신탁수수료 및 건설사업관리 용역대금은 취득과 관련없는 비용이므로 이를 신축한 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2014.12.28. OOO(위탁자 겸 수익자, 이하 “위탁자”라 한다)과 OOO토지(이하 “이 건 토지”라 한다)상에 OOO[OOO㎡, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 이하 “이 건 건축물”이라 한다]의 신축사업(이하 “이 건 신축사업”이라 한다)을 목적으로 분양형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하고 2017.5.11. 이 건 건축물을 신축한 후, 그 취득가액을 OOO원으로 하고 지방세법(2016.12.27. 법률 제14475호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산정한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 2017.6.2. 처분청에 신고․납부하였다.
• 나. 이후, 청구법인은 2021.4.23. 이 건 건축물의 과세표준에 포함된 신탁보수 OOO원(이하 “쟁점1비용”이라 한다)과 시행대행사에 지급한 건설사업관리 용역대금 OOO원(이하 “쟁점2비용”이라 하며, 쟁점1, 2비용을 합하여 이하 “쟁점비용”이라 한다)은 과세표준에서 제외되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나 처분청은 2021.5.21. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.8.18. 이의신청을 거쳐 2022.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 토지상에 건축물을 신축하는 사업과 관련된 신탁업무를 수행하는 신탁법인으로서, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함된 쟁점비용은 아래와 같은 사유로 과세표준에서 제외하여야 할 것이다.

(1) 청구법인은 이 건 건축물의 취득 당사자로서 그에 따른 취득세 등의 부과 당사자이므로 쟁점1비용은 그 취득세 부과 당사자인 청구법인이 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라 할 수 없으므로 취득세 과세표준에 포함될 수 없다. 대법원 판례에서도 쟁점1비용은 위탁자가 청구법인(수탁자)에게 사업약정에 따라 지급한 보수이고 취득세 부과대상자인 청구법인이 직접 수령한 것으로서 취득세 과세표준 산정의 대원칙인 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라 할 수 없으므로 취득을 위한 비용 여부와 무관하게 취득세 과세표준에 해당되지 않는 것으로 해석하고 있다.

(2) 쟁점2비용의 경우 이 건 신축사업에 따른 사후 정산금이므로 이는 취득세 과세표준에서 제외되어야 할 것이다. 위탁자와 시행대행사는 당초 위탁자가 토지를 제공하고 시행대행사가 자금 등 전반적인 업무를 수행하여 이 건 건축물을 신축한 후 이 건 건축물 중 일부는 위탁자가 소유하고 나머지는 이를 분양하여 최종 정산한다는 내용의 공동사업표준협약을 체결하였고, 이러한 협약과 별도로 청구법인과 위탁자 및 시행대행사 간에 건설사업관리 용역계약서를 체결하여 용역대가로 쟁점2비용을 시행대행사에게 지급하기로 약정하였는바, 이는 사후 정산 계약서로서 건축물의 직․간접 취득비용이 아닌 최종 이익 정산금에 해당된다 할 것이므로 이러한 비용은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점1비용이 납세의무자인 청구법인이 지급한 비용이 아니라 이 건 신탁계약에 따라 위탁자로부터 청구법인이 지급받은 비용이고, 쟁점2비용은 시행대행용역 대가를 시행대행사에게 지급하기로 약정한 사후 정산 계약서로 건축물의 직․간접 취득비용이 아니라 최종 이익 정산금이므로 이를 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있으나,

(1) 쟁점1비용에 대하여 살펴보면, 청구법인은 이 건 건축물을 건축한 후 처분하여 수익자에게 신탁이익을 지급함을 목적으로 이 건 신탁계약을 체결한 것으로 확인되는 점, 취득가격에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다고 할 것인 점, 수탁자는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리‧처분하면서 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 청구법인이 신탁재산을 취득하기 위해 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였는 바, 그 일부인 쟁점1비용이 청구법인의 고유재산에 편입되었다 하더라도 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당한다 할 것인 점, 이 건 신탁계약은 위탁자, 수탁자, 수익자 등이 이 건 건축물 신축을 원활히 수행하기 위하여 당사자로서 각각의 업무 범위와 책임을 구분하고 있고, 건축공사, 인허가 업무의 협조 등 건축업무에 관련되어 있으며 이 건 건축물의 건축과 직접적으로 연관된 업무를 건축주의 지위에서 수행하고 그 대가로 쟁점1비용을 수령한 것으로 이 건 건축물 취득가액에 포함된다 할 것이므로 쟁점1비용이 이 건 건축물 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구법인의 주장은 이유가 없다 할 것이다.

(2) 또한 청구법인은 쟁점2비용을 이익정산금이라고 주장을 할 뿐, 이에 대한 구체적인 입증을 하지 못하고 있으며, 지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비의 경우 취득가격으로 규정하고 있는 점, 건설사업관리 용역계약서에 따른 시행대행사인 AAA(주)의 업무의 범위가 이 건 건축물을 신축하기 위한 초기 기획 및 시공, 설계단계부터 착공, 준공까지 개발사업 전반을 아우르는 용역을 제공하고 이러한 비용을 위탁자가 지급하기로 약정한 점, 이 건 건축물을 취득(2017.5.11.)하기 전인 2017.1.19. 계약을 체결하고 이 건 건축물 취득이 완료된 시점에 쟁점2비용이 지급된 것이 확인되는 점 등을 종합하면, 쟁점2비용은 이 건 건축물 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직‧간접적인 부대비용에 해당한다 할 것이므로 이에 대한 청구주장도 인정할 수 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 신탁수수료 및 건설사업관리 용역대금은 취득과 관련없는 비용이므로 이를 신축한 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2012.12.27. 법률 제14475호로 일부 개정된 것) 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2016.12.30. 대통령령 제27710호로 일부 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인(수탁자, “乙”)은 2014.11.28. OOO(위탁자 겸 수익자, “甲”), 주식회사 BBB(시공사 겸 제1순위 우선수익자, “丙”), AAA(주)(시공사 겸 공동1순위 우선수익자, 제2순위 우선수익자, “丁”)와 이 건 신탁계약을 체결하였으며, 해당 계약서의 내용은 관련 내용은 다음과 같다. OOO (나) 2017.1.19. 위탁자와 AAA(주)은 이 건 신축사업을 위한 건설사업관리 용역계약을 체결하였으며, 해당 계약서의 관련 내용은 아래와 같다.

1. OOO (다) 청구법인은 2015.1.12. AAA(주) 및 BBB(주)와 이 건 건축물 신축과 관련한 공사도급계약을 체결하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 이 건 건축물 취득의 납세의무자로서 쟁점1비용은 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러나 청구법인과 위탁자 간에 체결한 관리형 토지신탁계약의 내용에서 청구법인은 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 분양계약, 공사도급계약 등을 체결하는 주체이고, 이러한 업무를 수행하고 그 대가로 신탁수수료로서 쟁점1비용을 수령한 것인바, 쟁점1비용은 위탁자가 이 건 건축물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에 위탁하고 그 수행에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물의 간접비용에 해당한다고 보아야 할 것이며, 청구주장과 같이 쟁점1비용을 취득세 과세표준에서 제외하는 경우 실질적인 건축주로 볼 수 있는 위탁자의 입장에서 건축과 관련하여 수탁자 명의로 신축하는 경우와 위탁자 명의로 신축하는 경우 동일한 건축물에 대하여 과세표준이 상이한 것은 과세형평상으로도 불합리하다 할 것이므로, 쟁점1비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 인정할 수 없다 하겠다. (나) 다음으로 쟁점2비용의 경우, AAA(주)는 신탁계약의 특약사항에서 위탁자를 대위하여 이 건 건축물의 신축사업과 관련된 위탁자로서의 권한을 행사하도록 약정하여 위탁자를 대행하여 업무를 수행하는 한편, 수탁자인 청구법인과 공사도급계약을 체결하여 공사수급인으로서의 업무를 각각 수행하였으므로, 쟁점2비용은 이러한 계약에 따라 AAA(주)이 위탁자를 대행하여 업무수행을 하는 것과 관련된 용역대금에 해당된다고 보이고, (다) 청구법인은 쟁점2비용이 신탁이익금을 사후 정산하는 것이라고 주장할 뿐 이에 대한 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 이에 대한 청구주장도 인정하기 어렵다고 판단된다

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제80조2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.