위탁자가 임대사업자등록한 쟁점건축물에 대하여 신탁회사인 청구법인이 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 감면을 적용받을 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2020지1465

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2020.1.22. AAA 및 BBB(이하 “위탁자들”이라 한다)과 관리형토지신탁계약을 체결하여 같은 날짜에 OOO등 3필지 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유권이전등기를 자신의 명의로 경료하고, 그 위에 지하2층·지상15층, 연면적 OOO㎡ 규모의 각 세대별 전용면적이 OOO㎡ 이하인 역세권청년주택 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 신축하기로 약정하였으며, 2021.4.20. 쟁점건축물의 사용승인을 받은 후 2021.4.22. 쟁점건축물의 취득가격을 OOO원으로 하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 이후 청구법인은 2021.8.4. 위탁자들이 2020.2.10. 임대사업자등록을 한 쟁점건축물은 지방세특례제한법제31조(임대주택 등에 대한 감면) 제1항에 따른 취득세 감면대상이라는 사유로 취득세 등 합계 OOO원의 경정청구를 하였고, 이에 대하여 처분청은 2021.9.15. 그 청구를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.12.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 주택임대사업자등록을 위탁자들이 하였다는 사유만으로 감면을 배제하는 것은 해당 감면규정의 입법취지에 어긋나는 부당한 처분이다. (가) 지방세특례제한법제31조는 임대사업자가 건축할 임대주택에 대하여 지방세 감면혜택을 주어 임대주택의 건설 및 분양을 촉진함으로써 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것이다. (나) 위 감면규정의 취지를 고려하면, “임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하고 그 목적에 따라 사용·수익하였는지 여부”에 따라 취득세 및 재산세의 감면대상인지 여부를 판정하는 것이 타당하다 할 것이다. (다) 쟁점건축물의 실질적 소유자인 위탁자들은 쟁점토지의 취득일(2020.1.22.)부터 60일 이내인 2020.2.10. 민간임대주택에 관한 특별법과 서울특별시 역세권 청년주택 공급지원에 관한 조례에 따라 주택임대사업자로 등록하였고, 쟁점토지에 대한 취득세와 재산세에 대하여 이미 지방세특례제한법제31조에 따라 감면을 받았다. (라) 실질적인 소유자인 위탁자들이 주택임대사업자로 등록한 후 임대주택으로 사용·수익하고 있는 쟁점건축물은 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 감면요건을 충족한다 할 것인바, 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다. (마) 단지 신탁회사로서 형식적인 소유자인 청구법인의 명의로 쟁점건축물을 건축하였다는 사유만으로 쟁점건축물에 대한 취득세 감면의 적용을 배제하는 것은 해당 감면규정의 입법취지에 배치되는 것으로서 부당하다.

(2) 지방세법 제9조 제3항에서 신탁재산의 취득에 대하여 비과세하고 있는데, 이는 신탁회사가 신탁재산을 취득하고 위탁자에게 환원하는 것은 실질적인 취득이 아닌 형식적인 취득에 불과하기 때문에 이러한 경우를 취득세 과세대상에서 제외하기 위한 것인바, 신탁재산의 취득을 비과세하는 취지를 고려하면 신탁재산에 해당하는 쟁점건축물에 대하여 취득세 감면을 적용하는 것이 타당하다.

(3) 임대용 건축물을 신축하는 방식으로 건축주가 직접 자금을 조달하는 지주사업방식과, 금융기관을 통해 자금을 조달하면서 채권자의 요구에 따라 신탁계약을 체결하는 신탁사업방식이 있는데, 지주사업방식의 경우 감면대상으로 하고, 신탁사업방식의 경우 감면대상에서 제외하는 것은 실질적으로 동일한 임대주택의 건축에 대하여 감면을 차별적으로 적용하는 것이어서 부당하다.

(4) 임대사업자의 토지 취득이 취득세 감면대상인지를 다툰 사건에서 법원(서울행정법원 2020.7.31. 선고 2020구합51952 판결)은 관리형토지신탁계약은 신탁사인 수탁자에게 부동산의 소유권을 실질적으로 귀속시키려는 것이 아니라고 보는 한편, 공동주택을 실질적으로 건축하는 주체를 위탁자들로 보아 토지의 취득에 대한 취득세 감면을 인정하였고, 그 판시취지와 같은 맥락에서 청구법인의 쟁점건축물 취득에 대하여도 취득세 감면을 인정하는 것이 타당하다.

(5) 처분청은 엄격해석 원칙을 들어 이 건 처분이 정당하다는 의견을 제시하였으나, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 법적안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다 할 것(대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결 참조)인바, 이 건의 감면규정의 입법 취지 및 사업진행방식에 따른 세부담의 형평성을 고려하면 위탁자들을 실질적 취득자로 보아 쟁점건축물의 취득에 대한 감면을 적용하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 조세법률주의의 원칙상 조세감면요건의 경우에도 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않고 법문 그대로 해석하여야 하는바, 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세를 감면받기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록된 임대사업자가 임대주택을 건축하여야 할 것이다. 신탁계약에 따른 신탁등기로 인하여 쟁점건축물에 대한 대내외적인 소유권은 청구법인 앞으로 완전히 이전되었고, 사용승인을 받은 당시에 신탁계약이 유효한 상태에서 건축주가 청구법인이었으므로, 쟁점건축물을 건축한 자는 청구법인으로 보아야 한다. 쟁점건축물을 취득한 청구법인은 임대사업자 등록을 한 사실이 없으므로 쟁점건축물은 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 감면요건을 충족하지 못하였다 할 것인바, 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 위탁자가 임대사업자등록한 쟁점건축물에 대하여 신탁회사인 청구법인이 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 감면을 적용받을 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

(3) 지방세법 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 건축주변경 관계서류에 따르면, 위탁자들은 2020.1.22. 쟁점토지 및 그 지상 건축물을 취득한 후 2020.1.28. 쟁점건축물의 건축주가 되었고, 2020.3.2. 쟁점건축물의 건축주가 청구법인으로 변경된 것으로 나타난다. (나) OOO시장이 2021.6.7. 발행한 임대사업자등록증에 따르면, 위탁자들은 2020.2.10. 쟁점건축물 중 아파트 전용면적 OOO제곱미터 이하인 68세대를 임대물건으로 하여 임대사업자OOO 등록을 한 것으로 나타난다. (다) 청구법인이 쟁점건축물에 대한 임대사업자등록을 한 사실은 확인되지 아니한다. (라) 건축물대장 등에 따르면, 청구법인은 2021.4.20. 쟁점건축물의 사용승인을 받았고, 2021.4.27. 신탁등기말소를 원인으로 쟁점건축물의 소유권이 위탁자들에게 귀속된 것으로 나타난다. (마) 관리형토지신탁계약서에 따르면, 2020.1.22. 위탁자들은 쟁점토지를 청구법인에게 신탁하고, 청구법인은 쟁점토지를 인수하여 그 위에 쟁점건축물을 건축한 후 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양(처분)하는 내용(계약서 제1조 제1항)의 신탁계약을 체결한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구법인은 쟁점건축물의 위탁자가 임대사업자등록을 하였으므로, 쟁점건축물의 취득에 대하여 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 감면요건을 충족한다고 주장한다. (나) 지방세특례제한법제31조 제1항에서 “공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다”라고 규정하면서 임대사업자에 대하여 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다”라고 규정하고 있다. (다) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등 참조)이다. (라) 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제1항에서 규정한 임대사업자의 등록요건을 충족하였는지를 판정함에 있어 신탁법등에 따라 부동산이 신탁된 경우 해당 부동산의 취득에 대한 납세의무는 수탁자에게 있으므로 감면요건(임대사업자 등록)을 충족하는지의 여부도 납세의무자인 수탁자를 기준으로 판단하는 것이 타당하다 할 것(조심 2020지1465, 2021.11.4., 같은 뜻임)인바, 납세의무자인 청구법인이 쟁점건축물에 대한 임대사업자등록을 하지 아니한 이 건의 경우 위 규정에 따른 감면요건을 충족하지 못한다고 봄이 타당하다. (마) 따라서 쟁점건축물의 취득이 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 감면요건을 충족하지 못한다고 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.