쟁점부동산에 대한 시가표준액이 감정평가액 등의 시가를 현저히 초과하므로 그 시가표준액에 근거한 재산세 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2014지2161 / 조심2020지0562 / 조심2016지0095

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인 소유의 OOO외 6개호 건축물 OOO㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)와 그 부속토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 하고, 쟁점건축물과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여, 2021.7.14.과 2021.9.13. 청구법인에게 아래 ＜표1＞ 및 ＜표2＞와 같이 지방세법 제110조 및 제111조를 적용하여 산출한 2021년도 건축물분 재산세 등 합계 OOO원과 2021년도 토지분 재산세 등 합계 OOO원을 각 부과‧고지(이하 “이 건 재산세 부과처분”이라 한다)하였다. ＜표1＞ 2021년도 건물분(7월) 재산세 내역 (단위: 원) ＜표2＞ 2021년도 토지분(9월) 재산세 내역 (단위: 원)
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2021.9.23. 이의신청을 거쳐 2022.3.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 시가표준액의 적정성은 재산세 등에 대한 공정한 납세의무부담을 위한 핵심적인 전제조건으로서, 과세행정상 시가표준액에 의하여 획일적으로 과세하는 것에 대한 어느 정도의 불가피성은 인정하지만 그 시가표준액이 재산의 객관적 가치인 시가를 적절히 반영하고 있어야 한다. 청구법인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가액을 보면, 쟁점건축물의 경우 시가표준액이 4개의 평가기관에서 감정한 감정평가액보다 2.4~5.8배, 쟁점토지의 경우 3.6~5.9배에 이르는 것으로 나타나는바, 쟁점부동산의 시가표준액은 감정평가액 등 적정한 시가를 현저히 초과하여 그 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에 해당하므로 처분청이 시가표준액을 기준으로 청구법인에게 한 이 건 재산세 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 재산의 소유 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 그 소유자에게 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준 산정시 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하고 있다고 보아 이를 기준으로 부과하는 것(조심 2014지2161, 2015.1.16.)이고, 일관된 단일 방식의 법 기준을 적용하여 산출하는 처분청의 시가표준액 방식에 비해 평가방식에 따른 평가액의 다양성이 존재하는 감정평가 방식이 더 효율적이거나 합리적인 가액이라고 보기는 어렵다. 쟁점부동산에 대한 시가표준액 산정 및 재산세 과세표준과 세액산출 등에 달리 하자가 없으므로 처분청이 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 시가표준액이 감정평가액 등의 시가를 현저히 초과하므로 그 시가표준액에 근거한 재산세 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 2015.3.18. 경매(2014타경9931, 2010타경17255)를 원인으로 쟁점부동산을 경락가액 OOO원에 취득하였다. (나) 경매법인(수원지방법원 성남지원)의 감정의뢰에 따라 감정평가사무소가 2014.5.12. 기준으로 감정한 쟁점부동산의 감정평가 금액은 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건축물 OOO원)이다. (다) 처분청은 2021.1.1. 결정 고시된 건축물 및 기타물건 시가표준액 산정기준을 적용하여 쟁점건축물의 시가표준액을, 2021년도 공시지가를 기준으로 쟁점토지의 시가표준액을 산출하여 공정시장가액비율(70%)을 적용한 가액을 재산세 과세표준으로 하여 이 건 재산세를 부과‧고지하였다.

1. 쟁점건축물의 과세표준을 산출한 내역은 아래 ＜표3＞와 같다. ＜표3＞ 쟁점건축물의 과세표준 산출내역 (단위: 원, ㎡)

2. 쟁점토지의 과세표준 산출내역은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점토지의 과세표준 산출내역 (단위: ㎡, 원) (라) 청구법인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가 내역에 의하면, 아래 ＜표5＞와 ＜표6＞과 같이 쟁점건축물은 시가표준액이 감정평가액에 비해 2.4배~7.2배가 높고, 쟁점토지는 시가표준액이 감정평가액에 3.6배~6.6배가 높다. ＜표5＞ 쟁점건축물의 감정가액과 시가표준액 비교 (단위: 원) ＜표6＞ 쟁점토지의 시가표준액과 감정가액 비교 (단위: 원) (마) 청구법인은 2015년도 쟁점부동산에 대한 재산세 부과처분에 대하여 심판청구를 제기하여 우리원 결정(조심 2016지95, 2016.3.15., 기각)을 거친 후, 2016.6.13. 행정소송(수원지방법원 2016구합1111)을 제기하여 2016.12.7. ‘원고 패소(처분청 승소)’ 판결을 받았고, 이후 청구법인이 2017.1.12. 항소(서울고등법원 2017누32137)하여 2018.6.22. 원고 승소(처분청 패소)하였으며, 이에 처분청이 2018.7.11. 제기한 상고심(대법원 2018두50147)에서 2022.5.13. 파기환송되어 심리일 현재 서울고등법원에 계류 중(서울고등법원 2022누43186)이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 제4조 제1항에서 “토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.”고 규정하고 있고, 제2항에서 “제1항 외의 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축‧건조‧제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 “법 제4조 제2항에서의 ‘대통령령으로 정하는 기준’이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정‧고시하는 건물신축가격기준액에 ‘건물의 구조별‧용도별‧위치별 지수(가목)’, ‘건물의 경과연수별 잔존가치율(나목)’, ‘건물의 규모‧형태‧특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(다목)’을 적용한다.”고 규정하고 있다. 청구법인은 쟁점부동산에 대한 2021년도 시가표준액이 감정가액 등과 비교해 볼 때 과다하므로 이에 근거한 이 건 재산세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 재산의 소유 사실 자체에 담세력을 인정하여 그 소유자에게 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준 산정 시 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하고 있다고 보아 이를 기준으로 하는 것(조심 2014지2161, 2015.1.16. 외 다수, 같은 뜻임)인 점, 지방세법령에서 감정평가액을 재산세 과세표준 산정방법으로 정하고 있지 아니하여 쟁점부동산의 감정평가액 등을 재산세 과세표준으로 삼을 수 없으며, 청구법인이 제시한 감정가액의 기준시점이 2014년, 2015년, 2017년인데 비해 이 건 부과처분의 기준시점은 2021년인바, 각 가액 평가의 기준시점이 다르고 그 간격이 상당하므로 제시된 감정평가액을 근거로 하여 시가표준액이 잘못 산정되었다고 단정하기도 어렵다고 보이는 점, 처분청이 쟁점부동산에 대한 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 이 건 재산세의 과세표준을 산정하고 세액을 산출하는 데 있어 달리 하자가 있지 아니한 이상, 이 건 부과처분이 잘못이 있다고 보기 어렵다 할 것(조심 2020지562, 2020.8.24., 같은 뜻임)인 점 등에 비추어 처분청이 시가표준액을 기준으로 이 건 재산세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장‧특별자치도지사‧시장‧군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장‧특별자치도지사‧시장‧군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축‧건조‧제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사‧연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지‧건축물‧주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정‧고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별‧용도별‧위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모‧형태‧특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 특별자치시장‧특별자치도지사‧시장‧군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장‧군수‧구청장”이라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 결정하고, 시장‧군수‧구청장(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외한다)은 특별시장‧광역시장 또는 도지사(이하 이 조에서 “도지사”라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사‧특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

(3) 소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정‧고시하는 가액