[요지] 청구법인과 같이 처분청으로부터 임대주택을 건설하도록 용도가 특정된 토지인 이 건 토지를 취득한 후 60일 이내에 임대사업자등록을 하면서 이 건 토지를 임대목적물로 하여 등록을 하고자 하였다면 이 건 토지는 지특법 제31조 제1항의 감면대상에 해당된다고 판단됨.
[요지] 청구법인과 같이 처분청으로부터 임대주택을 건설하도록 용도가 특정된 토지인 이 건 토지를 취득한 후 60일 이내에 임대사업자등록을 하면서 이 건 토지를 임대목적물로 하여 등록을 하고자 하였다면 이 건 토지는 지특법 제31조 제1항의 감면대상에 해당된다고 판단됨.
[주 문] OOO시장이 2021.12.23. 청구법인에게 한 취득세 OOO원에 대한 경정청구거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 처분청은 2017.6.22. 이 건 토지에 대하여 공급용도를 공동주택(임대)으로, 공급유형을 60㎡이하(임대)로 하여 공급공고를 한 것으로 확인된다. (나) 청구법인은 2018.1.26. OOO시장 및 AAA(주)과 이 건 토지에 대한 권리의무승계계약을 체결하였고, 이와 별도로 같은 날에 AAA(주)과 매매대금을 OOO원으로 하여 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결하였으며, 권리의무승계계약내용에 이 건 토지의 용도가 공동주택(임대)로 기재되어 있는 사실이 권리의무승계계약서와 부동산 매매계약서에서 확인된다. (다) 청구법인은 2018.2.13. 이 건 토지를 임대목적물로 하는 임대사업자등록 신청을 하였으나, 처분청은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령제4조 제1항 제2호에 의거 주택법제15조에 따른 사업계획승인이 없다는 사유로 이 건 토지의 임대목적물 등록을 거부하고 임대목적물이 기재되지 아니한 임대사업자등록증을 교부하였고, 2018.3.8. 2차로 청구법인이 이 건 토지를 임대목적물로 등록하고자 하였으나 처분청은 2018.3.16. 이를 다시 거부하였다. (라) 청구법인은 2019.5.31. 주택건설사업계획 승인을 받고, 2019.6.10. 변경등록을 하여 이 건 토지를 임대목적물로 하는 임대사업자 등록증을 교부받았다. (마) 청구법인은 2015.7.17. 주택건설사업자로 등록한 사실이 대한주택건설협회장이 발행한 주택건설사업자등록증에서 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지특법 제31조 제1항에서 임대용 부동산의 취득일로부터 60일 이내에 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하는 경우 취득세를 면제하도록 규정하고 있으며, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령제4조 제1항 각 호에서는 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 제3호 가목에서 주택법제4조에 따라 등록한 주택건설사업자를 규정하고 있다. (나) 이러한 지특법 제31조 제1항의 주택임대사업자에 대한 감면 조항은 임대주택건설 활성화를 통한 서민의 주거안정 지원에 그 취지가 있다 할 것으로 비록 건설임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대목적물을 등록하지 않았다 하더라도 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 것이 명확한 경우라면 그 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하는 것으로 보인다. (다) 또한, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령제4조 제1항 제2호에 본문 및 가목에서 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 주택법제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자를 임대사업자로 등록할 수 있도록 규정하면서, 같은 항 제3호 가목에서 별도로 주택법제4조에 따라 등록한 주택건설사업자를 임대사업자로 등록할 수 있도록 규정하고 있고 주택건설사업계획승인을 받은 자와 주택건설사업자가 임대주택을 건설하기 위하여 토지를 취득하는 경우 동등하게 당해 임대주택건설용 토지에 대하여 이를 임대목적물로 등록할 수 있다고 보는 것이 별도로 주택건설사업자를 임대사업자로 등록할 수 있도록 한 규정의 취지에 비추어 합리적이라 할 것이고, 처분청의 의견과 같이 주택건설사업계획이 확정된 경우에만 임대목적물로 등록을 할 수가 있다면 사회통념상 주택건설사업계획 승인에 소요되는 기간에 비추어 임대주택 건설용 토지를 취득한 후 60일 이내에 주택건설사업계획을 승인을 받는다는 것은 불가능에 가깝다고 할 것이며, 결국 건설임대사업자가 임대주택을 건설하고자 취득하는 토지는 대부분 지특법 제31조 제1항의 감면대상에서 제외되어 임대주택 건설에 대하여 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지에 어긋나는 결과를 초래하게 될 것이다. 이러한 문제점을 해결하고자 2021.12.28. 지특법 제31조 제1항을 개정하면서, 건설임대주택용 토지에 대한 취득세 감면요건을 ‘취득일로부터 60일 이내’에서 ‘사업계획승인일부터 60일 이내’에 임대사업자로 등록하는 경우로 완화하였고, 다만, 과도한 착공지연 등을 방지하기 위해 임대등록시한은 토지를 취득한 날부터 1년 6개월을 초과하지 않도록 단서를 마련하였던 점을 감안하면, 청구법인과 같이 처분청으로부터 임대주택을 건설하도록 용도가 특정된 토지인 이 건 토지를 취득한 후 60일 이내에 임대사업자등록을 하면서 이 건 토지를 임대목적물로 하여 등록을 하고자 하였다면 이 건 토지는 지특법 제31조 제1항의 감면대상에 해당된다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.