[요지] 시가가 확인되는 쟁점건물에 대하여 ‘건축물 등 시가표준액 결정고시(제2020-241호)’에 따라 시가표준액에 감산율을 적용하여야 함에도 처분청에서 감산율을 적용한 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물에 대하여 감산율을 적용하지 아니하고 지방세법제10조 제2항에 따라 시가표준액을 과세표준으로 본 것은 잘못이 있다 할 것임.다만, 위 감정평가서에서 확인된 쟁점건물의 면적이 공부상 면적과 같지 아니하므로 청구인들이 취득한 쟁점부동산의 시가표준액을 재조사하고 그 결과에 따라 쟁점건물에 적용될 감산율을 결정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨.
[주 문] OOO시장이 2021.10.18. 청구인들에게 한 취득세 등 경정청구 거부처분은 OOO 소재 건축물에 대한 시가표준액과 시가를 재조사하고 그 결과에 따라 시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 시가표준액이 재산의 객관적인 가치를 반영하여 개인간의 거래에 있어 최소기준으로 삼은 것이라는 의견이나, (가) 전문가인 감정평가사를 둔 감정평가법인이 감정한 시가 평가 목적의 감정가액은 직접 현장을 실사하여 건물의 현 상태 즉 반파, 파손, 멸실 등의 상황을 고려하여 객관적으로 평가한 시가를 반영한 금액이다. 또한 감정가액은 재조달원가‧종류‧구조‧용도‧표준적 건축단가‧건물의 설계 및 시공의 질 등을 반영하였고, 재조달원가를 감액하여야 할 요인에 대하여 경제적 내용연수를 기준으로 감정금액을 적정화하는 과정으로서 물리적‧기능적‧경제적 감가요인을 고려하였으며, 현장실사를 통한 관찰감가를 추가적으로 실시함으로써 지방세법에서 규정한 시가표준액보다 훨씬 많은 기준과 고려사항을 설정하여 시가를 충실히 반영하였다. (나) 청구인들이 감평평가법인에 의뢰한 감정평가를 고려하여 객관적이고 합리적인 방법으로 쟁점건물의 가액을 산정하였고, 감정평가액은 쟁점건물의 신고가액인 OOO원과 유사하므로 쟁점건물의 가치(시가)를 충실히 반영하였다.
(2) 현장실사를 통한 감정평가법인의 감정평가서에 따르면 공부상 쟁점건물의 연면적 OOO㎡이나 실제 사정은 OOO㎡인데, 쟁점건물의 시가표준액은 공부상 면적으로 산정되었으므로 처분청의 시가표준액이 쟁점건물의 객관적인 가치를 나타내는지 의문이다.
(3) 세금부과의 대원칙은 실질과세의 원칙인데, 실제 상황에 근거하여 객관적이고 합리적인 방법으로 건축물의 현재 상황을 반영하여 평가한 감정가액이 있다면 성실한 납세자의 권리 침해에 대한 최소한의 보호 장치로서 감정가액이 시가표준액보다 우선하여 받아들여져야 할 것이다.
(1) 청구인이 취득한 쟁점건물은 지방세법제10조 제5항에 따라 부동산거래계약신고를 하였더라도 검증이 이루어진 취득에 해당하지 아니하고, 같은 법 제10조 제2항 단서에 따라 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에 해당한다.
(2) 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 따라서 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 부분은 세법의 집행과정에 개재될 수 이는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것 인바, 시가표준액은 재산의 객관적인 가치를 반영하여 개인 간의 거래에 있어 취득가액의 최소기준을 삼은 것으로 신고가액이 시가표준액보다 적은 쟁점건물의 과세표준은 시가표준액으로 보아야 한다.
3. 조사내용
(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점부동산(공장) 매매 계약서에 따르면 2021.2.26. 청구인들은 ddd(OOO년생, 남성)으로부터 쟁점건물과 토지를 각각 3분의 1 지분으로 하여 위 ＜표1＞의 신고가액으로 매수하는 계약을 체결하였다. (나) 청구인들이 쟁점건물의 객관적인 가치를 반영하고 있다고 주장하며 제출한 쟁점건물과 토지의 감정평가내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점부동산의 감정평가내역 OOO
(2) OOO시장이 고시한 “2021년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정고시” 내용에 따르면 “시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등감산특례”를 두고 있고, 시가표준액 대비 시가비율에 따라 10%〜90%까지 감산율을 적용하도록 하였으며, 그 적용요령은 다음과 같다. (가) 건축신축가격기준액에 구조․용도․위치지수, 경과연도별 잔가율, 면적, 가감산특례를 적용한 후 산정된 건축물시가표준액(이하 “산정건축물시가표준액”이라 함)과 토지시가표준액을 합산한 가액이 거래된 시가(부속토지를 포함하며, 적용요령 3)을 말함)보다 높은 경우로서 지방세법 제20조 제2항 제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건축물시가표준액을 산정할 때에 한하여 적용한다. (나) 산정시가표준액 대비 시가비율은 시가(건축물가액 + 토지가액)를 산정시가표준액(산정건축물시가표준액+토지시가표준액)으로 나눈 비율을 말한다. (다) 시가는 시장․군수․구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립된 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제2항은 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다고 규정하면서 단서에 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 처분청이 고시한 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정고시에 따르면 시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 경우 시가표준액 대비 시가비율에 따라 10～90%까지 감산율을 적용하도록 하고 있으며, 그 적용요령에 시가는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 정하고 있다. (나) 살피건대, 청구인들이 취득한 쟁점건물은 지방세법제10조 제5항 제5호에서 정한 검증된 취득에 해당하지 아니하고, 같은 법 제10조 제2항 단서 규정에 따라 신고가액이 시가표준액보다 적은 것으로 나타나는바 쟁점건물의 과세표준은 시가표준액으로 봄이 타당하다 하겠다. 그러나 쟁점부동산에 대하여, 2021.4.1. 및 2021.5.7. ㈜AAA과 BBB㈜OOO지사가 작성한 감정가액이 확인되어 위 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있는 점, 시가가 확인되는 쟁점건물에 대하여 ‘건축물 등 시가표준액 결정고시’에 따라 시가표준액에 감산율을 적용하여야 함에도 처분청에서 감산율을 적용한 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물에 대하여 감산율을 적용하지 아니하고 지방세법제10조 제2항에 따라 시가표준액을 과세표준으로 본 것은 잘못이 있다 할 것이다. 다만, 위 감정평가서에서 확인된 쟁점건물의 면적이 공부상 면적과 같지 아니하므로 청구인들이 취득한 쟁점부동산의 시가표준액을 재조사하고 그 결과에 따라 쟁점건물에 적용될 감산율을 결정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 산정기준) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1의2. 제1호 외의 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 결정하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외한다)은 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 이 조에서 “도지사”라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.