[요지] 처분청이 청구법인이 쟁점토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 임대주택을 착공하지 아니한 경우로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 처분청이 청구법인이 쟁점토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 임대주택을 착공하지 아니한 경우로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지1926 / 조심2014지1329 / 조심2009지1060 / 조심2015지1239 / 조심2010지0171
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 사업계획 승인을 위한 일련의 행정적·물리적인 진지한 노력을 다하였음에도, 인근 단지 입주예정자들의 집단적 민원 제기로 인한 처분청의 법령상 근거 없는 행정지도와 청구법인이 해결할 수 없는 행정청 간 의견 대립이라는 행정청의 귀책에 기인한 외부적 장애 사유로 인하여 사업계획승인이 과도하게 지연된 것으로 착공을 하지 못한 데에 정당한 사유가 존재한다. (가) 법원과 조세심판원은 지방세특례제한법 제31조 제1항 단서(이하 “이 건 단서규정”이라 한다)이 정한 ‘정당한 사유’에 관하여 일관되게 ‘법령상 또는 사실상의 장애사유 및 장애 정도, 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 모두 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다.’라고 판시하고 있다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 조심 2021지1926, 2022.2.16.). (나) 청구법인은 쟁점토지에 임대주택 사업계획(이하 “이 건 임대주택사업계획”이라 한다) 승인을 위하여 OOO 도시계획 조례에 따라 처분청에 상업지역 내 주거복합건물에 추가로 허용되는 주거용적률 심의를 신청하였고 처분청의 검토 회신에 대하여 조속하게 여러 대안을 제시하였으나, 처분청은 해당 제시안들에 대해 합리적인 검토 결론 없이 인근 민원이 조정되지 않는다는 이유로 일방적으로 결정을 보류하여 약 10개월간 행정절차를 지연시켰는바, 이는 청구법인이 통제할 수 없는 외부적 장애 사유다.
1. OOO는 2019년 2월 “상업지역 내 주거복합건축물”에 대한 임대주택도입을 통한 주거용 용적률 완화기준(이하 “이 건 완화기준”이라 한다)이라는 문서를 공표하면서, OOO 도심 내 임대주택을 포함한 주택공급 확대방안을 구체화하였다.
2. 실제로 이 건 완화기준 발표 이후, 곧바로 OOO는 2019년 3월 OOO 도시계획 조례를 개정하여 상업지역 내 주상복합건축물에 대한 주거용적률을 종래 400%에서 600%로 개정함과 동시에, 주택건설 사업자가 이른바 시정에 부합하는 ‘전략용도(임대주택)’ 목적으로 주택건설을 계획하는 경우에는 주거용적률을 추가로 완화하도록 허용하고, 그 내용으로 640%를 제시하였다.
3. 청구법인이 이 건 임대주택사업계획 승인 신청에 앞서, 2019년 7월 처분청에 주거용적률 완화 신청을 하면서, 그 용적률로 640%를 기재하여 신청하였던 것은 이러한 OOO의 이 건 완화기준이 제시하는 바에 근거한 것으로, 그 용적률 적용에 대해 OOO 도시계획과와 사전협의를 수행한 결과에 따른 것이었다.
4. 일례로, OOO는 2019년 3월 보도자료를 통하여 ‘OOO 도심 내 주택공급 확대 위해 주거용적률 상향’이라는 제목으로 상업지역의 주거복합건축물에 대해 임대주택 전환을 적극적으로 확대할 것임을 천명한 바 있고, 당시 대부분의 언론들은 이 발표에 따라 대대적인 보도를 하였으므로 청구법인과 같은 사업자들은 640%의 용적률 적용이 충분히 가능하다고 믿을 수밖에 없었다.
5. 이와 같이, 청구법인이 640%의 완화된 주거용적률를 신청한 것은 그 당시 OOO 관내 상업지역에서 이루어진 여타의 임대주택 사업 역시 동일한 640% 기준을 적용하였다는 점에서 결코 청구법인 자신의 단독 판단에 의해 수익성 극대화를 의도한 결과가 아니며, 이 건 완화기준에 터 잡은 것이다.
6. 청구법인은 2019.5.21. 쟁점토지 취득 후 바로 2019.7.25. 주거용적률 완화심의 신청을 하였는데, 처분청은 이에 대해 약 3개월 뒤인 10.22. 협의 결과를 통보하며 조치계획을 요청하였고, 관련 부서인 OOO 도시계획과가 ‘시 정책적 목적 달성 등을 위해 임대주택 도입 시 주거용 용적률 추가 허용 규정을 적용받고자 하는 사업지이므로 임대주택 도입 취지를 감안하여 도심 내 주택공급 활성화 정책이 원활하게 추진되도록 업무처리에 반영’하라는 취지의 협의 의견을 회신하였음에도 불구하고, 처분청은 높이계획 재검토와 OOO 일대 OOO(이하 “이 건 연접아파트”라 한다) 입주예정자들의 민원(이하 “이 건 민원”이라 한다)에 따른 대책 마련(일조권, 조망권에 따른 피해, 인접주거동 이격거리 등)을 검토하라고 회신하였다.
7. 한편, 건축법 제61조는 쟁점토지와 같이 일반 상업지역 내의 건축물 이격거리에 관하여 제한하고 있지 않아 청구법인으로서는 이격거리 제한 적용을 받지 아니할 뿐만 아니라, 이 건 민원인들은 입주예정자들에 불과하여 아직 주거권자가 아니므로 일조권과 조망권 등을 주장할 권리가 없음에도 처분청은 이러한 민원을 검토하라고 통보하였다.
8. 이에 청구법인은 처분청으로부터 조치계획 제출 요청을 받은 날인 2019.10.22.로부터 이틀 뒤인 같은 달 24일부터 2020.4.1.까지 민원인들의 법령상 인정되지 않은 일조권 등 요구를 충족하기 위하여 계속하여 층수를 조정(30층→24층), 일조공간제어시스템 적용안 등 다양한 해결책을 처분청에 제출하였음에도, 처분청은 해당 안들에 대하여 일조권, 조망권 등에 대해 세부적인 검토 결과를 제시하지 않은 채, 관련 민원이 조정되지 않았다는 이유로 계속하여 결정을 보류하여 10개월이 도과하였고, 청구법인은 유예기간 내 사업계획 승인과 착공을 위하여 주거용적률 적용 신청을 취하하기에 이르렀다.
9. 조세심판원은 행정관청이 지역주민의 민원을 우려하여 비자발적인 협력을 강제하는 행정작용을 한 것에 대하여 법령 등에 의한 금지 또는 제한과 동일시할 수 있는 외부적 장애 사유로 보아 정당한 사유를 인정하였는바(조심 2014지1329, 2015.7.2.), 이러한 결정례에 따르면 처분청이 인근 단지 입주예정자들의 민원을 용인하여야 할 법적 의무가 없는 청구법인으로 하여금 이러한 민원을 협의·처리하도록 비자발적인 협력을 강제하는 행정작용을 하여 행정절차를 과도하게 지연한 것이므로 이는 외부적 장애사유로 봄이 타당하다. (다) 청구법인이 2020.5.22. 주거용적률 완화 심의 신청을 취하한 뒤 곧바로 사업계획 승인을 위하여 OOO와 처분청에 건축심의 신청을 하였으나, OOO와 처분청 간 의견 대립으로 인하여 약 1년여 간 행정절차가 지연되어 결국 이 건 규정이 정한 유예기간을 도과하였는바, 이는 청구법인이 예측할 수 없고 통제할 수 없는 외부적 장애사유에 해당한다.
1. 청구법인은 사업계획승인을 위하여 OOO 건축위원회와 OOO구청 도시공동건축위원회의 건축심의를 받아야 하는바, 2020.5.28. 이미 처분청의 주거용적률 완화 심의 절차 지연으로 약 10개월이 도과한 상태였기에, 빠른 심의 통과를 위하여 처분청이 사전에 내부적으로 요청한 공개공지 조성, 건축물 및 도로 기부채납 등 공공기여 사항을 포함하여 처분청에 제출하였고, 청구법인과 처분청 도시건축공동위원회 간 2020.7.9.부터 2020.9.21.까지 건축심의가 이루어졌고, 처분청은 2020.11.27. 청구법인의 도로 및 공공시설(도서관)을 기부채납하는 건축계획에 동의하고 OOO 건축 및 경관위원회에 심의 절차 상정 요청을 하였다.
2. 그러나 OOO 건축위원회는 2020.12.22. 건축계획상 기재된 기부채납 사항에 대한 타당성 검토가 필요하다는 등의 여러 검토 의견으로 보류의결 처리를 하면서, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제46조에 따라 청구법인이 완화된 용적률을 적용받아야 기부채납이 타당한 것이라는 의견이지만, 처분청은 ‘주변 민원 및 지역 사회 기여를 위해 기부채납이 필요하다’는 입장이었다.
3. 한편, 청구법인은 2021.2.8. 주택법에 따른 사업계획승인권자인 처분청의 의견을 반영할 수밖에 없는 사정으로 처분청에 기부채납을 그대로 유지하고 나머지 검토 의견을 반영한 조치계획서를 제출하였고, OOO 건축·경관 재심의 요청을 한 결과, OOO 건축위원회는 2021.4.8. 청구법인에 도로는 기부채납 없이 민법상 지역권 설정 등을 통해 공용도로로 사용할 수 있는 방안에 대해 검토할 것을 조건으로 조건부 의결하여 통보하였다.
4. 결국 청구법인은 2021.5.3. 서울특별시 건축위원회 의견을 반영하여 ‘도로 기부채납 없이 민법상 지역권 설정’으로 재심의 상정을 요청하였고, 최초 건축 심의를 요청한 때로부터 1년이 경과한 2021.5.20.에서야 최종 건축 심의를 완료하였다.
5. 조세심판원은 납세의무자가 유예기간 내에 건축공사에 착공하기 위한 노력을 다하였음에도 행정기관 내부 의사 결의가 지연 등 귀책 사유로 당초 예측하기 어려웠던 특별한 사정이 있었다고 보아 정당한 사유를 인정한바(조심 2009지1060, 2010.7.15.), OOO와 처분청 간 기부채납 타당성을 두고 계속하여 내부 의사 결의가 지연된 것은 청구법인이 예측할 수 없고 통제할 수도 없는 행정청에 책임 있는 사유에 발생한 사항으로 정당한 사유에 해당한다고 봄이 타당하다.
(2) 청구법인은 사업계획 승인을 위한 일련의 과정에서 신속하게 진행하고자 행정적·물리적인 모든 노력을 다하였음에도 외부 장애 사유에 의하여 행정절차가 지연된 것으로 이는 정당한 사유가 인정되어야 한다. (가) 법원은 사업자가 사업시행에 필요한 토지 지분을 취득하기 위하여 지속적으로 협의를 시도하였고, 토지를 취득한 직후 사업계획서 제출, 설계도면 작성을 위한 용역계약의 체결, 사업시행자로 지정받기 위한 비용지출 등의 행위를 한 경우에 정상적인 노력을 다하였다고 판시하였고(OOO지방법원 2015.6.9. 선고 2014구합1350 판결), 조세심판원은 사업자가 유예기간 종료시점까지 매월 지속적으로 협의 및 노력하여 관련법상 절차를 진행한 경우에는 착공을 위한 진지한 절차상의 노력을 다하였다고 판단하였다(조심 2009지1060, 2010.7.15.). (나) 청구법인은 주거용적률 완화 신청과 건축심의 절차 진행시 행정청의 회신을 받을 때마다 1주일 내지 최대 1달 내로 신속하게 조치계획을 회신하여 진지한 노력을 다하였다.
1. 청구법인은 2019.10.22. 처분청으로부터 주거용적률 완화신청에 대한 협의 의견 통보문을 받은 뒤 이틀 뒤부터 계속하여 처분청 도시계획과 담당자들과 일조권·조망권 확보를 위한 대안들을 최선을 다하여 제시하였으며, 같은 해 11월·12월 협의를 통한 조치계획서를 제출하였으나 각 계획에 대한 구체적 타당성을 검토한 의견을 받지 못한 채 2020.5.1. 민원 조정 회의를 위한 자료 제출 요구를 받고 같은 달 8일에 관련 자료를 제출하였지만 처분청은 계속 민원이 해결되지 않았다는 이유로 의결을 보류하여 결국 주거용적률 완화 신청을 취하하였다.
2. 청구법인은 2020.5.22. OOO구청 도시공동건축위원회에 건축심의를 신청한 후 그 심의 결과를 2020.7.21.과 9.21. 받았을 때 바로 1주일 내로 조속하게 조치계획을 수립하여 회신하였다.
3. 청구법인은, OOO에 건축 심의가 상정된 후 2020.12.22. OOO 건축위원회로부터 기부채납의 위법성 및 구조·방재·내진시스템·조경 등에 대한 검토 의견을 받고 약 1달여간 12개 조치사항을 모두 보완하여 2021.2.8. 바로 조치계획서를 제출하였고, OOO 건축위원회 재심의 후 2021.4.8. 기부채납(지역권 설정 권고)·방재 등 재심의 결과를 통보받은 후 1달 내인 2021.5.3. 기부채납사항은 기 제출의견과 달리 OOO 의견을 반영하여 OOO 건축위원회에 제출하는 등 조속하게 조치계획을 제출하였다.
4. 이와 같이 청구법인은 주거용적률 완화 신청과 건축심의 절차에 있어 처분청과 OOO 건축위원회와 지속적으로 협의하며 해결방안을 찾으려 하였고, 신속하게 검토 의견을 반영하여 조치계획을 제출한 점을 종합하면 이 건 임대주택사업계획 승인과 착공을 위하여 정상적이고 진지한 절차상의 노력을 다하였다.
(3) 한편, 처분청은 청구법인이 임대주택 건설 사업자로서 인근 단지의 입주예정자의 민원이 제기될 사정을 예견할 수 있는 상황에서 쟁점토지를 취득하였다고 주장하나, 인근 주택 주거권자가 아닌 입주예정자의 민원을 예측하기 어렵고, 설령 주의를 기울여 민원을 예상하였다고 하더라도 법령상 근거 없는 민원을 이유로 행정절차가 지연될 것까지 예상할 수는 없다. (가) 청구법인은 이 건 임대주택사업계획과 같이 일반상업지역 내에서 주상복합 임대주택을 건설하는 사업을 시행할 경우 사업자가 주거용적률 완화를 적용받고 토지 취득 후 2년 내에 착공한 다수의 사례들(OOO의 경우 토지 취득일부터 약 1년 내 착공, OOO의 경우 토지 취득일부터 약 1년 3개월 내 착공)이 있어, 주거용적률 완화 신청과 사업계획 승일 위한 과정에 2년 이상 소요될 것을 미리 예견할 수 없었다. (나) 더구나 쟁점토지와 같이 일반상업지역인 경우 원칙적으로 건축법 제61조상 이격거리 제한이 없는 점, 이 건 민원인들은 자신들의 주택을 분양받을 시 일조권·조망권이 침해될 수 있음을 미리 고지 받은 점, 민원인들은 2020.8.25.에 입주를 시작한 것으로 그 전까지는 입주예정자에 불과하여 주거권자에게 보장되는 일조이익이 침해된다고 보기 어려움에도 조직적으로 제기한 이 건 민원은 사회통념상 사업시행자가 예측할 수 있다고 보기 어렵다. (다) 청구법인의 경험과 관련 법령 등에 비추어보면 처분청 주장과 달리 청구법인이 이 건 민원을 예측하기는 어려웠고, 이 건 민원으로 인하여 사업계획 승인에 소요되는 일반적 시간을 현저히 넘어서는 사업상의 지연이 발생하여 현재까지도 착공을 하지 못할 것을 사전에 알았거나 충분히 예견할 수 있었다고 보기 힘들므로, 이 건 민원 또한 청구법인이 통제할 수 없는 중대한 외부적 장애사유에 해당한다. (라) 처분청이 주변 민원으로 인한 착공 지연은 ‘정당한 사유’를 구성하지 못한다고 주장하면서 제시한 결정례(조심 2015지1239, 2016.6.15.)는 사업자가 토지 취득 전부터 주민들과 면담을 진행하고, 추후 증축하는 경우에 사전 사업설명회를 실시하여 주민들의 동의를 얻기로 사전합의 하였음에도 불구하고 계획서를 제출하지 아니하여 주민 반발이 제기된 사안으로 민원인들과 토지 취득 전에 사전 협의 내지합의가 없던 이 건과 사실관계가 다르고, 유권해석(지방세특례제도과-218, 2011.1.20. 관련)은 사업시행자가 토지 취득 전 충분히 인지하였던 토지소유자의 민원에 대해 충분한 협의와 검토를 거치지 아니하여 발생한 사안으로 단지 인근 단지 입주예정자에 의해 부당하게 제기된 민원인 이 건과 사실관계가 달라 동일하게 볼 수 없다. (마) 쟁점토지 소재 지역이 그 용도 지역 특성상 상업시설이 밀집한 일반상업지역에 해당하고, 이 건 민원인들이 이미 입주자모집공고 및 분양계약서를 통해 일조권 침해가 있을 것을 확인하여 알고 있었던 이상, 이 건 민원에 정당성을 인정할 수 없으며, 부당한 이 건 민원을 이유로 행정절차를 지연한 행정기관에 귀책이 존재한다.
1. 대법원이 공법상 관계법령의 규정에 적합하나 사법상 위법하다고 판단한 건물 신축으로 인한 일조방해 행위는 ⓛ일반거주지역 내 건물 신축의 경우, ②일조권을 주장하는 자가 일조권이 수인한도를 초과하여 침해될 것이라는 점을 알지 못했거나 예상하지 못한 경우, ③피해의 정도 및 피해 이익의 성질상 일반적으로 인용되는 수인한도를 초과한 것으로 인정한 경우이다. ＜일조방해에 대해 위법성을 인정한 대법원 판례＞ ㅇㅇㅇ
2. 한편 대법원은, 일반상업지역 내 건물 신축의 경우에는 ⓛ 용도 지역의 특성상 건물 신축으로 인한 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 벗어나지 않은 점, ② 일조권을 주장하는 자가 향후 일조권 침해를 어느 정도 예상하였을 것인 점을 들어, 위법하지 않다고 다수 판시하였다. ＜일반상업지역 내 일조방해에 대해 위법성을 부인한 대법원 판례＞ ㅇㅇㅇ
3. 대법원이 한 차례 일반상업지역 내 건물 신축의 경우에 대해 위법성을 인정한 바 있기는 하나, 당해 사안은 일반상업지역으로 지정되어 있음에도 불구하고 주로 일반주택이 건립되어 있어 사실상 주거지역과 유사한 특별한 사정이 있는 경우이므로, 일반상업지역의 특성에 부합하게 상업시설이 대거 포진한 이 사건 임대주택 소재 지역에 대해서 당해 판례를 원용할 수 없다. ＜일반상업지역 내 일조방해에 대해 판단한 대법원 판례＞ ㅇㅇㅇ ＜쟁점토지 소재 일반상업지역의 이용현황＞ ㅇㅇㅇ
(1) 이 건 감면규정은 임대주택 공급 활성화를 통한 서민주거안정을 위하여 규정되었는데, 대법원(대법원 2010.6.24. 선고 2010두4094 판결)에서 당해 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공한 경우에 비로소 지방세를 감면하고 그 기간 동안 착공하지 아니한 경우에는 처음부터 감면대상에서 제외하여 원칙대로 과세하는 것으로, 임대사업자가 임대주택을 건축할 목적으로 취득한 토지에 대하여 그 취득일부터 2년 이내에 착공을 하지 아니하면 당해 토지는 이 건 감면규정에 의하여 처음부터 지방세 감면 대상에서 배제되는 것이라고 판시하고 있는바, 이는 임대주택을 건설하기 위하여 ‘토지’를 먼저 취득한 경우 조속한 건설로 주택공급을 활성화하도록 하려는 취지임과 동시에, 다만, 임대주택 건설이 정당한 사유 없이 늦어지는 경우 다른 감면규정과의 형평성 등을 고려하여 토지에 대한 취득세를 납부하도록 하고, 향후 임대주택 목적으로 지어진 ‘건축물’에 대해서는 임대주택에 대한 감면을 받을 수 있도록 하기 위한 취지가 담겨져 있다 할 것이다(행정안전부 지방세특례제도과-129, 2020.1.21. 참조).
(2) 한편, 정당한 사유라 함은 그 취득 부동산을 해당 사업에 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용 금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 그 부동산을 해당 사업에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 해당 사업에 사용할 수 없는 경우를 말하고, 부동산의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 해당 사업에 직접 사용하지 아니하거나 매각한 경우는 이에 포함되지 아니하고(대법원 2013.3.28. 선고 2012두14620 판결 등 참조), 법령에 의한 금지·제한 등 부동산을 취득할 당시 유예기간 내에 그 고유업무에 직접 사용할 수 없는 법령상의 장애사유가 있음을 알았거나, 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황에서 부동산을 취득하였고, 취득 후 유예기간 내에 당해 부동산을 그 고유업무에 직접 사용하지 못한 것이 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 법령상의 장애사유가 충분히 해소될 가능성이 있었고 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 고유업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 법령상의 장애사유는 당해 토지를 그 업무에 직접 사용하지 못한 것에 대한 정당한 사유가 될 수 없다(대법원 2012.12.13. 선고 2011두1948 판결 등 참조) 할 것이다. (가) 이와 관련하여 조심 2010지171, 2010.10.28. 결정에서는 용적률 완화를 위한 토지를 취득하고 건축허가 신청에 앞서 수개월간 용적률 완화 등을 시도하다가 무산되었는데, 이는 법령에 의한 제한 등에 따라 반드시 필요한 절차이었다기보다는 사업수익성 확보를 위한 목적이었던 것으로 보이기 때문에 정당한 사유로 보기 어렵다고 판단한 바 있고, 조심 2015지1239, 2016.6.15. 결정에서는 청구법인이 토지를 취득하고 6년이 경과한 시점까지 임야 상태를 유지하고 있는 것에 대하여 주민들의 반발로 쟁점토지에 축사를 신축하지 못한 것은 취득세 등의 추징을 배제할 수 있는 정당한 사유에 해당하는 것으로 보기 어렵다고 판단하였다.
1. 청구법인이 쟁점토지 매매계약 체결 당시(2018.5.23.)에는 OOO 도시계획 조례가 개정되기 이전이었기 때문에 주거용 용적률 완화(600%→640%)를 신청할 계획이 있던 것으로 보이지 않고, OOO의 용적률 완화 관련 언론공표 및 홍보내용에 따라 임대주택의 완화된 주거용적률(640%)이 청구법인에게도 적용될 것으로 판단하여 신청한 것으로 보이며, 이는 내부 의사결정에 따른 것이지 누구의 강요에 의한 것이 아니다. 이런 내용의 주거용적률 완화가 청구법인에게도 적용될 것이라는 것은 막연한 기대에 불과하다. 용적률 완화는 신고 및 허가사항이 아니라 관계법령에 따라 심의를 통해 용적률 및 층고 완화를 허용하도록 규정하고 있는 사항을 청구법인도 인지하고 있었고, 심의에 소요되는 시간을 예측하고 사전에 필요한 일련의 절차를 준비하는 등의 노력을 다하였다고 보기도 어렵다.
2. 과세전적부심사 청구이유서에 용적률 완화를 통해 주거용적률 640%, 지상30층 규모의 건축물을 건설하는 경우 사업성 제고를 기대할 수 있었던 것이어서 처분청의 높이 제한 요구는 본 사업의 사업성에 큰 타격을 주는 사안이라고 기재되어 있는 점 등을 보면 용적률 완화 신청은 사업수익성 확보를 위한 목적이었던 것으로 보이는바, 이는 법령에 의한 제한 등에 따라 반드시 필요한 절차이었다고 보기 어려우므로 쟁점토지 취득일부터 약 10개월 간 주거용 용적률 완화가 허용되지 않아 착공이 지연된 것을 정당한 사유로 보기 어렵다(조심 2010지171, 2010.10.28. 참조). (나) 행정안전부 예규(지방세특례제도과-218, 2022.1.2.)에 의하면, 개발사업에 착수하기 전 사업분석계획을 통해 사업계획승인 과정에서 종교단체와 종중의 민원제기 등 장애사유를 충분히 인지하였거나 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 알 수 있었던 상황에서 민원해결을 위하여 감면 유예기간 내 공사에 착공하지 못한 것은 예기치 못한 외부적인 사유에 해당된다고 볼 수 없고, 사업계획 승인을 위한 일련의 과정에서 인ㆍ허가 절차에 필요한 이행계획서 제출이나 미흡한 부분에 대한 보완 등을 해결하기 위해서는 상당한 시일이 소요된다는 사실을 충분히 예측할 수 있으며, 보완요구 등 시정명령이 법령을 위반한 과도한 행정처분으로도 볼 수 없으므로, 행정 절차상 지연사유가 행정관청의 귀책사유이거나 예측하지 못한 특별한 사정에 해당된다고도 보기 어려워 인‧허가 지연 등으로 미착공시 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 하였다. (다) 청구법인은 민원협의 완료를 조건부로 하는 사업계획 승인이 부당하다고 주장하나, 2021.11.12 OOO 건축위원회의 사업계획승인 시 ‘착공 전 민원인들과 협의 완료’하라는 조건은 타부서 협의 및 특정조건을 반영하기 위한 것이지 사업 및 인허가 절차의 진행을 금지하거나 제한하는 것이라 보기 어렵고, 개발사업에는 각종 건축심의를 통과하도록 규정되어 수많은 제반사항 등의 검토를 거치며 수정 및 보완하고 관계부서 의견수렴 등을 통해 상당한 시간이 소요되는바, 민원협의완료 조건이 사업이 지연된 직접적 요인도 아니라 할 것이다.
(3) 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시 이미 이 건 연접아파트가 건설되는 것을 인지하고 있는 상태에서 민원제기 등 장애사유를 충분히 인지하였거나 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 알 수 있었던 상황이었던 점, 청구법인이 쟁점토지을 취득하기 위하여 계약을 체결한 2018년 당시에는 OOO 도시계획 조례가 개정되기 이전으로 주거용 용적률 완화를 신청할 계획이 있었던 것으로 보이지 않고, 쟁점토지를 취득할 때 용적률 완화 등의 문제로 심의 등 진행과정에 시간이 많이 소요된 것으로 보이는 점, 임대주택 건설 등 각종 개발사업에서는 관련 법령에서 건축심의를 통과하도록 규정되어 있고, 수많은 제반사항 등의 검토를 거치며 수정, 보완이 이루어지고 관계부서 의견수렴 등을 통해 상당한 시간이 소요될 수 있는바, 이러한 점을 고려하여 지방세특례제한법상 각 조문별 감면 추징의 유예기간을 달리 정하고 있는 점, 그럼에도 불구하고 청구법인이 쟁점토지에 임대주택 등을 건설함에 있어서 용적률 완화를 신청하였다가 심의 과정 중 용적률 완화 신청 취하까지 약 1년이 소요되었고, 통상적인 심의 과정에 법령상 제한이나 금지 사유에 해당되는 특이점도 발견되지 아니하는 이상, 인근 주민들의 반발로 착공이 지연된 데에 대한 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2000.4.8. 설립되어 주택건설업, 건축공사업, 주택임대관리업 등을 주요 목적사업으로 영위하고 있는 내국법인이다. (나) 청구법인은 쟁점토지에서의 주택 건설사업에 관하여 검토하면서, 2019년 2월경 OOO 도시계획과의 의견을 청취한 결과, 임대주택 건설사업 진행 시 주거용적률이 640%까지 완화될 수 있는 방안을 검토하게 되었다며 아래와 같은 해당 내부 논의자료를 제출하였다. ㅇㅇㅇ (다) OOO 도시계획 조례 제55조는 2019.3.28. 개정되어 일반상업지역 내 주거복합건축물 중 장기일반민간임대주택을 추가 확보하는 사업의 경우 전체 용적률 800% 한도 내에서 주거용적률을 종전 400%에서 600%로 완화하고, 시정책목적 달성 등을 위해 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률을 추가 완화할 수 있도록 하였다(제55조 제3항 별표3의 2). ＜표＞ OOO 도시계획 조례 별표 3 신구 대조표 ㅇㅇㅇ (라) 청구법인은 2019.5.21. 쟁점토지를 취득하였다. (마) 청구법인은 2019.7.25. 처분청에 위 OOO 도시계획 조례 별표 3 제2호 다목 2)에 따른 주거용적률 완화 심의를 신청하였고, 처분청은 2019.10.22. 아래와 같이 OOO의 의견을 첨부하여 검토의견을 청구법인에게 통보하였다. ＜서울특별시 검토의견＞ ㅇㅇㅇ ＜처분청 검토의견＞ ㅇㅇㅇ (바) 청구법인은 OOO 및 처분청의 검토의견에 따라 2019년 11월 및 12월 두 차례에 걸쳐 처분청에 조치계획서를 제출하였는바, 그 주요내용은 아래와 같고, 2020년 5월까지 협의를 지속하였다며 관련 이메일 송수신 자료를 제출하였다. ＜청구법인이 2019년 12월 제출한 조치계획서 일부 발췌＞ ㅇㅇㅇ (사) 처분청은 쟁점토지 지상에 고층건물 신축계획 반대 민원에 대하여 아래와 같이 청구법인에게 자료 제출을 요구하였다. ㅇㅇㅇ (아) 청구법인은 위 자료 제출 요구에 대하여 2020.5.8. 회신하였는바, 그 주요내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (자) 청구법인은 2020.5.20. 처분청에 주거용적률 완화 심의 신청을 취하하고, 2020.5.22. 주거용적률(640%→600% 이하), 층수(30층→25층), 최고높이(90m→80m)를 낮추어 건축심의(이하 “이 건 건축심의”라 한다)를 신청하였으며, 2019.5.28. 기부채납 등 공공기여 비율을 높이고 추가 용적률을 적용하지 않는 부분과 입주예정자들 민원의 부당성을 기재하여 조속하게 행정절차를 진행하여 줄 것을 공문으로 요청하였다. ＜용적률 변경사항＞ ㅇㅇㅇ ＜청구법인의 2020.5.28.자 제출 공문＞ ㅇㅇㅇ (차) 처분청은 건축심의 절차 진행 중 2020.7.21. 청구법인에게 아래와 같은 내용의 도시건축공동위원회 결과(조건부 동의)를 통보하였다. ＜2020.7.21. 처분청 도시건축공동위원회 결과 통보 일부＞ ㅇㅇㅇ (카) OOO(건축위원회)는 2020.12.22. 이 건 건축심의에 대하여 보류의결하였는바, 그 주요내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (타) 청구법인은 2021.2.8. 검토의견을 반영하여 OOO 건축위원회 재심의 상정을 요청하였다. (파) OOO(건축위원회)는 2021.3.23. 재심의 결과, 도로 기부채납에 관하여 아래와 같이 민법상 지역권 설정을 고려하라는 조건으로 조건부(보고)의결을 하였고, 처분청은 해당 결과를 2021.4.8. 청구법인에게 통보하였다. ㅇㅇㅇ (하) 청구법인은 2021.5.3. 아래와 같이 조건사항에 대한 내용을 반영하여 2021.5.20. 건축심의 결과(조건부보고완료)를 통보받았다. ㅇㅇㅇ (거) 처분청은 쟁점토지에 한 건축허가 및 착공신고가 이루어지지 않았음을 확인하고 2021.5.26. 쟁점토지에 대한 현장조사를 실시하여 쟁점토지 지상의 구 건축물이 멸실되어 있지 아니하고, 외부진입을 막는 가림막만 설치되어 있는 사실을 확인하였다. (너) 청구법인은 2021.6.10. 처분청에 사업계획승인을 요청하였고, 보완 협의를 거쳐 2021.11.12. 사업계획 승인을 받으면서, 사업계획승인 조건 이행사항으로 ‘이 건 연접아파트 민원 측과 착공 전 협의 완료’가 부기되었다. (더) 청구법인이 제출한 민원 관련 자료에 의하면, 이 건 연접아파트 소유자 등은 2018년 8월부터 청구법인이 쟁점토지에 하려는 주택 신축계획에 대하여 일조권, 조망권 등의 침해 등을 이유로 집단민원을 제기해온 정황이 나타난다. (러) 청구법인은 이 건 연접아파트 민원 해결을 위해 아래와 같이 건축물 높이, 이격거리 확대 등을 반영한 검토안을 건축심의 시 처분청과 서울특별시에 제출하였다. ＜처분청 건축심의 당시 제출＞ ㅇㅇㅇ ＜서울특별시 건축 심의시＞ ㅇㅇㅇ ＜민원협의 시 제안된 채광계획안＞ ㅇㅇㅇ (머) 회의록, 공문, 회의자료 등에 의하면, 청구법인, 이 건 연접아파트 대표단, 처분청 등은 민원해결을 위하여 다수의 회의를 개최하였는바, 그 주요내역은 아래 ＜표＞와 같다. ㅇㅇㅇ (버) 청구법인은 이 건 연접아파트 입주자대표협의체는 2022.3.11. 협의중단통보를 한 이후 현재까지 협의에 응하지 않고 있고, 사업계획 승인 선결조건인 ‘민원 협의 완료’가 이행되지 않아 착공신고를 하지 못하고 있다고 주장한다. (서) 이 건 연접아파트 입주자대표협의체와 청구법인의 사업계획의 비교 내용은 아래 ＜표＞와 같다. ㅇㅇㅇ (어) 청구법인은 2023.2.17. 쟁점토지 지상의 구 건물의 석면 해체‧제거 신고를 하였고, 2023.3.17. 석면 해체 작업을 종료하였다. (저) 청구법인은 구 건물의 철거계획서를 처분청에 제출하였고, 처분청은 2023.6.2. 건축물 해체를 허가하였으며, 청구법인은 2023.6.23. 건축물 해체공사 착공신고를 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 이 건 감면규정 및 이 건 단서규정에서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면하되, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다고 규정하고 있다. (나) 여기에서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지․제한 등 그 납세자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유 등을 의미하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 입법취지, 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 납세자가 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2002.9.4. 선고 2001두229 판결 외 다수, 같은 뜻임). (다) 주택건설사업계획의 승인은 상대방에게 권리나 이익을 부여하는 효과를 수반하는 이른바 수익적 행정처분으로서 법령에 행정처분의 요건에 관하여 일의적으로 규정되어 있지 아니한 이상 행정청의 재량행위에 속한다 할 것이고, 이러한 승인을 받으려는 주택건설사업계획이 관계 법령이 정하는 제한에 배치되는 경우는 물론이고 그러한 제한사유가 없는 경우에도 공익상 필요가 있으면 처분권자는 그 승인신청에 대하여 불허가 결정을 할 수 있다고 할 것이다(대법원 2003.6.10. 선고 2002두11318 판결 참조). (라) 살피건대, 아래와 같은 이유로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.
1. 주거 용적률 완화는 청구법인 자신의 이익을 위한 것이고, 관련 법령상 기속행위가 아닌 재량행위이므로 이로 인한 시일 소요는 결국 정당한 사유가 인정되지 않는 내부적 사정에 불과하다 할 것이다.
2. 청구법인이 관계 당국의 도심 내 주택공급 확대 방안에 따라 용적률 완화 결정 및 주택건설사업을 추진하였다 하더라도 기존 주민들의 거주환경 등 다양한 사항을 고려하여야 하는 도심 내 복합 건축물 사업계획 승인 시 민원해결은 처분청이 재량권을 행사함에 있어 적법한 요청으로 보인다.
3. 이러한 민원 및 건축허가과정은 그 특성상 장기간이 소요될 수 있다는 사실 역시 예측이 가능했을 것으로 보인다.
4. 청구법인은 용적률 완화 및 건축심의 절차 과정에서 수차례 보완을 거치면서 유예기간 2년을 경과한 것으로 이 건 민원이 유예기간을 경과하게 된 직접적인 원인으로 보기 어려우므로 처분청이 부여한 민원협의 완료 조건 등이 외부적인 장애사유에 해당한다고 보기 어렵다. (마) 따라서 처분청이 청구법인이 쟁점토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 임대주택을 착공하지 아니한 경우로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 주택법 제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 2.주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
⑤ 제1항 또는 제3항의 사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 수립되어야 하며, 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다. 제19조(다른 법률에 따른 인가ㆍ허가 등의 의제 등) ① 사업계획승인권자가 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.
(3) 건축법 제4조(건축위원회) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 사항을 조사ㆍ심의ㆍ조정 또는 재정(이하 이 조에서 “심의등”이라 한다)하기 위하여 각각 건축위원회를 두어야 한다. 2.건축물의 건축등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정에 관한 사항. 다만, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 두는 건축위원회는 제외한다. 3.건축물의 건축등과 관련된 민원에 관한 사항. 다만, 국토교통부장관이 두는 건축위원회는 제외한다. 4.건축물의 건축 또는 대수선에 관한 사항 제4조의2(건축위원회의 건축 심의 등) ① 대통령령으로 정하는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제4조에 따른 건축위원회(이하 “건축위원회”라 한다)의 심의를 신청하여야 한다. 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
④ 허가권자는 제1항에 따른 건축허가를 하고자 하는 때에 건축기본법 제25조에 따른 한국건축규정의 준수 여부를 확인하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 법이나 다른 법률에도 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다. 1.위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도ㆍ규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되는 경우 2.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제4호에 따른 방재지구(이하 “방재지구”라 한다) 및 자연재해대책법 제12조 제1항에 따른 자연재해위험개선지구 등 상습적으로 침수되거나 침수가 우려되는 지역에 건축하려는 건축물에 대하여 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용하거나 거실을 설치하는 것이 부적합하다고 인정되는 경우 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. 1.인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우 2.하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우
(4) 건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ③ 법 제61조 제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다. 1.건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것 2.같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다. 가.채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상 나.가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물(높은 건축물을 중심으로 마주보는 두 동의 축이 시계방향으로 정동에서 정서 방향인 경우만 해당한다)의 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10미터 이상으로서 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상 다.가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상 라.채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상 마.측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상 3.제3조 제1항 제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 법 제2조 제1항 제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 제2호 가목부터 다목까지의 규정을 적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다.
(5) 서울특별시 도시계획 조례 제55조(용도지역안에서의 용적률) ① 법 제78조 제1항ㆍ제2항 및 영 제85조 제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다.
8. 일반상업지역：800퍼센트(단, 역사도심：600퍼센트)
③ 제1항 제7호부터 제9호까지의 규정에 불구하고 상업지역안에서 제31조 제1항 제1호, 제32조 제1항 제2호 및 제33조 제1항 제1호에 따른 주거복합건물(공동주택과 주거외의 용도가 복합된 건축물)을 건축하는 때에는 별표 3의 용적률을 적용한다. [별표 3] 상업지역내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률
2. 상업지역 내에서 주거복합건물의 용적률 상업지역 내에서 주거복합건물의 용적률은 제55조 제1항 7호부터 9호까지 정한 용적률 이하로 하되 주거용 용적률은 다음과 같이 한다. 가.주거용으로 사용되는 부분의 용적률(주거용 부대시설의 용적률을 포함한다)은 400퍼센트 이하로 한다. 나.가목에도 불구하고 공공주택 특별법 제2조 제1호 가목, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 및 제5호에 따른 임대주택 추가 확보시(증가하는 용적률의 2분의1에 해당하는 용적률) 주거용으로 사용되는 부분의 용적률은 중심상업지역 및 역사도심을 제외한 일반상업지역은 600퍼센트 이하, 역사도심 내의 일반상업지역과 근린상업지역은 500퍼센트 이하로 한다. 다.가목 및 나목에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 용도를 도입하는 경우, 해당 용적률과 같은 비율의 주거용 용적률을 추가로 허용할 수 있다. (중략) 2)그 밖에 지역의 전략적 육성, 시 정책목적 달성 등을 위해 시도시계획위원회, 시도시·건축공동위원회 등 도시계획 심의를 위한 해당 위원회에서 필요하다고 인정하는 용도