호에서 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우를, 그 제2호에서 민간임대주택법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우를 규정하고 있고, 지방세특례제한법 시행령 제13조 제1항에서 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 민간임대주택법 제43조 제4항에서 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하면서 그 제3호에서 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우를 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제1항 제11호에서 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택법 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무 기간 내 등록 말소를 신청하는 경우를 규정하고 있다. (나) 위 민간임대주택법에 따르면 단기민간임대주택사업자의 경우 원칙적으로는 그 임대의무기간(4년)까지 단기민간임대주택을 계속 임대하여야 하고, 그 기간이 지나지 아니하면 제3자에게 이를 양도할 수 없으나, 예외적으로 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 이내에 등록 말소를 신청하는 경우 단기민간임대주택의 등록을 말소하거나 양도할 수 있도록 규정하고 있는 것은 정부의 주택시장안정대책(2020.7.10.)에 따라 단기민간임대주택 제도가 폐지되면서 단기민간임대주택사업자에게 임대의무기간 내에도 자발적으로 등록 말소를 통해 주택의 원활한 공급이 이루어져 주택시장을 안정화하기 위한 것으로 보이며, 이러한 사유로 단기민간임대주택 등록이 말소되는 경우에는 감면된 취득세 등의 추징대상에서 제외하는 것이라 하겠다. (다) 처분청은 쟁점부동산의 매도일 이후 임대사업자등록증의 말소 신청이 처리되었으므로 이는 민간임대주택법에 따른 임대의무기간 내 양도에 해당하므로 지방세특례제한법제31조에 따라 감면된 취득세를 추징하여야 한다는 의견이다. 그러나 청구인의 경우, 단기민간임대주택사업자로서 임대의무기간 내에 자발적 등록말소를 권장하는 정부시책에 협조하는 차원에서 2021.9.24. 쟁점부동산을 양도하면서 같은 날 임대사업자등록의 말소를 신청하였고, 그 이후 임대사업 말소처리를 위한 내부적인 처리과정에서 공부상으로 2021.9.27. 그 신청이 수리된 것으로 보이며, 청구인이 임대사업자등록 신청이 수리되기 전에 양도하였다는 이유로 처분청으로부터 민간임대주택법에 따른 과태료를 부과받은 사실도 나타나지 않으므로 민간임대주택법을 위반하여 쟁점부동산을 양도한 것으로 볼 수 없다 하겠다. 따라서 위와 같이 쟁점부동산의 양도와 동시에 임대사업 말소 신청을 하여 등록말소가 된 것에 대하여 민간임대주택법 제43조 제4항 제3호에 따른 것으로서 이는 지방세특례제한법제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따라 감면된 취득세의 추징대상에서 제외하는 것이 타당하므로 처분청이 임대의무기간 내에 쟁점부동산을 매각한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련법령
(1) 지방세법 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다).
(3) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(4) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(5) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(6) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우 제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제43조 제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니한 자
2. 제43조 제4항을 위반하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받지 아니하고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 자
(7) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(8) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일