[요지]
① 2022년도 이 건 건축물 중 주차장이 차지하는 비율은 쟁점주차장의 건축물대장 전유부에 기재된 면적(19,180.59㎡)을 기준으로 산정하여야 할 것이고, 이 방식에 따르면 그 비율은 70.04%로 이 건 건축물 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70%이상이므로 쟁점주차장의 시가표준액은 주차전용빌딩의 용도지수(65)를 적용하여 산정하는 것이 타당하다고 판단됨.② 쟁점구조물을 벽으로 볼 수 없다하더라도 현재 제출된 자료만으로는 무벽 면적비율을 알기 어려우므로 이 건 건축물의 각 층별 무벽 면적비율을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 조정기준의 감산 특례를 적용하는 것이 타당하다고 판단됨.
[주 문] OOO구청장이 청구법인에게 2021.7.15. 한 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO소재 건축물 OOO㎡ 중 OOO㎡에 대하여 용도지수 65(주차전용빌딩)를 적용하고, 무벽 면적비율을 재조사하여 그 결과에 따라 무벽비율 감산율을 적용하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 2021년도 건축물 시가표준액 조정기준(이하 “이 건 조정기준”이라 한다)은 주차전용빌딩의 용도지수를 65로 정하고 있고, 이 건 건축물은 주차장으로 사용되는 부분이 전체 연면적 중 70%이상인 주차전용빌딩에 해당하므로 쟁점주차장에 대하여 주차장이 아니라 주차전용빌딩의 용도지수를 적용해야 한다. 그럼에도 처분청은 주차장 비율을 68.51%로 보았는데, 이는 집합건축물의 특징을 이해하지 못한 채 이 건 건축물의 건축물대장(이하 “이 건 건축물대장”이라 한다) 표제부만 보고 표제부 상의 용도가 자동차 관련 시설로 되어 있는 부분만을 대상으로 주차장 비율을 계산한 것에서 비롯된 오류이고, 주차장에 해당하는 호실인 ‘OOO’호의 건축물대장 전유부를 기준으로 주차장 비율을 다시 계산하면 70.04%로 산정된다. 또한, 이 건 건축물의 부지는 지구단위계획 상 주차장용지로 되어 있기 때문에 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 건축연면적의 70%이상이어야 한다는 규제를 적용받고 있어서 처분청 의견대로면 처분청이 이 건 건축물의 건축허가를 잘못 내주었다는 결론에 이른다. 결국, 건축물대장 상의 용도나 이 건 건축물의 부지에 적용되는 규제 내용 등에 비추어 주차장 비율은 70% 이상이라고 보는 것이 타당하다.
(2) 이 건 건축물 중 2층 부분을 감싸고 있는 구조물(이하 “쟁점구조물”이라 한다)은 경량철골로 되어 있는 미관용 구조물에 불과하므로 ‘벽’으로 인정되는 반영구적 구조물로 볼 수 없다. 따라서 이 건 건축물 중 2층 부분에 대해서는 무벽 감산율 20%를 적용하는 것이 타당하다.
(1) 이 건 건축물대장 표제부에는 층별 용도 및 면적이 기재되어 있고, 전체 연면적 OOO㎡ 중 자동차 관련 시설로 구분되어 있는 부분은 OOO㎡이므로 주차장 비율은 68.51%로 산정된다. 따라서 이 건 건축물의 주차장 비율은 70%에 미달하므로 주차전용빌딩의 용도지수를 적용할 수 없다.
(2) 이 건 조정기준에는 ‘벽’이라 함은 내력벽이나 경계벽은 물론 방범‧안전을 위해 반영구적으로 기둥과 기둥 사이에 설치한 구조물도 벽에 해당한다고 정하고 있다. 쟁점구조물은 이 건 건축물 중 주차장 부분에 둘레를 막는 형태로 설치되어 있고, 그 자재도 반영구적인 철제라서 ‘벽’에 해당하는 것으로 보인다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점주차장의 시가표준액 산정시 주차전용빌딩에 대한 용도지수를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 이 건 건축물의 2층 일부에는 기둥만 있고 벽이 설치되어 있지 아니하므로 시가표준액 산정시에 특수구조 건물의 감산율 20%를 적용해야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 이 건 건축물대장 표제부에는 전체 연면적 OOO㎡에 대하여 층별 용도와 면적이 기재되어 있고, 이 중 1층 일부, 2층부터 7층까지는 자동차관련시설로 되어있으며, 전체 연면적 중 자동차관련시설로 구분된 면적이 차지하는 비율은 68.51%로 계산된다. (나) 쟁점주차장의 건축물대장 전유부에는 전유부분이 OOO㎡ 공용부분(기계전기실, 계단실, 복도 등)이 OOO㎡ 합계 OOO㎡로 되어 있고, 전체 연면적 중 쟁점주차장으로 구분된 면적이 차지하는 비율은 70.04%로 나타난다. (다) ㈜AAA가 이 건 건축물의 사용승인 당시 작성한 설계개요에는 주차장의 계약면적이 OOO㎡로 되어 있고, 그 연면적비는 70.04%로 되어 있다. (라) 이 건 건축물이 위치한 ‘OOO택지개발지구 내 주차장 용지 OOO블럭’의 지구단위계획 시행지침에는 “주차장으로 사용되는 부분의 비율은 건축연면적의 70%이상이어야 한다”고 되어 있다. (마) 이 건 조정기준의 자동차 관련 시설의 용도지수에는 ‘주차장’은 74로, ‘주차전용빌딩’은 65로 되어 있고, 그 적용요령은 아래와 같다. ＜용도지수 적용요령＞ OOO (바) 처분청 담당자는 2021.11.10. 쟁점주차장의 무벽 면적비율을 확인하기 위해 현장 조사를 진행하였고, 그 결과 및 현장 사진을 담아 출장복명서를 작성하였으며, 그 내용은 아래와 같다. ＜출장 결과＞ OOO (사) 청구법인과 처분청이 제출한 현장 사진에 따르면, 이 건 건축물 외벽에는 철제 막대 형태의 구조물이 나사못 등으로 부착되어 있는 것으로 나타난다. (아) 이 건 조정기준의 가감산 특례에는 무벽 면적비율이 1/4이상부터 2/4미만인 건물에 대해서 20%의 감산율을 적용하도록 되어 있고, 그 적용요령은 아래와 같다. ＜가감산 특례 적용요령＞ OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 이 건 건축물대장 표제부의 기재사항에 따르면 이 건 건축물의 주차장 비율은 70%에 미달하므로 쟁점주차장을 주차전용빌딩으로 볼 수 없다는 의견이다. 그러나 집합건물은 1동의 건물이 여러 개의 부분으로 이용상 구분되어 설계‧신축되고, 각 부분의 면적과 용도는 전유부에서 확인되므로 쟁점주차장도 전유부에 기재된 전유부분과 공용부분을 기준으로 하여 그 현황을 살펴 용도를 판단하여야 할 것인데, 처분청은 이 건 건축물의 전반적인 사항만 기재된 표제부 상의 각 층을 임의로 쟁점주차장으로 특정하여 그 면적을 산정한 점, 이 건 건축물의 부속토지는 주차장 부지라서 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 건축연면적의 70% 이상이어야 건축허가를 받을 수 있는데, 청구법인이 이 건 건축물을 허가받은 내용과 달리 시공하였다고 볼만한 자료는 확인되지 않는 점, 같은 용도지수가 적용된 부분(면적)은 특별한 사정이 없는 이상 그 용도로 사용되고 있다는 것인데, 처분청은 쟁점주차장을 주차장으로 보아 주차장의 용도지수를 적용했으면서도 주차전용빌딩에 해당하는지를 판단할 때에는 쟁점주차장보다 작은 면적을 주차장으로 보아 주차장 비율을 계산한 점 등에 비추어 이 건 건축물 중 주차장이 차지하는 비율은 쟁점주차장의 건축물대장 전유부에 기재된 면적을 기준으로 산정하여야 할 것이고, 이 방식에 따르면 그 비율은 70.04%로 이 건 건축물 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70%이상이므로 쟁점주차장의 시가표준액은 주차전용빌딩의 용도지수를 적용하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점구조물이 쟁점주차장의 둘레를 막는 형태로 설치되어 있고, 그 자재도 반영구적인 철제라서 ‘벽’으로 보아야하므로 이 건 건축물은 무벽 면적비율이 1/4이상인 경우에 해당하지 않는다는 의견이다. 그러나 이 건 조정기준의 가감산 특례 적용요령에는 ‘벽’을 기둥과 기둥 사이에 설치한 구조물이라고 정하고 있으나, 쟁점구조물은 기둥과 기둥 사이가 아니라 외벽에 나사못 등을 이용해 설치된 점,건축물의 구조 등에 관한 규칙은 ‘벽’을 건축물의 하중을 지지하는 기능을 가진 부재로 전제하고 있는데, 쟁점구조물이 그러한 기능을 갖고 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점구조물이 ‘벽’에 해당한다고 볼 수 없다. 다만, 쟁점구조물을 벽으로 볼 수 없다하더라도 현재 제출된 자료만으로는 무벽 면적비율을 알기 어려우므로 이 건 건축물의 각 층별 무벽 면적비율을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 조정기준의 감산 특례를 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조 (부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
(2) 주차장법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
11. “주차전용건축물”이란 건축물의 연면적 중 대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물을 말한다.
(3) 주차장법 시행령 제1조의2(주차전용건축물의 주차면적비율) ① 주차장법(이하 “법”이라 한다) 제2조제11호에서 “대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물”이란 건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95퍼센트 이상인 것을 말한다. 다만, 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 건축법 시행령 별표 1에 따른 단독주택(같은 표 제1호에 따른 단독주택을 말한다. 이하 “단독주택”이라 한다), 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 운동시설, 업무시설, 창고시설 또는 자동차 관련 시설인 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70퍼센트 이상인 것을 말한다.
(4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다. 제13조(전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성) ① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.